Не позволяйте инвесторам закладывать дома клиентов

Увеличить публичность, ужесточить санкции

По словам эксперта по недвижимости Фан Конг Чаня, если дом находится в ипотеке, и банк соглашается продать его инвестору без запроса на освобождение от ипотеки, банк и инвестор должны решить этот вопрос самостоятельно. В случае возникновения каких-либо рисков ответственность будут нести банк и инвестор, а законные права граждан будут защищены законом.

Многие инвесторы закладывали в банки дома, которые они продали клиентам.

Но чтобы положить конец ситуации, когда инвесторы закладывают дома клиентов, г-н Фан Конг Чань предложил властям разработать руководящие принципы и правила для разрешения подобных ситуаций, которые будут выгодны людям. Особенно если люди следовали закону, следовали процедурам и полностью оплатили ипотеку, государство должно их защищать, выдавать им «розовые книжки» и не допускать потерь из-за споров или невыполнения обязательств инвестора.

«Хотя закон содержит множество положений, но в нём всё ещё есть пробелы, властям необходимо вмешаться и оперативно устранить их. При необходимости люди могут обратиться в суд. Суд также должен выносить очень чёткие решения, основываясь на типичных ситуациях, как прецеденты, чтобы другие инвесторы, банки и люди чётко понимали проблему и чувствовали себя в безопасности. В то же время, чтобы минимизировать риски для клиентов, необходимо обеспечить прозрачность и публиковать информацию об ипотечных проектах. Информация должна быть понятной, подробной и регулярно обновляться, чтобы люди могли её понять, а не просто публиковать в общих чертах, указывая только название проекта», — предложил г-н Чань.

С другой стороны, д-р Фан Фыонг Нам (Юридический университет города Хошимин) процитировал Указ № 16, в котором говорится, что непубликация, неполная публикация или некорректная публикация содержания инвестиционных проектов в сфере недвижимости и жилищного строительства может повлечь за собой штраф в размере от 100 до 120 миллионов донгов. Штраф для компаний в сфере недвижимости, не обеспечивающих в полной мере соблюдение установленных правил, составляет 600 миллионов донгов. Однако по сравнению с выгодой, полученной от использования правовых пробелов в крупномасштабном проекте в сфере недвижимости стоимостью в сотни миллиардов донгов, этот штраф слишком мал. Поэтому многие инвесторы сознательно нарушают закон, соглашаясь платить штрафы, что существенно ущемляет права других лиц.

В настоящее время Закон о риелторской деятельности 2024 года внес некоторые позитивные изменения в обязанность раскрытия информации о риелторской деятельности. Однако отсутствие ужесточения системы штрафных санкций для обеспечения надлежащего рассмотрения нарушений также является ограничением закона.

Кроме того, закон предусматривает, что после того, как Департамент строительства выдаст письменное уведомление о том, что жилье подходит для продажи или аренды с правом выкупа, инвестор может заложить проект и должен снять ипотеку перед продажей покупателям. В то же время, Департамент строительства должен завершить процедуры, чтобы выдать уведомление о том, что жилье подходит для продажи. Однако г-н Чань прокомментировал: «Это положение очень сложно реализовать, когда нет механизма, гарантирующего соблюдение инвестором правил. Потому что сразу после того, как Департамент строительства объявит о предоставлении инвестором ипотеки, он будет полагаться на это уведомление для скорейшей мобилизации капитала от покупателей».

Необходимо снять ипотеку перед продажей клиентам

Чтобы контролировать тот факт, что инвесторы закладывают дома клиентов банкам, г-н Нго Джиа Хоанг (Юридический университет города Хошимин) сказал, что вместо того, чтобы требовать проведения сделок через торговые площадки недвижимости, необходимо усилить и расширить сферу деятельности нотариальных организаций, требуя, чтобы сделки с недвижимостью, в которых одна или несколько сторон участвуют в сделке, также были нотариально удостоверены... Поскольку независимый характер деятельности по нотариальному удостоверению поможет проверять и контролировать исполнение и соблюдение закона инвесторами, брокерами по недвижимости и консультантами, чтобы защитить уязвимых лиц.

В то же время, в целях сохранения стабильности и порядка развития экономики необходимо выстроить механизм контроля будущих сделок купли-продажи жилья субъектами рынка недвижимости.

«Для обеспечения безопасности покупателей жилья необходимо дополнить закон положениями о повышении ответственности банков за управление ипотечными активами. Ведь при продаже будущего жилья инвесторы одновременно берут в долг у банков и привлекают капитал покупателей. Если мобилизованный капитал не контролируется должным образом, инвесторы могут использовать его не по назначению, вкладывать деньги во множество проектов одновременно, что приводит к риску потери платёжеспособности инвесторов, невозможности завершить проект и передать дом покупателям. В этом случае страдают не только права покупателей жилья, но и права банка, выдавшего ипотеку. Поэтому, принимая ипотеку на жилищный проект, банк должен нести ответственность за управление и контроль за ипотечным активом», — предложил г-н Хоанг.

По его словам, необходимо более чётко регламентировать обеспечение прав покупателей жилья при реализации ипотечного имущества в форме передачи проекта, поскольку стороны могут распоряжаться им, передавая объект ипотеки в целях погашения задолженности.

Для обеспечения безопасности покупателей жилья необходимо дополнить закон положениями об усилении ответственности банков за управление ипотечными активами. Поскольку при продаже будущего жилья инвесторы одновременно заимствуют средства у банков и привлекают капитал от покупателей.

г-н Нго Зиа Хоанг (Юридический университет Хошимина)

Инвестор в жилой комплекс Фу Тхань обязуется выплатить долг

25 июня компания 585, инвестор жилого дома Phu Thanh (район Тан Фу, Хошимин), опубликовала пресс-релиз, в котором подтвердила, что она погасит задолженность, чтобы «выкупить» дом для покупателя.

В настоящее время общее количество квартир в проекте составляет 833. Из них компания заложила «красную книгу» в виде будущих активов в размере 219 квартир по договору ипотеки № 104 от 04.08.2010 г. В ходе ведения бизнеса с недвижимостью в 2010-х годах недвижимость оказалась в замороженном состоянии, банковская процентная ставка достигала 22-23% годовых, в результате чего компания столкнулась с трудностями в ведении бизнеса, а также в урегулировании задолженности перед банком.

Столкнувшись с трудностями предприятия, 3 ноября 2022 года отделение банка Viet A Bank в Хошимине согласилось позволить инвестору погасить задолженность по каждому коду квартиры, и банк снимет ипотеку по каждой квартире. К настоящему времени компания 585 оформила снятие ипотеки на 6 квартир (из которых 1 квартира была снята в начале июня 2024 года). Инвестор предложил отделению банка Viet A Bank в Хошимине продолжить поддержку компании в течение следующих 3 лет, чтобы у компании было больше времени подготовить эквивалентные активы для обработки снятия ипотеки на оставшиеся 213 квартир (с настоящего момента и до 2027 года). Из 213 квартир, заложенных в банке Viet A, компания 585 все еще должна взыскать с жильцов 5% от стоимости квартиры, что эквивалентно более 41 миллиарду донгов. Компания 585 подтвердила, что жильцы не несут ответственности перед банком, а являются ответственностью компании.

Source: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm