Хотите инвестировать, нужно не менее 1,5 млрд донгов?

В то время как многие сегменты рынка недвижимости остаются вялыми, цены на квартиры в Ханое демонстрируют непрерывный рост, сохраняя годовой темп роста в 13%. Средняя арендная плата за квартиры в Ханое за последний год выросла на 4,5%.

По словам г-на Чан Куанг Чунга, директора по развитию бизнеса компании OneHousing, инвестиции в арендные квартиры в Ханое остаются привлекательным инвестиционным каналом в настоящее время.

Квартира сдается в аренду с огромным потенциалом прибыли, необходимы инвестиции не менее 15 миллиардов донгов (изображение 1). — Г-н Тран Куанг Чунг, директор по развитию бизнеса компании OneHousing. (Фото: ML)

Снижение процентных ставок банков и различные меры, направленные на восстановление экономики, способствуют возврату капитала на рынок недвижимости. Инвесторы вкладывают значительную часть своего капитала в арендную недвижимость. На ваш взгляд, каковы основания полагать, что этот инвестиционный канал принесет долгосрочную прибыль?

Согласно данным переписи 2019 года, прогнозируется, что население Ханоя будет увеличиваться в среднем примерно на 200 000 человек в год, что эквивалентно населению крупного района. Большинство из них арендуют жилье, что создает высокий спрос на арендуемое жилье в Ханое. Кроме того, по состоянию на 2019 год во Вьетнаме насчитывалось около 120 000 иностранных рабочих, и это число растет в среднем на 17% в год.

Средняя стоимость аренды квартиры в Ханое составляет около 10 миллионов донгов в месяц, что в среднем на 4,5% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это явно указывает на многообещающие перспективы сегмента рынка квартир, поскольку в настоящее время предложение меньше спроса.

В настоящее время наблюдается хороший спрос на аренду квартир; однако до сих пор существует мнение, что покупка квартиры — это обесценивающийся актив, который будет постепенно терять свою стоимость в будущем. Согласны ли вы с этим мнением?

Инвестора в арендные квартиры волнуют два вопроса: во-первых, вырастет ли их стоимость в будущем, и во-вторых, каким будет доход от аренды. Что касается цены и потенциала роста стоимости арендных квартир, то квартиры в Ханое имеют самую высокую доходность от аренды среди всех сегментов недвижимости.

В Ханое доходность инвестиций от сдачи квартир в аренду в 2022 году составила 4,4%, что в 1,7 раза выше, чем доходность от аренды домов, выходящих на улицу. В западной части Ханоя доходность от аренды варьировалась от 5% до 6%.

Благодаря такой доходности владельцы квартир избегают инфляции в размере около 4-4,5% в год, которая возникла бы, если бы они держали наличные деньги, а также получают прибыль от процентного увеличения стоимости капитала в будущем. Например, в Ханое с 2018 по 2022 год цены на квартиры росли в среднем на 13% в год.

Исходя из ваших наблюдений, какие районы Ханоя в настоящее время обладают хорошим потенциалом для сдачи жилья в аренду? Каковы причины?

- Западный район привлекает большое количество арендаторов, особенно здания в рамках проекта Vinhomes Smart City, с доходностью от аренды около 5,5%, что выше среднего показателя по рынку (около 4,4%). Это свидетельствует о том, что доход от аренды в этом крупном городском районе выше, чем в других проектах региона.

Уверенный рост западного региона обусловлен несколькими факторами. Во-первых, правительство одобряет деятельность всех ведомств и министерств, связанных с западным регионом. В апреле 2023 года также началось строительство комплекса посольства США на улице Фам Ван Бах, в которое было инвестировано 1,2 миллиарда долларов. В будущем в этом районе будут сосредоточены представительства подразделений, связанных с США.

В западной части региона расположены одни из самых востребованных проектов в сегменте аренды жилья. Многие иностранные арендаторы готовы потратить 1000-2000 долларов на проживание, что не станет для них большой проблемой.

Как правило, в районах с высокой концентрацией иностранных арендаторов арендные ставки выше, что, в свою очередь, приводит к росту цен на недвижимость в этом районе. А когда растут арендные ставки, растет и стоимость недвижимости в этом месте; такова логика рынка жилой недвижимости.

Квартира сдается в аренду с огромным потенциалом прибыли, необходимы инвестиции не менее 15 миллиардов донгов (изображение 2). — Для инвестирования в арендные квартиры клиентам также потребуется внести первоначальный взнос в размере не менее 1,5 миллиарда донгов. (Фото: CP)

Инвесторы обладают разными финансовыми возможностями. На ваш взгляд, какой тип квартир проще всего сдавать в аренду? Какой капитал необходим инвестору для вложения средств в арендную квартиру?

— Квартиры-студии и однокомнатные квартиры подходят для молодых одиноких людей, а квартиры с одной спальней и двумя спальнями идеально подходят для семей с маленькими детьми. Для более состоятельных людей, таких как высококвалифицированные специалисты, консультанты или руководители компаний, которые приезжают на работу с семьями, более подходящим вариантом являются виллы и пентхаусы. Для инвестирования в арендные квартиры клиентам потребуется минимальный первоначальный взнос в размере 1,5 миллиарда донгов или более. Необходимый первоначальный взнос будет варьироваться в зависимости от стоимости квартиры и суммы инвестиций в внутреннюю отделку.

Почему, сэр, среди различных форм инвестиций в недвижимость, таких как краткосрочные спекуляции или долгосрочное владение, инвестирование с целью получения арендного дохода является наиболее подходящим вариантом в настоящее время?

— Я считаю, что это всё ещё просто вопрос ожиданий клиентов в разное время. Умный инвестор знает, что вместо того, чтобы класть все яйца в одну корзину, ему следует диверсифицировать свои инвестиции. Ему следует иметь долгосрочные инвестиционные продукты в сфере недвижимости, чтобы в будущем получать прибыль только от роста стоимости капитала. Но при таком типе инвестиций инвестор должен покупать недвижимость по хорошей цене с чёткой юридической документацией.

Что касается тех, кто владеет несколькими объектами недвижимости, приносящими ежемесячный доход от сдачи в аренду, у них очень четкие цели, такие как: использование денег на образование детей, на повседневные расходы на пенсии или на путешествия ... Есть также те, кто придерживается очень систематического инвестиционного подхода, например, строит серию квартир в нескольких проектах; каждый проект включает около 3-5 квартир и приносит ежемесячный доход до 300-500 миллионов донгов.

В инвестициях в недвижимость в конечном итоге все сводится к стоимости актива. Только объекты недвижимости, приносящие денежный поток, действительно ценны. Поэтому неважно, сколько у вас недвижимости; важно то, как ваша недвижимость генерирует денежный поток.

Спасибо за беседу!

Источник