Председатель VVA: Необходимо быть последовательным в принципе, что государство определяет цены на землю в соответствии с рыночными механизмами.

Комментируя поправки к Закону о земле 2024 года, Ассоциация оценки Вьетнама (VVA) предложила последовательно применять принцип государственного ценообразования на землю в соответствии с рыночным механизмом, сохранить действующие положения Закона о ценах на землю и только пересматривать и вносить изменения в подзаконные акты в соответствии с реальностью.

Г-н Нгуен Тьен Тоа, председатель Вьетнамской ассоциации оценщиков (VVA).

По словам г-на Нгуен Тиен Тхоа, председателя Вьетнамской ассоциации оценки (VVA), после изучения содержания предлагаемых изменений и дополнений в ряд статей Закона о земле 2024 года, VVA предложила рассмотреть вопрос о сохранении содержания статей 158, 159, 160, 162 в разделе 2 «Цены на землю» действующего Закона о земле; лишь пересмотреть и внести изменения и дополнения в конкретные инструкции правительства , регулирующие содержание вышеуказанных статей и пунктов Закона, для лучшего соответствия требованиям практики после одного года реализации Закона.

Соответственно, VVA оценило, что ценовое содержание действующего Закона о земле в целом соответствует требованиям, включая соответствие теории ценообразования на землю и рекомендациям Международного комитета по стандартам оценки, членом которого является Вьетнамская ценовая индустрия. Оно оказалось соответствующим практическим условиям текущего земельного рынка во Вьетнаме. Оно соответствует указаниям Политбюро , изложенным в резолюциях 18-NQ/TW и 69-NQ/TW.

Обеспечение права государства принимать решения о ценах на землю на первичном рынке

Что касается некоторых основных положений в процессе внесения поправок в Закон о земле 2024 года, по мнению VVA, необходимо рассмотреть и разработать нормативные акты, направленные на обеспечение права государства устанавливать цены на землю на первичном рынке (а не на установление государством цен на землю для всех сделок в обществе, включая первичный и вторичный рынки, как это предлагается в некоторых точках зрения), то есть на обеспечение полномочий государства устанавливать цены на землю, а не на «принцип оценки стоимости земли». Если этот вопрос отражен в Законе, необходимо следовать этому положению.

Государство имеет право непосредственно определять цены на землю и имеет право регулировать цены на землю на вторичном рынке и на рынке в целом посредством соответствующих мер, таких как: регулирование спроса и предложения, финансов и валюты и т. д.

Это власть государства, которая гарантировалась с тех пор, как экономика нашей страны функционировала по системе централизованного планирования, затем перешла на рыночные механизмы и действует до сих пор, не только недавно отказавшись от роли государства в ценообразовании и только сейчас ставя ее на себя.

Разъясняя вышеизложенное предложение, VVA заявила, что до сих пор наша партия и государство последовательно утверждали: Земля – это национальная территория, созданная усилиями и кровью всей нашей нации на протяжении многих поколений, поэтому она принадлежит всему народу, представленному государством как собственником и управляемому единым образом. Земля обладает свойством потребительной стоимости, всегда способна приносить прибыль, а права землепользования – это особые товары, покупаемые и продаваемые на рынке недвижимости, поэтому они имеют свою цену. Поскольку государство является представителем собственника, оно имеет право принимать решения по этому виду ресурсов, обладая рядом полномочий, позволяющих осуществлять права собственника, включая право: устанавливать цены на землю, принимать решения о регулировании выгод от земли путем взимания платы за пользование землей, арендной платы за землю, подоходного налога с прав землепользования, регулировать добавленную стоимость земли, не связанную с инвестициями землепользователей, которым предоставлены права землепользования, и т. д.

Таким образом, по мнению VVA, легализация права государства определять цены на землю до сих пор была подтверждена и не менялась на практике, поэтому на этот раз её не следует поднимать и не следует путать, подчёркивая, что именно принцип определения цены на землю. Именно гарантия этого права в законе и на практике позволила государству получить основу для реализации финансовой политики в отношении земли между государством и организациями и лицами, использующими землю, а также иной политики, связанной с управлением, регулированием рынка, а также другими правами и обязанностями землепользователей.

«VVA считает, что для реализации права определять цены на землю, будь то в форме прейскуранта, коэффициента корректировки цен или конкретной цены на землю, государство использовало, использует и продолжает использовать независимые профессиональные консалтинговые организации для консультирования по вариантам цен для себя, чтобы иметь больше оснований для принятия решения о собственных ценах, что никоим образом не уменьшает и не устраняет роль права государства определять цены в порядке, установленном законом», - сказал г-н Нгуен Тиен Тхоа, председатель VVA.

В соответствии с принципом, согласно которому государство устанавливает цены на землю в соответствии с рыночными механизмами

Что касается регулирования цен на землю, VVA считает, что VI Национальный съезд партии разработал комплексную политику обновления. Исходя из этого, экономика нашей страны полна решимости сформировать многоотраслевую товарную экономику, функционирующую на основе рыночных механизмов с государственным управлением, а затем двигаться к определению полного направления развития экономики, функционирующей на основе социалистически ориентированного рыночного механизма.

Следовательно, при определении прав землепользования как товаров, покупаемых и продаваемых в рамках данного механизма, конечно же, объективно, он должен действовать в соответствии с рыночным экономическим механизмом и в рамках этого общеэкономического механизма: цена считается центральной категорией рынка, должна формироваться и функционировать в соответствии с объективными сигналами экономических законов цены (с упором на закон спроса и предложения, денежного обращения, конкуренции и т.д.), и, следовательно, цена, независимо от субъекта, уполномоченного устанавливать цену, включая государство, также должна соответствовать этому принципу. Это объективное требование рыночного ценового механизма.

Таким образом, VVA полагает, что государство – как представитель собственника – имеет право устанавливать цены при условии, что данный вид товаров функционирует в соответствии с рыночным механизмом. Тогда уважение государством объективного движения рынка и принятие им решений о ценах в соответствии с рыночными принципами не противоречит экономической природе государства в этом экономическом механизме. Если нас беспокоят последствия ценообразования на землю в соответствии с рыночным механизмом (конечно, рынок не регулируется эффективно), то мы возвращаемся к нерыночному механизму ценообразования для стабилизации рынка в соответствии с субъективными желаниями, избегая правила, которое превращает цены в субсидируемые, существующие параллельно с фактическими рыночными ценами, подталкивая рынок к состоянию подпольных, непрозрачных операций; механизм выпрашивания, предоставления, льгот и преимуществ имеет плодородную почву для существования...

Оценка земли в соответствии с принципами регулируемого рынка

По мнению VVA, ценообразование в соответствии с рыночными принципами должно быть регулируемым рынком, а ответственность за регулирование для создания желаемого рынка лежит на других решениях...

Соответственно, VVA считает, что цены на землю отражают синтез основных экономических и социальных отношений в экономике, считая их «зеркалом» земельного рынка, и какой бы рынок ни существовал, цена объективно отражает его. Следовательно, оценка земли не может основываться на рыночных сигналах, которые подвергаются манипуляциям или влиянию отдельных факторов, необоснованных внезапных факторов, таких как спекуляции, инфляция цен, стихийные бедствия, война, финансово-экономический кризис и необоснованные рыночные барьеры... но должна представлять собой регулируемый рынок, устраняющий вышеуказанные факторы посредством инструментов и мер регулирования: спрос-предложение, финансы-валюта...

«Следует подчеркнуть, что в условиях, когда на рынке по-прежнему присутствуют вышеуказанные факторы, для установления цен в соответствии с рыночными принципами Вьетнамская ассоциация оценки рекомендует государству разрешить пересматривать и дополнять действующие нормативные акты, чтобы у оценочных организаций были конкретные критерии для выбора исходных данных для методов оценки, которые являются общими, а не уникальными, и устраняют вышеупомянутые факторы нестабильности рынка», — подчеркнул г-н Нгуен Тиен Тхоа, председатель VVA.

Поддерживать рыночные цены, регулировать политику финансирования земельных отношений

По мнению VVA, при реализации принципа рыночного ценообразования необходимо соблюдать последовательность, чтобы цена отражала рыночную цену под воздействием спроса и предложения, а не «добавлять» к ней меры социальной политики. Однако должна существовать синхронная система мер политики, контролирующая влияние рыночных цен.

Соответственно, рыночные цены на землю, безусловно, окажут сильное влияние на доступ к земле для многих представителей всех социальных слоёв, особенно на реализацию политики социального обеспечения. Это влияние будет реальным, если не будет принята политика по его ограничению.

«Закон и его руководящие принципы должны предусматривать дополнительную финансовую политику (налоги, доходы и т. д.) в том направлении, что если цены высоки, ставка дохода должна быть снижена, а также более разумную политику стимулирования, чтобы избежать «шоков», которые могут оказать отрицательное воздействие на жизнь людей», — подчеркнул рекомендацию г-н Нгуен Тиен Тхоа, председатель VVA.

Поддерживать правила оценки конкретной земли

Согласно VVA, Прейскурант цен на землю представляет собой, по сути, сводку цен на землю для каждого типа земли, связанного с каждой целью землепользования, по местоположению, по региону, по местности... Прейскурант цен на землю представляет собой, по сути, метод массового ценообразования, установления общей цены для всего маршрута, для местоположения всей территории... Коэффициент корректировки конкретной цены также является общим коэффициентом массового характера. В силу своей массовости он не может охватывать конкретные случаи в соответствии с принципом рыночной цены и, безусловно, повлияет на финансовую политику в отношениях между государством и организациями и частными лицами, использующими землю...

Таким образом, по мнению VVA, все еще необходим механизм принятия решений по ряду конкретных случаев для реализации соответствующей политики, например: Типы земель в неиспользуемой группе, вводимые в эксплуатацию впервые; Типы земель с особыми характеристиками (земли, отвоеванные у моря), не включенные в прейскурант цен на землю; Проекты землепользования с одинаковым целевым назначением, но разным масштабом, функцией, структурой землепользования, коэффициентом землепользования и т. д.; Объективные и обоснованные колебания, вызывающие местные колебания рыночных цен; Типы земель, конкретные проекты землепользования в момент, когда государство выделяет землю, отвоевывает землю для реализации политики в отношении взимания платы за землепользование, арендной платы за землю, компенсации за расчистку участка и т. д.

Источник: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html