С падением цен на жилье открываются все более многообещающие возможности.

Доступное жилье, подходящее для людей со средним и низким уровнем дохода в Ханое и Хошимине, становится все более дефицитным, в то время как предложение элитного и роскошного жилья растет.

Строящийся объект недвижимости в 7-м районе (Хошимин) - Фото: Куанг Динь

Дисбаланс между спросом и предложением делает мечту о собственном доме все более недоступной для многих людей...

Для решения проблемы дисбаланса спроса и предложения на недавнем совещании по рынку недвижимости Постоянный комитет правительства обратился к Министерству строительства , Государственному банку Вьетнама, а также соответствующим министерствам и местным органам власти с просьбой реализовать ряд мер по устранению препятствий, таких как создание земельных фондов, изучение среднесрочных кредитных пакетов со стабильными процентными ставками для проектов доступного коммерческого жилья, а также кредитных пакетов для молодежи, желающих приобрести жилье в долг.

Одновременно будут приняты строгие меры против манипулирования ценами и искусственного завышения цен с целью контроля над ценами на жилье.

Цены на жилье стремительно растут.

По данным Министерства строительства, в первые месяцы 2025 года рынок недвижимости продемонстрировал множество позитивных признаков: как предложение, так и объем сделок увеличились по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.

Однако предложение остается ограниченным и не соответствует рыночному спросу; структура рынка несбалансирована, не хватает жилья, подходящего для рабочих и молодежи; наблюдается избыток вилл и малоэтажных домов; а цены на недвижимость и жилье недоступны для нуждающихся. Спекуляции, манипуляции, завышение цен и рыночные потрясения по-прежнему сохраняются.

В Хошимине большинство проектов, запущенных с конца прошлого года по второй квартал текущего года, ориентированы на сегмент элитных и роскошных апартаментов, цены на которые варьируются от 100 до 150 миллионов донгов/м², а в центральном районе — еще выше.

Согласно опросу, проведенному газетой Tuoi Tre в восточной части Хошимина, квартиры в новых жилых комплексах в районе Тху Дык предлагаются покупателям по ценам выше 100 миллионов донгов/м². В некоторых комплексах рядом с перекрестком Ан Фу (Тху Дык) цены достигают 120-150 миллионов донгов/м².

В южной части города, в районах Биньчан и Нябе, жилые комплексы продаются покупателям по ценам от 64 до 80 миллионов донгов за квадратный метр.

Только в первом районе осталось лишь несколько многоквартирных домов, в которых еще есть свободные квартиры, но цены на них варьируются от 200 до 300 миллионов донгов/м², а в некоторых местах достигают 400–500 миллионов донгов/м².

Не только на первичном рынке, но и на рынке старых квартир цены остаются заоблачными. В некоторых проектах, которые функционируют почти десять лет, продажная цена квартир удвоилась и в настоящее время составляет 4-5 миллиардов донгов за единицу.

Согласно данным исследовательских компаний, цена доступных квартир в пригородах Хошимина в настоящее время колеблется от 45 до 55 миллионов донгов за квадратный метр. При такой цене квартира площадью 50 м² обойдется примерно в 2,2 миллиарда донгов.

Многоквартирные дома вдоль улицы Во Нгуен Зиап, город Тху Дык, Хошимин - Фото: КУАН ДИНЬ

В Ханое цены на жилье резко выросли со второй половины 2024 года по настоящее время, а коммерческие помещения стоимостью менее 50 миллионов донгов/м² практически исчезают, даже в районах за пределами Кольцевой дороги № 3.

В агентстве недвижимости в районе Нам Ту Лием (где застройщик продает проекты в Хунг Йен и других районах Ханоя, включая Донг Ань, Гиа Лам и Нам Ту Лием) даже в будний день было полно автомобилей и мотоциклов, принадлежащих брокерам и людям, приехавшим посмотреть демонстрационные дома.

Согласно опросу, проведенному в районе Нам Ту Лием, некоторые проекты коммерческих жилых комплексов предлагаются застройщиками к продаже по ценам от 120 до 160 миллионов донгов за квадратный метр.

Агент по недвижимости г-жа Минь Хуонг сообщила, что в районе Нам Ту Лием нет квартир по цене ниже 50 миллионов донгов/м². В проекте недалеко от улицы Ле Куанг Дао также предлагаются квартиры по цене 120-150 миллионов донгов/м², без учета налога на добавленную стоимость и платы за обслуживание.

Квартиры с хорошим видом стоят около 150 миллионов донгов/м². Трехкомнатная квартира площадью около 100 м² также обойдется в сумму от 13 до 15 миллиардов донгов.

Кроме того, некоторые завершенные многоквартирные дома в районе Тхань Суан (Ханой) рекламируются брокерами по цене 74 миллиона донгов/м2, в то время как квартиры в коммерческих жилых комплексах на улице Фам Ван Донг (район Бак Ту Лием) предлагаются по цене 67 миллионов донгов/м2.

Когда цены на землю низкие, появляется множество типов недвижимости, таких как доступные таунхаусы и квартиры. Изобилие и разнообразие предложения создаст конкуренцию между различными типами жилья, что приведет к снижению цен на квартиры. Для обеспечения доступности жилья политика должна быть прозрачной и понятной, особенно в отношении выдачи разрешений на строительство, свидетельств о праве собственности на землю и разделения земельных участков для граждан.

Г-н Чан Кхань Куанг (директор компании Viet An Hoa)

Цены на жилье растут из-за бюрократических проволочек.

В интервью газете Tuoi Tre г-н Нгуен Хоанг Минь, заместитель генерального директора компании Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, заявил, что цены на жилье в крупных городах, таких как Хошимин, завышены, отчасти из-за заторов в административных процедурах.

Например, проект компании, находящийся в разработке с 2018 года, «застрял» на процедурных этапах, в результате чего ожидаемые цены на жилье как минимум удвоятся по сравнению с первоначальной ценой.

Г-н Минь привёл в пример первый проект этой компании в 8-м районе, который был выпущен на рынок по цене 26-28 миллионов донгов/м² до 2020 года.

Однако из-за юридических препятствий проект был временно приостановлен до настоящего времени, что привело к возникновению у компании дополнительных долгов по банковским процентам в размере более 51 миллиарда донгов, не говоря уже о многих других возросших финансовых затратах.

Таким образом, если проект будет запущен и продан в этом году, компания предполагает, что ей придется пересчитать продажную цену, увеличив ее как минимум вдвое, поскольку помимо финансовых затрат выросли и другие расходы, такие как строительные материалы, стоимость строительства и коммерческие издержки.

«Если бы не было никаких процедурных препятствий, мы могли бы быстро построить и продать дома, и люди заселились бы 4-5 лет назад. Но из-за задержек в реализации проекта эти финансовые перерасходы в конечном итоге добавляются к стоимости продажи, и бремя ложится на плечи покупателей жилья, что делает невозможным поддержание доступных цен на жилье, которых хотели бы люди и предприятия», — пояснил г-н Минь.

По словам вице-президента Trung Thuy Group г-жи Дуонг Тхань Тхуи, в проектах многоквартирных домов затраты на землю составляют всего 30%, финансовые затраты — 30%, если строительство занимает три года, а затраты на строительство, которые ранее составляли всего 15%, теперь выросли до 20-25%.

По ее словам, это «фиксированные» затраты, поэтому, если проект задерживается из-за юридических процедур, что приводит к задержкам в его реализации, и эта задержка составляет четыре года, финансовые затраты увеличатся на 40%, а если задержка продлится еще дольше, финансовые затраты также резко возрастут.

Доступное жилье станет невозможным, если стоимость земли останется высокой, а затраты на финансирование будут расти из года в год, как это происходит во многих жилищных проектах.

Разделяя это мнение, г-н Тран Кхань Куанг, директор компании Viet An Hoa, считает, что наиболее важным фактором, определяющим доступность цен на недвижимость, являются низкие цены на землю. Стоимость строительных материалов не оказывает существенного влияния на общую стоимость недвижимости.

Для квартиры площадью 50 м², расположенной в самом центре Хошимина и оцениваемой в 5 миллиардов донгов, стоимость строительных материалов составляет всего около 1 миллиарда донгов, что составляет небольшую часть, примерно 15-20% от продажной цены.

Жители района Биньтхань города Хошимин проходят процедуру строительства домов - Фото: Хуу Хань

Поддержка необходима тем, кто впервые приобретает жилье.

Для решения проблемы нехватки жилья как предприятия, так и эксперты сходятся во мнении, что необходимы решения для быстрого увеличения предложения жилья, особенно в сегменте доступного жилья.

Кроме того, необходимы меры поддержки для тех, кто впервые приобретает жилье, независимо от возраста, причем наиболее очевидной формой поддержки является политика регулирования процентных ставок.

Учитывая дефицит земли в центральных районах Ханоя и Хошимина, г-н Нгуен Ван Динь, вице-председатель Вьетнамской ассоциации риелторов, считает необходимым планировать и распределять землю в пригородных районах этих двух городов для развития доступного жилья.

Приоритет следует отдавать земельным участкам с существующей транспортной инфраструктурой, соединяющей их с центрами двух городов, для строительства доступного жилья.

Что касается оставшихся территорий, то планирование застройки под доступное коммерческое жилье должно быть синхронизировано с инвестициями в транспортную инфраструктуру для создания подходящих жилых помещений для населения.

Кроме того, развитие доступного жилья требует конкретной стратегии, в рамках которой правительство должно совместно с местными властями спланировать строительство доступного жилья для населения в провинциях, окружающих Ханой и Хошимин.

Между тем, г-н Нгуен Хоанг Минь считает, что если государственные органы оперативно устранят препятствия в юридических процедурах, предприятия смогут быстрее начать строительство, проекты будут нести меньшие финансовые затраты, а стоимость жилья снизится.

Между тем, вице-председатель Trung Thuy Group предположил, что необходимо скорректировать стоимость земли и финансовые затраты, при этом государство может снизить стоимость земли примерно до 20% вместо нынешних 30%.

В частности, нефинансовые меры (по сути, финансовые решения) могут быть поддержаны путем ускорения процедур, что предотвратит задержку в реализации проектов.

Например, вместо того чтобы финансовые затраты достигали 30% за три года, правительство должно сотрудничать с предприятиями для решения этих процессов в течение одного года, что позволило бы снизить финансовые затраты всего до 10%.

«Если эти два шага будут предприняты, значительное снижение затрат на разработку проектов, безусловно, повлияет на цены на жилье. В этом случае предприятиям останется лишь поддерживать приемлемую рентабельность, а остальные затраты снизятся, что сделает жилье более доступным для населения», — добавила г-жа Туй.

Для снижения финансовых затрат предприятий необходимо оптимизировать административные процедуры. (На фото: объект недвижимости на улице Нгуен Хуу Тхо (район Нха Бе, Хошимин) - Фото: Ту Чунг)

* Г-н Нгуен Куок Хиеп (председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков):

В конечном итоге от этого страдают покупатели.

В настоящее время на рынке недвижимости сложилась ситуация, когда «цены на землю гонятся за ценами на дома, а цены на дома — за ценами на землю», создавая порочный круг, в котором в конечном итоге покупатели страдают от колебаний цен. Частично это объясняется нерегулируемым характером цен на землю, что привело к их потенциальному росту до одного из самых высоких уровней в мире.

В рамках того же проекта разница всего в несколько месяцев между предыдущим и последующим решениями о распределении земли может привести к росту цен на 20%, что неразумно и приведет к повышению цен на жилье.

Поэтому настало время властям вмешаться и наладить гармоничное управление и контроль цен на землю.

Кроме того, длительные административные процедуры, такие как оценка земли, также приводят к дополнительным финансовым затратам для предприятий, например, к выплате процентов по кредиту или дополнительным сборам за землю, которые могут достигать десятков или даже сотен миллиардов донгов. Все эти расходы добавляются к продажной цене.

Для контроля над ценами на жилье необходимо оперативно создать государственный механизм регулирования цен на землю, избегая нынешней нерегулируемой ситуации, и ускорить административные процедуры для снижения финансовых издержек для бизнеса.

* Д-р Нгуен Куок Хунг (вице-президент и генеральный секретарь Вьетнамской банковской ассоциации):

Пакеты льготных кредитов необходимо направлять соответствующим получателям.

Введение среднесрочного кредитного пакета со стабильными процентными ставками для доступных жилищных займов, специально предназначенных для молодых людей, приобретающих жилье, является правильной политикой.

Однако для того, чтобы этот пакет кредитов был действительно эффективным, необходимо проанализировать, покупают ли сегодня покупатели и продавцы недвижимости жилье для собственного проживания или в инвестиционных и спекулятивных целях.

В настоящее время большинство сделок совершается между инвесторами, покупающими и продающими недвижимость совместно с другими инвесторами. Если эту ситуацию не контролировать, кредитный капитал не дойдёт до тех, кто действительно нуждается в покупке жилья.

Кроме того, необходимо четко определить круг лиц, имеющих право на получение кредитного пакета, а также критерии и стандарты заимствования. В идеале, этот кредитный пакет должен быть доступен только тем, кто покупает жилье впервые.

Подходят коммерческие объекты недвижимости стоимостью 35-40 миллионов донгов/м2.

По словам г-на Нгуена Ван Диня, вице-председателя Вьетнамской ассоциации риэлторов, доступное коммерческое жилье — это жилье, которое могут позволить себе люди со средним и низким уровнем дохода. Таким образом, стоимость такого доступного коммерческого жилья будет составлять от 35 до 40 миллионов донгов за квадратный метр.

Согласно расчетам Министерства строительства, текущая стоимость строительства одного квадратного метра многоэтажных жилых домов составляет приблизительно 20 миллионов донгов/м², поэтому при продажной цене в 35-40 миллионов донгов инвесторы уже получают прибыль.

Что касается стоимости земли в текущей структуре цен на квартиры, то в районах за пределами центра Ханоя она обычно составляет 20-25% от продажной цены. Для проектов в центре города стоимость земли может достигать 50% от общей цены.

Рынок недвижимости Ханоя - Фото: Нам Тран

Боюсь упустить возможность купить дом.

Мечта о собственном доме и стабильной жизни становится все более далекой для миллионов людей, особенно для молодежи и людей со средним уровнем дохода в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин.

Цены на жилье, и без того высокие, сейчас стремительно растут, в то время как доходы работников остаются на прежнем уровне, что фактически разрушает планы многих офисных работников и государственных служащих по приобретению собственного жилья.

«Я работаю судебным приставом в нашем районе, а моя жена — нотариусом. Мы накопили немного денег, но из-за нынешних высоких цен на жилье у нас с женой больше нет возможности купить дом. Мы вложили заработанные деньги, и сейчас наша семья по-прежнему снимает жилье», — сказал Хоанг Ван Минь (40 лет, провинция Тханьхоа).

Между тем, г-жа Нгуен Тху Транг (34 года, провинция Фу Тхо) рассказала, что после более чем 10 лет накоплений ей удалось собрать некоторую сумму, но, изучив рынок, она поняла, что ее все еще недостаточно для покупки квартиры площадью около 30 квадратных метров.

«Я незамужем и хочу купить квартиру, но после поиска информации выяснила, что даже хорошая квартира стоит около 2 миллиардов донгов. Поэтому я решила снимать жилье, потому что квартира площадью 30 м² в городе стоит всего около 8 миллионов донгов в месяц», — поделилась г-жа Транг.

По словам эксперта из Вьетнамской ассоциации риэлторов, в настоящее время на рынке недвижимости наблюдается дефицит доступных по цене квартир, поэтому застройщики, имеющие объекты для продажи, реализуют их по завышенным ценам.

В последнее время большинство покупателей жилья — это инвесторы, которые, полагаясь на покупку домов и ожидание роста цен для получения прибыли, склоняются к занижению цен на рынке; поэтому текущие цены на жилье нереалистичны.

К факторам, способствующим росту цен на недвижимость, относятся цены на землю, строительные материалы и процентные ставки по кредитам. — Фото: TU TRUNG

Оптимизация процедур и снижение затрат на инвестиции в жилищное строительство.

Одним из ключевых решений, предложенных в выводах Постоянного комитета правительства для содействия развитию рынка недвижимости в безопасном, здоровом и устойчивом направлении, является усиление децентрализации и делегирования полномочий, а также минимизация административных процедур.

Одновременно с просьбой провести анализ и уточнение причин роста цен на недвижимость, таких как цены на землю, строительные материалы, процентные ставки по кредитам и т. д., Постоянный комитет правительства также обратился к министерствам, ведомствам и местным органам власти с просьбой сосредоточиться на минимизации дублирующих и ненужных административных процедур и незамедлительно устранить сложную бумажную работу и требования к документации.

Необходимо обеспечить сокращение времени обработки заявок и административных расходов на соответствие требованиям как минимум на 30%. Это включает в себя изучение возможности сокращения процедур, связанных с утверждением инвестиционной политики, оценкой проектов, проектированием, особенно процедурами получения разрешений на строительство, инспекцией и приемочными испытаниями, сокращением проверок до утверждения и усилением проверок после утверждения.

Кроме того, решения включают увеличение предложения, снижение цен и развитие разнообразных сегментов рынка недвижимости для удовлетворения реальных потребностей в жилье, особенно людей со средним и низким уровнем дохода.

В частности, правительство призывает к проведению исследований и разработке политики поддержки молодежи и лиц, действительно нуждающихся в жилье, с целью расширения их доступа к жилью и содействия реализации права на жилье, закрепленного в Конституции.

Государственный банк Вьетнама обязан сосредоточиться на привлечении и убеждении банков к участию в программе льготного кредитования на сумму 120 000 миллиардов донгов. Кроме того, министерствам и ведомствам поручено изучить и предложить модель «Электронного центра операций с недвижимостью и правами пользования землей, управляемого государством».

Это будет интегрированная система, охватывающая все этапы, от транзакций и нотариального заверения до налогообложения, регистрации и т. д., аналогично операциям на фондовом рынке. Эта модель обеспечит прозрачность информации, предотвратит манипулирование ценами, уклонение от уплаты налогов и мошенничество на рынке.

БАО NGOC - NGOC HIEN - КУАНГ

Источник: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm