Рынок меняется. Настало ли время для инвестиций? Цены на квартиры на юге страны тайно растут, а цены на землю в Ханое самые высокие.

В условиях подготовки рынка к переменам текущий период является золотым временем для инвестиций, квартиры на юге «тихо» растут в цене, открывая городской район с самой высокой ценой на землю в Ханое ... таковы последние новости рынка недвижимости.

С начала года на рынке недвижимости Ханоя зафиксирован непрерывный рост цен на большинство видов недвижимости. (Источник: DN&TT)

Рынок устанавливает новый уровень цен

Корректировка прейскурантов на землю в крупных городах, таких как Хошимин и Ханой, служит мощным сигналом к ​​общему росту цен. Новый прейскурант на землю в Хошимине действует с октября 2024 года, достигнув максимальной цены в 687,2 млн донгов за м² в районе 1. В то же время, в Ханое после корректировки прейскуранта цены на землю в районе Хоанкьем превысили 695 млн донгов за м², что значительно выше, чем в городе Хошимин. По сравнению со старым прейскурантом, скорректированный прейскурант на землю в Ханое в 2–6 раз выше.

Согласно пересмотренному Закону о земле, ожидается, что национальный прейскурант цен на землю официально вступит в силу с начала 2026 года. Это важный поворотный момент, поскольку в истории не было прецедента снижения цен на землю после объявления каждого нового прейскуранта.

Например, в период с 2015 по 2019 год, когда действовала новая система цен на землю, цены на землю в Ханое выросли на 10–20%. Аналогичным образом, в период с 2020 по 2024 год средний рост составил около 15% после корректировки национальной системы цен на землю. Эта тенденция свидетельствует о том, что новая система цен на землю в 2026 году установит более высокий уровень цен, чем текущий. Это существенно повлияет на инвестиционные решения многих людей.

В условиях подготовки рынка к переменам текущий период — идеальное время для инвестиций в недвижимость. До официального вступления в силу нового прейскуранта цены на землю всё ещё находятся на относительно разумном уровне. Это отличная возможность для инвесторов приобрести активы по более низкой цене, избежав давления, вызванного ростом цен при введении нового прейскуранта.

Инвестирование на этом этапе также способствует быстрому росту стоимости недвижимости. Более того, когда цена земли будет скорректирована в соответствии с новым ценовым фреймворком, стоимость недвижимости ранних инвесторов значительно возрастёт. Это явное конкурентное преимущество, особенно когда рынок «разогревается» по мере появления новых инвесторов.

Кроме того, регионы с высоким потенциалом развития инфраструктуры и экономики часто являются привлекательными направлениями для инвесторов. Например, соседние с Хошимином провинции, такие как Донгнай, Биньзыонг и Лонган, получают значительную выгоду от ключевых инфраструктурных проектов. Эти регионы не только повышают стоимость недвижимости, но и создают множество возможностей для получения прибыли благодаря растущему спросу на жильё.

Квартиры на юге «тихо» растут в цене

С начала года на рынке недвижимости Ханоя наблюдается непрерывный рост цен на большинство видов недвижимости. В отличие от «внезапных» изменений цен на квартиры в Ханое, в проектах многоквартирных домов в Хошимине цены по-прежнему стабильно растут, а в некоторых проектах даже наблюдается значительный рост.

Согласно отчёту CBRE Vietnam за третий квартал 2024 года, в Хошимине предложение новых квартир невелико, но темпы их освоения растут. В частности, в третьем квартале в Хошимине было выставлено на продажу менее 130 новых квартир, относящихся к следующей фазе проектов, открытых для продажи и расположенных в районах, удалённых от центра.

Несмотря на то, что официальное предложение на продажу невелико, можно отметить позитивную сторону рынка недвижимости в Хошимине в последнее время: на рынке появилось около 300 квартир из проектов, продажа которых была временно приостановлена ​​за последние 1-2 года в районе 7 города Тхудык, а также началось бронирование около 2700 квартир, которые официально не были выставлены на продажу и, как ожидается, откроются для продажи в ближайшем будущем.

Кроме того, в большинстве проектов, где ещё оставались свободные площади для продажи, зафиксированы положительные темпы продаж: за квартал было успешно продано более 2000 квартир, что почти вдвое больше, чем в предыдущем квартале. Инвесторы продолжали применять различные методы продаж, такие как скидки в зависимости от способа оплаты, диверсифицированные графики платежей, поддержка процентной ставки по кредитам, арендные обязательства и т. д.

Некоторые проекты на стадии бронирования с ожидаемо высокими продажными ценами также побуждают покупателей рассматривать соседние проекты с первичной продукцией для продажи аналогичного качества, но с более низкими продажными ценами и ранней передачей.

По состоянию на третий квартал 2024 года первичная цена продажи квартир в городе Хошимин достигла 66 млн донгов за м2 чистой площади, что на 4% больше по сравнению с предыдущим кварталом и почти на 8% больше в годовом исчислении, в основном из-за того, что старые проекты скорректировали свои цены продажи на новом этапе открытия, например, D-Homme (район 6), D-Aqua (район 8) и Lavida Plus (район 7), которые скорректировали свои первичные цены продажи на 10–30% по сравнению с ценами продажи на предыдущем этапе.

Вторичный рынок жилья в Хошимине продолжил небольшой рост в этом квартале, увеличившись в среднем на 3% по сравнению с предыдущим кварталом и на 5% в годовом исчислении, достигнув в третьем квартале средней цены 48 млн донгов за м² чистой площади. В большинстве сегментов квартир в этом квартале зафиксирован рост цен на вторичном рынке.

Примечательно, что проект «Жемчужина Сайгона» демонстрирует впечатляющий рост цен — до 34% за последний год. Согласно данным Batdongsan.com.vn, в настоящее время средняя цена продажи колеблется около 83,2 млн донгов за квадратный метр.

Перспектива зоны социального жилья на участке CT3 – новый городской район Ким Чхун, район Донг Ань, Ханой. (Источник: Инвестор)

В Ханое скоро появится более 1000 единиц доступного жилья.

Совместное предприятие инвесторов Handico и Viglacera планирует начать строительство проекта CT3 в рамках инвестиционного проекта строительства социального жилья на участках CT3 и CT4 в новом городском районе Ким Чунг, округ Донг Ань (Ханой) в начале 2025 года.

По информации Совета по управлению проектом, Народный комитет района Донгань ускоряет ход работ по расчистке участка в декабре 2024 года. Ожидается, что в январе 2025 года Народный комитет Ханоя примет решение о выделении земли совместному инвестору для осуществления шагов по началу реализации проекта.

Согласно утвержденному плану, на земельном участке СТ3 будут построены три многоквартирных многоквартирных дома, каждый из которых будет состоять из 12 этажей и 1 мансарды. Общая площадь застройки составит более 109 000 м², в них разместятся 1104 квартиры, а численность населения составит около 4000 человек.

На земельном участке СТ4 завершены строительные инвестиции и введен в эксплуатацию с четвертого квартала 2021 года проект социального жилья, представляющий собой 12-этажный жилой дом + 1 мансарда, всего 484 квартиры, что обеспечивает потребность в жилье более 1500 человек.

Что касается проекта на земельном участке CT5, представитель совместного инвестора сообщил, что они активно координируют работу с Народным комитетом района Донгань для устранения трудностей и препятствий в вопросах компенсации и расчистки участка, а также организации земель для переселения людей.

С другой стороны, консорциум изучает городской отчет, позволяющий осуществить переход от проекта строительства рабочего жилья к социальному жилью с целью дальнейшего расширения круга субъектов, получающих доступ к этому типу политического жилья, подходящего по доступности для большинства людей.

Выявление городского района с самой высокой ценой на землю в Ханое

Согласно скорректированному прейскуранту цен на землю в Ханое, городская территория Тэй Хо Тэй (район Тэй Хо) является городской территорией с самой высокой ценой на землю — более 113 миллионов донгов/м2.

Указанная цена относится к самому красивому месту в городской зоне (местоположение 1) с участком дороги длиной 60 м, частью района Тэй Хо, что на 225% больше по сравнению с прейскурантом цен на землю, опубликованным в 2019 году (34,8 млн донгов/м2).

Также в городской зоне Западного озера, на участке дороги протяженностью 60 м, но в районе Бак Ту Лием, цена составляет около 108 млн донгов/м2, что на 210% больше.

Согласно скорректированному прейскуранту цен на землю в Ханое, в пяти городских районах, расположенных вдоль основных дорог, цены на землю превышают 100 млн донгов/м2.

Помимо городской зоны Западного озера (коммерческое название Starlake), городская зона Нам Чунг Йен с поперечным сечением дороги 40 м имеет цену 109,3 млн донгов/м2, городская зона Городской биржи с поперечным сечением дороги 50 м имеет цену около 104,3 млн донгов/м2, зона Дипломатического корпуса имеет цену около 108 млн донгов/м2 с поперечным сечением дороги 60 м и городская зона Мыдинь - Мычи имеет цену около 101 млн донгов/м2 с поперечным сечением дороги 20-30 м.

Цены на землю в пригородных районах также выросли в среднем на 175–200%. Например, в городской зоне Лидеко (район Хоайдык) стоимость выросла с 18,8 млн донгов до почти 54,7 млн ​​донгов за квадратный метр, что эквивалентно росту почти на 190%.

Между тем, самая низкая цена на городскую землю в недавно скорректированной таблице в Ханое зафиксирована в жилом районе Фу Тхинь города Сон Тай, где она составляет 11,38 млн донгов/м2, что на 175% больше по сравнению со старым прейскурантом.

Однако указанные выше цены все еще значительно ниже цен покупки и продажи на рынке в последнее время.

Анализ рынка и сайтов, торгующих недвижимостью, показывает, что цены на дома и земельные участки в районе Тай-Хо-Тай, как и в других городах, в объявлениях о продаже в 3-4 раза выше. Например, в районе Тай-Хо-Тай цены на виллы и таунхаусы обычно составляют около 350-400 млн донгов за м², а на квартиры — более 100 млн донгов за м². Здесь есть виллы, цены на которые превышают 500 млн донгов за м².

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chuyen-minh-thoi-diem-vang-de-dau-tu-chung-cu-phia-nam-ngam-ngam-tang-gia-noi-gia-dat-cao-nhat-ha-noi-298873.html