Kommer att eliminera residualmetoden att sakta ner markvärderingen?

Svårigheter med markvärdering har "dragit ner" projektets framsteg.

Enligt en undersökning från Byggministeriet möter mer än 50 % av fastighetsprojekten svårigheter, hinder och långsamt genomförande på grund av svårigheten att fastställa markvärderingsmetoder för att få veta marknadspriset. Dessutom finns det svårigheter relaterade till laglighet, planering, investeringar etc. I synnerhet tar det 1–2 år att fastställa enbart markanvändningsavgifter. Detta är anledningarna till att utbudet år 2022 visar tecken på en kraftig nedgång jämfört med samma period förra året.

Det är värt att nämna att efter att många projekt granskats var markvärderingsprocessen i många projekt ännu långsammare än tidigare. Det fanns projekt som försenades i 2–3 år eller till och med 10 år utan att markpriset fastställdes. Under senare år har många investeringsprojekt inte godkänts på grund av dessa problem.

Många olika åsikter om hur markpriser fastställs gör det ännu svårare att fastställa "marknadspriset". Samtidigt väntar projekt fortfarande på att betala pengar till myndigheterna för att börja överlämna mark. Denna markvärdering är också ett problem som många företag och orter har klagat på eftersom den "drar ner" utvecklingen av investeringsprojekt, särskilt fastighetsprojekt.

Förseningar i markvärderingen har orsakat att många fastighetsinvesteringsprojekt har försenats i många år.

Bristen på konsensus i synen på markvärdering återspeglas också i många nya yttranden, särskilt om huruvida man ska överge eller behålla överskottsmetoden vid markvärdering när denna metod inte längre nämns i utkastet till dekret om ändring och komplettering av dekret 44/2014/ND-CP som reglerar markpriser.

Följaktligen anser många att det är svårt att helt ersätta överskottsmetoden med direkt jämförelse, avdrag och inkomstmetoder, särskilt för fastighetsprojekt. Att ta bort denna metod i utkastet kan därför orsaka svårigheter utöver svårigheter relaterade till värderingen, vilket kan leda till förseningar i projektgenomförandet. Dessutom visar en ändring av värderingsmetoden ytterligare på policyns instabilitet, vilket påverkar investeringsprojekt som värderas med överskottsmetoden och därigenom påverkar företagens affärsresultat.

Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, delar denna uppfattning och sa att Ho Chi Minh City huvudsakligen har tillämpat överskottsmetoden under de senaste åtta åren för att beräkna markanvändningsavgifter och markhyror för projekt. 280/320 kommersiella bostadsprojekt och stadsområden i området tillämpar denna metod, vilket motsvarar 87,5 %. Därför är det nödvändigt att fortsätta att behålla överskottsmetoden, i kombination med att ändra cirkulär 36/2014/TT-BTNMT som specificerar markvärderingsmetoden för att vägleda beräkningen av uppskattningar av totala kostnader och totala antagna intäkter för projektet för att bli mer och mer exakt.

Denna expert sade dock att tillämpningen av överskottsmetoden också skapar vissa juridiska risker för tjänstemän och närstående personer. Till exempel problemet med stora fel eftersom överskottsmetoden är en uppskattning där både den totala investeringskostnaden och projektets totala intäkter antas, medan den viktigaste grunden är att indatadatabasen inte är korrekt och inte uppdateras i realtid... så det genomsnittliga prisindexet har inte hittats.

Av den anledningen föreslår många åsikter att man, istället för att eliminera överskottsmetoden, bör vidta åtgärder för att avlägsna och förbättra noggrannheten i informationsinsamlingen när denna metod används.

Varför är överskottsmetoden fortfarande långsam idag?

Som svar på ovanstående yttranden betonade Dao Trung Chinh, chef för avdelningen för planering och markresursutveckling vid ministeriet för naturresurser och miljö och chef för redaktionen för marklagen (ändrad), vid den nyligen hållna "Workshopen om lämplig markvärdering för att öppna upp projekt" att lagförslaget inte säger att den ska avskaffas, men att överskottsmetoden för närvarande inte kommer att tillämpas.

Borttagandet av överskottsmetoden från det nya utkastet har lett till många meningsskiljaktigheter.

Enligt förklaringen i resolution 18-NQ/TW från centralkommittén för markanvändningsförvaltning krävs det att markpriserna noggrant måste följa marknaden. Samtidigt föreskriver överskottsmetoden att priserna bestäms baserat på antagna kostnader och intäkter. Tidigare var informationen om markpriser i överlåtelseavtal lägre än det faktiska priset. Om det bestämdes enligt detta pris skulle det garantera värderaren men inte korrekt återspegla marknaden.

Dessutom har överskottsmetoden många hypotetiska faktorer när den implementeras i praktiken. Om bara en indikator ändras kommer markpriset som bestäms av överskottsmetoden att bli väldigt fel. För att inte tala om att med denna metod, om olika personer använder den, olika personer samlar in information, kommer olika parametrar också att ge olika priser.

I synnerhet tog Mr. Chinh också upp frågan: "Lokala invånare och investerare är oroliga för att övergivandet av överskottsmetoden kommer att försena markvärderingen. Frågan är varför överskottsmetoden fortfarande är långsam?"

Enligt honom är den nuvarande marknadsdatabasen ofullständig, inte standardiserad och återspeglar inte korrekt marknadsvärdet, så inom den närmaste framtiden kommer markvärdering med hjälp av överskottsmetoden inte att tillämpas. Därför kommer minst två metoder att användas vid värdering av en tomt i utkastet till marklag (ändrad). Om dessa två metoder har olika värden kommer det högre värdet att användas.

Nuvarande lag föreskriver fem metoder för markvärdering, inklusive direkt jämförelsemetod, avdragsmetod, inkomstmetod, överskottsmetod och justeringskoefficientmetod. Utkastet till ändring av dekret nr 44/2014/ND-CP och cirkulär nr 36/2014/TT-BTNMT, som är föremål för remiss från ministeriet för naturresurser och miljö, föreskriver endast tre metoder: jämförelsemetod, inkomstmetod och metod med markprisjusteringskoefficient.

Med detta alternativ har utkastet fått många yttranden som rör de nuvarande markvärderingsmetoder som den beredningsmyndighet som föreslog skulle ändras, där avskaffandet av överskottsmetoden orsakar mest debatt.

Källa: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html