Замкнутый кредитный круг разрешит «тупик» на рынке недвижимости?

После четырёх снижений операционных процентных ставок с начала года Государственный банк Вьетнама (ГБВ) заявил о смене политики с осторожного на контролируемое смягчение. Однако для компаний, работающих в сфере недвижимости, вопрос процентных ставок не так важен, как вопрос доступа к капиталу.

круг доверия, сплоченный и безопасный для рынка недвижимости, изображение 1 — Экономист , доктор Нгуен Три Хьеу

В последнее время было выдвинуто предложение о продвижении ипотечного кредитования по принципу «замкнутого круга». В рамках этого подхода банковский сектор может изучать и внедрять программы ипотечного кредитования для определённых ценовых сегментов (среднего и ниже). Кредит будет предоставляться по принципу «замкнутого круга», при котором банк будет контролировать 100% денежных потоков (банк – покупатель жилья – инвестор – банк).

Благодаря этому решению инвесторам придётся понести некоторые потери при снижении отпускных цен, но это позволит высвободить запасы. Предполагается, что это решение поможет решить жилищную проблему для людей с большим потенциалом и капиталом, помогая банкам выборочно выдавать кредиты с контролем рисков...

Однако экономист доктор Нгуен Чи Хьеу считает, что необходимо переосмыслить реалии рынка недвижимости с точки зрения взаимоотношений трёх сторон: банков, инвесторов и покупателей жилья. Он отмечает, что в США банки выдают кредиты покупателям жилья только после завершения проекта, и банк может оценить стоимость, чтобы у покупателей были средства для выплат инвесторам.

«Во Вьетнаме подход более креативный, но и несколько опасный: инвесторы призывают покупателей жилья вносить депозит и платить по мере продвижения. Это означает, что инвесторы берут кредиты в банках на развитие будущих проектов, но при этом продолжают собирать деньги с покупателей. Когда у них много денег, инвесторы используют их для финансирования других проектов. «Рыбалка двумя руками» создаёт риск того, что проект не будет завершён, в то время как покупатели уже заплатили», — проанализировал эксперт.

В связи с этим доктор Нгуен Чи Хьеу поднял вопрос о том, как контролировать денежный поток, чтобы в конечном итоге покупатель получил жильё, банк получил деньги, а инвестор завершил проект и получил прибыль. Он отметил, что в реальности во Вьетнаме до сих пор отсутствует механизм замкнутого кредитного цикла, поскольку при реализации проекта возникает множество проблем.

«Простое решение заключается в том, что за каждый проект, сформированный в будущем, покупатели жилья должны будут платить напрямую банку, чтобы вычесть сумму из непогашенной задолженности инвестора проекта. Хотя у владельца проекта есть залог, поскольку проект сформирован в будущем, его стоимость будет постепенно снижаться, когда недвижимость будет продана покупателям жилья и вычтена из первоначальной стоимости недвижимости, находящейся в распоряжении банка. Таким образом, банк принимает снижение стоимости залога только при соответствующем уменьшении непогашенной задолженности», — сказал эксперт.

Доктор Нгуен Чи Хьеу отметил, что нынешняя проблема «блокировки» кредитов на недвижимость связана с тем, что банки не могут контролировать денежные потоки и поэтому не решаются выдавать кредиты в условиях замороженного рынка недвижимости. В связи с этим он предложил три решения для разблокировки кредитов на недвижимость.

Во-первых, текущие стандарты кредитования недвижимости не должны снижаться. Предприятиям по-прежнему необходимо рассчитывать и обеспечивать денежный поток, показатели прибыли и коэффициенты финансового левериджа.

Во-вторых, предприятиям-заемщикам необходимо реструктурировать свои финансовые системы и денежные потоки, чтобы иметь возможность погасить свои долги.

В-третьих, должна быть специальная программа кредитования для поддержки социального жилья, подобная реализованному пакету в размере 30 000 миллиардов донгов, которая поможет предприятиям предоставлять продукцию, отвечающую потребностям большей части общества.

Источник