Хотите инвестировать, нужно не менее 1,5 млрд донгов?

Во многих сегментах рынка недвижимости сохраняется стагнация, однако цены на квартиры в Ханое стабильно растут, сохраняя годовой прирост в 13%. Средняя стоимость аренды квартир в Ханое за последний год выросла на 4,5%.

Г-н Тран Куанг Чунг, директор по развитию бизнеса компании OneHousing, отметил, что в настоящее время инвестиции в арендуемые квартиры в Ханое по-прежнему остаются привлекательным каналом инвестирования.

Квартира сдаётся в аренду с прибылью, минимальная сумма инвестиций составляет 15 миллиардов донгов, изображение 1 — Г-н Тран Куанг Трунг, директор по развитию бизнеса OneHousing. (Фото: ML)

В связи со снижением банковских процентных ставок и принятием ряда мер, способствующих восстановлению экономики, рынок недвижимости вновь начинает привлекать капитал. Инвесторы вкладывают значительную часть капитала в аренду недвижимости. По вашему мнению, почему этот канал инвестиций принесёт прибыль в долгосрочной перспективе?

- Согласно переписи населения 2019 года, ожидается, что население столицы будет увеличиваться примерно на 200 000 человек в год, что эквивалентно численности населения целого района. Большинство из них арендуют жильё, что создаёт высокий спрос на арендуемое жильё в Ханое. Кроме того, по состоянию на 2019 год во Вьетнаме работало около 120 000 иностранных рабочих, и их число растёт в среднем на 17% в год.

Средняя стоимость аренды квартир в Ханое составляет около 10 миллионов донгов в месяц, увеличившись на 4,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Таким образом, очевидно, что сегмент квартир всегда имеет хорошие перспективы, поскольку предложение ниже спроса.

Квартиры пользуются хорошим спросом на аренду, однако по-прежнему существует мнение, что покупка квартиры в аренду — это невыгодный актив и в будущем её стоимость будет постепенно снижаться. Согласны ли вы с этим мнением?

Инвестор , приобретающий арендную квартиру, обеспокоен двумя вопросами: во-первых, возможностью увеличения капитальных затрат в будущем, а во-вторых, каков денежный поток от аренды. Что касается цены и маржи, связанной с ростом цен на арендуемые квартиры, квартиры в Ханое имеют самую высокую рентабельность аренды среди всех сегментов недвижимости.

В Ханое доходность от сдачи квартир в аренду в 2022 году составила 4,4%, что в 1,7 раза выше, чем арендная ставка домов с видом на улицу. Только на западе Ханоя доходность от сдачи в аренду колеблется от 5% до 6%.

При такой доходности владелец квартиры избегает инфляции примерно на 4–4,5% в год, если сохраняет наличные, а также получает прибыль от процента прироста капитала в будущем. Например, в Ханое с 2018 по 2022 год цены на квартиры росли в среднем на 13% в год.

По вашим наблюдениям, какие районы Ханоя имеют высокий арендный потенциал? Почему?

- Западный район привлекает большое количество арендаторов, особенно здания в Vinhomes Smart City, с доходностью от аренды около 5,5%, что выше среднего по рынку (около 4,4%). Это свидетельствует о том, что денежный поток от аренды в этом мегаполисе выше, чем в других проектах в этом районе.

Причина хорошего роста Западного региона заключается в следующем: во-первых, государство утверждает все агентства, министерства и секторы для Западного региона. Также в апреле 2023 года на улице Фам Ван Бах было запущено строительство посольства США с инвестициями в размере 1,2 млрд долларов США. В дальнейшем будут созданы представительства подразделений, связанных с США, с упором на этот регион.

На Западе одни из самых востребованных проектов в сегменте аренды находятся именно в этом районе. Многие иностранные арендаторы готовы платить 1000–2000 долларов за аренду жилья, что не так уж и дорого.

Обычно в районе, где снимают жильё иностранцы, цены на аренду хорошие, а это значит, что уровень цен в этом районе вырастет. А когда растёт стоимость аренды, это означает, что и цены на недвижимость там вырастут — такова логика рынка жилой недвижимости.

Квартира сдаётся в аренду с высокой прибылью, минимальная сумма инвестиций составляет 15 миллиардов донгов, изображение 2 — Чтобы инвестировать в квартиры для сдачи в аренду, клиенты также должны иметь минимальный собственный капитал в размере 1,5 миллиарда долларов или более. (Фото: CP)

Финансовые возможности инвесторов различаются. Как вы считаете, какой тип квартиры проще всего сдать в аренду? Какой капитал необходим инвестору для инвестирования в квартиру, сдаваемую в аренду?

- Студии и однокомнатные квартиры для молодых одиноких людей, а также квартиры с 1 и 2 спальнями подойдут для большого количества арендаторов, в том числе семей с супругами и детьми. Что касается высшего класса, например, ведущих специалистов, консультантов или генеральных директоров компаний, которые берут с собой на работу своих жён и детей, они готовы арендовать виллы, пентхаусы... Для инвестирования в арендуемые квартиры необходимо иметь минимальный капитал в размере 1,5 миллиарда долларов или более. В зависимости от стоимости квартиры и инвестиций в арендуемую мебель, размер капитала также будет разным.

Почему среди форм инвестиций в недвижимость, таких как серфинг или долгосрочное владение, инвестиции в аренду являются наиболее подходящими на данный момент, сэр?

— Я думаю, что это всё ещё история об ожиданиях клиентов в каждый момент времени. Умный инвестор понимает, что вместо того, чтобы класть яйца в одну корзину, нужно класть их во многие, и ему следует иметь долгосрочные инвестиционные продукты в сфере недвижимости, чтобы в будущем получать прибыль только от прироста капитала. Но в этом случае инвесторы должны покупать недвижимость по хорошей цене и с чётким юридическим статусом.

Что касается тех, кто владеет несколькими объектами арендной недвижимости с ежемесячным денежным потоком, то у них есть вполне четкие цели, например: получить деньги на образование своих детей или ежемесячные расходы после выхода на пенсию, путешествия ... Есть также те, у кого очень методичное инвестиционное мышление, заключающееся в строительстве сети квартир во многих проектах; в каждом проекте около 3-5 квартир, чтобы приносить ежемесячный денежный поток до 300-500 миллионов.

В инвестициях в недвижимость всё, в конечном счёте, сводится к стоимости активов. Любая недвижимость, генерирующая денежный поток, является недвижимостью. Поэтому неважно, сколько у вас активов, важно, какой денежный поток генерирует ваша недвижимость.

Спасибо за беседу!

Источник