Este ceva în neregulă cu impozitul pe venit de 2% pentru tranzacțiile imobiliare?

Conform articolului 14, alineatul 1, din Legea privind impozitul pe venit (modificată și completată prin articolul 243 din Legea funciară din 2024), în cazul transferului drepturilor de folosință pe teren, venitul impozabil se calculează pe baza prețului terenului din tabelul de prețuri ale terenurilor.

Funcționarii fiscali îi îndrumă pe cetățeni cu privire la procedurile de plată a impozitelor - Foto: TTD

Ministerul Finanțelor are în vedere două metode: calcularea impozitului pe baza venitului impozabil (egal cu prețul de vânzare minus costurile totale aferente proprietății transferate) sau aplicarea unei cote generale de impozitare la prețul total al transferului.

În cazurile în care există o bază de date care determină cu exactitate prețul de achiziție și costurile aferente transferului de bunuri imobiliare, metoda de colectare a impozitului pe venitul persoanelor fizice din transferul de bunuri imobiliare se va calcula folosind formula: cota de impozitare (propusă 20%) înmulțită cu venitul impozabil.

În cazurile în care prețul de achiziție și costurile aferente transferului de bun imobil nu pot fi determinate, impozitul pe venit se calculează asupra prețului total de transfer al bunului imobil înmulțit cu o cotă de impozitare de 2%.

Este nevoie de diferențierea politicilor fiscale în funcție de utilizarea preconizată a proprietăților imobiliare, aplicând cote de impozitare mai mici terenurilor utilizate în scopuri de producție și comerciale pentru a încuraja utilizarea eficientă a terenurilor și a crea valoare pentru societate.

Impozitarea are încă multe deficiențe.

Începând cu 1 august 2024 (data intrării în vigoare a Legii funciare din 2024), colectarea impozitului pe venitul persoanelor fizice din transferurile de proprietăți imobiliare se împarte în următoarele două cazuri:

Veniturile din transferul drepturilor de utilizare a terenurilor pentru gospodării și persoane fizice sunt impozitate pe baza prețului terenului din tabelul prețurilor terenurilor, înmulțit cu o cotă de impozitare de 2%.

Aceasta înseamnă că, dacă se transferă doar dreptul de utilizare a terenului (fără case sau construcții pe teren), statul nu va mai baza calculul impozitului pe prețul declarat în contract, ca înainte, ci se va baza pe lista de prețuri ale terenurilor emisă anual de Comitetul Popular Provincial. Aceasta este o nouă reglementare a Legii funciare din 2024, care vizează reducerea situației în care oamenii subestimează în mod intenționat prețurile terenurilor pentru a-și reduce obligațiile fiscale.

Pentru veniturile din transferul drepturilor de folosință asupra terenurilor aferente locuințelor și lucrărilor de construcții pe teren, venitul impozabil din transferul de bunuri imobiliare se determină prin înmulțirea prețului de transfer al fiecărei tranzacții cu o cotă de impozitare de 2%.

Conform articolului 17 din Circulara 92/2015/TT-BTC, prețul de transfer pentru fiecare tranzacție este prețul menționat în contractul de transfer la momentul transferului.

În cazurile în care contractul de transfer al terenului nu specifică prețul terenului sau prețul terenului menționat în contract este mai mic decât prețul stipulat de Comitetul Popular Provincial, prețul de transfer al terenului va fi prețul stipulat de Comitetul Popular Provincial la momentul transferului, în conformitate cu legea funciară.

În ambele cazuri menționate mai sus, cedentul trebuie să plătească un impozit de 2% din valoarea totală a proprietății (conform prețului stabilit de stat sau prețului convenit de părți), indiferent dacă realizează un profit sau o pierdere din vânzare.

Metodă simplă de colectare, dar predispusă la supraîncărcare.

În primul rând, impozitul pe venitul persoanelor fizice se percepe, în esență, doar asupra venitului (profitului) generat după deducerea cheltuielilor, dar, în realitate, acesta se colectează din valoarea totală a tranzacției, ceea ce duce cu ușurință la supraimpozitare. Oamenii trebuie să plătească impozit chiar și atunci când vând în pierdere, ceea ce provoacă resentimente și este nerezonabil.

În al doilea rând, aplicarea listei de prețuri ale terenurilor emise de Comitetul Popular provincial în cazurile de transfer doar al drepturilor de utilizare a terenurilor nu reflectă cu exactitate valoarea de piață, reducând gradul de acord în tranzacțiile civile.

În al treilea rând, cota de impozitare de 2% asupra valorii totale a proprietăților imobiliare este destul de mare, ceea ce creează o povară financiară și determină multe părți implicate în transferuri să declare prețuri contractuale mai mici decât valoarea reală (tranzacții cu două prețuri), ceea ce duce la pierderi de venituri și la o transparență redusă a pieței.

Putem reduce cota de impozitare sub 1%?

Având în vedere această situație, propunerea Ministerului Finanțelor de a aplica o cotă de impozitare de 20% asupra profitului (egală cu veniturile minus cheltuielile totale) dacă toate informațiile pot fi determinate sau de a menține o cotă de impozitare de 2% asupra prețului total de transfer dacă cheltuielile nu pot fi determinate, este rezonabilă. Această abordare se apropie treptat de adevărata natură a impozitului pe venitul persoanelor fizice, fiind în același timp potrivită pentru condițiile actuale de administrare fiscală din Vietnam.

Totuși, pe lângă reformarea metodei de calcul al impozitului, ar trebui luate în considerare ajustări ale cotei de impozitare. Dacă se aplică o cotă fixă ​​de impozitare la prețul total de transfer, aceasta ar trebui redusă de la 2% la mai puțin de 1% sau ar trebui stabilit un program progresiv de impozitare bazat pe valoarea bunurilor imobiliare pentru a reduce povara financiară asupra populației.

La elaborarea unei metode de calcul al impozitului pe venitul persoanelor fizice aferente transferurilor de proprietăți imobiliare, este necesar să se asigure principiile echității, rezonabilității și echilibrului între cerințele statului în materie de gestionare a impozitelor și capacitatea financiară reală a populației.

Citeşte mai mult Înapoi la pagina principală

Revenind la subiect

MA NGO GIA HOANG (FACULTATEA DE DREPT COMERCIAL, UNIVERSITATEA DE DREPT DIN HO CHI MINH ORAȘUL)

Sursă: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm