Несмотря на восстановление рынка недвижимости, дифференциация становится всё более очевидной. В то время как спекулятивные продукты, не имеющие эксплуатационной ценности, пока не показали существенного роста, продукты, способные генерировать немедленный денежный поток, демонстрируют положительный объём транзакций.
Несмотря на восстановление рынка недвижимости, дифференциация становится всё более очевидной. В то время как спекулятивные продукты, не имеющие эксплуатационной ценности, пока не показали существенного роста, продукты, способные генерировать немедленный денежный поток, демонстрируют положительный объём транзакций.
Когда-то «игрок», специализирующийся на свинг-трейдинге, но когда рынок изменился, г-н Хоанг Минь, инвестор в недвижимость из Хошимина, изменил свою стратегию.
Г-н Минь рассказал, что когда рынок был в ажиотаже, ему достаточно было внести залог за квартиру или земельный участок на первом этапе продажи, чтобы сразу же продать его по более высокой цене и получить высокую прибыль. Но когда рынок замедлился, всё стало сложнее. Купленный им ранее участок земли в пригороде оказался заблокированным. Число покупателей резко сократилось, а те, кому нужно было продать, были вынуждены значительно снизить цены. Этот инвестор понял, что, продолжив свою спекулятивную стратегию, он может столкнуться с ситуацией «переизбытка предложения», как и многие другие инвесторы.
После долгих раздумий он решил изменить стратегию. Вместо того чтобы сосредоточиться исключительно на продуктах с элементами «сёрфинга», он начал искать активы, которые можно было бы немедленно эксплуатировать для создания стабильного денежного потока.
В конце прошлого года г-н Минь решил купить однокомнатную квартиру в 7-м районе Хошимина за 2,5 миллиарда донгов. Это завершённый проект с большим жилым комплексом, в котором снимают много иностранных специалистов. После завершения внутренней отделки он быстро сдал её в аренду за 13 миллионов донгов в месяц.
По словам г-на Миня, для сохранения капитала инвестирование в любую недвижимость не является абсолютно безопасным, но необходимо выбирать «защитные» сегменты. То есть недвижимость, способная как переждать рост цен через 3–5 лет, так и приносить стабильный денежный поток в краткосрочной перспективе.
В недавнем отчёте Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) также отмечалось, что более пяти лет назад многие считали квартиры своего рода «потребительским активом», который было сложно сравнивать с другими сегментами рынка недвижимости. Однако сейчас баланс спроса и предложения всё больше склоняется в сторону спроса, и цены на квартиры вступают в долгосрочный цикл роста, значительно опережая многие другие сегменты рынка.
Цены на квартиры постоянно растут и выходят на новый уровень, в результате чего цены на аренду квартир также имеют тенденцию «подниматься», при этом средний рост в 2024 году составит 10–20%. В центре города практически нет квартир со стоимостью аренды менее 10 млн донгов в месяц, обычная стоимость аренды 1-комнатных квартир составляет 10–15 млн донгов в месяц, 2-комнатных — 15–20 млн донгов в месяц.
Помимо высокого спроса на аренду, постоянно растущие цены на квартиры также напрямую влияют на ценовую стратегию арендодателей. Когда цены на жильё растут, арендодатели вынуждены повышать арендную плату, чтобы обеспечить прибыль и сбалансировать инвестиционный денежный поток.
Однако в реальности рентабельность аренды квартир становится всё ниже и ниже, поскольку цены на аренду не поспевают за ростом цен на жильё. Темпы роста арендной платы в 2024 году составят лишь около половины от стоимости жилья, исходя из того, что рентабельность аренды квартир во Вьетнаме составляет всего 4%, а обычно и 2%, что ниже экономии.
В условиях нехватки первичных источников, на рынке активно идёт процесс передачи квартир на вторичном рынке. Данные Исследовательского института услуг Dat Xanh показывают, что новое предложение в основном представляет собой следующую фазу существующих проектов, поэтому на рынке зафиксирована разница в трансфертных ценах на 10–20% по сравнению с вторичными проектами. Во многих недавно сданных элитных проектах трансфертные цены также выросли на 15–25%.
Г-н Тран Хиен Фыонг, генеральный директор Seaholdings, признал, что денежный поток начал возвращаться на рынок, но его функционирование будет существенно отличаться от прежнего. Покупатели стали разборчивее: они часто выбирают проекты с надлежащими юридическими процедурами, а в случае со вторичными проектами соглашаются на покупку только после того, как квартира будет оформлена в розовую книгу, достроена, обеспечена всеми необходимыми коммуникациями и услугами и готова к немедленному заселению.
По словам г-на Фыонга, рынок дифференцирован по регионам. В некоторых местах, несмотря на резкое падение цен, ликвидность всё ещё низкая, но там, где есть реальный спрос, цены быстро восстановились. Это показывает, что механизм работы рынка начинает основываться на реальном спросе, а не на спекуляциях.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html
Комментарий (0)