Решающий фактор успеха или провала второй налоговой политики на недвижимость

Решающий фактор успеха или провала второй налоговой политики на недвижимость

Цены на недвижимость во Вьетнаме не только «танцуют» на рынке, но и «меняются» на бумаге и в бухгалтерских книгах. Если цифры не согласованы, эффективно облагать налогом вторичную недвижимость будет сложно.

Все больше людей владеют вторыми домами. (иллюстративное фото)

Раннее создание национальной базы данных по недвижимости

Второй налог на недвижимость по-прежнему вызывает множество мнений о налоговых ставках, субъектах налогообложения, сфере влияния... Однако есть один вопрос, с которым согласны большинство предприятий и экспертов: необходимость создания национальной базы данных по рынку недвижимости. Это станет решающим фактором успеха или провала налоговой политики и должно быть приоритетным.

Доктор Чан Суан Лыонг (Национальный экономический университет) подтвердил, что без системы баз данных о рынке налоговая политика не будет эффективной и даже приведет к социальному дисбалансу и нестабильности.

«Прозрачные данные от государства станут основой для объективной и точной оценки недвижимости, на основе которой новое налогообложение будет нацелено на правильных субъектов и достигнет цели регулирования рынка», — высказал свое мнение г-н Лыонг.

Эксперт также подчеркнул, что страна, желающая управлять своей экономикой, должна иметь систему баз данных о доходах и имуществе населения. В мире это уже давно реализовано.

Создание национальной базы данных по рынку недвижимости станет решающим фактором успеха или провала второй политики налога на недвижимость.

«Для создания национальной системы баз данных по рынку недвижимости требуется одновременное участие многих министерств и отраслей. Это входит в сферу ответственности не только Министерства строительства , но и Главного статистического управления (Министерства планирования и инвестиций), Министерства финансов, Министерства природных ресурсов и окружающей среды…», — добавил г-н Лыонг.

Доктор Нгуен Чи Хьеу, директор Института исследований и развития глобальных финансовых рынков и рынков недвижимости, также отметил, что оценка недвижимости во Вьетнаме по-прежнему имеет множество недостатков. Если невозможно определить стандартную цену, налогообложение практически невозможно.

Аналогичным образом, г-н Тран Ву, коммерческий директор строительной компании DHCONS Construction Joint Stock Company, заявил, что первоочередной задачей министерств и ведомств является создание национальной системы баз данных о рынке недвижимости. Это не только влияет на налоговую политику, но и является основополагающим фактором, определяющим целесообразность принятия ряда других нормативных актов, включая прейскурант цен на землю – «проблему», которая создаёт головную боль для сектора недвижимости.

«Национальную базу данных о рынке недвижимости можно считать „проектом века“. Если она будет завершена, Вьетнам станет одной из немногих стран Юго-Восточной Азии, которая сможет создать такую базу», — заявил г-н Чан Ву.

Трудности при сборе данных

По словам г-на Нгуена Чи Хьеу, во Вьетнаме цена контракта и фактическая цена сделки — это две разные цифры, «как небо и земля». Это полная противоположность США, где информацию о ценах продажи практически невозможно «подделать».

«Когда американцы берут кредит на покупку дома, страховые компании и оценщики тщательно проверяют законность и стоимость недвижимости. Затем данные передаются в банк для дальнейшей проверки, а затем и для выдачи кредита. После прохождения стольких фильтров очень сложно указать ложную стоимость дома», — сказал г-н Хьё.

Если человек покупает дом за свободные деньги, он обязан подать декларацию в налоговую службу. Налоговый орган направит специалиста для переоценки стоимости недвижимости, чтобы убедиться в правильности и полноте уплаты налога.

По сути, в сделках с недвижимостью в США всегда присутствует третья сторона, которая независимо регистрирует и определяет стоимость. Это предотвращает мошенничество с ценами и способствует обновлению информации в национальной базе данных.

Во Вьетнаме сбор рыночной информации, особенно цен продажи, является самой сложной задачей при формировании национальной базы данных. Даже компании с многолетним опытом оценки земель сталкиваются с этой непростой задачей.

Поделившись реальным опытом, г-н Нго Гиа Кыонг, директор Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), рассказал, что на вторичном рынке большинство цен, указанных в договоре, всегда ниже фактической стоимости и ниже прейскуранта. Это позволяет продавцам снизить финансовые обязательства, в частности, по налогу на доходы физических лиц.

Когда цифры, зафиксированные в договоре, в основном «виртуальны». Источниками сбора и предоставления рыночной информации являются лишь несколько каналов, таких как Земельная кадастровая палата; подразделения и организации, проводящие аукционы по продаже прав землепользования; подразделения и организации, выставляющие активы на аукционы; торговые площадки, агентства недвижимости и т. д.

На самом деле, информацию о ценах на недвижимость можно получить только в Земельном кадастре. Однако эти органы не располагают оцифрованными данными, поэтому поиск данных в основном выполняется вручную, а сотрудники, как правило, опытные. В результате обработка данных занимает много времени и может привести к многочисленным ошибкам.

Г-н Во Ань Туан, заместитель директора Департамента регистрации земельных участков и информационных данных Министерства природных ресурсов и окружающей среды, сообщил, что по состоянию на сентябрь 2024 года база данных о земельных ресурсах, созданная центральным правительством, включала четыре компонента, включая данные о структуре цен на землю. Что касается населённых пунктов, то в настоящее время только 300 из 705 единиц районного уровня завершили создание базы данных о ценах на землю.

Комментируя ход создания общенациональной базы данных по земле, г-н Туан заявил, что информационная система еще не завершена и не соответствует требованиям, предписанным правительством.

Ранее Правительство приняло Постановление № 37/NQ-CP, в котором поставило цель завершить к 2025 году создание цифровой базы данных и национальной информационной системы по землепользованию, которая будет централизованной, единой, синхронной, многоцелевой и взаимосвязанной.

Введение второго налога на недвижимость способствовало бы построению здорового, стабильного и прозрачного рынка. Это сложно, но возможно, если фундамент будет построен на национальной базе данных.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html