Хотя рынок недвижимости восстанавливается, дифференциация становится все более очевидной. В то время как спекулятивные продукты, не имеющие эксплуатационной стоимости, пока не показали значительного улучшения, продукты, которые могут генерировать немедленный денежный поток, зафиксировали положительные транзакции.
Хотя рынок недвижимости восстанавливается, дифференциация становится все более очевидной. В то время как спекулятивные продукты, не имеющие эксплуатационной стоимости, пока не показали значительного улучшения, продукты, которые могут генерировать немедленный денежный поток, зафиксировали положительные транзакции.
Когда-то г-н Хоанг Минь, инвестор в недвижимость в Хошимине, был «игроком», специализирующимся на свинг-трейдинге, но когда рынок изменился, он изменил свою стратегию.
Г-н Минь сказал, что когда рынок был оживленным, ему нужно было только внести квартиру или участок земли на первом этапе продажи, чтобы иметь возможность продать его по более высокой цене сразу после этого и получить высокую прибыль. Но когда рынок замедлился, все стало не так просто. Участок земли в пригороде, который он ранее купил, был заблокирован от ликвидности. Количество покупателей резко сократилось, а те, кому нужно было продать, были вынуждены сильно снизить цены. Этот инвестор понял, что если он продолжит свою спекулятивную стратегию, он может попасть в ситуацию «переизбытка предложения», как и многие другие инвесторы.
После долгих раздумий он решил изменить свою стратегию. Вместо того чтобы сосредоточиться только на продуктах с элементами «серфинга», он начал искать активы, которые можно было бы немедленно эксплуатировать для создания стабильного денежного потока.
В конце прошлого года г-н Мин решил купить квартиру с 1 спальней в районе 7 (Хошимин) за 2,5 млрд донгов. Это завершенный проект с большим жилым сообществом, и его арендуют многие иностранные специалисты. После завершения внутренней отделки он быстро сдал ее в аренду за 13 млн донгов в месяц.
По словам г-на Миня, для сохранения капитала вложения в любую недвижимость не являются абсолютно безопасными, но необходимо выбирать «защитные» сегменты. То есть недвижимость может как переждать рост цен через 3–5 лет, так и приносить стабильный денежный поток в краткосрочной перспективе.
Недавний отчет Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS) также указал на то, что более 5 лет назад квартиры многими считались «потребительским активом» и их было трудно сравнивать с другими сегментами недвижимости. Но теперь баланс спроса и предложения все больше склоняется в сторону спроса, цены на квартиры вступают в долгосрочный цикл роста, намного превосходя многие другие сегменты.
Цены на квартиры постоянно растут и выходят на новый уровень, в результате чего цены на аренду квартир также имеют тенденцию «подниматься», в среднем увеличившись на 10–20% в 2024 году. В центре города практически нет квартир со стоимостью аренды ниже 10 млн донгов в месяц, обычная стоимость аренды квартир с одной спальней составляет 10–15 млн донгов в месяц, квартир с двумя спальнями — 15–20 млн донгов в месяц.
Помимо влияния высокого спроса на аренду, постоянно растущие цены на квартиры также напрямую влияют на ценовую стратегию арендодателей. Когда цены на жилье растут, арендодатели вынуждены повышать цены на аренду, чтобы обеспечить прибыль и сбалансировать инвестиционный денежный поток.
Однако в реальности рентабельность сдачи квартир в аренду становится все ниже и ниже, поскольку цены на аренду не поспевают за ростом цен на жилье. Темпы роста цен на аренду составляют всего около половины стоимости жилья в 2024 году, исходя из того, что рентабельность сдачи квартир в аренду во Вьетнаме составляет всего лишь 4%, обычно ниже 2%, ниже сбережений.
В условиях отсутствия большого количества первичных источников, на рынке активно происходит вторичная передача квартир. Данные Dat Xanh Services Research Institute показывают, что новое предложение в основном является следующей фазой существующих проектов, поэтому рынок зафиксировал разницу в трансфертных ценах в 10–20% по сравнению со вторичными проектами. Многие высококлассные проекты, которые только что были переданы, также увеличили трансфертные цены на 15–25%.
Г-н Тран Хиен Фуонг, генеральный директор Seaholdings, признал, что денежный поток начал возвращаться на рынок, но то, как он будет работать, будет сильно отличаться от того, что было раньше. Клиенты теперь разборчивы, они часто выбирают проекты с надлежащими юридическими процедурами; или в случае со вторичными проектами они соглашаются на покупку только тогда, когда у квартиры есть розовая книга, она завершена, имеет все необходимые коммунальные услуги и сервисы и может быть использована немедленно.
По словам г-на Фуонга, рынок дифференцирован по регионам. В некоторых местах, хотя цены резко упали, ликвидность все еще плохая, но в местах с реальным спросом цены быстро восстановились. Это показывает, что механизм работы рынка начинает основываться на реальном спросе, а не на спекуляциях.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html
Комментарий (0)