Вовлечение земельных ресурсов в экономическое развитие страны

Земля — важнейший ресурс, не говоря уже о вложении средств и продукции десятков различных отраслей. Поэтому оптимизация земельных ресурсов для обеспечения двузначного экономического роста в новую эпоху — задача, требующая точного решения.

СУЩЕСТВУЕТ МНОГО КРУПНЫХ ИСТОЧНИКОВ ДОХОДА ОТ ЗЕМЛИ, КОТОРЫЕ НУЖНО ОПТИМИЗИРОВАТЬ

Данные Главного статистического управления ( Министерства финансов ) показывают, что общие доходы государственного бюджета за первые 8 месяцев 2025 года, по оценкам, достигнут почти 1 740 000 млрд донгов, что составляет 88,5% от годового прогноза и на 28,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В частности, бюджеты многих крупных населённых пунктов «переполнены» земельными доходами.

Земельные ресурсы и объекты недвижимости представляют собой огромные ресурсы для экономического развития.

ФОТО: ДИНЬ СОН

Г-н Нгуен Хоанг, заместитель директора Eagle Academy, отметил, что впечатляющий рост доходов от земельных участков свидетельствует о том, что земля становится важным финансовым ресурсом для страны, бизнеса и людей. Однако для оптимизации земельных ресурсов в целях экономического развития необходимо разработать долгосрочную и систематическую стратегию.

Первая задача — эффективно использовать государственные земельные фонды, простирающиеся с севера на юг. Действительно, во многих крупных городах, таких как Хошимин, Ханой , Дананг... нетрудно увидеть ряд «золотых» земель, которые раньше служили штаб-квартирами учреждений, заводов и предприятий, а теперь заброшены или используются временно. Кроме того, существует большое количество государственных земель, сельскохозяйственных угодий и излишков земель после планирования, которые не используются в полной мере. Если этот ресурс будет продолжать растрачиваться впустую, это снизит эффективность землепользования и приведет к потерям в бюджете.

Аналогичным образом, излишки земельного фонда государственного сектора после объединения провинций/городов должны быть реализованы на публичных торгах для максимизации доходов бюджета и устранения риска потерь. С другой стороны, государство может рассматривать государственные земли в качестве «стартового капитала» в проектах государственно-частного партнерства (ГЧП) и «БТ» для привлечения дополнительных социальных ресурсов на инфраструктуру, образование, здравоохранение и высокие технологии.

Не ограничиваясь аукционами земель для сбора доходов в бюджет, необходимо также избирательно распределять государственные земли . Земли вблизи линий метро, ​​автовокзалов и морских портов должны быть приоритетными для компактной городской застройки в соответствии с моделью TOD для повышения эксплуатационной стоимости. Земельные фонды в пригородных и близлежащих районах следует переводить в зеленые промышленные зоны, логистические объекты, служащие реструктуризации региональной экономики. Государственные земли нельзя рассматривать только через призму коммерции, когда часть излишков земельного фонда необходимо зарезервировать под социальное жилье и переселение для решения жилищной проблемы малообеспеченных граждан.

Рабочие, гастарбайтеры. Необходимо также смело преобразовывать небольшие общественные земли в парки, парковки и традиционные рынки, чтобы повысить общественное благосостояние и косвенно повысить инвестиционную привлекательность города.

«При правильном использовании излишки государственных земель могут стать мощным рычагом, увеличивая бюджетные поступления, создавая возможности для развития торговли, промышленности и сферы услуг, а также улучшая качество городской жизни. Напротив, если государственные земли будут продолжать бесхозными, использоваться фрагментарно или распределяться произвольно, это останется серьёзным препятствием на пути роста. Проблема уже не в том, стоит ли их эксплуатировать, а в том, как это делать. Ответ может заключаться только в прозрачном, публичном и справедливом механизме управления, который позволит государственным землям стать по-настоящему национальным ресурсом развития, а не частной собственностью какой-либо группы интересов», – посоветовал г-н Нгуен Хоанг, добавив, что при строительстве новых магистралей, таких как кольцевые дороги, метро, ​​мосты и т.д., необходимо расширять земельный фонд, полученный обеими сторонами, для продажи на аукционах капитала под проекты. Излишки будут продолжать изыматься, использоваться для других проектов и реинвестироваться в общество. На линиях метрополитена TOD – это неизбежная тенденция к созданию компактных городских территорий, которые действуют как магниты для привлечения жителей, снижая нагрузку на крупные городские центры. Снижению нагрузки на внутреннюю часть города/городской центр также способствует формирование цепи городов-спутников вокруг пояса, ограничивая концентрацию населения в центре.

«Этот метод успешно применён на улице Нгуен Хыу Тхо (бывший район Нха Бе) в Хошимине, где дорогу расширили в обе стороны. Высвободившаяся земля была выставлена ​​на аукцион и принесла Хошимину огромный источник дохода, превышающий бюджетные расходы на дорожное строительство. Многие страны доказали, что TOD не только экономит средства, но и повышает стоимость земли вокруг станций метро и станций скоростных автобусов. При грамотном управлении этот источник добавленной стоимости может стать источником финансирования для реинвестиций в инфраструктуру», — проанализировал г-н Нгуен Хоанг.

Рынок недвижимости считается «зеркалом», отражающим состояние экономики. Стабильный и прозрачный рынок не только привлекает инвестиционный капитал, стимулирует производство и потребление, создает рабочие места, но и увеличивает доходы бюджета и системы социального обеспечения. Напротив, когда рынок искажен, процветает спекуляция, цены колеблются, снижается общественное доверие и страдает политика развития.

Магистр Нго Зиа Хоанг (Юридический университет Хошимина)

АКТИВИЗИРУЕМ РЫНОК БЕЗ СТРАХА ПУЗЫРЯ

Ввод земельного фонда в эксплуатацию будет стимулировать развитие рынка недвижимости . Как же предотвратить возникновение на рынке пузырей активов и колебания цен? По словам магистра Нго За Хоанга (Юридический университет города Хошимин), рынок недвижимости считается «зеркалом», отражающим состояние экономики. Стабильный и прозрачный рынок не только привлекает инвестиционный капитал, стимулирует производство и потребление, создает рабочие места, но и увеличивает доходы бюджета и системы социального обеспечения. Напротив, когда рынок искажается, процветает спекуляция, цены колеблются, общественное доверие падает, что негативно сказывается на политике развития. В условиях вхождения Вьетнама в новую фазу роста, недвижимость становится важной опорой, но при отсутствии должного контроля она может легко превратиться в виртуальную лихорадку, пузыри, вызывая макроэкономическую нестабильность. Для стабильного и здорового роста рынка необходимо синхронизировать решения.

Необходимость использования земельных ресурсов для достижения двузначного экономического роста в новую эпоху

ФОТО: ДИНЬ СОН

Во-первых, по словам г-на Нго Гиа Хоанга, необходимо создать синхронную и полную правовую базу, пригодную для практического регулирования рынка. Закон о земле, Закон о бизнесе в сфере недвижимости, Закон о жилье и связанные с ними документы должны быть тесно связаны, четко регламентированы, избегать дублирования и обеспечивать их реализацию. Создание правовой базы должно одновременно способствовать инвестициям и быть достаточно строгим, чтобы предотвращать спекуляции, рост цен и защищать права граждан и инвесторов.

Далее, обеспечьте информационную прозрачность и публичность. Рынок недвижимости долгое время считался несовершенным, поскольку информация о продуктах недвижимости (юридическом статусе, планировке и т. д.) часто неполная и не так широко распространена, как о других типах продуктов. Поэтому, когда информация о планировке, ценах на землю, юридическом статусе и ходе реализации проектов в сфере недвижимости общедоступна и регулярно обновляется, рынок будет функционировать эффективно, в соответствии с реальным спросом.

Во-вторых, обеспечить оценку земель и прозрачные механизмы аукционов и торгов. Оценка государственных земель должна проводиться на основе рыночных принципов с участием независимых консалтинговых организаций и строгим механизмом мониторинга для точного отражения стоимости прав землепользования. Кроме того, организация аукционов и торгов должна обеспечивать публичность, прозрачность и честную конкуренцию, исключая возможность «завышения цен» и спекуляции со стороны групповых интересов, «синих» и «красных» команд. Когда цены на землю устанавливаются объективно, а процесс аукционов и торгов прозрачен, рынок будет функционировать стабильно, создавая справедливую инвестиционную среду и способствуя ограничению риска возникновения пузырей активов.

Крайне важно строго контролировать деятельность компаний, занимающихся недвижимостью, по привлечению капитала и защите покупателей. Соответственно, необходимо ужесточить условия ввода проектов в эксплуатацию, требуя от проектов полной юридической силы, финансовых гарантий до привлечения капитала, использования типовых контрактов, публикации информации... для предотвращения «проектов-призраков» и инфляции цен. Кроме того, необходимо строго контролировать выпуск облигаций и выдачу кредитов на недвижимость, ориентируясь на осуществимые проекты и ограничивая инвесторов, не имеющих финансового благополучия.

Что ещё важнее, необходимо эффективно использовать налоговые инструменты для борьбы со спекуляциями. Государству необходимо гибко применять финансовые инструменты, такие как налог на землю и подоходный налог с продажи недвижимости, чтобы ограничить спекулятивную торговлю, спекуляцию и отказ от земельных участков. Синхронное применение налоговых и финансовых инструментов создаст более прозрачный, стабильный и здоровый рынок.

И наконец, по мнению г-на Нго Гиа Хоанга, необходимо сбалансированное развитие сегментов рынка. Государству необходимо проводить политику разумного землепользования, отдавая приоритет проектам социального жилья, жилью для рабочих и служащих. Одновременно с этим государство поддерживает льготное кредитование и стимулирует инвестиции бизнеса в эти сегменты, создавая условия для приобретения жилья молодыми людьми. Это поможет рынку удовлетворить реальные потребности в жилье, снизит риск возникновения пузырей активов и будет способствовать обеспечению социальной защищенности, создавая прочную основу для устойчивого экономического развития.

Использование земельных ресурсов для экономического роста

Вьетнам вступает в важный этап с целью стать страной с высоким уровнем дохода к 2045 году. Поэтому, по словам доктора Динь Тхе Хьена, директора Института информатики и прикладной экономики, земельные ресурсы и продукты недвижимости будут огромным ресурсом для экономического развития Вьетнама. В настоящее время стоимость земельных ресурсов во Вьетнаме очень велика, по оценкам, составляет около 3-4 ВВП / год, если рассчитывать по рыночным ценам. Земля является важным экономическим ресурсом, поскольку она является одновременно средством производства (сельское хозяйство, промышленность, услуги), активом кредитной гарантии и крупным источником доходов от земли (налоги, сборы за землепользование, аукционы). Цены на землю непрерывно росли в течение последних 10-15 лет, особенно в городских районах, вблизи промышленных парков и новой транспортной инфраструктуры, что также привело к большой разнице между рыночными ценами на землю и государственными прейскурантами, что затрудняет оценку, компенсацию и проведение торгов. В частности, земельные ресурсы используются неэффективно, многие территории используются не по назначению, заброшены или раздроблены, что снижает общую экономическую эффективность.

Земля — это не только «земельная рента», но и стартовая площадка для национального развития.

ФОТО: ДИНЬ СОН

Поэтому, чтобы оптимизировать земельные ресурсы для экономического роста в новую эпоху страны, чтобы стать страной с высоким уровнем дохода к 2045 году, доктор Динь Тхе Хиен сказал, что необходимо усовершенствовать механизм ценообразования и налогообложения земли, сократив разрыв между государственными и рыночными ценами на землю, тем самым помогая рынку быть прозрачным и сократить спекуляции. Необходимо применять прогрессивные налоги на заброшенные и спекулятивные земли, чтобы ограничить накопление и направить землю в производство и бизнес. Для увеличения доходов от земли в государственный бюджет для реинвестирования в инфраструктуру необходимо иметь прозрачные земельные аукционы и налоги на передачу. В то же время необходимо четко планировать земельные фонды для промышленности, высокотехнологичного сельского хозяйства и сферы услуг, избегая полной недвижимости. «Стимулировать развитие социального жилья и доступного коммерческого жилья для удовлетворения реальных потребностей, а не сосредотачиваться только на элитном жилье, как это происходит сейчас. Для эффективного использования земельных ресурсов необходимо также контролировать краткосрочные спекулятивные потоки капитала в землю, отдавать приоритет кредитованию недвижимости, обслуживающей производство, социальное жилье и промышленные парки. Стимулировать мобилизацию капитала через облигации и инвестиционные фонды недвижимости, а не зависеть от банковских кредитов», — подчеркнул г-н Хиен.

Доктор Динь Тхе Хиен также рекомендовал применять технологии и информационную прозрачность при создании национальной базы данных по землепользованию, чтобы люди и компании могли получить доступ к реальным ценам и реальным планам. Обеспечьте прозрачность информации о планировании, избегайте «раздувания цен на землю» на основе слухов. Когда цены на землю растут благодаря развитию инфраструктуры, часть добавленной стоимости должна возвращаться государству и сообществу через налоги и сборы за городское развитие. Применяйте модель «возврат земли – аукцион – перераспределение» для обеспечения справедливости между инвесторами и обществом.

Чтобы максимизировать выгоды от земли, государству необходимо грамотно регулировать интересы инвесторов, бизнеса и населения. Рынок недвижимости должен развиваться стабильно и устойчиво, в соответствии с производством и реальным спросом, а не быть просто спекулятивным инструментом. Земля — это не только «земельная рента», но и стартовая площадка для прорыва страны.

Доктор Динь Тхе Хиен, директор Института информатики и прикладной экономики

Thanhnien.vn

Источник: https://thanhnien.vn/dua-nguon-luc-dat-dai-vao-phat-trien-kinh-te-dat-nuoc-185251008211048665.htm