Одним из примечательных положений проекта постановления является то, что Министерство природных ресурсов и экологии предложило внести изменения и дополнения в методику оценки земель в направлении регулирования 03 методов оценки земель, в том числе: сравнительный метод; доходный метод; метод коэффициента корректировки цены земли. Таким образом, по сравнению с постановлением № 44/2014/ND-CP, проект постановления сократил 2 метода оценки земель.
В частности, метод вычета интегрирован в метод сравнения, поскольку этот метод является шагом при применении метода сравнения к земельным участкам с активами, прикрепленными к земле, применяемым для разделения стоимости активов, прикрепленных к земле сравниваемого земельного участка. Не используйте метод превышения для оценки земли.
Объясняя, почему метод добавочной стоимости не используется для оценки земли, согласно проекту доклада правительству , Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды заявило, что метод добавочной стоимости — это метод оценки земли путем расчета общего предполагаемого дохода от освоения имущества за вычетом общих предполагаемых затрат на освоение.
Соответственно, расчет общего предполагаемого дохода от развития недвижимости должен основываться на предполагаемых факторах: трансфертная цена, арендная плата, время продажи, ставка продажи, тенденция и колебание трансфертной цены, будущая арендная плата, уровень заполняемости... и должен дисконтировать денежный поток к времени оценки в соответствии с банковской процентной ставкой по кредиту; расчет общей предполагаемой стоимости развития недвижимости, помимо того, что он основан на нормах и ценах за единицу, выпущенных компетентными государственными органами, также зависит от времени строительства, темпов строительства по годам, непредвиденных расходов, процентных расходов, прибыли инвестора с учетом факторов риска, расходов на рекламу, продаж...
Расчет предполагаемых факторов совокупного дохода от застройки и общих затрат на застройку, упомянутых выше, очень сложен, результаты оценки неопределенны, неточны и имеют большие ошибки (для одного и того же участка земли изменение одного показателя в предполагаемых факторах изменит результаты оценки), и легко эксплуатируется и создает риски для работников по оценке земли и тех, кто принимает решения о конкретных ценах на землю в населенных пунктах. Это является основной причиной трудностей и задержек при определении, оценке и принятии решений о конкретных ценах на землю в недавнем прошлом.
С другой стороны, в сфере недвижимости земля всегда существует первой, и ее цена определяется до процесса создания недвижимости, поэтому нецелесообразно предполагать, что можно оценить стоимость недвижимости в будущем, а затем определять цену земли, в результате чего цена земли будет зависеть от метода ведения бизнеса в сфере недвижимости инвестора, не отражая истинную рыночную стоимость земли.
Кроме того, метод излишков часто используется инвесторами для расчета выгод, полученных путем предположения доходов и предположения, оценки понесенных расходов, из которых следует принимать решения о том, инвестировать или нет. Таким образом, цена на землю должна быть доступна заранее и быть постоянной, но при использовании этого метода для определения цен на землю в государственном управлении цена на землю зависит от оценок доходов и расходов, поэтому он не обеспечивает точности, существует множество ошибок, которые могут быть легко использованы при определении цен на землю, нанося ущерб государственному бюджету и вызывая жалобы со стороны людей и предприятий. Факторами являются предположения, которые зависят от субъективной воли оценщика земли и информации, собранной в контексте рынка недвижимости в нашей стране с множеством колебаний, отсутствием прозрачности, поэтому предположения еще менее точны, поэтому они не отражают рыночные принципы.
Согласно духу Постановления № 18-NQ/TW, метод определения цен на землю должен обеспечивать соблюдение рыночных принципов. Поэтому в проекте Постановления не применяется метод определения добавочной стоимости цены на землю для расчета финансовых обязательств землепользователей и компенсаций при изъятии земель государством, что соответствует политике партии.
Для преодоления ограничений при неприменении метода надбавок проектом Постановления изменено и дополнено содержание метода сравнения, в котором он регламентирует оценку земельных участков и земельных площадей, не вложенных в техническую инфраструктуру, на основе комбинированного метода вычета для вычета стоимости инвестиций в техническую инфраструктуру; одновременно дополнено положением о том, что при определении цен на землю для сравнения и согласования в целях обеспечения точности результатов оценки земли необходимо применять метод ежегодного поправочного коэффициента.
Министерство природных ресурсов и экологии считает, что регулирование трех методов оценки земли (сравнительный, доходный, коэффициент корректировки цены земли) обеспечило охват всех случаев оценки земли, необходимых для государственного управления земельными ресурсами.
Источник
Комментарий (0)