Утром 13 ноября Национальное собрание провело групповые обсуждения проекта резолюции о пилотном внедрении проектов коммерческого жилищного строительства посредством соглашений о приобретении прав на землепользование или существующих прав на землепользование.
В группу 15 входят делегации Национального собрания от провинций Куангчи, Йенбай , Биньфуок и Биньтхуан. Заместитель главы делегации Национального собрания от провинции Биньтхуан, Нгуен Хуу Тхонг, председательствовал на дискуссионной сессии.
Разбираемся в тонкостях методов доступа к земельным участкам.
После заслушивания обсуждений и предложений депутатов Национального собрания по завершению проекта резолюции о пилотном внедрении проектов коммерческого жилищного строительства на основе соглашений о правах землепользования или существующих правах землепользования, министр природных ресурсов и окружающей среды До Дык Дуй дал пояснения, разъяснив некоторые вопросы, вызвавшие обеспокоенность депутатов.
Министр До Дык Дуй подчеркнул, что публикация этого пилотного проекта постановления крайне необходима. Суть проекта постановления заключается в добавлении метода доступа к земле при реализации проектов коммерческого жилищного строительства. Ранее, согласно положениям Закона о земле 2003 года и Закона о жилищном строительстве 2005 года, для реализации проектов коммерческого жилищного строительства существовали два механизма передачи прав пользования землей: принудительная передача и добровольная передача.
В частности, механизм обязательной передачи земли предполагает изъятие государством земель для распределения между инвесторами посредством аукционов по продаже прав пользования землей или проведения тендеров для отбора инвесторов для реализации инвестиционных проектов в сфере землепользования. Механизм добровольной передачи земли предполагает заключение инвесторами соглашения с текущим землепользователем о приобретении земли для коммерческих жилищных проектов, или обращение инвесторов, уже использующих землю, к компетентному государственному органу с просьбой изменить целевое назначение земли для коммерческих жилищных проектов. Таким образом, существует два механизма передачи земли через четыре формы доступа к земле.
Впоследствии Закон о жилищном строительстве 2010 года и Закон о земле 2013 года продолжали разрешать все четыре формы доступа к земле для коммерческих жилищных проектов, как это было предусмотрено Законом о земле 2003 года и Законом о жилищном строительстве 2005 года. Однако, когда Национальное собрание приняло Закон о жилищном строительстве 2014 года, оно ограничило формы передачи прав пользования землей или изменения целевого назначения земли. В частности, Закон о жилищном строительстве 2014 года предусматривает, что передача земли разрешена только для жилых участков; и если право пользования землей уже имеется и запрашивается изменение целевого назначения земли, часть этой земли должна быть классифицирована как жилая.
«Это ограничивает количество случаев получения доступа к земле путем передачи прав пользования землей, а также случаев, когда такие права уже имеются, по сравнению с Законом о земле 2003 года и Законом о жилищном строительстве 2005 года», — подчеркнул министр, добавив, что Закон о земле 2013 года не регулирует и не ограничивает случаи, когда государство изымает землю для распределения среди инвесторов путем проведения торгов или аукционов по продаже прав пользования землей. Это означает, что масштаб проекта может быть большим или малым; хотя доступ к земле нельзя получить путем получения прав пользования землей инвесторами или инвесторами, уже имеющими права пользования землей с предыдущего периода, государство может изымать землю, и это может быть реализовано для проектов без ограничений по площади.
Однако, по словам министра До Дык Дуя, статьи 79 и 127 Закона о земле 2024 года предусматривают, что государство осуществляет рекультивацию земель только для проектов городского развития с интегрированной технической инфраструктурой, социальной инфраструктурой и жильем. Таким образом, согласно действующим законам о городском планировании, масштаб обычно составляет 20 гектаров или более. В случаях с меньшими площадями и в случаях, не соответствующих требованиям интегрированного городского развития, государство не будет осуществлять рекультивацию земель. Следовательно, метод государственной рекультивации земель для распределения между инвесторами не будет применяться. Кроме того, положения, касающиеся случаев, когда государство разрешает инвесторам приобретать права пользования землей или когда инвесторы уже обладают правами пользования землей, также ограничены и сужены, аналогично Закону о жилищном строительстве 2014 года. То есть, это применяется только в том случае, если 100% приобретенных прав пользования землей являются жилыми, или, если существуют права пользования землей, часть земли должна быть жилой.
«Это приводит к ситуации, когда проекты меньшего масштаба, чем городские территории, и если земля не предназначена для жилого использования, испытывают трудности с доступом к земельным участкам, поскольку они не подпадают под категорию экспроприации земли государством, не соответствуют правам землепользования, предоставленным государством, или же имеют существующие права землепользования, но меняют свое целевое назначение. Это создает трудности для муниципалитетов с небольшим количеством крупномасштабных проектов. Поэтому данная пилотная резолюция, представленная Национальному собранию, направлена на решение этих трудностей и устранение узкого места в методах доступа к земле для реализации проектов коммерческого жилищного строительства», — заявил министр.
Название и сроки реализации пилотного проекта выбраны удачно.
Ещё один вопрос касается названия. Представитель Хоанг Си Донг предложил принять во внимание мнение некоторых депутатов Национального собрания, изложенное в отчёте Экономического комитета, а именно: «пилотная программа по реализации проектов коммерческого жилья посредством передачи прав пользования землей или существующих прав пользования землей, не предназначенной для жилой застройки». Министр До Дык Дуй заявил, что первоначальное название, данное правительством при регистрации в Национальном собрании, действительно было именно таким. Однако в ходе разработки резолюции выяснилось, что такое положение не охватывает все случаи. Бывают ситуации, когда инвесторы получают права пользования землей, включающие как жилую, так и нежилую застройку. Если мы сразу включим в название резолюции ограничение, согласно которому можно передавать только нежилую землю, это создаст трудности.
По словам министра, существуют также мнения о том, что предлагаемое название может частично совпадать с Законом о земле, поскольку Закон о земле уже предусматривает случаи, когда разрешена передача прав пользования землей. Однако в проекте постановления правительство добавило пункт 5 статьи 1, исключающий проекты, которым уже разрешено получение прав пользования землей в соответствии с Законом о земле 2024 года, или которые уже обладают правами пользования землей. Если случай уже регулируется Законом о земле, он исключается из сферы действия настоящего постановления. Таким образом, название остается всеобъемлющим и гарантирует отсутствие совпадения с Законом о земле 2024 года, который уже разрешает такую передачу.
Что касается критериев реализации пилотного проекта, министр До Дык Дуй заявил, что в проекте постановления предусмотрено, что не более 30% дополнительной жилой площади в течение планового периода будет использовано для увеличения существующей жилой площади. Причина этого ограничения заключается в том, что Постановление № 18 Центрального комитета предусматривает, что распределение и аренда земли должны осуществляться в первую очередь путем аукциона прав пользования землей и проведения тендеров на проекты землепользования. Таким образом, Постановление Центрального комитета в основном рекомендует два метода: аукцион или тендер. Следовательно, третий метод, такой как приобретение прав пользования землей, или четвертый метод, изменение целевого назначения существующей земли, не будут являться основным подходом. Поэтому правительство предлагает максимум 30%. Оставшиеся 70% будут реализованы посредством тендеров или аукциона в соответствии с духом Постановления № 18.
Некоторые делегаты предложили распространить эту практику на сельские районы, а не ограничиваться только городскими. Министр До Дык Дуй заявил, что в настоящее время, согласно пункту 27 статьи 79 Закона о земле, государство имеет право проводить рекультивацию земель для крупномасштабных проектов городского развития и для проектов жилищного строительства в сельской местности. Следовательно, в сельских районах уже существует метод рекультивации земель, и местные власти применяют его в обычном порядке. Таким образом, нет необходимости добавлять форму переговоров в сельской местности. Это гарантирует отсутствие дублирования с случаями, уже охваченными Законом о земле 2024 года.
В связи с мнением делегата о том, что критерии предусматривают одинаковый порядок применения для всех типов земель, министр задал вопрос о необходимых механизмах или санкциях для обеспечения продовольственной безопасности, поддержания стабильности 3,5 миллионов гектаров рисовых полей и обеспечения среднего лесного покрова на уровне 42% по всей стране. Министр заявил, что этот вопрос решался и строго контролировался на всех этапах, начиная с планирования землепользования, городского планирования и планирования строительства. При разработке планов необходимо определить, какая часть сельскохозяйственных земель будет переведена в несельскохозяйственное использование, а какая будет застроена жилыми домами в течение планового периода, при этом обеспечивая стабильность 3,5 миллионов гектаров рисовых полей и поддержание лесного покрова на уровне 42%. Следующий этап включает планирование, определение того, какие участки в рамках планируемой коммерческой застройки будут подлежать изъятию государственной землей, а какие – приобретению прав на землепользование инвесторами. Однако это ограничивается утвержденной планируемой территорией.
Еще один момент, поднятый депутатами Национального собрания, заключался в том, что, хотя пилотная программа рассчитана на 5 лет, необходимы санкции в случаях, когда инвесторы сталкиваются с трудностями при приобретении прав на землепользование или когда процесс приобретения затягивается. Министр До Дык Дуй пояснил, что Закон о земле 2024 года уже предусматривает очень конкретные процедуры рассмотрения случаев приобретения инвесторами прав на землепользование, включая порядок предоставления продлений на длительные периоды и механизмы рассмотрения ситуаций, когда соглашения не были успешно достигнуты по всей территории после истечения срока продления. Поэтому в проекте резолюции говорится о реализации соглашений о приобретении прав на землепользование в соответствии с Законом о земле 2024 года, который уже охватывает все случаи длительных задержек и многих неудачных приобретений, что позволяет избежать дополнительных положений в данной резолюции.
Что касается процедур, министр заявил, что, хотя Закон о земле уже устанавливает порядок согласования прав пользования землей для инвестиционных проектов в целом, включая жилищные проекты, некоторые депутаты Национального собрания предложили разработать конкретные и подробные положения для проектов, получающих доступ к земле таким способом. Правительство учло это, и проект постановления включает положение о том, что Национальное собрание поручает правительству определить процедуры для проектов, реализующих пилотные механизмы, а также для проектов, реализующих пилотные механизмы, которые включают землю, изначально принадлежащую Министерству национальной обороны и безопасности.
Источник: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html
Комментарий (0)