Проекты коммерческого жилья через соглашения о правах землепользования

Утром 13 ноября Национальная Ассамблея обсудила в группах проект Постановления о пилотной реализации проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении права землепользования или наличии права землепользования.

Группа 15 включает делегации Национальной ассамблеи провинций: Куангчи, Йенбай , Биньфыок и Биньтхуан. Заместитель главы делегации Национальной ассамблеи провинции Биньтхуан Нгуен Хыу Тхонг председательствовал на заседании.

Устранение узких мест в доступе к земле

Выслушав обсуждение и высказанные депутатами Национальной ассамблеи идеи по завершению проекта резолюции о пилотной реализации проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении прав землепользования или наличии прав землепользования, министр природных ресурсов и окружающей среды До Дык Зуй выступил с разъяснением и уточнением некоторых вопросов, вызывающих беспокойство у депутатов.

Министр До Дык Дуй выступает на Группе 15. Фото: Кхуонг Чунг

Министр До Дык Зуй подчеркнул, что выпуск этого пилотного проекта постановления крайне необходим. Суть проекта постановления заключается в том, чтобы дополнить механизм доступа к земле при реализации проектов коммерческого жилья. Ранее, согласно положениям Закона о земле 2003 года и Закона о жилье 2005 года, для реализации проектов коммерческого жилья существовало два механизма передачи прав землепользования: принудительный и добровольный.

В частности, механизм принудительной передачи заключается в том, что государство изымает землю для передачи инвесторам посредством аукционов по плате за пользование землей или торгов для отбора инвесторов для реализации инвестиционных проектов с использованием земли. Механизм добровольной передачи заключается в том, что инвесторы ведут переговоры с лицами, имеющими право землепользования, о выделении земельных фондов для реализации проектов коммерческого жилья, или инвесторы, имеющие право землепользования, обращаются в компетентные государственные органы с просьбой разрешить им изменить целевое назначение земли для реализации проектов коммерческого жилья. Таким образом, существует два механизма передачи, предусматривающие четыре формы доступа к земле.

Далее, Закон о жилье 2010 года и Закон о земле 2013 года продолжали разрешать все четыре формы доступа к земле для реализации проектов коммерческого жилья, как и Закон о земле 2003 года и Закон о жилье 2005 года. Однако, когда Национальная ассамблея приняла Закон о жилье 2014 года, она ограничила формы передачи прав землепользования или изменения целевого назначения земель. В частности, Закон о жилье 2014 года предусматривает, что в случае передачи права землепользования может быть передана только жилая земля; а в случае, если право землепользования имеется, и государство обращается к государству с просьбой об изменении целевого назначения земель, эта площадь должна включать часть жилой площади.

«Это ограничивает случаи доступа к земле в форме передачи прав землепользования, а также наличия прав землепользования по сравнению с Законом о земле 2003 года и Законом о жилье 2005 года», — подчеркнул министр, отметив при этом, что Закон о земле 2013 года не регулирует и не контролирует случаи, когда государство изымает землю для передачи инвесторам посредством торгов по выбору инвесторов, аукционов по продаже прав землепользования. То есть масштаб проекта может быть большим или малым, хотя подход к получению инвесторами прав землепользования или наличию у них прав землепользования не рассматривается в сравнении с предыдущим периодом, но государство может изымать землю для проектов, не ограниченных по масштабу площади.

Делегат Ха Си Донг из Национальной ассамблеи провинции Куангчи выступает на заседании дискуссионной группы. Фото: Кхыонг Чунг

Однако, по словам министра До Дык Зуя, в Законе о земле 2024 года, статьи 79 и 127 предусматривают, что государство изымает землю только для проектов развития городских территорий с синхронной технической инфраструктурой, социальной инфраструктурой и жильем. Таким образом, согласно действующему городскому закону, масштаб обычно составляет от 20 гектаров и более, а в случаях меньшего масштаба площади и не обеспечения синхронных городских элементов государство не изымает землю. Таким образом, метод государственного изымания земли для передачи инвесторам не будет реализован. В то же время правила в случаях, когда государство позволяет инвесторам получать права землепользования или инвесторам, которые в настоящее время владеют правами землепользования, также контролируются и сужаются, как и Закон о жилье 2014 года. То есть, это применяется только к случаям, когда в случае получения прав землепользования 100% полученной площади должно быть жилой землей или, если есть права землепользования, должна быть часть жилой земли.

«Это приводит к проектам пригородного масштаба, и если земля не является жилой, доступ к ней невозможен, поскольку это не случай изъятия земли государством и не случай, когда государство разрешает получение прав землепользования или когда у него есть права землепользования, но меняется целевое назначение земли. Это создаёт трудности для населённых пунктов, где реализуется мало крупномасштабных проектов. Поэтому пилотная резолюция, представленная в Национальное собрание для принятия, направлена ​​на устранение этих трудностей и устранение узких мест в системе доступа к земле для реализации проектов коммерческого жилья», — сказал министр.

Название и продолжительность пилотного проекта соответствуют требованиям.

Другим вопросом, касающимся названия, является вопрос о том, что делегат Хоанг Си Донг заявил, что следует принять во внимание мнение некоторых депутатов Национального собрания, изложенное в отчёте об инспекции Экономического комитета, который «пилотирует реализацию проектов коммерческого жилья путём передачи прав землепользования или наличия прав землепользования, но эта земля не является жилой». Министр До Дык Зуй заявил, что первоначальное название, данное правительством при регистрации в Национальном собрании, было правильным. Однако в процессе разработки Постановления было выявлено, что при таком регулировании оно не будет охватывать все случаи. Поскольку существуют ситуации, когда инвесторы получают права землепользования, и в той части земли, которая получает права, есть как жилые, так и нежилые земли. Если мы сразу включим в название Постановления, что права могут быть переданы только тем, кто не является жилой территорией, возникнут проблемы.

Делегат Национальной ассамблеи провинции Биньфыок Хюинь Тхань Чунг выступает на заседании группы. Фото: Кхыонг Чунг

По словам министра, существуют также мнения о том, что название проекта может дублировать Закон о земле. Поскольку Закон о земле также предусматривает случаи, когда допускается передача прав. Однако в проекте Постановления Правительство включило дополнительный пункт 5 статьи 1, чтобы исключить проекты, которые разрешены земельным законодательством, в частности, Законом о земле 2024 года, для получения права передачи права землепользования или уже имеют право землепользования. Если какой-либо случай регулируется земельным законодательством, он будет исключен из сферы регулирования настоящего Постановления. Таким образом, название по-прежнему является всеобъемлющим и гарантирует отсутствие дублирования с Законом о земле 2024 года, который разрешил реализацию.

Что касается критериев реализации пилотного проекта, министр До Дык Зуй сказал, что проект Постановления предусматривает, что в течение планового периода допускается не более 30% дополнительной площади жилых земель по сравнению с существующей площадью жилых земель. Причина этого положения заключается в том, что Постановление № 18 Центрального комитета предусматривает, что выделение земли и аренда земли в основном осуществляются посредством аукционов прав землепользования и торгов для проектов с использованием земли. Таким образом, Постановление Центрального комитета предусматривает, что основными вариантами являются аукционы или торги. Следовательно, третья форма - это получение передачи прав или четвертая форма - изменение целевого назначения земли с землей, которая имеет право пользования. Если мы реализуем ее, она не будет основной. Поэтому правительство предлагает максимум 30%. Таким образом, оставшиеся 70% будут реализованы посредством торгов или аукционов в соответствии с духом Постановления № 18.

Некоторые делегаты предложили распространить его на сельские районы, а не ограничиваться только городскими. Министр До Дык Зуй заявил, что в настоящее время, согласно положениям пункта 27 статьи 79 Закона о земле, государство имеет право истребовать земли в случае проектов, имеющих синхронный городской масштаб, а также разрешает истребовать земли для проектов развития сельских жилых районов. Таким образом, в сельских жилых районах уже существует механизм, позволяющий государству истребовать земли, и местные органы власти продолжают применять его в обычном режиме. Следовательно, нет необходимости добавлять еще одну форму соглашения в сельской местности. Необходимо обеспечить отсутствие дублирования со случаями, которые могут быть реализованы в соответствии с Законом о земле 2024 года.

Что касается мнения делегата о том, что критерии указывают на реализацию различных типов земель, то какие механизмы и санкции необходимо разработать или установить для обеспечения продовольственной безопасности, поддержания стабильности 3,5 миллионов гектаров рисовых земель и обеспечения среднего лесного покрова по всей стране в размере 42%. Министр сказал, что этот вопрос был реализован и строго контролируется еще на этапе планирования землепользования, затем городского планирования и планирования строительства. При планировании мы должны были определить, сколько сельскохозяйственных земель было переведено в несельскохозяйственные цели, сколько жилых земель было реализовано в течение планового периода, чтобы обеспечить стабильность площади рисовых земель в размере 3,5 миллионов гектаров и стабильность лесного покрова в размере 42%. На этом этапе мы осуществляем планирование, какая территория в пределах запланированной территории для коммерческой жилищной застройки будет подлежать методу приобретения земли государством, а какая территория будет подлежать передаче прав землепользования инвестору. Но это только в пределах утвержденной плановой территории.

Сцена обсуждения группы 15. Фото: Кхыонг Трунг

В другом содержании депутаты Национальной ассамблеи также упомянули, что пилотный период внедрения составляет 5 лет, но также должны быть предусмотрены санкции в случае, если у инвестора возникнут трудности с получением передачи прав или время получения передачи прав будет продлено. Министр До Дык Зуй пояснил, что в настоящее время Закон о земле 2024 года содержит очень конкретные положения о рассмотрении случаев, когда инвесторы получают права землепользования, и о том, как продлить срок в случае продления, а в случае, если срок продления истекает без успешного соглашения по всей территории, также существует механизм рассмотрения. Таким образом, в проекте постановления упоминается, что реализация соглашения о получении прав землепользования осуществляется в соответствии с Законом о земле 2024 года, который включает рассмотрение всех случаев продления, многие случаи не были успешно реализованы, поэтому в настоящем постановлении нет дальнейшего регулирования.

Что касается процедур, министр отметил, что, хотя Закон о земле устанавливает процедуры согласования прав землепользования для реализации инвестиционных проектов в целом, включая проекты жилищного строительства, некоторые депутаты Национальной ассамблеи высказались за необходимость разработки конкретных и подробных правил для проектов, предполагающих такой доступ к земле. Правительство приняло это предложение, и в проекте постановления содержится положение о том, что Национальная ассамблея поручает правительству определить процедуры для проектов, реализующих пилотный механизм, а также для проектов, реализующих пилотный механизм, связанных с землями, выделенными из земель национальной обороны и безопасности.

Source: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html