Что сделали власти Китая для спасения недвижимости?

После более чем двух лет кризиса на рынке недвижимости Китай принял множество мер: от снижения процентных ставок и смягчения правил покупки жилья до стимулирования инвестиций.

8 ноября агентство Reuters со ссылкой на источник, близкий к ситуации, сообщило, что китайские власти обратились к страховому гиганту Ping An Insurance Group с просьбой приобрести контрольный пакет акций Country Garden, крупнейшей частной компании Китая в сфере недвижимости, которая столкнулась с трудностями. По данным этого источника, китайское правительство поручило правительству провинции Гуандун, где расположены штаб-квартиры обеих компаний, выступить посредником в спасении Country Garden от Ping An.

Компания Ping An была выбрана, поскольку является крупным акционером Country Garden. Китайские власти хотят решить проблемы ликвидности Country Garden в пределах провинции.

По состоянию на конец июня задолженность Country Garden составляла 1,4 трлн юаней (190 млрд долларов США). В настоящее время компания строит около 3000 проектов в Китае. Country Garden испытывает трудности уже несколько месяцев, постоянно находясь на грани дефолта.

Власти нередко принуждают одну компанию к поглощению другой. Но если это произойдёт, это станет одной из самых агрессивных мер вмешательства Китая по спасению своего обременённого долгами и неликвидного сектора недвижимости.

В то время как другие китайские застройщики, включая China Evergrande, объявили дефолт, политика страны до сих пор была сосредоточена в основном на снижении процентных ставок по кредитам и смягчении правил покупки жилья. Новости Ping An сигнализируют о готовности китайского правительства играть более активную роль в этом процессе.

Ранее на этой неделе крупнейший акционер China Vanke, государственная компания Shenzhen Metro, также объявила, что подготовила около 10 миллиардов юаней (1,4 миллиарда долларов США) для поддержки второй по величине компании Китая в сфере недвижимости.

Проект «Country Garden» в Тяньцзине (Китай) в августе 2023 года. Фото: Reuters — Проект «Country Garden» в Тяньцзине (Китай) в августе 2023 года. Фото: *Reuters*

Рынок недвижимости Китая переживает кризис с середины 2021 года. В то время ряд компаний, от крупных частных, таких как China Evergrande Group, до компаний с государственной поддержкой, таких как CIFI Holdings, столкнулись с трудностями с денежными потоками и погашением задолженности.

Причиной считается политика «трёх красных линий» Пекина, которая была введена для снижения системного риска путём ограничения возможностей компаний, работающих в сфере недвижимости, привлекать новые займы. Это считается основной причиной, по которой многие компании в этой стране объявили дефолт по своим долгам. По данным JPMorgan, за последние два года около 50 компаний объявили дефолт по иностранным облигациям на сумму 100 миллиардов долларов США. Предприятия, избежавшие банкротства, всегда находятся в шатком положении и испытывают трудности с привлечением нового капитала.

К середине прошлого года ситуация ухудшилась. Цены на жильё в Китае продолжали стремительно падать. Многие проекты были заморожены из-за нехватки финансирования. Повсеместно прокатилась волна невыплат ипотечных кредитов. Жесткая антиковидная кампания Китая еще больше подорвала доверие к рынку.

В настоящее время на недвижимость приходится 25% ВВП Китая. Проблемы в этом секторе усиливают опасения по поводу более масштабного финансового кризиса.

В связи с этим Пекину пришлось изменить свою политику и найти способы возрождения отрасли. В марте 2022 года китайское правительство прекратило пилотную программу введения налога на недвижимость. Кроме того, правительство неоднократно призывало финансовые учреждения поддержать отрасль.

В ноябре прошлого года Пекин представил план из 16 пунктов по спасению рынка недвижимости, который был опубликован Народным банком Китая (НБК) и Комиссией по регулированию банковской и страховой деятельности Китая (CBIRC) в середине месяца. План содержит рекомендации для финансовых органов по всей стране, направленные на решение кризиса ликвидности предприятий и предусматривающие временное ослабление ограничений на банковское кредитование.

Это стало знаковым событием для Китая, предпринявшего комплексные усилия по спасению рынка, которые бывший губернатор И Ган надеялся свести к «мягкой посадке». Несколько недель спустя ряд китайских банков объявили о намерении вложить сотни миллиардов долларов в недвижимость, что было расценено как первый успех плана.

В частности, шесть крупных государственных банков Китая планируют вложить в рынок 140 млрд долларов. Средства будут направлены в основном на развитие недвижимости, ипотечное кредитование клиентов, слияния и поглощения, финансирование цепочек поставок и инвестиции в облигации.

В середине года Народный банк Китая начал снижать ставки по кредитам по всем направлениям. Он также продлил действие некоторых мер из 16 пунктов пакета мер финансовой поддержки до конца 2024 года.

Правительство Китая также одобрило планы строительства доступного жилья и реконструкции неразвитых районов в крупных городах для стимулирования инвестиций в сектор недвижимости. Кроме того, правительство ослабило некоторые правила, например, снизило процентные ставки по кредитам для покупателей, впервые приобретающих жильё, и уменьшило размер первоначального взноса при покупке жилья в некоторых городах.

Банки также разработали беспрецедентные способы стимулирования ипотечного кредитования. Ранее в этом году некоторые банки в Наньнине, Ханчжоу, Нинбо и Пекине повысили возрастной предел для получения ипотечного кредита до 80–95 лет. Это означает, что 70-летние могут брать кредиты на срок от 10 до 25 лет. Это инструмент стимулирования, позволяющий снизить бремя ежемесячных выплат.

Местные органы власти также присоединились к спасательной операции. В июне 2022 года город Мэйшань в провинции Сычуань объявил о субсидировании покупки нового жилья в этом году. Город Вэньчжоу в провинции Чжэцзян позволит покупателям жилья, приобретающим его впервые, платить только проценты в течение первых трёх лет. Город Хуайнань в провинции Аньхой обратился к банкам с просьбой увеличить объёмы кредитования и сократить сроки одобрения заявок для покупателей жилья, приобретающих его впервые.

Сами компании, занимающиеся недвижимостью, также предлагали стимулы для привлечения клиентов. В июне 2022 года компания Central China Real Estate принимала оплату пшеницей, предоставляя фермерам субсидии в размере до 160 000 юаней (24 000 долларов США) для компенсации первоначального взноса за дома в жилом комплексе River Mansion в Шанцю, провинция Хэнань . Несколькими неделями ранее компания также предлагала принимать оплату чесноком от покупателей, желающих приобрести дома в другом жилом комплексе в городе Кайфэн.

В Уху, провинция Аньхой, вместо того, чтобы придерживаться установленной правительством минимальной цены, Golden Scale House, проект многоквартирного дома на окраине города, предложил субсидии на ремонт в размере до 230 000 юаней в течение месяца с момента завершения сделки.

Однако, по оценкам, китайский рынок недвижимости не претерпел существенных улучшений. Опубликованные в прошлом месяце данные показали, что цены на новое жильё в Китае падали три месяца подряд, вплоть до конца сентября.

Продажи недвижимости (по площади) в сентябре также упали почти на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвестиции в недвижимость за первые девять месяцев года сократились на 9,1%.

Покупатели жилья воздерживаются, поскольку хотят дальнейшего снижения цен. Это усугубляет ситуацию, поскольку компаниям, занимающимся недвижимостью, необходимо продавать больше домов, чтобы получить денежный поток и избежать банкротства.

Ранее на этой неделе Международный валютный фонд (МВФ) повысил прогноз роста экономики Китая до 5,4% в этом году. Однако агентство предупредило, что экономика Китая по-прежнему сталкивается с многочисленными рисками в финансовом секторе и секторе недвижимости. По его словам, сектор недвижимости страны в настоящее время «довольно слаб».

МВФ призвал Китай позволить нежизнеспособным компаниям в сфере недвижимости уйти с рынка, заявив, что разрешение Китая слабым компаниям продолжать свою деятельность затормозило восстановление сектора.

На финансовом форуме в Гонконге в начале этой недели заместитель главы Народного банка Китая Чжан Цинсун также признал, что сектор недвижимости находится в упадке.

«Нам необходимо более тщательно контролировать эту скорость, чтобы избежать резкого спада и непредвиденных последствий. Мы приняли ряд мер для стабилизации рынка недвижимости». Он также призвал власти найти новые способы поддержания экономического роста, поскольку «старая модель, основанная на инвестициях и недвижимости, больше не является устойчивой».

Ха Тху (по данным Reuters, NYT)

Ссылка на источник