Каковы обязанности инвесторов проектов в сфере недвижимости?

Новые пункты ответственности инвесторов проектов в сфере недвижимости

В интервью газете «Kinh te & Do thi» о новых обязанностях инвесторов в проекты недвижимости адвокат Фам Тхи Бить Хао, директор юридической компании «Duc An Law Company Limited», заявил, что, согласно положениям статьи 17 Закона о торговле недвижимостью, не допускается уполномочивание других организаций или лиц на заключение договоров задатка, купли-продажи, передачи, аренды с выкупом домов, строительных объектов, площадей застройки в строительных объектах, прав землепользования с технической инфраструктурой в проектах недвижимости. Данное положение направлено на предотвращение нарушений в работе уполномоченных органов по заключению договоров задатка и передачи.

Закон «О сделках с недвижимостью» 2023 года устанавливает: Задаток при покупке будущего жилья не должен превышать 5% от цены продажи. — Закон «О сделках с недвижимостью» 2023 года гласит: Задаток при будущей покупке жилья не должен превышать 5% от цены продажи.

При этом строительство жилых домов, а также строительные работы и работы в сфере технической инфраструктуры, социальной инфраструктуры в рамках проекта должны соответствовать детальному планированию, утвержденному проекту, разрешению на строительство, содержанию утверждения инвестиционной политики проекта уполномоченными государственными органами, а также строительным нормам. Это новое положение, в отличие от Закона о недвижимости 2014 года, также призвано предотвратить строительство некоторыми инвесторами домов, не соответствующих утвержденным проектам и разрешениям на строительство.

Закон «О риелторском бизнесе» 2023 года (состоящий из 10 глав и 83 статей) вступает в силу с 1 января 2025 года и заменяет Закон «О риелторском бизнесе» 2014 года.

Некоторые новые правила оплаты, аренды с правом выкупа домов, строительных работ, образуемых в будущем в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона о торговле недвижимостью 2023 года: Оплата при аренде с правом выкупа домов, строительных работ, строительной площади в строительных работах, образуемых в будущем, производится несколькими платежами, первый платеж не превышает 30% от стоимости договора, включая задаток, последующие платежи должны соответствовать ходу строительства до момента передачи дома, строительных работ, строительной площади в строительных работах арендатору, но общая сумма аванса арендодателю не превышает 50% от стоимости договора аренды с правом выкупа домов, строительных работ, строительной площади в строительных работах. Оставшаяся сумма рассчитывается как арендная плата, подлежащая уплате арендодателю в течение определенного срока, как согласовано в договоре.

В Закон «О рынке недвижимости» внесены новые положения в статью 29, касающиеся требований к обороту прав землепользования с технической инфраструктурой в рамках проектов недвижимости. Соответственно, объекты недвижимости, в которых права землепользования с технической инфраструктурой введены в эксплуатацию, должны соответствовать следующим требованиям:

Требования, указанные в статье 11 настоящего Закона; завершение инвестиций в строительство объектов технической инфраструктуры в соответствии с утвержденным детальным планированием, ход реализации проекта, утвержденный уполномоченными государственными органами в соответствии с нормативными актами законодательства о строительстве, законодательства о градостроительстве, законодательства об инвестициях; обеспечение предоставления услуг по электроснабжению, водоснабжению, водоотведению, вывозу отходов, очистке сточных вод; обеспечение подключения к общей инфраструктурной системе территории до передачи, аренды, субаренды прав землепользования; передача, аренда, субаренда прав землепользования с объектами технической инфраструктуры должны соответствовать инвестиционным целям и содержанию инвестиционного проекта, утвержденного уполномоченными государственными органами.

Новые моменты, на которые следует обратить внимание сторонам, участвующим в транзакциях

По словам адвоката Фам Тхи Бич Хао, в отношении правил в отношении задатка, формируемого в будущем при осуществлении жилищных и строительных работ, для обеспечения отражения истинного характера задатка и ограничения рисков для покупателя и арендатора, которые часто являются слабой стороной, Закон о сделках с недвижимостью 2023 года гласит: Задаток при покупке дома, формируемый в будущем, не должен превышать 5% от цены продажи.

Действующий Закон «О риелторском обороте» 2014 года конкретно не регулирует задатки при покупке, продаже или аренде недвижимости, которые будут сформированы в будущем.

Согласно новым положениям пункта 5 статьи 23 Закона о сделках с недвижимостью 2023 года, содержание выглядит следующим образом: инвесторы проектов в сфере недвижимости имеют право взимать с заказчиков задаток в размере не более 5% от цены продажи, аренды и купли-продажи жилых домов, строительных объектов и площади застройки в строительных объектах только после того, как жилые дома и строительные объекты соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию в соответствии с положениями настоящего Закона. В соглашении о задатке должны быть четко указаны цена продажи, аренды и купли-продажи жилых домов, строительных объектов и площадь застройки в строительных объектах.

Соответственно, инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешено взимать депозиты в размере не более 5% от цены продажи, цены аренды-купли-продажи домов и будущих строительных работ, если они отвечают условиям для начала бизнеса.

В соглашении о задатке должны быть четко указаны продажная цена, цена аренды-купли-продажи дома, строительный проект и площадь проекта.

Ввод в эксплуатацию объектов жилищного строительства и строительства в будущем допускается только при наличии одного из следующих документов на право землепользования: разрешения на строительство; уведомления о начале строительства; документов о приемке законченного строительством объекта инженерной инфраструктуры...

Расширение прав вьетнамских инвесторов, проживающих за рубежом

Адвокат Фам Тхи Бич Хао отметил, что еще одним важным новым пунктом Закона о сделках с недвижимостью 2023 года является внесение поправок в правила, касающиеся формы и сферы деятельности в сфере недвижимости для вьетнамских граждан, проживающих за рубежом.

В статье 10 указано, что субъектами, которым разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, являются вьетнамские граждане, проживающие за рубежом, являющиеся гражданами Вьетнама в соответствии с положениями Закона о гражданстве, которым разрешен въезд во Вьетнам и осуществление операций с недвижимостью в формах, установленных для отечественных организаций и частных лиц, осуществляющих операции с недвижимостью. Вьетнамские граждане, проживающие за рубежом, не являющиеся гражданами Вьетнама в соответствии с положениями Закона о гражданстве, которым разрешен въезд во Вьетнам и осуществление операций с недвижимостью в следующих формах:

Инвестирование в строительство жилых домов и строительство объектов, связанных с правами пользования земельными участками для продажи, аренды или купли-продажи с правом выкупа, посредством реализации проектов в сфере недвижимости в соответствии с формой, целевым назначением и сроками использования земельных участков, установленными законодательством о земле;

Инвестирование в строительство инженерно-технической инфраструктуры объектов недвижимости в целях передачи, аренды и субаренды прав землепользования на земельные участки с инженерно-технической инфраструктурой должно соответствовать форме, целевому назначению и сроку использования земель, установленным земельным законодательством;

Виды деятельности в сфере недвижимости, указанные в подпунктах «г» и «ж» пункта 1 настоящей статьи.

«По сравнению с действующим Законом о бизнесе в сфере недвижимости, новый Закон содержит более подробные положения о формах бизнеса в сфере недвижимости для вьетнамских граждан, проживающих за рубежом, расширяя права инвесторов из числа вьетнамских граждан, проживающих за рубежом, по привлечению капитала на рынок недвижимости», — сказал юрист Фам Тхи Бич Хао.

Источник