Ce e în neregulă cu impozitul pe venitul imobiliar de 2%?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — Experții fiscali îi îndrumă pe oameni cu privire la procedurile de plată a impozitelor - Foto: TTD

Cele două metode pe care Ministerul Finanțelor le studiază includ calcularea pe baza venitului impozabil (egal cu prețul de vânzare minus costurile totale aferente bunului imobil transferat) sau aplicarea unei cote generale de impozitare asupra prețului total de transfer.

În cazul în care există o bază de date care determină cu exactitate prețul de achiziție și costurile aferente transferului de bunuri imobiliare, se aplică metoda de colectare a impozitului pe venitul persoanelor fizice din transferul de bunuri imobiliare, calculat prin formula cotei de impozitare (propusă 20%) înmulțită cu venitul impozabil.

În cazurile în care prețul de achiziție și costurile aferente transferului de bunuri imobiliare nu pot fi determinate, impozitul pe venit se stabilește asupra prețului total de transfer al bunurilor imobiliare înmulțit cu cota de impozitare de 2%.

Este necesară o diferențiere a politicilor fiscale în funcție de scopul utilizării imobiliare, aplicând cote de impozitare mai mici terenurilor în scopuri de producție și comerciale pentru a încuraja utilizarea eficientă a terenurilor, creând valoare pentru societate.

Taxele au încă multe deficiențe

Începând cu 1 august 2024 (data intrării în vigoare a Legii funciare din 2024), colectarea impozitului pe venit din transferurile de proprietăți imobiliare se împarte în următoarele două cazuri:

Venituri din transferul drepturilor de utilizare a terenurilor pentru gospodării și persoane fizice, impozitul pe venitul personal se calculează pe baza prețului terenului din tabelul prețurilor terenurilor, înmulțit cu cota de impozitare de 2%.

Adică, dacă se transferă doar drepturile de utilizare a terenului (fără case sau construcții pe teren), statul nu se va baza pe prețul declarat în contract ca înainte, ci se va baza pe lista de prețuri ale terenurilor emisă anual de Comitetul Popular Provincial pentru calcularea impozitului. Aceasta este o nouă reglementare a Legii Funciare din 2024 menită să reducă situația în care oamenii subestimează în mod deliberat prețurile terenurilor pentru a-și reduce obligațiile fiscale.

Pentru veniturile din transferul drepturilor de folosință asupra terenurilor aferente locuințelor și lucrărilor de construcții pe terenuri, venitul impozabil din transferul de bunuri imobiliare se determină ca prețul de transfer de fiecare dată înmulțit cu cota de impozitare de 2%.

Conform articolului 17 din Circulara 92/2015/TT-BTC, prețul de transfer pentru fiecare dată este prețul menționat în contractul de transfer la momentul transferului.

În cazul în care contractul de transfer al terenului nu prevede prețul terenului sau prețul terenului menționat în contractul de transfer este mai mic decât prețul stabilit de Comitetul Popular Provincial, prețul de transfer al terenului va fi prețul stabilit de Comitetul Popular Provincial la momentul transferului, în conformitate cu prevederile legii privind terenurile.

În ambele cazuri de mai sus, cedentul trebuie să plătească impozit în cotă de 2% din valoarea totală a bunului imobil (la prețul de stat sau prețul convenit de părți), indiferent dacă vânzătorul realizează profit sau pierdere.

Metodă simplă de colectare, dar ușor de supraîncărcat

În primul rând, impozitul pe venitul persoanelor fizice se percepe în esență doar asupra venitului (profitului) generat după deducerea cheltuielilor, dar, în realitate, se colectează asupra valorii totale a tranzacției, ceea ce poate duce cu ușurință la o colectare excesivă. Oamenii trebuie să plătească impozit chiar dacă vând în pierdere, ceea ce este frustrant și nerezonabil.

În al doilea rând, aplicarea listei de prețuri ale terenurilor emise de Comitetul Popular Provincial doar în cazul transferului drepturilor de utilizare a terenurilor nu reflectă corect valoarea de piață, reducând negocierea tranzacțiilor civile.

În al treilea rând, cota de impozitare de 2% asupra valorii totale a proprietăților imobiliare este destul de mare, creând o povară financiară, determinând mulți cedenți să găsească modalități de a declara prețuri contractuale mai mici decât cele reale (tranzacții cu două prețuri), provocând pierderi bugetare și reducând transparența pieței.

Reduceți cota de impozitare sub 1%, bine?

Având în vedere această situație, propunerea Ministerului Finanțelor de a aplica o cotă de impozitare de 20% asupra profitului (egală cu veniturile minus costurile totale) dacă se determină informații complete sau de a menține o cotă de impozitare de 2% asupra prețului total de transfer dacă costurile nu pot fi determinate este rezonabilă. Această abordare ajută la o abordare treptată a naturii impozitului pe venitul persoanelor fizice, fiind în același timp potrivită pentru condițiile actuale de gestionare a impozitelor din Vietnam.

Totuși, pe lângă inovarea metodei de calcul al impozitului, este necesar să se ia în considerare ajustarea cotei de impozitare. În cazul aplicării unei cote generale de impozitare asupra prețului total de transfer, cota de impozitare ar trebui redusă de la 2% la mai puțin de 1% sau ar trebui stabilită o cotă de impozitare progresivă în funcție de valoarea imobilului pentru a reduce povara financiară asupra persoanelor.

La elaborarea unei metode de calcul al impozitului pe venitul persoanelor fizice din transferurile de proprietăți imobiliare, este necesar să se asigure principiile echității, rezonabilității și echilibrului între cerințele statului în materie de gestionare a impozitelor și capacitățile reale ale populației.

Înapoi la subiect

Masterat în științe sociale în domeniul științelor și mediului (NGO GIA HOANG) (FACULTATEA DE DREPT COMERCIAL, UNIVERSITATEA DE DREPT DIN HO CHI MINH)

Sursă: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm