Повышение прозрачности, усиление санкций
По словам эксперта по недвижимости Фан Конг Чаня, когда дом находится в ипотеке, и банк соглашается позволить инвестору продать его, не требуя освобождения от ипотеки, банк и инвестор должны решить этот вопрос между собой. Если возникнут какие-либо риски, банк и инвестор будут нести ответственность, в то время как законные права людей будут защищены законом.
Многие инвесторы закладывают дома, которые они продали клиентам, в банки.
Но чтобы положить конец ситуации, когда инвесторы закладывают дома клиентов, г-н Фан Конг Чань предложил властям иметь руководящие принципы и положения для разрешения таких случаев таким образом, чтобы это приносило пользу людям. Особенно, когда люди следовали закону, следовали процедурам и платили полную сумму, государство должно защищать их, выдавать им розовые книги и не позволять людям терпеть убытки из-за споров или выполнения обязательств инвестора.
«Хотя в законе много положений, но все еще есть лазейки, необходимо, чтобы власти вмешались и оперативно их устранили. При необходимости люди могут подать иск в суд. Суд также должен иметь очень четкие решения, почти типичные ситуации, как прецеденты, чтобы другие инвесторы, банки и люди могли четко видеть проблему и чувствовать себя в безопасности. В то же время, чтобы минимизировать риски, которые приходится нести клиентам, необходимо быть прозрачным и публиковать информацию об ипотечных проектах. Раскрытие информации должно быть четким, подробным и регулярно обновляться, чтобы люди могли понять, а не просто общее раскрытие, только указание названия проекта», - предложил г-н Чан.
С другой точки зрения, доктор Фан Фыонг Нам (Юридический университет города Хошимин) процитировал Указ № 16, проанализировав, что действия по нераскрытию, неполному раскрытию или неправильному раскрытию содержания проектов в сфере недвижимости и инвестиционных проектов по строительству жилья могут быть оштрафованы на сумму от 100 до 120 миллионов донгов. Штраф для бизнеса в сфере недвижимости, который не в полной мере обеспечивает условия в соответствии с правилами, составляет 600 миллионов донгов. Однако по сравнению с выгодами, полученными от использования правовых лазеек в крупномасштабном проекте в сфере недвижимости стоимостью в сотни миллиардов донгов, этот штраф слишком мал. Поэтому многие инвесторы сознательно нарушают закон, соглашаются платить штрафы, что существенно влияет на права других лиц.
В настоящее время Закон о риэлторском бизнесе 2024 года внес некоторые позитивные изменения в обязанность раскрытия информации о риэлторском бизнесе. Однако отсутствие ужесточения штрафных санкций для обеспечения надлежащего рассмотрения нарушений также является ограничением закона.
Кроме того, закон предусматривает, что после того, как Департамент строительства выдаст письменное уведомление о том, что жилье подходит для продажи или аренды с выкупом, инвестор заложит проект и должен также снять ипотеку перед продажей клиентам. В то же время должны быть завершены процедуры, чтобы Департамент строительства выдал уведомление о том, что жилье подходит. Однако г-н Чанх прокомментировал: Регулирование очень трудно реализовать, когда нет механизма, гарантирующего, что инвестор будет соблюдать правила. Потому что сразу после уведомления Департамента строительства о том, что инвестор закладывает жилье, они будут полагаться на это уведомление, чтобы мобилизовать капитал от клиентов как можно скорее.
Необходимо погасить ипотеку перед продажей клиентам
Чтобы контролировать практику передачи инвесторами домов клиентов в залог банкам, г-н Нго Джиа Хоанг (Юридический университет города Хошимин) сказал, что вместо того, чтобы требовать проведения сделок через торговые площадки недвижимости, необходимо усилить и расширить сферу деятельности нотариальных организаций, требуя, чтобы сделки с недвижимостью, в которых одна или несколько сторон, участвующих в сделке, являются организациями, занимающимися недвижимостью, также были нотариально удостоверены... Поскольку независимый характер нотариальной деятельности поможет проверять и контролировать выполнение и соблюдение закона инвесторами, брокерами и консультантами по недвижимости для защиты уязвимых слоев населения.
В то же время, в целях сохранения стабильности и порядка развития экономики необходимо выстроить механизм контроля будущих сделок риэлторского бизнеса с жильем.
«Чтобы обеспечить безопасность покупателей жилья, закон должен дополнить положения об усилении ответственности банков за управление ипотечными активами. Ведь при продаже будущего жилья инвесторы и берут деньги в долг у банков, и мобилизуют капитал у клиентов. Если мобилизованный капитал не контролируется тщательно, инвесторы могут использовать его не по назначению, вкладывать деньги во многие проекты одновременно, что приводит к риску потери инвесторами платежеспособности, невозможности завершить проект и передать дом клиентам. В это время страдают не только права покупателей жилья, но и права банка, заложившего жилье. Поэтому при принятии ипотеки на жилищный проект банк должен нести ответственность за управление и надзор за ипотечными активами», — предположил г-н Хоанг.
По его словам, необходимо более четко регламентировать обеспечение прав покупателей жилья при обращении с ипотечными активами в форме передачи проекта. Ведь стороны могут распоряжаться активами, передавая ипотечный объект недвижимости для погашения задолженности.
г-н Нго Зиа Хоанг (Юридический университет Хошимина)
Инвестор в квартиру в Фу Тхань обязуется выплатить долг
25 июня компания 585, инвестор многоквартирного дома Phu Thanh (район Тан Фу, город Хошимин), опубликовала пресс-релиз, в котором подтвердила, что погасит задолженность, чтобы «выкупить» дом для покупателя.
В настоящее время общее количество квартир в проекте составляет 833. Из них компания заложила красную книгу в виде будущих активов на 219 квартир по договору ипотеки № 104 от 04.08.2010. В ходе ведения бизнеса с недвижимостью в 2010-х годах недвижимость оказалась в замороженном состоянии, банковская процентная ставка достигала 22-23% годовых, в связи с чем у компании возникли трудности в ведении бизнеса, а также в урегулировании задолженности перед банком.
Столкнувшись с трудностями предприятия, 3 ноября 2022 года отделение банка Viet A Bank в Хошимине согласилось позволить инвестору выплатить долг в соответствии с кодом каждой квартиры, и банк выдаст ипотеку на каждую квартиру. К настоящему времени компания 585 оформила выдачу ипотеки на 6 квартир (из которых 1 квартира была выдана в начале июня 2024 года). Инвестор предложил отделению банка Viet A Bank в Хошимине продолжить поддержку компании в течение следующих 3 лет, чтобы у компании было больше времени для подготовки эквивалентных активов для обработки выдачи ипотеки на оставшиеся 213 квартир (с настоящего момента до 2027 года). Из 213 квартир, которые в настоящее время находятся в ипотеке в банке Viet A Bank, компания 585 все еще должна собрать с жителей 5% от стоимости квартиры, что эквивалентно более 41 млрд донгов. Компания 585 подтвердила, что жители не несут ответственности перед банком, но являются ответственностью компании.
Источник: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm
Комментарий (0)