После квартир, какой тип недвижимости будет лидером по объему денежных потоков в предстоящий период?

Квартиры по-прежнему лидируют на рынке

Наряду со стабильностью экономического роста рынок недвижимости во втором квартале 2024 года продолжил фиксировать позитивные сигналы: новое предложение и объем сделок резко увеличились — в 3 и 2,4 раза соответственно по сравнению с предыдущим кварталом.

В частности, данные исследований Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) показывают, что в последнем квартале предложение первичного жилья достигло около 27 335 продуктов, при этом было предложено около 19 747 новых продуктов. На всем рынке было зарегистрировано 14 400 успешных сделок. Объем сделок резко увеличился из-за улучшения качества предложения и спроса, сосредоточенного в основном на проектах квартир. Рыночный спрос, включая инвестиционный спрос, вырос примерно на 30% по сравнению с предыдущим кварталом, а реальный спрос улучшился по мере постепенного восстановления доверия к рынку.

VARS также заявил, что до сих пор апартаменты остаются основным сегментом, лидирующим по ликвидности рынка. Из них более 70% предложения и 75% объема транзакций на первичном рынке недвижимости во втором квартале 2024 года приходится на сегмент апартаментов. Недавно открытые проекты апартаментов, причем сегмент представляет собой проекты с ценами выше 50 миллионов донгов/м2, сосредоточенные в Ханое , все зафиксировали очень хорошие показатели поглощения, до 90% после непродолжительного времени официального открытия продаж, хотя первичные цены продолжали расти.

Индекс цен на квартиры продолжает сохранять тенденцию к росту с самыми высокими темпами роста в Ханое. С середины-конца 2023 года темпы роста цен продажи на рынке квартир в Ханое начали увеличиваться и опережают рост цен на рынке Хошимина. По состоянию на второй квартал 2024 года средняя цена продажи первичных квартир в Ханое приближается к 60 миллионам донгов/м2. По сравнению с 2019 годом цена продажи первичных квартир в Ханое зафиксировала рост более чем на 58%, что более чем вдвое превышает темпы роста (27%) рынка Хошимина.

Кроме того, индекс цен на квартиры в Дананге также начал снова расти, причем темпы роста цен во втором квартале 2024 года превзошли темпы роста цен в Хошимине. Однако средняя цена квартиры здесь все еще ниже, чем в двух особых городах.

VARS считает, что цены на первичные квартиры все еще будет трудно снизить, особенно когда предложение элитных квартир переполняется. Вместе с этим растут затраты на строительство и растут качественные инвестиции в пространство и коммунальные услуги. Земельные фонды для коммерческой застройки в центре и пригородах будут продолжать разрабатываться инвесторами в сегменте апартаментов, обслуживая инвестиционные потребности и реальные жилищные потребности «богатых». Что касается домовладения, то люди с низким и средним доходом продолжат полагаться на социальное жилье. Но этот сегмент будет не очень доступен в радиусе менее 30 км от центральной зоны.

Однако, по мнению этого подразделения, в условиях не полностью восстановленного рынка недвижимости, все еще дефицитного предложения, сегмент апартаментов продолжит оставаться привлекательным выбором с низким риском для инвесторов. Поскольку колебания предыдущего решения являются дорогостоящими уроками для новых инвесторов, а также для «ветеранов»-инвесторов, которые предъявляют более строгие требования к покупке домов для инвестиций, особенно при использовании финансового рычага.

Денежный поток, вероятно, изменит направление.

По данным VARS, при тщательном рассмотрении микрофакторов денежный поток постепенно «перейдет» в другие типы, учитывая такие факторы, как местоположение, потенциал развития и чистый правовой статус.

Местоположение является важнейшим фактором в инвестициях в недвижимость, определяющим стоимость и потенциальный рост цены продукта. Это продукты, расположенные в центре, в местах с хорошим экономическим ростом, развитием, связанным с промышленностью, торговлей и услугами; имеют удобную транспортную систему, находятся рядом с удобствами, такими как школы, больницы, торговые центры и развлекательные зоны.

Кроме того, недвижимость в районах с эффективной застройкой и планированием, привлекательной политикой привлечения инвестиций и смело предлагающих синхронный трафик, будет иметь явный потенциал для роста цен. Однако необходимо тщательно изучить план развития этого района в будущем.

Наконец, важными факторами являются также продукты недвижимости с красными/розовыми книгами или сертификатами на право пользования землей. Или продукт разрабатывается авторитетными инвесторами, имеет синхронную и современную инфраструктуру и систему коммуникаций, или продукты с высококлассной экосистемой услуг, нацеленные на элитные жилые сообщества.

Прогнозируется, что инвестиционный денежный поток в недвижимость может изменить направление.

VARS считает, что рынку недвижимости, безусловно, понадобится время, чтобы полностью «впитать» содержание новых Законов. Вместе с тем, проектам в сфере недвижимости нужно время для устранения препятствий, поскольку Закон вступил в силу на 5 месяцев раньше предыдущего решения, и для завершения процедур, запуска и повторной реализации перед выводом нового предложения на рынок. Поэтому, помимо сегмента апартаментов, в краткосрочной перспективе денежный поток постепенно переместится в продукты, которые «готовы» к торговле и обладают выдающимися факторами.

Во-первых, можно упомянуть малоэтажные продукты солидных инвесторов, с условиями передачи или уже переданные, с силой на вторичном рынке. Далее, нельзя не упомянуть тип земли - "король инвестиционных каналов" с привлекательной прибылью. Участки земли, которые были разделены на участки, в развитых районах, связанных с промышленностью, торговлей и услугами, с полной инфраструктурой и не слишком высокими ценами, будут по-прежнему востребованы инвесторами.

Наиболее привлекательным типом земель, продаваемых на аукционах, являются земли в городских и жилых районах, поскольку этот тип является чистым, не вовлеченным в споры, судебные тяжбы, не захваченным и не сдаваемым в аренду, тем более с красными книгами и имеющейся инфраструктурой. Инвесторы могут спокойно строить дома на этих участках земли для сдачи в аренду, получая ежемесячный денежный поток.

Фактически, в последнее время организация земельных аукционов в городских районах и новых жилых районах осуществлялась местными органами власти чаще, чем в тот же период. Земельные аукционы в некоторых аспектах были оживленными, количество заявок резко возросло, а успешные цены были от 20% до 10 раз выше стартовой цены.

В ближайшее время деньги, безусловно, продолжат «течь» в аукционные земли, когда методы организации многих аукционов начнут приносить доходы в бюджет.

«Правильные инвестиции не только помогают инвесторам сохранять активы, получать прибыль и создавать добавленную стоимость для общества, но и способствуют более здоровому и эффективному развитию рынка недвижимости в долгосрочной перспективе, а не земельных участков и различных видов цен», — прокомментировали в VARS.

Источник: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html