Внесение поправок в Закон о земле для обеспечения устойчивости рынка недвижимости

Сегодня утром, 19 ноября, депутаты Национального собрания в группах обсудили проект Постановления Национального собрания, предусматривающий ряд механизмов и мер по устранению трудностей и препятствий в организации реализации Закона о земле. Земельное законодательство давно считается наиболее чувствительной сферой правовой системы, поскольку напрямую затрагивает жизненно важные интересы большинства людей.

Длительные проблемы с приобретением земли, расчисткой участков, оценкой земли, перепрофилированием землепользования и т. д. привели к тому, что многие проекты были «заморожены», социальные ресурсы были растрачены впустую, а права людей не были гарантированы.

В этом контексте представление Правительством проекта постановления в Национальное собрание по упрощенной процедуре рассматривается как своевременный и необходимый шаг для незамедлительного решения неотложных вопросов и предотвращения затяжного тупика. Одним из важнейших положений проекта является сфера изъятия земель. В проекте добавлены три случая, в которых государство изымает земли в национальных и общественных интересах; в частности, предусмотрен механизм, позволяющий Народному совету провинции рассматривать и утверждать изъятие оставшейся площади (для отвода земель и аренды земель) в случае, если инвестор достиг соглашения по более чем 75% площади и более чем 75% землепользователей.

По данным Комитета по экономике и финансам Национальной ассамблеи, это политическое предложение направлено на устранение «узкого места», которое много лет существовало при реализации проектов социально-экономического развития посредством соглашений о правах землепользования. Этот механизм создает благоприятные условия для инвесторов, которые уже согласовали большую часть земельного участка, но испытывают трудности с расчисткой оставшейся территории, чтобы иметь возможность реализовать проект в установленные сроки. Однако комитет также просил редакционную комиссию разработать правила, согласовывающие интересы при расчете компенсации, что позволит избежать возможных жалоб и судебных исков при применении прейскуранта цен на землю и поправочного коэффициента для расчета компенсации в остальных случаях, поскольку цена земли в прейскуранте часто ниже согласованной средней цены.

Ранее, комментируя проект резолюции по данному вопросу, Вьетнамская торгово-промышленная палата (VCCI) также заявила, что если разница в цене компенсации между прейскурантом и поправочным коэффициентом, а также рыночной ценой, которая является основой для переговоров инвесторов с населением, не будет устранена, это может привести к судебным искам, затягиванию проекта и возникновению конфликта интересов. VCCI также предложила, чтобы государство взяло на себя посредническую роль, помогая сторонам в согласовании цены. В случае недостижения консенсуса земля будет возвращена в соответствии с установленными правилами.

Кроме того, в случае принятия резолюции ожидается возникновение множества других проблем при её реализации. Во-первых, это страх ответственности перед командой, отвечающей за реализацию, что замедлило реализацию многих проектов из-за опасений чиновников по поводу правовых рисков. Во-вторых, это риск неверной оценки стоимости земли при неполноте данных, что может привести к необоснованному завышению цен на землю или, наоборот, к их снижению по сравнению с рыночными ценами, что создаст ощущение незащищённости и повлияет на законные права людей...

Несмотря на обеспокоенность по поводу возврата земель, прейскурантов на землю и механизмов рыночного ценообразования, общественность и эксперты по-прежнему возлагают большие надежды на проект постановления. Оно станет важным переходным механизмом для Земельного закона 2024 года, способствуя ликвидации накопившихся проектов и минимизации затянувшихся жалоб. Постановление не только решает текущие проблемы, но и создает стабильную правовую основу для более устойчивого функционирования Земельного закона. Однако, если оно не будет реализовано должным образом, оно может создать новые риски, особенно риски для доверия людей к политике возврата земель и ценообразования. В основе всех земельных реформ по-прежнему лежит принцип: экономическое развитие не должно идти в ущерб социальной справедливости. Устойчивость рынка недвижимости и эффективность землепользования во многом зависят от того, насколько гармонично сбалансированы эти две ценности.

ХА МОЙ

Источник: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html