Locuințele sociale se confruntă cu o situație paradoxală, atât de penurie, cât și de „disponibilitate”.

Dificultate peste dificultate

Datele de cercetare ale Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) arată că, din 2018, oferta de locuințe a scăzut semnificativ. Numărul proiectelor de locuințe nou aprobate este din ce în ce mai limitat. Între timp, se estimează că 1.200 de proiecte în valoare de aproximativ 30 de miliarde USD se confruntă cu dificultăți de implementare. De la sfârșitul anului 2022, doar aproximativ 500 de proiecte au fost finalizate.

Din 2018, oferta de locuințe a avut o tendință de scădere semnificativă. (Foto: baochinhphu)

Oferta limitată de locuințe, lipsa acută a locuințelor accesibile, costurile ridicate în toate etapele de implementare a proiectelor... fac ca prețurile imobiliare, în special ale apartamentelor din orașele mari, să crească continuu și să nu dea semne că se vor opri. Locuințele sociale reprezintă aproape singura oportunitate pentru visul de a se stabili la domiciliu al majorității oamenilor.

În ultima vreme, statul a depus numeroase eforturi în emiterea de politici pentru a atrage întreprinderile să participe la dezvoltarea locuințelor sociale, îmbunătățind oferta segmentului de locuințe sociale. Cu toate acestea, aceste politici încă prezintă numeroase deficiențe, lipsă de sincronizare, creând numeroase blocaje care îngreunează accesul investitorilor la locuințe sociale.

La evenimentul de anunțare a raportului VARS pentru trimestrul 3/2023, dl. Nguyen Hoang Nam, membru al Grupului de lucru pentru cercetarea pieței VARS, director general al G-Home, a declarat că mecanismul legal legat de locuințele sociale este foarte complicat. Solicitarea unui permis de construire a unui proiect este, de asemenea, lungă, chiar mai consumatoare de timp decât pentru un proiect de locuințe comerciale. Pentru a „emite” un permis de construire, dezvoltatorii de locuințe sociale trebuie să petreacă cel puțin 2 ani completând procedurile.

Prin urmare, deși reglementările actuale oferă stimulente pentru ca proiectele de locuințe sociale să fie scutite de taxele de utilizare a terenurilor, înainte de aceasta, proiectele de locuințe sociale trebuie să „trecă” prin evaluarea terenurilor - care se confruntă încă cu numeroase probleme și controverse legate de metodele de evaluare. În același timp, investitorilor nu li se permite să deducă, dar trebuie să plătească M3 (valoarea plății către bugetul de stat în numerar propusă de investitor în documentele de licitație, pe lângă obligațiile investitorului față de bugetul de stat conform legislației actuale). Mai mult, investitorii trebuie să plătească în avans pentru a elibera terenul. Această sumă va fi apoi dedusă din alte proiecte sau compensată cu prețul terenului.

Ca să nu mai vorbim de faptul că, după 2 ani de proceduri de investiție, proiectul de locuințe sociale mai are nevoie de aproximativ 2 ani pentru a construi și a preda locuințele clienților. După aceea, investitorul trebuie să rezerve în continuare minimum 20% din suprafața locuințelor sociale pentru închiriere în cadrul proiectelor de locuințe sociale și poate vinde doar după 5 ani de utilizare.

Acest proces durează până la 9 ani, după care proiectul este auditat. Și abia după finalizarea auditului, întreprinderea va primi un profit fix de 10%. Între timp, pe parcursul întregului proces de implementare a proiectului, întreprinderea însăși nu este sigură ce cheltuieli vor fi înregistrate ca fiind rezonabile și valide, ce taxe nu vor fi achitate sau respinse. Prin urmare, întreprinderile de locuințe sociale se află întotdeauna într-o stare de „noroc, ghinion”, ca într-un „joc de noroc”.

Dificultățile nu se opresc aici, accesul la capital fiind, de asemenea, un obstacol major pentru investitori. Conform cercetărilor, în majoritatea proiectelor imobiliare investite și construite în Vietnam, capitalul proprietarului reprezintă aproximativ 20%, 30% este mobilizat de la clienți și până la 50% trebuie să se bazeze pe instituțiile de credit. Cu toate acestea, au existat cazuri în care investitorii au întâmpinat dificultăți în accesarea împrumuturilor din cauza lipsei de garanții, pur și simplu pentru că „terenul pentru dezvoltarea proiectelor de locuințe sociale este evaluat la 0 VND” datorită stimulentului de scutire a taxelor de utilizare a terenurilor. În acest moment, stimulentele sunt de neconceput, ci doar dificultăți invizibile pentru afaceri.

Există prea multe dificultăți, obstacole și deficiențe, ceea ce face ca proiectul de a construi 1 milion de unități de locuințe sociale să pară foarte dificil să își atingă obiectivul stabilit.

Cei care vor să cumpere nu pot cumpăra

Dificultățile în procesul de implementare au făcut ca oferta pe piață să fie din ce în ce mai limitată, însă piața încă se confruntă cu un fenomen atât de penurie, cât și de locuințe sociale nevândute. Deși cererea de locuințe sociale este foarte mare și crește odată cu viteza urbanizării și cu creșterea decalajului dintre rata de creștere a prețurilor imobiliare și venituri.

Locuințele sociale reprezintă o oportunitate pentru majoritatea oamenilor de a avea un loc unde să locuiască, dar se confruntă în prezent cu multe dificultăți. (Foto: baochinhphu)

Rata de urbanizare va ajunge la 41,5% în 2022 și va crește la aproximativ 50% în 2030. În fiecare an, Vietnamul trebuie să adauge aproximativ 70 de milioane de metri pătrați de locuințe urbane. Potrivit Ministerului Construcțiilor , cererea de locuințe sociale pentru persoanele cu venituri mici și lucrătorii din parcurile industriale din localități în perioada 2021-2030 este de aproximativ 2.400.000 de unități.

Astfel, chiar dacă proiectul de construire a 1 milion de unități de locuințe sociale va fi implementat integral, oferta nu va fi suficientă pentru a satisface cererea. Între timp, cifrele actuale arată că este încă departe de obiectivul proiectului, deși toate nivelurile, de la central la local, depun eforturi mari pentru implementarea acestuia.

Conform informațiilor de cercetare VARS, în zonele în care proiectele de locuințe sociale sunt deschise spre vânzare, multe proiecte au înregistrat un interes și cereri mari, vânzându-și aproape tot inventarul imediat ce au fost lansate pe piață, în timp ce unele localități cu zone de procesare a exporturilor și parcuri industriale cu sute de mii de lucrători imigranți au înregistrat o situație „lentă”, în ciuda faptului că au fost scoase la vânzare de mai multe ori.

În august anul trecut, într-un raport trimis Ministerului Construcțiilor, Comitetul Popular al provinciei Bac Ninh a declarat că, deși provincia Bac Ninh a investit în construirea a zeci de mii de locuințe pentru muncitori, se pare că muncitorii care lucrează în provincie nu sunt interesați să cumpere locuințe pentru muncitori.

Prin urmare, printre cele 7 proiecte de locuințe pentru muncitori finalizate și parțial finalizate din Bac Ninh, care oferă pieței aproximativ 4.000 de apartamente finalizate, numărul lucrătorilor care lucrează în parcurile industriale și care se înregistrează pentru a cumpăra locuințe este foarte mic.

Raportul menționează că recent, proprietarii de proiecte au scos la vânzare 1.681 de locuințe pentru muncitori, dar foarte puține au fost vândute. În prezent, 7 proiecte mai au 1.324 de unități disponibile.

Explicând motivul, potrivit domnului Nguyen Hoang Nam, principalul motiv este că cei care trebuie să cumpere nu pot cumpăra, în timp ce politica este îndreptată către cei care nu au nevoie să cumpere.

„Legea privind locuințele sociale este foarte strictă cu cumpărătorii. Multe provincii vând doar lucrătorilor. Multe provincii vând doar lucrătorilor dintr-un parc industrial. Unele provincii vând doar lucrătorilor dintr-un parc industrial, dar numai într-un singur district. Între timp, legătura dintre lucrători și localitate nu este neapărat puternică”, a declarat dl. Nam.

Prin urmare, pentru a asigura securitatea socială, pentru a evita fenomenul atât al lipsei, cât și al locuințelor sociale nevândute, este necesară continuarea cercetării și promulgării unor mecanisme și politici care să încurajeze întreprinderile private să participe la investițiile în dezvoltarea locuințelor sociale. În același timp, este necesară extinderea beneficiarilor politicilor de locuințe, în special a locuințelor sociale. Beneficiarii politicilor de sprijin pentru locuințe sociale (închiriere, închiriere cu opțiune de cumpărare, cumpărare) trebuie ajustați cu criterii simple, ușor de recunoscut, reducând la minimum cerințele privind documentele și procedurile administrative, cum ar fi statutul locuinței, nivelul veniturilor etc.

În plus, este necesară schimbarea modului de gândire privind dezvoltarea locuințelor sociale. Proiectele de locuințe sociale trebuie să îmbunătățească calitatea, asigurând condiții adecvate pentru ca oamenii să trăiască pe termen lung. Pentru a îmbunătăți calitatea, dar a asigura în același timp prețuri rezonabile, investitorii ar trebui să obțină profituri, iar proiectele de locuințe sociale ar trebui dezvoltate la o scară adecvată.

Reglementările privind beneficiarii politicilor de locuințe sociale trebuie, de asemenea, modificate pentru a fi mai adecvate. Locuințele sociale nu sunt de vânzare către bogați, ci ar trebui să se adreseze și celor cu venituri impozabile, care au economii, dar nu pot accesa locuințe comerciale cu prețuri mari. Deoarece, dacă oamenii au venituri foarte mici, gospodării sărace, gospodării aproape sărace, sub nivelul de a plăti impozit pe venit, înseamnă că aceste persoane nu au suficienți bani pentru a-și acoperi cheltuielile de trai, nu au economii. Prin urmare, nu pot cumpăra locuințe sociale.

N. Giang

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html