Замкнутый кредитный цикл решает «тупиковую ситуацию» на рынке недвижимости?

После четырех снижений операционных процентных ставок с начала года Государственный банк Вьетнама (SBV) подал сигнал о смене политики с осторожного на контролируемое смягчение. Однако для предприятий сферы недвижимости процентные ставки не так важны, как доступ к капиталу.

круг доверия сплоченный идти карта для рынка недвижимости 1 — Экономист, доктор Нгуен Три Хьеу

В последнее время появилось предложение о продвижении кредитования недвижимости в форме «замкнутого круга». Соответственно, банковская отрасль может исследовать и внедрять пакеты кредитования недвижимости для определенных ценовых сегментов (среднего и ниже). Кредит будет выдаваться по замкнутому циклу, при котором банк будет контролировать 100% денежного потока (банк — покупатель жилья — инвестор — банк).

При таком решении инвесторам придется понести небольшие потери при снижении цен реализации, но они смогут высвободить запасы. Ожидается, что это решение поможет решить жилищную проблему людей с большим потенциалом и капиталом, помогая банкам выборочно выдавать кредиты с контролем рисков...

Однако экономический эксперт, доктор Нгуен Чи Хьеу, заявил, что необходимо пересмотреть реальность рынка недвижимости с точки зрения взаимоотношений между тремя сторонами, включая банки, инвесторов и покупателей жилья. Он отметил, что в США банки выдают кредиты покупателям жилья только после завершения проекта, и банк может оценить стоимость, чтобы у клиентов были деньги для выплаты инвестору.

«Во Вьетнаме это более креативно, но несколько опасно, то есть инвесторы призывают покупателей жилья вносить депозиты и платить по мере продвижения. Это означает, что инвесторы взяли в долг у банков для разработки будущих проектов, но в то же время продолжают собирать деньги с покупателей жилья. Когда денег много, инвесторы используют их для финансирования других проектов. Инвесторы, которые «ловят рыбу обеими руками», создают риск того, что проект не будет завершен, в то время как покупатели жилья уже заплатили», — проанализировал эксперт.

Соответственно, доктор Нгуен Чи Хьеу поднял вопрос о том, как контролировать денежный поток, чтобы в конечном итоге покупатели жилья получили дом, банк получил деньги, а инвестор завершил проект и получил прибыль. Он сообщил, что на самом деле во Вьетнаме до сих пор нет механизма замкнутого кредитного цикла, потому что при реализации проектов возникает много проблем.

«Простое решение заключается в том, что для каждого проекта, сформированного в будущем, когда покупатели жилья будут платить, им придется платить напрямую банку, чтобы вычесть из непогашенной задолженности инвестора проекта. Хотя у владельца проекта есть обеспечение, поскольку проект сформирован в будущем, оно будет постепенно уменьшаться в стоимости, когда актив будет продан покупателям жилья и вычтен из первоначального актива, удерживаемого банком. Таким образом, банк принимает уменьшение стоимости обеспечения только тогда, когда непогашенная задолженность соответственно уменьшится», — сказал эксперт.

Доктор Нгуен Чи Хьеу отметил, что нынешняя проблема «блокировки» кредитования недвижимости заключается в том, что банки не могут контролировать денежные потоки, поэтому они не решаются выдавать кредиты в условиях замороженного рынка недвижимости. Соответственно, он предложил три решения по разблокированию кредитов на недвижимость.

Во-первых, не следует снижать текущие стандарты кредитования недвижимости. Предприятиям по-прежнему приходится рассчитывать и обеспечивать денежный поток, индекс прибыли и индекс финансового рычага.

Во-вторых, предприятиям-заемщикам необходимо реструктурировать свои финансовые системы и денежные потоки, чтобы иметь возможность погасить свои долги.

В-третьих, должна быть специальная программа кредитования для поддержки социального жилья, подобная уже реализованному пакету в размере 30 000 млрд донгов, которая поможет предприятиям поставлять продукцию, отвечающую потребностям большинства общества.

Источник