Министерство природных ресурсов и экологии предлагает четыре метода оценки стоимости земли в новом проекте

Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды разрабатывает постановление о внесении изменений и дополнений в ряд статей постановления Правительства № 44/2014/ND-CP от 15 мая 2014 года о регулировании цен на землю и постановление Правительства № 10/2023/ND-CP от 3 апреля 2023 года о внесении изменений и дополнений в ряд статей постановлений, регулирующих реализацию Закона о земле.

В настоящее время, согласно Постановлению № 44/2014/ND-CP, существует 5 методов оценки стоимости земли: метод прямого сравнения; метод вычета; метод дохода; метод превышения стоимости и метод коэффициента корректировки стоимости земли.

Однако в проекте Минприроды предложено 4 метода оценки стоимости земли.

Во-первых, сравнительный метод реализуется путем корректировки цены земельных участков одинакового целевого назначения, успешно реализованных на рынке, выигравших аукцион по продаже права землепользования (сравнительные земельные участки), путем анализа и сопоставления факторов, влияющих на цену земли, после исключения стоимости активов, закрепленных за землей (при наличии), для определения цены оцениваемого земельного участка.

Во-вторых, метод дохода рассчитывается путем деления среднегодового чистого дохода с единицы земельного участка на среднюю процентную ставку по сбережениям (r) по 12-месячным депозитам во вьетнамских донгах (VND) в коммерческих банках с долей государства в уставном капитале провинции более 50% в течение 3 последовательных лет (рассчитывается с 1 января по 31 декабря) до момента оценки.

В-третьих, метод добавок реализуется путем зачета общей расчетной выручки от застройки за вычетом общей расчетной стоимости застройки земельного участка или земельной площади с учетом наиболее эффективного использования земельного участка (коэффициента использования земель, плотности застройки, предельной этажности здания) в соответствии с утвержденными уполномоченным государственным органом проектом землепользования и детальным проектом застройки.

В-четвертых, метод коэффициента корректировки цены на землю реализуется путем умножения цены на землю в таблице цен на землю на коэффициент корректировки цены на землю. Коэффициент корректировки цены на землю устанавливается Народным комитетом провинции или города центрального подчинения (провинциальным народным комитетом) путем сравнения цены на землю в таблице цен на землю с общей рыночной ценой.

Условия применения методов оценки земли

Сравнительный метод применяется для определения цены земельных участков при наличии не менее трех сопоставимых земельных участков, выставленных на продажу или выигравших торги на право землепользования, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3, а также подпунктами «а», «б», «в» и «г» пункта 4 статьи 5.

Доходный метод применяется при оценке стоимости земли при определении доходов и расходов от использования земли, за исключением случаев, указанных в пунктах 1 и 3 и подпунктах «а», «б», «в» и «г» пункта 4 статьи 5.

Прибыльный метод применяется для оценки земельных участков и земельных площадей, имеющих потенциальную возможность застройки в связи с изменением целевого назначения земель или изменением планировки, при определении совокупного дохода от застройки и совокупной стоимости застройки, за исключением случаев, указанных в пунктах 1 и 2, а также подпунктах «а», «б», «в» и «г» пункта 4 статьи 5.

Метод коэффициента корректировки цены на землю применяется для определения цены земельных участков и земельных площадей в следующих случаях: в случаях, предусмотренных подпунктом «а» пункта 4 статьи 114 и пунктом 3 статьи 189 Закона о земле; для расчета годовой арендной платы за землю при предоставлении земельных участков в аренду без проведения аукциона по предоставлению права землепользования; для определения начальной цены при предоставлении земельных участков в аренду или предоставление права землепользования государством в случае, если земельные участки и земельные площади были инвестированы в инженерную инфраструктуру в соответствии с детальным планированием строительства. В связи с этим Министерство природных ресурсов и экологии предлагает 2 варианта:

Вариант 1: Определить цену земли для земельного участка или земельной площади, подлежащей оценке, с общей стоимостью, рассчитанной в соответствии с ценой земли в прейскуранте на землю для территории, подлежащей уплате платы за пользование землей и арендной платы за землю, менее 90 миллиардов донгов для городов центрально-управляемых районов, менее 30 миллиардов донгов для горных и высокогорных провинций, менее 60 миллиардов донгов для остальных провинций в случаях, указанных в пунктах b и d, пункта 4, статьи 114, пункта 2, статьи 172 Закона о земле, и в случае расчета арендной платы за землю, уплачиваемой единовременно за весь срок аренды, когда государство арендует землю без аукциона прав землепользования;

Вариант 2: Определить цену земельного участка или земельной площади, подлежащей оценке для исчисления платы за землепользование и арендной платы за землю для домохозяйств и граждан в случаях, указанных в подпункте «б» пункта 4 статьи 114, пункте 2 статьи 172 Закона о земле, а также в случае исчисления арендной платы за землю, вносимой единовременно за весь срок аренды, при предоставлении государством в аренду земельного участка без проведения торгов по предоставлению права землепользования.

Определить конкретные цены на землю для расчета компенсации при изъятии государством земель в случаях, когда в соответствии с положениями Закона о земле предусмотрена компенсация, но не допускается применение метода оценки стоимости земли, предусмотренного пунктом 1 статьи 5.

Мудрость

Источник