После четырех снижений операционных процентных ставок с начала года Государственный банк Вьетнама (SBV) дал сигнал о смене политики с осторожного на контролируемое смягчение. Однако для предприятий сферы недвижимости вопрос процентной ставки не так важен, как вопрос о том, могут ли они получить доступ к капиталу.
Экономист , доктор Нгуен Три Хьеу
Недавно было выдвинуто предложение о продвижении кредита на недвижимость в форме «замкнутого круга». Соответственно, банковская отрасль может изучать и внедрять пакеты кредитования недвижимости для определенных ценовых сегментов (средний и ниже). Кредит будет выдаваться в замкнутом круге, при этом банк будет контролировать 100% денежного потока (банк — покупатель жилья — инвестор — банк).
При таком решении инвесторам придется понести небольшие потери при снижении цен продажи, но они высвободят запасы. Ожидается, что это решение поможет решить жилищную проблему людей с большим потенциалом и капитальным пространством, помогая банкам выборочно выдавать кредиты с контролем рисков...
Однако экономист д-р Нгуен Три Хиеу сказал, что необходимо пересмотреть реальность рынка недвижимости с точки зрения взаимоотношений между тремя сторонами: банками, инвесторами и покупателями жилья. Он указал, что в США банки кредитуют покупателей жилья только после завершения проекта, и банк может оценить стоимость, чтобы у клиентов были деньги для выплат инвесторам.
«Во Вьетнаме это более креативно, но несколько опасно, то есть инвесторы призывают покупателей жилья вносить депозиты и платить по мере продвижения. Это означает, что инвесторы взяли в долг у банков для разработки будущих проектов, но в то же время продолжают собирать деньги с покупателей жилья. Когда денег много, инвесторы используют их для финансирования других проектов. Инвесторы, которые «ловят рыбу обеими руками», создают риск того, что проект не будет завершен, в то время как покупатели жилья уже заплатили», — проанализировал эксперт.
Соответственно, доктор Нгуен Чи Хиеу поднял вопрос о том, как контролировать денежный поток, чтобы в конечном итоге покупатели жилья имели дом, банк получал деньги, а инвестор завершал проект и получал прибыль. Он сказал, что в реальности во Вьетнаме до сих пор нет механизма замкнутого кредитного круга, потому что при реализации проектов возникает много проблем.
«Простое решение заключается в том, что для каждого проекта, сформированного в будущем, когда покупатели жилья будут платить, им придется платить напрямую банку, чтобы вычесть из непогашенной задолженности инвестора проекта. Хотя у владельца проекта есть обеспечение, поскольку проект сформирован в будущем, оно будет постепенно уменьшаться в стоимости, когда актив будет продан покупателям жилья и вычтен из первоначального актива, удерживаемого банком. Таким образом, банк принимает уменьшение стоимости обеспечения только тогда, когда непогашенная задолженность соответственно уменьшится», — сказал эксперт.
Доктор Нгуен Три Хиеу прокомментировал, что текущая проблема «блокировки» кредита на недвижимость заключается в том, что банки не могут контролировать денежный поток, поэтому они не осмеливаются кредитовать в условиях замороженного рынка недвижимости. Соответственно, он предложил 3 решения для разблокировки кредита на недвижимость.
Во-первых, не снижайте текущие стандарты кредитования недвижимости. Бизнесу все еще приходится рассчитывать и обеспечивать денежный поток, коэффициенты прибыли и коэффициенты финансового рычага.
Во-вторых, предприятиям-заемщикам необходимо реструктурировать свои финансовые системы и денежные потоки, чтобы иметь возможность погасить свои долги.
В-третьих, должна быть специальная программа кредитования для поддержки социального жилья, подобная уже реализованному пакету в размере 30 000 млрд донгов, которая поможет предприятиям поставлять продукцию, отвечающую потребностям большинства общества.
Источник
Комментарий (0)