Устранение препятствий и проблем
21 июня, согласно рабочей программе 5-й сессии, Национальное Собрание посвятило целый день обсуждению проекта Закона о земле (с изменениями).
В беседе с Нгуой Дуа Тином в кулуарах Национальной ассамблеи делегат Национальной ассамблеи Куан Минь Кыонг, глава делегации Национальной ассамблеи провинции Донгнай, высказал свое мнение по некоторым вопросам землепользования для реализации проектов социально-экономического развития.
Что касается правил землепользования для реализации проектов социально-экономического развития посредством соглашений о получении прав землепользования или наличии прав землепользования, г-н Кыонг сообщил, что в настоящее время для реализации землеотвода и аренды земли для проектов с использованием земли, согласно содержанию проекта, приоритет отдается в следующем порядке: аренда земли через аукцион прав землепользования, торги по выбору инвесторов для проектов с использованием земли; и землепользование по соглашению является окончательным выбором.
Делегат Национальной ассамблеи Куан Минь Кыонг — глава делегации Национальной ассамблеи провинции Донгнай .
На самом деле, соглашение о правах землепользования для реализации проектов социально-экономического развития помогло быстро реализовать проект, повысить эффективность землепользования и избежать жалоб, связанных с расчисткой участка, компенсацией, поддержкой, переселением, на основе добровольного соглашения, поэтому оно имеет консенсус народа... В то же время государство также получает доход в бюджет за счет сбора платы за переустройство землепользования.
Однако, согласно положениям подпункта «б» пункта 1 статьи 27, «В случае использования земельного участка для реализации проекта коммерческого жилищного строительства допускается согласование предоставления права пользования земельным участком жилой застройки или земельным участком жилой застройки и земельным участком, не являющимся земельным участком жилой застройки».
Таким образом, если в границах проекта не будет «не менее 1 м2» жилой земли, то соглашение не допускается и повлечет за собой множество различных последствий.
«Поэтому я считаю, что должны быть отдельные правила для случаев, когда земля не является жилой. Главное, чтобы она соответствовала планировочным типам, условиям изменения целевого назначения и другим условиям реализации проекта, тогда правила позволят реализовать соглашение. Таким образом, трудности и недостатки будут устранены», — сказал г-н Кыонг.
Кроме того, г-н Куонг также предложил изучить и разрешить реализацию соглашений на сельскохозяйственных землях для реализации проектов коммерческого жилья.
Ограничение жалоб на размер компенсации и поддержки
В то же время рекомендуется изучить возможность применения «нейтрального» метода расчистки земель для реализации проектов социально-экономического развития.
По словам г-на Куонга, добровольное соглашение о правах землепользования между предприятиями и землепользователями поможет ускорить реализацию проекта, повысить эффективность землепользования и избежать жалоб, поэтому оно имеет очевидные преимущества.
Однако в реальности очень немногие предприятия могут договориться о 100% площади земельного участка, поскольку часто возникают случаи, когда меньшинство землепользователей не сотрудничает с инвестором проекта, особенно в случаях, когда землепользователи знают, что местоположение земельного участка не может быть отделено от границы проекта, и будут требовать необоснованно высокие цены, даже во много раз превышающие рыночную цену.
В это время инвесторам придется либо согласиться на необоснованно высокие цены, чтобы реализовать проект, что приведет к таким последствиям, как рост цен на землю, возникновение трудностей с компенсациями, поддержкой переселения или переговорами о правах землепользования для других проектов в этом районе.
В случае, если инвестор не согласится с завышенной ценой, это приведет к перегрузке в ходе реализации проекта, что приведет к нерациональному использованию земельных ресурсов на большей части территории, на которую уже оформлены права землепользования.
Поэтому большинство инвесторов хотят, чтобы государство вернуло земли для реализации проектов, но рекультивация земель часто вызывает жалобы, особенно жалобы на размер компенсации.
«Поэтому я считаю необходимым изучить и внедрить «нейтральный» метод, который усиливает преимущества и уменьшает недостатки двух вышеперечисленных методов, поощряя соглашения о правах землепользования для реализации проектов социально-экономического развития.
«В случае, если инвестор согласился на 80% площади и испытывает трудности в переговорах из-за того, что оставшееся меньшинство землепользователей запрашивает необоснованные цены, государство поддержит возврат земель на оставшихся 20% площади», — проанализировал г-н Куонг.
Приобретение земли часто вызывает жалобы, особенно жалобы на размер компенсации.
Глава делегации Донг Най отметил, что законопроект также устанавливает метод определения цен на землю в соответствии с рыночными принципами и расчёт удельных цен на землю в случаях, когда государство изымает землю, что позволяет ссылаться на удельные цены, согласованные инвесторами для других территорий, применительно к делам о рекультивации земель. Кроме того, законопроект ограничивает количество жалоб на компенсацию и вспомогательную стоимость, обеспечивая права лиц, чьи земли изымаются.
Таким образом, будут решены проблемы проектов социально-экономического развития, реализуемых посредством соглашений о правах землепользования, в которых меньшинство землепользователей требует слишком высокую стоимость соглашения, что приводит к заторам в разработке проектов.
Что касается методов оценки земли, г-н Кыонг отметил, что законопроект предусматривает только четыре метода оценки земли и исключает метод прибавочной стоимости. Однако на практике метод прибавочной стоимости широко применяется при определении цен на большие земельные участки, а также для инвестиционных проектов многоцелевого назначения, связанных с различными видами деятельности, такими как жилье, торговля, сфера услуг, офисы, гостиницы и т. д.
«Поэтому вопрос заключается в том, могут ли оставшиеся методы оценки земли играть роль метода добавочной стоимости?» — задался он вопросом.
Он заявил, что в зависимости от типа недвижимости будут применяться разные методы оценки. Например, для больших участков земли с различным назначением применение сравнительного метода крайне затруднительно и нецелесообразно из-за отсутствия информации о сопоставимых объектах, схожих по масштабу, целевому назначению и критериям планирования.
Доходный метод применяется к проектам, которые были введены в эксплуатацию, эксплуатируются и генерируют годовой денежный поток. При применении метода коэффициента корректировки цены на землю проблема заключается в качестве данных о цене на землю, собираемых ежегодно (для формирования годового прейскуранта), и необходимости количественной оценки неучтенных факторов, связанных с планировкой и структурой землепользования оцениваемого земельного участка.
«Вместо того, чтобы отказываться от метода излишков из-за гипотетических факторов, необходимо разработать стандарт и более конкретные положения о параметрах, применяемых при расчете, чтобы синхронизировать и унифицировать работу по определению цен на землю, а также пропагандировать преимущества применения этого метода в некоторых случаях, когда необходимо определить конкретные цены на землю», — предложил г-н Куонг .
Источник
Комментарий (0)