Каковы обязанности инвесторов проектов в сфере недвижимости?

Новые положения, касающиеся обязанностей застройщиков проектов в сфере недвижимости.

В интервью газете «Экономика и город» по поводу новых обязанностей застройщиков недвижимости адвокат Фам Тхи Бич Хао, директор юридической фирмы «Дык Ан», заявила, что, согласно статье 17 Закона о деятельности в сфере недвижимости, застройщикам запрещено уполномочивать другие организации или частных лиц подписывать договоры внесения залога, купли-продажи, передачи прав собственности или лизинга с правом выкупа на дома, строительные работы, площадь в рамках строительных работ или права пользования земельным участком с существующей инфраструктурой в рамках проектов недвижимости. Данное положение направлено на предотвращение нарушений со стороны уполномоченных лиц, заключающих договоры внесения залога и передачи прав собственности.

Закон о недвижимости от 2023 года предусматривает, что задаток при покупке строящегося дома не должен превышать 5% от продажной цены.

Кроме того, строительство жилых домов, зданий, а также технической и социальной инфраструктуры в рамках проекта должно соответствовать утвержденному детальному плану, проектной документации, разрешению на строительство и инвестиционной политике компетентного государственного органа, а также строительным стандартам. Это положение является новым по сравнению с Законом о недвижимости 2014 года и направлено на предотвращение строительства жилья некоторыми инвесторами, не соответствующим утвержденному проекту и разрешению на строительство.

Закон о деятельности в сфере недвижимости от 2023 года (состоящий из 10 глав и 83 статей) вступит в силу 1 января 2025 года и заменит Закон о деятельности в сфере недвижимости от 2014 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о недвижимости 2023 года, вводятся новые правила оплаты и лизинга с правом выкупа жилья и строящихся объектов: Оплата при лизинге с правом выкупа жилья, строящихся объектов или площадей в рамках строящихся объектов производится в рассрочку. Первый платеж не должен превышать 30% от стоимости договора, включая задаток. Последующие платежи должны производиться в соответствии с ходом строительства до момента передачи жилья, строящихся объектов или площадей в рамках строящихся объектов арендатору, но общая сумма, выплаченная арендодателю авансом, не должна превышать 50% от стоимости договора лизинга с правом выкупа жилья, строящихся объектов или площадей в рамках строящихся объектов. Оставшаяся сумма рассчитывается как арендная плата, подлежащая выплате арендодателю в течение определенного срока, согласованного в договоре.

В статье 29 Закона о деятельности в сфере недвижимости внесен новый пункт, касающийся требований к торговле правами пользования землей с использованием существующей технической инфраструктуры в рамках проектов в сфере недвижимости. Соответственно, проекты в сфере недвижимости, включающие права пользования землей с использованием существующей технической инфраструктуры, должны соответствовать следующим требованиям до начала коммерческой деятельности:

Необходимо соблюдать требования, изложенные в статье 11 настоящего Закона; инвестиции и строительство объектов технической инфраструктуры должны быть завершены в соответствии с утвержденным детальным планом и ходом выполнения проекта, утвержденным компетентным государственным органом в соответствии с законом о строительстве, законом о городском планировании и законом об инвестициях; необходимо обеспечить предоставление услуг электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, сбора отходов и очистки сточных вод; необходимо обеспечить подключение к общей инфраструктуре территории до передачи, аренды или субаренды прав пользования землей; передача, аренда или субаренда прав пользования землей с существующей технической инфраструктурой должны соответствовать инвестиционным целям и содержанию инвестиционного проекта, утвержденного компетентным государственным органом.

Это важный новый момент для всех сторон, участвующих в сделке.

По словам юриста Фам Тхи Бич Хао, в отношении регулирования задатков в сфере жилищного строительства и возведения строящихся объектов, для обеспечения отражения истинного характера задатка и ограничения рисков для покупателя или арендатора, который часто является более слабой стороной, Закон о недвижимости 2023 года устанавливает: Задаток при покупке строящегося дома не должен превышать 5% от продажной цены.

Действующий Закон о деятельности в сфере недвижимости от 2014 года не содержит конкретных положений, регулирующих размер задатка при покупке, продаже или аренде недвижимости, находящейся в стадии строительства.

Согласно новым положениям пункта 5 статьи 23 Закона о деятельности в сфере недвижимости от 2023 года, установлено следующее: Инвесторам в проекты недвижимости разрешается взимать с клиентов задаток в размере не более 5% от продажной цены или цены аренды с правом выкупа жилья, строительных работ или площади в рамках строительных работ только в том случае, если жилье или строительные работы соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию, предусмотренным настоящим Законом. В договоре о внесении задатка должна быть четко указана продажная цена или цена аренды с правом выкупа жилья, строительных работ или площади в рамках строительных работ.

Соответственно, застройщикам, реализующим проекты в сфере недвижимости, разрешается взимать задаток, не превышающий 5% от продажной цены или цены аренды с правом выкупа жилых или строительных проектов, находящихся в стадии строительства, только после выполнения условий для начала коммерческой деятельности.

В договоре о внесении залога должны быть четко указаны продажная цена, цена аренды с правом выкупа дома, проект строительства или площадь строительного проекта.

Строительство жилых и будущих зданий может быть начато только при наличии одного из следующих документов: свидетельства о праве пользования землей; разрешения на строительство; уведомления о начале строительства; документа, подтверждающего завершение строительства технической инфраструктуры…

Расширение прав инвесторов, являющихся гражданами Вьетнама и проживающих за рубежом.

По словам юриста Фам Тхи Бич Хао, еще одним важным нововведением Закона о деятельности в сфере недвижимости от 2023 года является внесение изменений в положения, касающиеся формы и масштабов деятельности в сфере недвижимости для граждан Вьетнама, проживающих за рубежом.

Статья 10 предусматривает, что граждане Вьетнама, проживающие за границей и являющиеся гражданами Вьетнама в соответствии с законом о гражданстве, имеющие право на въезд во Вьетнам, могут заниматься операциями с недвижимостью в формах, установленных для отечественных организаций и физических лиц. Граждане Вьетнама, проживающие за границей и не являющиеся гражданами Вьетнама в соответствии с законом о гражданстве, имеющие право на въезд во Вьетнам, могут заниматься операциями с недвижимостью в следующих формах:

Инвестиции в строительство жилых и других строительных проектов, связанных с правами пользования землей для продажи, аренды или лизинга с правом выкупа в рамках проектов в сфере недвижимости, должны соответствовать форме, цели и продолжительности использования земли, установленным земельным законодательством;

Инвестиции в строительство технической инфраструктуры в рамках проектов в сфере недвижимости с целью передачи, сдачи в аренду или субаренду прав пользования земельным участком с существующей технической инфраструктурой должны осуществляться в соответствии с формой, назначением и сроком пользования земельным участком, установленными земельным законодательством;

Формы осуществления операций с недвижимостью, указанные в пунктах d и g пункта 1 настоящей статьи.

«По сравнению с действующим Законом о ведении бизнеса в сфере недвижимости, новый закон содержит более подробные положения о формах ведения бизнеса в сфере недвижимости гражданами Вьетнама, проживающими за рубежом, расширяя права инвесторов-вьетнамцев, проживающих за границей, на привлечение капитала на рынок недвижимости», — прокомментировала юрист Фам Тхи Бич Хао.

Источник