Председатель VVA: Необходимо быть последовательным в принципе, что государство определяет цены на землю в соответствии с рыночными механизмами.

Комментируя поправки к Закону о земле 2024 года, Вьетнамская ассоциация оценки (VVA) предложила придерживаться принципа, согласно которому государство определяет цены на землю в соответствии с рыночным механизмом, сохранить действующие положения Закона о ценах на землю и только пересматривать и вносить изменения в подзаконные акты в соответствии с реальностью.

Г-н Нгуен Тьен Тоа, председатель Вьетнамской ассоциации оценщиков (VVA).

По словам г-на Нгуен Тиен Тхоа, председателя Вьетнамской ассоциации оценки (VVA), после изучения содержания предлагаемых изменений и дополнений в ряд статей Закона о земле 2024 года, VVA предложила рассмотреть вопрос о сохранении содержания статей 158, 159, 160, 162 в разделе 2 «Цены на землю» действующего Закона о земле; пересмотрев лишь отдельные инструкции правительства , регулирующие содержание вышеуказанных статей и пунктов Закона, для лучшего соответствия требованиям практики после одного года реализации Закона.

Соответственно, VVA оценило, что ценовое содержание действующего Закона о земле в целом соответствует требованиям, включая соответствие теории ценообразования на землю и рекомендациям Международного комитета по стандартам оценки, членом которого является Вьетнамская ценовая индустрия. Оно оказалось соответствующим практическим условиям текущего земельного рынка во Вьетнаме. Оно соответствует указаниям Политбюро , изложенным в резолюциях 18-NQ/TW и 69-NQ/TW.

Обеспечение права государства принимать решения о ценах на землю на первичном рынке

Что касается некоторых основных положений в процессе внесения поправок в Закон о земле 2024 года, по мнению VVA, необходимо рассмотреть и разработать нормативные акты, направленные на обеспечение права государства устанавливать цены на землю на первичном рынке (а не на установление государством цен на землю для всех сделок в обществе, включая как первичный, так и вторичный рынки, как это предлагается некоторыми авторами), то есть на обеспечение полномочий государства устанавливать цены на землю, а не на «принцип оценки стоимости земли». Если этот вопрос отражен в Законе, необходимо следовать этому положению.

Государство имеет право напрямую определять цены на землю и имеет право регулировать цены на землю на вторичном рынке и на рынке в целом посредством соответствующих мер, таких как: регулирование спроса и предложения, финансов и валюты и т. д.

Это власть государства, которая гарантировалась с тех пор, как экономика нашей страны функционировала по системе централизованного планирования, затем перешла на рыночные механизмы и действует до сих пор, не только недавно отказавшись от роли государства в ценообразовании и только сейчас ставя ее на себя.

Разъясняя вышеизложенное предложение, VVA заявила, что до сих пор наша партия и государство последовательно утверждали: Земля – это национальная территория, созданная усилиями и кровью всей нашей нации на протяжении многих поколений, поэтому она принадлежит всему народу, представленному государством как собственником, и управляется единым образом. Земля обладает свойством потребительной стоимости, всегда способна приносить прибыль, а права землепользования – это особые товары, покупаемые и продаваемые на рынке недвижимости, поэтому они имеют свою цену. Поскольку государство является представителем собственника, оно имеет право принимать решения по этому виду ресурсов, обладая рядом полномочий, позволяющих осуществлять права собственника, включая право: устанавливать цены на землю, принимать решения о регулировании выгод от земли посредством взимания платы за пользование землей, арендной платы за землю, подоходного налога с прав землепользования, регулировать добавленную стоимость земли, не связанную с инвестициями землепользователей, которым предоставлены права землепользования, и т. д.

Таким образом, по мнению VVA, легализация права государства определять цены на землю до сих пор была подтверждена и не менялась на практике, поэтому на этот раз её не следует поднимать и не следует путать, подчёркивая, что это принцип оценки земли. Именно гарантия этого права в законе и на практике помогла государству получить основу для реализации финансовой политики в отношении земли между государством и организациями и лицами, использующими землю, а также других мер, связанных с управлением и регулированием рынка, а также другими правами и обязанностями землепользователей.

«VVA считает, что для реализации права определять цены на землю, будь то в форме прейскуранта, коэффициента корректировки цен или конкретной цены на землю, тот факт, что государство использовало, использует и продолжает использовать независимые профессиональные консалтинговые организации для консультирования по вариантам цен для себя, чтобы иметь больше оснований для принятия решения о своих собственных ценах, никоим образом не уменьшает и не устраняет роль права государства определять цены в соответствии с законом», - сказал г-н Нгуен Тиен Тхоа, председатель VVA.

В соответствии с принципом, согласно которому государство определяет цены на землю в соответствии с рыночными механизмами

Что касается регулирования цен на землю, VVA считает, что VI Национальный съезд партии разработал комплексную политику обновления. Исходя из этого, экономика нашей страны полна решимости сформировать многоотраслевую товарную экономику, функционирующую на основе рыночных механизмов под государственным управлением, а затем двигаться к определению полного направления развития экономики, функционирующей на основе социалистически ориентированного рыночного механизма.

Следовательно, при определении прав землепользования как товаров, подлежащих купле-продаже, в рамках данного механизма, конечно же, объективно, он должен действовать в соответствии с рыночным экономическим механизмом и в рамках этого общеэкономического механизма: цена считается центральной категорией рынка, должна формироваться и функционировать в соответствии с объективными сигналами экономических законов ценообразования (с упором на законы спроса и предложения, денежного обращения, конкуренции и т.д.), и, следовательно, цены, независимо от субъекта, уполномоченного устанавливать цены, включая государство, также должны соответствовать этому принципу. Это объективное требование рыночного ценового механизма.

Таким образом, VVA полагает, что государство – как представитель собственника – имеет право устанавливать цены при условии, что данный вид товаров функционирует в соответствии с рыночным механизмом. Тогда уважение государством объективного движения рынка и установление цен в соответствии с рыночными принципами не противоречит экономической природе государства в этом экономическом механизме. Если нас беспокоят последствия ценообразования на землю в соответствии с рыночным механизмом (конечно, рынок не регулируется эффективно), то мы возвращаемся к нерыночному механизму ценообразования для стабилизации рынка в соответствии с субъективными желаниями, избегая правила, которое превращает цены в субсидируемые, существующие параллельно с фактическими рыночными ценами, подталкивая рынок к состоянию подпольных, непрозрачных операций; механизм требования и предоставления, привилегий и льгот имеет плодородную почву для существования...

Оценка земли по принципу регулируемого рынка

По мнению VVA, ценообразование в соответствии с рыночными принципами должно быть регулируемым рынком, а ответственность за регулирование для создания желаемого рынка лежит на других решениях...

Соответственно, VVA считает, что цены на землю отражают синтез основных экономических и социальных отношений в экономике, считая их «зеркалом» земельного рынка, и какой бы рынок ни существовал, цена объективно отражает его. Следовательно, оценка земли не может основываться на рыночных сигналах, которые подвергаются манипуляциям или воздействию отдельных факторов, необоснованных внезапных изменений, таких как спекуляции, инфляция цен, стихийные бедствия, война, экономические и финансовые кризисы и необоснованные рыночные барьеры... но должна представлять собой регулируемый рынок, устраняющий вышеуказанные факторы посредством инструментов и мер регулирования: предложение-предложение, финансы-валюта...

«Следует подчеркнуть, что в условиях, когда на рынке по-прежнему присутствуют вышеуказанные факторы, для установления цен в соответствии с рыночными принципами Вьетнамская ассоциация оценки рекомендует государству разрешить пересматривать и дополнять действующие нормативные акты, чтобы у оценочных организаций были конкретные критерии для выбора исходных данных для методов оценки, которые являются общими, а не уникальными, и устраняли вышеупомянутые факторы нестабильности рынка», — подчеркнул г-н Нгуен Тиен Тхоа, председатель VVA.

Поддерживать рыночные цены, регулировать политику финансирования земельных отношений

Согласно VVA, при реализации принципа рыночного ценообразования необходимо соблюдать последовательность, чтобы цена отражала рыночную цену под воздействием спроса и предложения, а не «добавляла» к ней меры социальной политики. Однако должна существовать синхронная система политики, контролирующая влияние рыночных цен.

Соответственно, рыночные цены на землю, безусловно, окажут сильное влияние на доступ к земле многих субъектов из всех социальных слоёв, особенно на реализацию политики социального обеспечения. Это влияние будет реальным, если не будут приняты меры по его ограничению.

«Закон и его руководящие принципы должны предусматривать дополнительную финансовую политику (налоги, доходы и т. д.) в том направлении, что если цены высоки, ставка дохода должна быть снижена, а также более разумную политику стимулирования, чем прежде, чтобы избежать «шоков», которые могут оказать неблагоприятное воздействие на жизнь людей», — подчеркнул рекомендацию г-н Нгуен Тиен Тхоа, председатель VVA.

Поддерживать определенные правила ценообразования на землю

Согласно VVA, Прейскурант цен на землю представляет собой, по сути, сводку цен на землю для каждого типа земли, связанного с каждой целью землепользования, по местоположению, по региону, по местности... Прейскурант цен на землю представляет собой, по сути, метод массового ценообразования, установления общей цены для всего маршрута, для местоположения всей территории... Коэффициент корректировки конкретной цены также является общим коэффициентом массового характера. В силу своей массовости он не может охватывать конкретные случаи в соответствии с принципом рыночной цены и, безусловно, повлияет на финансовую политику в отношениях между государством и организациями и частными лицами, использующими землю...

Таким образом, по мнению VVA, все еще существует потребность в механизме принятия решений по конкретным случаям для обеспечения соответствующей политики, такой как: Типы земель, которые еще не используются, введены в эксплуатацию впервые; Типы земель с особыми характеристиками (земли, отвоеванные у моря), не включенные в прейскурант цен на землю; Проекты землепользования с одинаковым целевым назначением, но разным масштабом, функцией, структурой землепользования, коэффициентом землепользования и т. д.; Объективные и обоснованные колебания, которые вызывают местные колебания рыночных цен; Типы земель, конкретные проекты землепользования в то время, когда государство выделяет землю, отвоевывает землю для реализации политики по взиманию платы за землепользование, арендной плате за землю, компенсации за расчистку участка и т. д.

Источник: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html