Цены на квартиры стремительно растут, значительно превышая их реальную стоимость. Ожидается, что этот сегмент принесёт наибольшую прибыль в 2025 году.

Цены на квартиры значительно превышают реальную стоимость, сделок совершается больше, чем на жилые таунхаусы, квартиры в центре Ханоя обещают принести наибольшую прибыль в 2025 году... таковы последние новости рынка недвижимости.

Цена продажи квартир на первичном рынке постоянно растёт и не собирается останавливаться, что является движущей силой поддержания высокого уровня цен на квартиры на вторичном рынке, значительно превышающего реальную стоимость. (Фото: Линь Ан)

Топ-3 города с самым высоким ростом в 2024 году

По данным отчета Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), рынок недвижимости в 2024 году уже прошел самый сложный период.

В 2024 году на всем рынке было зарегистрировано около 81 000 новых товаров для продажи, что более чем на 40% больше, чем в 2023 году. Из них было продано 65 376 новых товаров, что примерно в 3 раза больше, чем в 2023 году, но всего на 7% больше, чем в 2018 году. Только в четвертом квартале 2024 года на рынке было зарегистрировано 28 000 новых товаров для продажи, что в 2 раза больше, чем в предыдущем квартале и в 4 раза больше, чем за тот же период 2023 года.

Объём транзакций в 2024 году продолжает стабильно расти благодаря увеличению предложения. В 2024 году на всем рынке было зафиксировано более 47 000 успешных транзакций, что соответствует уровню поглощения в 72%.

Примечательно, что темпы роста цен на квартиры на многих рынках высоки. Согласно исследованию VARS, проведённому по 150 выбранным проектам, к концу 2024 года средняя цена продажи в Ханое выросла на 72,4% по сравнению со вторым кварталом 2019 года. Дананг следует за ним с ростом на 49,9%, в то время как в Хошимине рост замедлился и составил около 34,3%.

Цены на первичную недвижимость постоянно растут и не собираются останавливаться, что является движущей силой поддержания высоких цен на вторичные квартиры, значительно превышающих их реальную стоимость.

Наряду с этим, цены на земельные участки, разделённые на участки, с полным пакетом юридических документов, также восстановились и значительно выросли на фоне сокращения предложения земли из-за ужесточения правил раздела и продажи земли. В частности, спросом пользуются недорогие земельные участки, стоимостью около 30 млн донгов за квадратный метр в городах с развитой инфраструктурой или планами развития, цены на которые выросли на 15% по сравнению с концом прошлого года.

В отчете VARS также отмечается, что инвесторы, как правило, ищут жилые земли в провинциях и пригородах с разумными ценами и большими возможностями для роста благодаря преимуществам инфраструктурной системы, городского планирования... в то время как цены на жилые земли в двух особых городах, Ханое и Хошимине, постоянно растут и достигли нового высокого уровня, который находится за пределами доступности для большинства покупателей.

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, отметил, что рынок недвижимости продолжает развиваться в позитивном ключе. Ликвидность рынка имеет тенденцию к небольшому снижению в сегменте элитного жилья, но остается стабильной, поскольку предложения жилья соответствуют реальным потребностям и имеют разумную стоимость.

VARS считает, что для восстановления рынка и его развития в безопасном, здоровом и устойчивом направлении инвесторам необходимо обеспечить соответствие цен покупательной способности рынка, а не сосредотачиваться на краткосрочной прибыли.

2 сегмента будут интересны инвесторам

По словам г-на Чан Куанг Чунга, директора по развитию бизнеса компании OneHousing, исходя из изменений в макроэкономической политике, планов развития проектов и запусков продуктов инвесторами, на рынке недвижимости в 2025 году будут 2 сегмента, которые будут интересны инвесторам.

Во-первых, апартаменты – это продукт, отвечающий потребностям инвестиций в денежный поток или инвестиций, ожидающих роста цен. Квартиры – это сегмент с умеренной общей стоимостью, в который могут инвестировать многие, кроме того, спрос на апартаменты в будущем по-прежнему очень высок. При одинаковом уровне инвестиций апартаменты демонстрируют превосходную доходность от аренды и темпы роста цен по сравнению с таунхаусами и жилыми земельными участками.

По данным Центра маркетинговых исследований и анализа потребностей OneHousing, начиная с первого квартала 2024 года соотношение сделок купли-продажи квартир и земельных участков под жилую недвижимость в Ханое составляло около 40 к 60. Однако со второго квартала 2024 года в связи с быстрым ростом спроса на квартиры этот баланс изменил направление — сделки с квартирами превысили сделки с жилыми таунхаусами.

Второй сегмент, на который ориентируются многие инвесторы, — это малоэтажная застройка, крупные проекты или земельные участки с развитой инвестиционной инфраструктурой, которые могут быть использованы для строительства жилых домов. Рынок в 2025 году также будет «поделен» в этом сегменте.

Эксперт рекомендует инвесторам, участвующим в настоящее время на рынке, тщательно рассчитывать источник капитала, ориентируясь на долгосрочные инвестиции (от 2 до 3 лет с момента покупки до получения жилья). Либо же приобретать недвижимость с целью хранения активов или получения арендного дохода, а не участвовать в краткосрочных инвестициях, связанных с «серфингом», поскольку это крайне рискованная и нерентабельная форма инвестирования для рынка.

Какой сегмент принесет наибольшую прибыль в 2025 году?

Г-н Нгуен Ван Динь, председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, отметил, что квартиры в центре Ханоя — отличный вариант для инвесторов. Этот сегмент рынка обладает множеством характеристик, которые во многом определяют доходность инвестиций.

Председатель Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама заявил, что в период 2018–2023 годов предложение квартир в центральном районе Ханоя продолжало оставаться низким на фоне общего спада предложения в городе. К 2024 году предложение квартир в Ханое снова начало расти, но в основном оно было сосредоточено в пригородах, вдали от центра, составляя более 90%.

Предложение квартир в центральном районе, включая районы Хоан Кием, Ба Динь, Донг Да и Хай Ба Чунг, по-прежнему крайне ограничено. Предварительные данные на 2024 год показывают, что в центральном районе будет выставлено на продажу всего около 400 объектов, включая 3 новых проекта, что составляет всего около 30% от общего числа предложений 2023 года.

Предложение квартир в центральных районах Ханоя всегда оставалось низким и становится всё более дефицитным из-за постоянно сокращающегося земельного фонда под застройку и строгих правил по высоте и плотности застройки, что приводит к всё большему дефициту предложения на рынке. В частности, цены на недвижимость в центральном районе демонстрируют тенденцию к росту благодаря высокому спросу со стороны экономики и городского развития. Средняя цена квартир в четырёх центральных районах Ханоя выросла вдвое по сравнению с началом 2019 года, что на 30% превышает средний рост по Ханою в целом. В частности, Хайбачынг и Донгда – два района с самым высоким темпом роста цен за последние 5 лет.

Вновь запущенные проекты за последние три года также постоянно корректировались в сторону повышения цен, примерно на 10% после каждого этапа запуска. Только в 2024 году цены на новые элитные квартиры в центральном районе составляли от 125 миллионов донгов за м².

Стоимость квартир с обслуживанием составляет около 88 миллионов донгов за м² (без НДС и платы за обслуживание). Цены на аренду квартир растут быстрыми темпами, опережая общий рост рынка в целом, что обусловлено как общей тенденцией, так и дефицитом, который, по оценкам, увеличится примерно на 15% за тот же период.

По словам г-на Диня, спрос на квартиры, в том числе инвестиционные, и недвижимость в центральном районе всегда остаётся высоким, особенно на элитные объекты. Первичное предложение невелико и хорошо поглощается постепенными запусками.

Предварительная оценка уровня освоения нового предложения в 2024 году составляет 50%. Заполняемость арендных квартир стабильно превышает 80% и имеет устойчивую тенденцию к росту. Сделки в этом районе совершаются преимущественно на вторичном рынке ввиду ограниченного предложения на первичном рынке.

Г-н Динь подчеркнул, что четыре центральных района – Хоан Кием, Ба Динь, Донг Да и Хай Ба Чунг – всегда пользуются спросом у инвесторов благодаря своему выгодному расположению и самой современной и качественной социальной инфраструктуре в столице. Здесь также расположены штаб-квартиры крупных предприятий, корпораций и посольства.

В результате недвижимость, расположенная в этих районах, имеет удобный доступ к ресторанам, кафе, торговым центрам, международным больницам и развлекательным зонам, что отвечает потребностям состоятельных арендаторов. В частности, план развития четырёх центральных районов до 2030 года с перспективой на 2050 год направлен на создание в этом районе множества высококачественных жилых помещений, которые создадут идеальную среду для проживания жителей.

Земля в пригороде Ханоя выставлена ​​на аукцион по самой высокой цене — более 76 миллионов донгов за м2

Центр развития земельного фонда района Куок Оай совместно с Национальной аукционной акционерной компанией № 5 только что успешно выставил на аукцион 26 земельных участков (участок LK2, LK6) на земельном аукционе по продаже прав землепользования DG31/2019 деревня Йен Куан, коммуна Тан Фу, район Куок Оай (город Ханой).

Площадь выставленных на аукцион земельных участков составляет 73,2–101,5 м2, начальная цена — 4,7 млн ​​донгов/м2.

Спустя почти 14 часов аукцион, на котором были проданы 26 земельных участков, завершился успешно. Из них самая высокая цена составила 76,7 млн ​​донгов/м², что примерно в 16 раз превышает начальную, а самая низкая — 40,7 млн ​​донгов/м², что более чем в 8,6 раза превышает начальную.

Сумма, собранная округом Куок-Оай на этом аукционе, составила почти 133 млрд донгов, что на 121 млрд донгов больше начальной цены.

Ранее, в ноябре, округ Куок-Оай успешно выставил на аукцион десятки земельных участков в деревне Йенкуан коммуны Танфу. Наивысшая цена составила 94,7 млн ​​донгов за м², а наименьшая — 70,7 млн ​​донгов за м².

По данным Народного комитета округа Куок-Оай, в 2024 году округ успешно организовал 7 аукционов по 6 проектам с 161 земельным участком площадью более 14 920 м². Сумма выигрыша аукциона составила более 825,3 млрд донгов.

В январе текущего года Национальная акционерная аукционная компания № 5 совместно с Центром развития земельного фонда района Куок Оай продолжит организацию аукциона по продаже права пользования 26 земельными участками (площадки ЛК1, ЛК2), являющимися активами Народного комитета района Куок Оай.

26 выставленных на аукцион земельных участков относятся к проекту строительства технической инфраструктуры для территории земельного аукциона по продаже прав землепользования в DG 31, деревне Йен Куан, коммуне Тан Фу, округе Куок Оай.

Площадь земельных участков варьируется от 85 до 122 м². Начальная цена — 4,7 млн ​​донгов за м², что эквивалентно 399,5–573 млн донгов за участок.

Время продажи и получения аукционной документации до 17:00 15 января.

Аукцион будет проводиться прямым голосованием в несколько раундов, включая не менее 6 обязательных раундов. Прямое голосование в несколько раундов будет завершено, если все остальные ставки будут поданы. Метод торгов – восходящий. Аукцион состоится утром 18 января.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html