Цены на квартиры стремительно растут, значительно превышая их реальную стоимость. Ожидается, что этот сегмент принесёт наибольшую прибыль в 2025 году.

Цены на квартиры значительно превышают их реальную стоимость, количество сделок с ними превосходит количество сделок с таунхаусами и земельными участками, а квартиры в центре Ханоя обещают самую высокую доходность в 2025 году… таковы последние новости рынка недвижимости.

Цены на квартиры на первом этаже постоянно растут и не показывают признаков замедления, что приводит к поддержанию высоких цен на квартиры на вторичном рынке, которые значительно превышают их реальную стоимость. (Фото: Линь Ан)

Три города с самым высоким темпом роста в 2024 году

Согласно отчету Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), рынок недвижимости в 2024 году пережил свой самый сложный период.

В целом, в 2024 году на рынке было зарегистрировано приблизительно 81 000 товаров, выставленных на продажу, что на более чем 40% больше по сравнению с 2023 годом. Из них 65 376 были новыми товарами, что примерно в три раза больше, чем в 2023 году, но составляет лишь около 7% от количества в 2018 году. Только в четвертом квартале 2024 года на рынке было зарегистрировано 28 000 новых товаров, выставленных на продажу, что вдвое больше, чем в предыдущем квартале, и в четыре раза больше, чем за тот же период 2023 года.

В 2024 году объемы сделок продолжали стабильно расти по мере улучшения предложения. В целом, в 2024 году на всем рынке было совершено более 47 000 успешных сделок, что эквивалентно коэффициенту поглощения в 72%.

Примечательно, что в сегменте квартир наблюдается резкий рост цен на многих рынках. Согласно исследованию VARS, проведенному на основе анализа 150 выбранных проектов, к концу 2024 года средняя цена продажи в Ханое выросла на 72,4% по сравнению со вторым кварталом 2019 года. За ним следует Дананг с ростом на 49,9%, в то время как в Хошимине наблюдался более медленный рост примерно на 34,3%.

Цены на первичном рынке постоянно растут и не показывают признаков замедления, что приводит к поддержанию высоких цен на квартиры на вторичном рынке, которые значительно превышают их реальную стоимость.

Наряду с этим, цены на земельные участки, разделенные на более мелкие участки и имеющие полный комплект юридических документов, также восстановились и значительно выросли на фоне сокращения предложения земли из-за ужесточения правил разделения и продажи земли. В частности, большой спрос наблюдается на недорогие земельные участки, стоимость которых составляет около 30 миллионов донгов/м2 в городах с развитой инфраструктурой или плановой застройкой, при этом цены выросли на 15% по сравнению с концом прошлого года.

В отчете VARS также указывается, что инвесторы, как правило, ищут земельные участки под жилую застройку в пригородных провинциях и городах с разумными ценами и значительным потенциалом роста благодаря преимуществам инфраструктуры и городского планирования, в то время как цены на земельные участки под жилую застройку в двух крупнейших городах — Ханое и Хошимине — постоянно растут и достигают новых высоких уровней, превышая доступность для большинства покупателей.

Председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости г-н Нгуен Ван Динь отметил, что рынок недвижимости продолжает демонстрировать позитивную динамику. Ликвидность на рынке несколько снижается в сегменте элитной недвижимости, но остается стабильной благодаря предложениям жилья, отвечающим реальным потребностям и имеющим разумные цены.

VARS считает, что для восстановления и развития рынка в безопасном, здоровом и устойчивом направлении инвесторам необходимо обеспечить соответствие цен покупательной способности рынка, а не сосредотачиваться на краткосрочной прибыли.

Два сегмента привлекут интерес инвесторов.

По словам г-на Тран Куанг Чунга, директора по развитию бизнеса компании OneHousing, в связи с изменениями в макроэкономической политике, планами развития проектов и запуском новых продуктов инвесторами, в 2025 году рынок недвижимости будет состоять из двух сегментов, которые привлекут внимание инвесторов.

Во-первых, существуют квартиры, которые удовлетворят потребности как инвесторов, ориентированных на получение денежного потока, так и инвесторов, стремящихся к росту стоимости. Квартиры представляют собой сегмент со средней общей ценой, что делает их доступными для многих инвесторов, и спрос на квартиры в будущем останется очень высоким. При одинаковом уровне инвестиций квартиры демонстрируют более высокую ценность по сравнению с таунхаусами и земельными участками с точки зрения арендной доходности и роста стоимости.

Согласно данным Центра рыночных исследований и анализа потребительских предпочтений OneHousing, до первого квартала 2024 года доля сделок с квартирами и земельными участками в Ханое составляла приблизительно 40-60%. Однако со второго квартала 2024 года, в связи с резким ростом спроса на квартиры, этот баланс изменился – количество сделок с квартирами превысило количество сделок с земельными участками.

Второй сегмент, на который ориентируются многие инвесторы, — это малоэтажные объекты в рамках крупных проектов или земельные участки с хорошо развитой инфраструктурой, которые можно застроить жилыми домами. В 2025 году этот сегмент также займет большую долю рынка.

Эксперт советует инвесторам тщательно взвесить свои инвестиции при выходе на рынок в настоящее время, определив долгосрочный срок вложения в 2-3 года с момента покупки до получения недвижимости. В качестве альтернативы, им следует покупать недвижимость с целью хранения активов или получения арендного дохода, а не заниматься краткосрочными спекулятивными инвестициями, поскольку это крайне рискованная и неустойчивая форма инвестирования.

Какой сегмент принесет наибольшую прибыль в 2025 году?

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, считает, что квартиры в центре Ханоя — это вариант, который инвесторы могут рассмотреть. Этот сегмент рынка обладает множеством характеристик, которые в значительной степени определяют прибыльность инвестиций.

По словам председателя Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости, в период с 2018 по 2023 год предложение квартир в центральном Ханое оставалось стабильно низким, что сопровождалось общим снижением предложения по всему городу. К 2024 году предложение квартир в Ханое снова начало расти, но в основном сосредоточилось в пригородах, удаленных от центра города, и составило более 90%.

Предложение квартир в центральном районе, включая районы Хоан Кием, Ба Динь, Донг Да и Хай Ба Чунг, остается крайне ограниченным. Предварительные данные за 2024 год показывают, что в центральном районе будет запущено всего около 400 новых объектов, что составит лишь 3 новых проекта, или около 30% от показателя 2023 года.

Предложение квартир в центральных районах Ханоя остается низким и становится все более дефицитным из-за сокращения земельных участков, доступных для застройки, и строгих правил в отношении высоты и плотности зданий, что приводит к ограниченному предложению на рынке. В частности, цены на недвижимость в центральных районах демонстрируют тенденцию к росту, обусловленную высоким спросом со стороны экономического и городского развития. Средняя цена квартиры в четырех центральных районах Ханоя удвоилась с начала 2019 года, превысив средний рост по всему городу на 30%. Среди них наибольший рост цен за последние пять лет наблюдался в районах Хайбачжун и Донгда.

В новых проектах, запущенных за последние три года, также наблюдается непрерывный рост цен, примерно на 10% после каждой фазы продаж. В частности, в 2024 году цены на новые элитные апартаменты в центральном районе начинались от 125 миллионов донгов/м2.

Стоимость апартаментов с обслуживанием составляет приблизительно 88 миллионов донгов/м² (без НДС и платы за обслуживание). Цены на аренду быстро растут, опережая общий рост рынка как из-за общих тенденций, так и из-за дефицита, и, по оценкам, примерно на 15% выше, чем за аналогичный период прошлого года.

По словам г-на Диня, спрос на квартиры, как инвестиционные, так и жилые, в центральном районе остается стабильно высоким, особенно на элитную недвижимость. Первичное предложение ограничено и довольно хорошо поглощается за счет выпуска новых объектов небольшими партиями.

Предварительный уровень освоения нового предложения в 2024 году оценивается в 50%. Уровень заполняемости арендных квартир стабильно держится выше 80% и демонстрирует устойчивую тенденцию к росту. Сделки в этом районе в основном совершаются на вторичном рынке из-за ограниченного предложения на первичном рынке.

Г-н Динь подчеркнул, что четыре центральных района — Хоан Кием, Ба Динь, Донг Да и Хай Ба Чунг — всегда пользуются спросом у инвесторов благодаря своему выгодному местоположению и высококачественной современной социальной инфраструктуре. В этих районах также расположены штаб-квартиры крупных компаний, корпораций и посольств.

В результате, расположенные в этих районах объекты недвижимости имеют легкий доступ к ресторанам, кафе, торговым центрам, международным больницам и развлекательным заведениям, удовлетворяя потребности высококлассных арендаторов. В частности, планирование четырех центральных районов до 2030 года с перспективой до 2050 года направлено на создание территории, объединяющей множество высококачественных жилых пространств, тем самым создавая идеальную среду обитания для жителей.

Земельные участки, выставленные на аукцион в районах, граничащих с Ханоем, были проданы по самой высокой цене, превышающей 76 миллионов донгов за квадратный метр.

Центр развития земельных участков района Куок Оай в координации с Акционерным аукционным обществом № 5 – Национальным недавно успешно провел аукцион по продаже 26 земельных участков (LK2, LK6) в зоне аукциона прав пользования землей DG31/2019 в деревне Йен Куан, коммуне Тан Фу, районе Куок Оай (Ханой).

Площадь выставленных на аукцион земельных участков варьируется от 73,2 до 101,5 м2, при начальной цене 4,7 миллиона донгов/м2.

Спустя почти 14 часов аукцион по продаже 26 земельных участков успешно завершился. Самая высокая ставка составила 76,7 млн ​​донгов/м², что примерно в 16 раз превышает начальную цену, а самая низкая — 40,7 млн ​​донгов/м², что более чем в 8,6 раза выше начальной цены.

Район Куок Оай получил от этого аукциона почти 133 миллиарда донгов, что на более чем 121 миллиард донгов больше, чем стартовая цена.

В начале ноября в районе Куок Оай был успешно проведен аукцион по продаже десятков земельных участков в деревне Йен Куан, коммуна Тан Фу. Самая высокая ставка составила 94,7 миллиона донгов/м², а самая низкая — 70,7 миллиона донгов/м².

Согласно данным Народного комитета района Куок Оай, в 2024 году в районе было успешно проведено 7 аукционных сессий по 6 проектам, охватывающим 161 земельный участок общей площадью более 14 920 м2. Общая сумма выигранных торгов составила более 825,3 миллиарда донгов.

В январе этого года Национальная объединенная аукционная компания № 5 в координации с Центром развития земельного фонда района Куок Оай продолжит аукцион по продаже права пользования 26 земельными участками (участки LK1, LK2), являющимися активами Народного комитета района Куок Оай.

В рамках проекта строительства инфраструктуры на территории, находящейся в ведении аукциона по продаже прав пользования землей (зона DG 31) в деревне Йен Куан, коммуне Тан Фу, районе Куок Оай, на аукцион выставлены 26 земельных участков.

Площадь земельных участков варьируется от 85 до 122 м2. Начальная цена составляет 4,7 миллиона донгов/м2; что эквивалентно от 399,5 до более чем 573 миллионам донгов за участок.

Крайний срок продажи и получения аукционных документов — 17:00 15 января.

Аукцион будет проводиться в несколько этапов прямого голосования, минимум шесть обязательных этапов. Процесс голосования завершается, когда никто не делает дальнейших ставок. Ставки будут повышаться. Аукцион состоится утром 18 января.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html