Vad säger miljö- och naturresursdepartementet?

[annons_1]

I detta dokument föreslår ministeriet för naturresurser och miljö att ändra och komplettera markvärderingsmetoden i riktning mot att reglera tre markvärderingsmetoder, inklusive: jämförelsemetod, inkomstmetod och metod med markprisjusteringskoefficient. Jämfört med dekret nr 44/2014/ND-CP har utkastet till dekret således minskat antalet två markvärderingsmetoder.

Enligt ministeriet för naturresurser och miljö har regleringen av tre markvärderingsmetoder (jämförelse, inkomst, markprisjusteringskoefficient) säkerställt att alla markvärderingsärenden som rör statlig markförvaltning täcks.

Föreslagna tre metoder för att värdera markresurser och miljö i figur 1 — Enligt ministeriet för naturresurser och miljö har regleringen av tre markvärderingsmetoder säkerställt att alla markvärderingsärenden som rör statens markförvaltning täcks. (Foto: DM)

Mer specifikt är avdragsmetoden integrerad i jämförelsemetoden eftersom avdragsmetoden är ett steg vid tillämpning av jämförelsemetoden på tomter med tillgångar knutna till marken, som tillämpas för att separera värdet av tillgångar knutna till marken för den jämförda tomten.

Samtidigt föreslog ministeriet för naturresurser och miljö i utkastet till dekret 44 att överskottsmetoden inte skulle användas för att värdera mark.

Som en förklaring till varför överskottsmetoden inte används för att värdera mark, enligt utkastet till regeringen , sa ministeriet för naturresurser och miljö att överskottsmetoden är en metod för att värdera mark genom att beräkna den totala antagna utvecklingsintäkten för fastigheten minus den totala antagna utvecklingskostnaden.

Följaktligen måste beräkningen av den totala antagna utvecklingsintäkten av fastigheter baseras på antagna faktorer som: överlåtelsepris, hyrespris, försäljningstidpunkt, försäljningsgrad, trender och fluktuationer i överlåtelsepriset, framtida hyrespris, uthyrningsgrad... och måste diskontera kassaflödet till värderingstidpunkten enligt bankens utlåningsränta.

Beräkningen av den totala antagna utvecklingskostnaden för fastigheter, förutom att baseras på normer och enhetspriser utfärdade av behöriga statliga myndigheter, beror även på byggtid, byggtakt varje år, oförutsedda kostnader, räntekostnader för lån, investerarvinster med hänsyn till riskfaktorer, annons- och försäljningskostnader etc.

Att beräkna de antagna faktorerna för totala utvecklingsintäkter och totala utvecklingskostnader som nämns ovan är mycket komplicerat, värderingsresultaten är osäkra, felaktiga och har stora fel (för samma tomt kommer bara en ändring av en indikator i de antagna faktorerna att ändra värderingsresultaten); det är lätt att utnyttja och utgör risker för markvärderingsarbetare och personer som bestämmer specifika markpriser på olika orter.

Detta är den främsta orsaken till svårigheter och förseningar med att fastställa, värdera och besluta om specifika markpriser på senare tid.

Å andra sidan, inom fastighetsbranschen existerar mark alltid först och prissätts innan processen att skapa fastigheter. Om man antar att man ska uppskatta värdet på fastigheter i framtiden är det inte lämpligt att fastställa markpriset, vilket gör att markpriset beror på investerarens fastighetsaffärsmetod och inte återspeglar markens verkliga marknadsvärde.

Dessutom används ofta överskottsmetoden av investerare för att beräkna de fördelar som erhålls genom att anta intäkter och uppskatta de uppkomna kostnaderna, och därigenom fatta ett beslut att investera eller inte investera.

Naturresurs- och miljöministeriet anser att metoden för att fastställa markpriser, i enlighet med resolution nr 18-NQ/TW, måste säkerställa att marknadsprinciperna följs. Därför tillämpar utkastet till dekret 44 inte överskottsmetoden för att fastställa markpriser för att beräkna markanvändarnas ekonomiska skyldigheter och ersättning när staten återkräver mark, vilket är förenligt med partiets politik.

För att övervinna begränsningarna med att inte tillämpa överskottsmetoden har utkastet till dekret 44 ändrat och kompletterat innehållet i jämförelsemetoden.

I vilken vägledningen för värdering av tomter och markområden som inte har investerats i teknisk infrastruktur baseras på en kombination av avdragstekniker för att dra av kostnaden för investeringar i teknisk infrastruktur. Samtidigt kompletteras den med en föreskrift om att vid fastställande av markpriser ska den årliga justeringskoefficientmetoden tillämpas för jämförelse och avstämning för att säkerställa riktigheten i markvärderingsresultaten.

Kommentar (0)