Få tillbaka markpriserna till sitt verkliga värde för att stabilisera fastighetsmarknaden

Regeringen behöver tillämpa antispekulationsskatter, progressiva skatter på övergiven mark eller kortfristiga transaktioner.

Under ett möte med väljare i Hanoi inför den 10:e sessionen av den 15:e nationalförsamlingen den 30 september, ägnade generalsekreterare To Lam mycket tid åt att prata om markfrågor. Generalsekreteraren påpekade att staten hanterar priserna på bensin, el och många andra varor, men markpriset tilldelas kommuner och konsultföretag för att sätta priserna i enlighet med marknaden. Detta leder till marknadsmanipulation och prisinflation, vilket orsakar svårigheter för människors liv.

Många brister i ledningen

Generalsekreteraren påpekade att det finns mycket små, utspridda tomter som inte kan användas till någonting, men när de auktioneras ut driver "markmäklare" upp priserna så högt att tusentals hektar mark bredvid deras säljs till mycket höga priser. Därifrån sa generalsekreteraren att ändringen av marklagen och planlagen måste säkerställa en effektiv och jämlik markanvändning.

En tomt i en förort till Ho Chi Minh-staden men har nu ett mycket högt försäljningspris jämfört med för några år sedan

Faktum är att det under senare år har förekommit många fall som har blivit dyra lärdomar. Typiskt för detta är att Pham Ngoc Tuan vid markauktionen i Soc Son (Hanoi) år 2025 betalade upp till 30 miljarder VND/m2, hundratals gånger högre än det faktiska priset på drygt 40 miljoner VND/m2. Efter att ha vunnit auktionen övergav personen handpenningen och dömdes slutligen till 3 års fängelse för brott mot reglerna för fastighetsauktioner. Eller i Thanh Oai (Hanoi), i februari i år, återkom "prisinflations"-tricket då 54 tomter med en yta på över 4 400 m2 pressades upp till det dubbla utgångspriset, och sedan övergav en rad spekulanter handpenningen, vilket orsakade ytterligare kaos på marknaden.

Inte bara markpriserna, utan även bostadsmarknaden på många platser, särskilt Hanoi och Ho Chi Minh-staden, bevittnade otroliga prisstegringar.

Det finns många orsaker som pekas ut, från spekulation, prisinflation till knappt utbud på grund av utdragna juridiska problem, långsamt fastställande av markanvändningsavgifter, vilket orsakar ökade investeringskostnader och skjuter i höjden i slutliga försäljningspriser.

Herr Vo Huynh Tuan Kiet, chef för marknadsföringsavdelningen för bostadsprojekt på CBRE Vietnam, sa att de stora förändringarna efter att Ho Chi Minh-staden slogs samman och blev en megastad har lett till en stark investeringsvåg. Utvecklingen av transportinfrastrukturen, särskilt tunnelbanesystemet, ringvägar och den urbana utvecklingsmodellen inriktad på kollektivtrafik, har ökat attraktionen av utländskt kapital till fastighetsmarknaden. "Men i kombination med justeringen av markpriser och skattepolitik relaterad till fastigheter har marknaden etablerat en ny prisnivå, särskilt i förortsområden", analyserade herr Kiet.

Att bygga ett nationellt standardiserat ramverk för markpriser

Faktum är att markpriser alltid har varit en av de faktorer som starkt påverkar fastighetsmarknaden, såväl som direkt påverkar det ekonomiska och sociala livet. Orimliga fluktuationer, spekulation och gruppintressen har snedvridit marknaden och gjort det svårt för människor och företag. Många experter anser att det nu är dags att behöva en transparent, vetenskaplig och synkron mekanism för att få tillbaka markpriserna till deras verkliga värde och skapa en grund för hållbar utveckling.

Dr. Nguyen Si Dung, tidigare biträdande chef för nationalförsamlingens kansli, sa att den mest grundläggande lösningen är att bygga ett nationellt standardiserat ramverk för markpriser. ”Ett oberoende nationellt markprisråd behöver inrättas, som utfärdar ett prisramverk baserat på big data, med expertkonsultation och noggrann övervakning. Det är omöjligt att låta varje ort sätta sina egna priser, eftersom risken för gruppintressen är mycket hög”, betonade han.

Samtidigt är uppbyggnaden av en enhetlig landdatabas över hela landet en viktig uppgift. Detta system måste fullständigt registrera transaktioner, skatte- och kreditinformation i realtid, vilket bidrar till att korrekt återspegla utbud och efterfrågan och eliminera virtuella transaktioner som är en "lekplats" för spekulation.

Enligt Dr. Nguyen Si Dung måste staten, för att eliminera spekulationsmotivet, tillämpa antispekulationsskatt, progressiv skatt på övergiven mark eller kortfristiga transaktioner. Dessutom måste mekanismen för att återkräva skillnader i markhyra också implementeras på allvar, det vill säga att när staten investerar i infrastruktur som orsakar ökade markpriser måste detta mervärde tillhöra hela befolkningen genom skatter, avgifter eller auktioner, och inte flöda ner i fickorna på en grupp individer. Han föreslog också att priserna på civila transaktioner skulle kunna skilja sig från statliga priser inom ett rimligt intervall, men att det måste finnas ett tak, för att bibehålla flexibilitet samtidigt som stabilitet säkerställs.

Bestäm strategi för markanvändning

Dr. Pham Viet Thuan, chef för Ho Chi Minh City Institute of Natural Resources and Environment Economics, sa att tillämpningen av den nya markprislistan enligt 2024 års marklag har avslöjat många brister. "Efter bara ett år har den nya markprislistan ökat från 2,3 till 38 gånger jämfört med innan lagen trädde i kraft. Samtidigt föreskriver dekret 103/2024 att 100 % skatt måste betalas vid omvandling av markanvändning till bostadsmark, vilket är bortom människors kapacitet, vilket leder till inkomstbortfall och i hög grad påverkar den socioekonomiska utvecklingen, särskilt människors försörjning och sociala trygghet", citerade han.

Denna expert anser att orsaken kommer från den orimliga konstruktionen av markprislistan enligt dekret 71/2024, så den behöver justeras. "Att fastställa markanvändningsstrategin i makroekonomisk reglering är av yttersta vikt. Därför måste markprislistan vara stabil i varje provins och stad och K-koefficienten måste tillämpas för justering."

I teorin är K-koefficienten ett verktyg för statlig markförvaltning som hjälper till att begränsa variationernas amplitud. Därför bör det i denna reviderade marklag tydligt anges att grunden för att bygga den nya markprislistan som gäller från och med den 1 januari 2026 är markprislistan innan lagen träder i kraft, med K-koefficienten som justering med en öknings-/minskningsamplitud på 3–5 % varje gång. Denna strategi kommer att bidra till att stabilisera makroekonomin på lång sikt, föreslog Thuan.

Han betonade också att mark är ett produktionsmedel och tjänster, så markpriserna måste vara i harmoni för att stimulera investeringar och skapa jobb. Att begränsa spekulation är en oundviklig trend, eftersom det också är en förutsättning för ett rikt folk och ett starkt land att förhindra markslöseri. Istället för att driva upp markpriserna bör staten beräkna mark- och stadsbyggnadsavgifter för att skapa en mer hållbar inkomstkälla.

Bostadsutveckling för verkliga behov

Dr. Nguyen Van Khoi, ordförande för Vietnams fastighetsförening, betonade att utveckling av bostäder för verkliga behov är en hållbar lösning, istället för att låta marknaden flyta på spekulation. Han analyserade: "Det är nödvändigt att främja förmånspolitik och specifika mekanismer för sociala bostadsprojekt och kommersiella bostäder i mellanprisklassen, samtidigt som man flexibelt omvandlar exklusiva bostäder till det faktiska bostadssegmentet för att undvika slöseri med resurser."

Herr Khoi sade också att rättsliga förfaranden måste förenklas och planeringen måste vara transparent, särskilt under sammanslagningsfasen av administrativa enheter, så att företagen har en grund för långsiktiga investeringar. En annan fråga är att kontrollera risker från långsamt framskridande infrastruktur och avbrutna projekt, vilket orsakar stor skada för människorna.

Herr Khoi föreslog också att regeringen snart inrättar en nationell bostadsfond och en lokal bostadsfond för att stödja kapital, reglera utbud och efterfrågan samt utveckla hyresbostäder. Offentlig-privat partnerskap (OPS) bör uppmuntras vid utveckling av sociala bostäder och satellitinfrastruktur. Samtidigt måste mekanismen för att övervaka och kontrollera spekulation och prisinflation skärpas för att säkerställa "hållbara tillgångar" för folket.

Källa: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm