После квартир, какой тип недвижимости будет лидером по объему денежных потоков в ближайший период?

Квартиры по-прежнему лидируют на рынке

Наряду со стабильным ростом экономики рынок недвижимости во втором квартале 2024 года продолжил фиксировать позитивные сигналы: новое предложение и объем сделок резко увеличились — в 3 и 2,4 раза соответственно по сравнению с предыдущим кварталом.

В частности, данные исследования Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) показывают, что в последнем квартале предложение первичного жилья достигло около 27 335 объектов, при этом было предложено около 19 747 новых объектов. В целом по рынку было зарегистрировано 14 400 успешных сделок. Объём сделок резко увеличился благодаря качеству предложения и повышению спроса, сосредоточенного преимущественно на проектах многоквартирного строительства. Рыночный спрос, включая инвестиционный, вырос примерно на 30% по сравнению с предыдущим кварталом, а реальный спрос также улучшился по мере постепенного восстановления доверия к рынку.

VARS также отметил, что до сих пор основным сегментом рынка, обеспечивающим ликвидность, остаются апартаменты. Более 70% предложения и 75% объема сделок на первичном рынке недвижимости во втором квартале 2024 года приходится на апартаменты. Вновь открытые проекты с апартаментами, в том числе с ценами свыше 50 млн донгов за м², сосредоточенные в Ханое , продемонстрировали очень хорошие показатели поглощения, достигшие 90% после непродолжительного официального открытия, хотя цены на первичном рынке продолжали расти.

Индекс цен на квартиры продолжает сохранять тенденцию к росту, при этом наибольший рост зафиксирован в Ханое. С середины-конца 2023 года темпы роста цен на рынке квартир в Ханое начали увеличиваться, превысив темпы роста цен на рынке Хошимина. По состоянию на второй квартал 2024 года средняя цена продажи первичных квартир в Ханое достигла почти 60 миллионов донгов за м². По сравнению с 2019 годом цена продажи первичных квартир в Ханое выросла более чем на 58%, что более чем вдвое превышает темпы роста рынка Хошимина (27%).

Кроме того, индекс цен на квартиры в Дананге также начал снова расти, причём темпы роста цен во втором квартале 2024 года превысили показатели Хошимина. Тем не менее, средняя цена продажи квартир здесь всё ещё ниже, чем в двух особых городских районах.

VARS считает, что цены на квартиры на первичном рынке по-прежнему будет сложно снизить, особенно в условиях переизбытка предложения элитного жилья. Кроме того, стоимость строительства растёт, а инвестиции в качество пространства и коммунальных услуг увеличиваются. Земельные фонды под коммерческую застройку в центре города и на окраинах будут по-прежнему осваиваться инвесторами, специализирующимися на квартирном сегменте, удовлетворяя как инвестиционные потребности, так и потребность в реальном жилье «богатых». Что касается домовладения, то люди с низким и средним уровнем дохода по-прежнему будут полагаться на социальное жильё. Однако в радиусе менее 30 км от центра города этот сегмент будет малодоступен.

Однако, по данным этого подразделения, в условиях неполным восстановлением рынка недвижимости и по-прежнему ограниченного предложения, сегмент квартир останется привлекательным и низкорискованным вариантом для инвесторов. Поскольку колебания предыдущего решения стали дорогостоящим уроком как для новых инвесторов, так и для «ветеранов», предъявляющих более строгие требования к покупке жилья для инвестиций, особенно при использовании кредитного плеча.

Денежный поток имеет потенциал изменить направление.

По данным VARS, при тщательном рассмотрении микрофакторов денежный поток постепенно «перейдет» в сторону других типов, учитывая такие факторы, как местоположение, потенциал развития и чистый юридический статус.

Местоположение — важнейший фактор инвестиций в недвижимость, определяющий стоимость и потенциальный рост цены объекта. Это объекты, расположенные в центре, в районах с высоким экономическим ростом, развитыми промышленностью, торговлей и сферой услуг, с удобной транспортной системой и близостью к таким объектам инфраструктуры, как школы, больницы, торговые центры и развлекательные заведения.

Кроме того, недвижимость в районах с эффективной застройкой и планировкой, привлекательной политикой привлечения инвестиций и смелой синхронной транспортной доступностью имеет явный потенциал роста цен. Однако необходимо тщательно изучить план развития такого района в будущем.

Наконец, важным фактором является наличие объектов недвижимости с красными/розовыми книгами или сертификатами на право землепользования. Либо проект разрабатывается авторитетными инвесторами, имеет современную, синхронизированную инфраструктуру и инженерные коммуникации, либо проект с высококлассной экосистемой услуг, ориентированный на элитные жилые комплексы.

Прогнозируется, что инвестиционный денежный поток в недвижимость может изменить направление.

VARS считает, что рынку недвижимости, безусловно, потребуется время, чтобы полностью «впитать» содержание новых законов. Кроме того, проектам в сфере недвижимости необходимо время для устранения препятствий, связанных с вступлением в силу Закона на 5 месяцев раньше предыдущего решения, а также для завершения процедур, запуска и повторной реализации проекта до выхода на рынок нового предложения. Таким образом, помимо сегмента квартир, в краткосрочной перспективе денежный поток будет постепенно смещаться в сторону продуктов, «готовых» к продаже и обладающих выдающимися характеристиками.

В первую очередь, можно упомянуть малоэтажные проекты солидных инвесторов, с условиями сдачи или уже сданные, с возможностью выхода на вторичный рынок. Далее, нельзя не упомянуть тип земли – «король инвестиционных каналов» с привлекательным доходом. Участки земли, разделённые на участки, в развитых районах, связанных с промышленностью, торговлей и сферой услуг, с полной инфраструктурой и невысокими ценами, будут по-прежнему востребованы инвесторами.

Наиболее привлекательным типом земель, продаваемых на аукционах, являются земли в городских и жилых районах, поскольку это чистый тип, не обременённый спорами, судебными исками, не захваченный и не сдаваемый в аренду, особенно с красными книгами и развитой инфраструктурой. Инвесторы могут легко строить дома на этих участках и сдавать их в аренду, получая ежемесячный денежный поток.

Фактически, в последнее время земельные аукционы в городских районах и новых жилых районах стали проводиться местными органами власти чаще, чем за тот же период. В некоторых районах земельные аукционы были весьма активными: количество сделок резко возросло, а цены, на которых удалось продать, превышали стартовую, от 20% до 10 раз.

В ближайшее время деньги, безусловно, продолжат «вливаться» в продажу земель на аукционах, когда будут разработаны методы организации многочисленных аукционов с целью пополнения бюджета.

«Правильные инвестиции не только помогают инвесторам сохранять активы, создавать прибыль и увеличивать ценность для общества, но и способствуют более здоровому и эффективному развитию рынка недвижимости в долгосрочной перспективе, а не земельных участков с различными типами цен», — прокомментировали в VARS.

Источник: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html