Alltför höga markanvändningsavgifter kommer att göra det svårt för personer som behöver omvandla jordbruksmark till bostadsmark. (På bilden: En tomt längs huvudvägen som förbinder Hung Yen och Ninh Binh - Foto: HONG QUANG)
Denna åsikt uttrycktes av Dr. Nguyen Ngoc Tu, en skatteexpert, i en intervju med tidningen Tuoi Tre angående den föreslagna policyn att ta ut markanvändningsavgifter när individer och företag behöver omvandla jordbruksmark till bostadsmark.
I vissa fall är det nödvändigt att köpa till ett pris som är högre än marknadspriset.
* Herr talman, vad är grunden för att fastställa markanvändningsavgiften för organisationer och individer som vill omvandla jordbruksmark till bostadsmark?
- Enligt marklagen från 2013 måste markanvändare som vill omvandla jordbruksmark till bostadsmark betala 40 % av mellanskillnaden. De markpriser som tidigare fastställts av orter (markpristabeller - PV) baserat på det statligt utfärdade markprisramverket var dock mycket låga jämfört med de faktiska marknadspriserna.
Vanligtvis är markpriserna i lokala prislistor bara 10 % av marknadspriserna, och ett hushåll som vill omvandla 200–300 kvadratmeter jordbruksmark till bostadsmark behöver bara betala några hundra miljoner dong i markanvändningsavgifter, mindre än 1 miljard dong. Denna avgiftsnivå är ekonomiskt överkomlig för de flesta, vilket gör överföringen av markanvändningsrättigheter mycket bekväm.
Sedan marklagen från 2024 trädde i kraft har dock två problem uppstått: markpriserna har stigit till mycket höga nivåer, nära marknadspriserna (staten justerar markprislistan årligen enligt marknaden – PV), och har ökat 7–10 gånger jämfört med tidigare, och i vissa undantagsfall flera tiotal gånger.
Dessutom har vi avskaffat bestämmelserna om undantag och nedsättningar av markavgifter, så hushåll som behöver överföra markrättigheter måste betala 100 % av markavgiften till staten. Detta har lett till situationer där vissa hushåll måste "köpa tillbaka" sin egen mark.
I vissa fall måste människor köpa mark till priser som är högre än marknadsvärdet eftersom de lokala markvärderingarna är mycket höga och orealistiska. Därför är det viktigt att ändra och komplettera bestämmelserna för att göra dem mer lämpliga.
Utveckla en markprislista som är lämplig för inkomsten för majoriteten av befolkningen.
* Så, är det rimligt att ta ut markanvändningsavgifter motsvarande 30 % av skillnaden mellan priset på bostadsmark och jordbruksmark?
– Förslaget att ta ut 30 % av skillnaden mellan nuvarande priser på bostads- och jordbruksmark är lägre än den tidigare uttagsprocenten på 40 %.
Att minska markanvändningsavgiften i kombination med att beräkna markanvändningsavgifter baserade på den lokala bostadskvoten är lämpligt i nuläget. Denna förordning kommer att begränsa utnyttjandet av den politik som tillåter omvandling av jordbruksmark till bostadsmark för spekulativ vinst, samtidigt som den förhindrar irrationell markanvändning.
För att maximera effektiviteten i markanvändningen har alla provinser och städer under årens lopp utfärdat markanvändningsgränser för bostadsmark i samband med stora befolkningar och begränsade markresurser. För individer och organisationer som behöver omvandla jordbruksmark till bostadsmark utöver den tillåtna gränsen måste de betala högre markanvändningsavgifter, eller till och med 100 % av skillnaden, vilket innebär att de måste köpa tillbaka marken från staten, vilket är rimligt.
Detta rationella tillvägagångssätt måste dock åtföljas av andra markförvaltningsåtgärder, inklusive upprättandet av markpristabeller som är lämpliga för inkomsterna för majoriteten av befolkningen.
Men om vi fortsätter att tillämpa 2024 års marklag som den är, även om vi sänker markanvändningsavgiften till 30 %, eftersom markprislistan justeras uppåt för mycket för att nära matcha marknadspriserna, kommer den faktiska markanvändningsavgiften som människor måste betala att bli mycket hög och överstiga många människors ekonomiska kapacitet. Därför måste markprislistan omräknas.
Lämpliga markpriser och insatskostnader kommer att bidra till att sänka bostadspriserna - Foto: B. NGOC
* Nyligen genomförda erfarenheter visar att även om staten tar ut en avgift på 30 % på skillnaden vid markanvändningsomvandling, har många fortfarande inte råd att betala den. Vilka lösningar anser du behövs för att lindra denna svårighet för människorna?
- I de fall där flera hushåll delar på en mark som de ärvt från sina förfäder, och de vill dela upp marken i olika hushåll eller uppdela den, bör de delas in i två grupper när de ansöker om marköverföring.
För hushåll med tillräckliga ekonomiska resurser uppmuntras de att betala 30 % av mellanskillnaden omedelbart. För hushåll som har ekonomiska svårigheter kan staten tillåta dem att betala en del av markanvändningsavgiften, medan resten skjuts upp. För de som inte har råd att betala kan staten tillåta dem att skjuta upp betalningen av 100 % av markanvändningsavgiften.
Skulden kommer alltid att återspeglas i markintyget, och människor kommer fortfarande att ha rätt att bygga hus och etablera bostäder på sin mark, och rätt att överföra äganderätten till sina barn. De behöver bara betala tillbaka skulden till staten när de säljer marken och har pengar.
Denna strategi kommer att harmonisera politiken för markanvändningsavgifter, vilket gör det möjligt för staten att förvalta mark effektivt och för rätt ändamål, samtidigt som det säkerställer att människor har mark att bygga hus på och garanterar människors rätt till bostäder i enlighet med konstitutionen.
Experter rekommenderar harmonisering av intressen i uppbörd av markavgifter - Foto: HONG QUANG
Upprättande av markpristabeller: många orter är mycket förvirrade.
Enligt Dr. Nguyen Ngoc Tu föreskriver marklagen från 2024 att markpristabeller ska utformas som noggrant återspeglar marknadspriserna, men det finns inga vägledande dokument om vad som utgör "nära marknadspriser", vilket orsakar förvirring på många platser.
I verkligheten är de nuvarande markpriserna på marknaden uppblåsta, ibland till och med artificiellt höga. Därför behöver den markprislista som ska tillämpas från och med den 1 januari 2026 beräknas och utvecklas på ett grundläggande sätt. Regeringsministerier och myndigheter behöver sätta sig ner tillsammans för att vägleda kommunerna om hur man fastställer markpriser utifrån marknadsvärde.
På senare tid har många experter föreslagit att marknadsbaserade markpriser bör vara det genomsnittliga försäljningspriset under de senaste fem åren. Till exempel skulle marknadspriset i markprislistan för 2026 vara det genomsnittliga försäljningspriset för tomter i samma område under perioden 2021–2025. Denna metod är mer rimlig och bör inte använda priset på ett fåtal specifika tomter för att konstruera markprislistan.
Det viktigaste just nu är att den årliga markprislistan på lokal nivå måste beräknas på en rimlig nivå, så att man undviker att orsaka chocker för företag och allmänheten.
Herr Pham Duc Toan (direktör för EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company):
Förslaget att ta ut 30 % av prisskillnaden är lämpligt.
Behovet av att omvandla trädgårdsmark, risfält och utspridd mark till bostadsmark är ett vanligt behov hos människor och företag, och avgiften på 30 % för prisskillnaden är lämplig.
Med den föreslagna omvandlingsgränsen bör bestämmelserna om markanvändningsavgifter skilja mellan markomvandling för bostads- och kommersiella ändamål. Samtidigt är en progressiv skatt baserad på den omvandlade arealen lämplig och säkerställer rättvisa i genomförandet av markpolitiken.
Det är uppenbart att när människor omvandlar jordbruksmark till bostadsmark som överstiger den tillåtna gränsen, är det en omvandling utöver deras bostadsbehov. De kan omvandla den i syfte att köpa och sälja bostadsmark för större vinst, så det är bara naturligt att de måste betala högre markanvändningsavgifter.
Till exempel ärver någon en tomt på 3 600 m² i sin hemstad, men i verkligheten är endast 500 m² bostadsmark. Behovet av att bygga ett hus på endast 200 m² är tillräckligt, vilket lämnar de återstående 3 100 m² som trädgårdsmark eller mark för fleråriga grödor. Marken tillhör fortfarande personen, men den avsedda användningen skiljer sig.
Om man vill omvandla 3 100 kvadratmeter jordbruksmark till bostadsmark och därmed ändra markanvändningen och öka dess kommersiella värde, måste man betala mer markanvändningsavgifter till staten.
Om de boende inte vill omvandla markanvändningsrättigheterna behåller de rätten att använda de 3 600 m² marken, men de återstående 3 100 m² kommer endast att avsättas för jordbruksändamål. I detta fall förblir marken de boendes egendom; staten kommer inte att återkräva den.
Om staten tillåter människor att fritt omvandla mark utan att betala progressiva markanvändningsavgifter, kan det leda till en situation där människor omvandlar mark i massor, vilket resulterar i ett överskott av bostadsmark men brist på mark för produktion och företag.
Markanvändningsavgifterna har höjts kraftigt.
År 2025, trots den senaste återhämtningen på fastighetsmarknaden, förväntas intäkterna från mark skjuta i höjden.
Enligt den allmänna statistikbyrån ( finansministeriet ) uppgick intäkterna från markanvändningsavgifter i Hanoi till 89 000 miljarder VND under de första 10 månaderna 2025, en ökning med 167 % jämfört med samma period förra året. I Ho Chi Minh-staden registrerade skattemyndigheterna också en ökning av intäkterna från markanvändningsavgifter och nådde 49 712 miljarder VND, en ökning med 269 % jämfört med samma period förra året.
Herr Le Hoang Chau (ordförande för fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden):
Det bör finnas rättvis, rimlig och kontrollerad politik.
Jag anser att i fall där markanvändningen ändras från trädgårdsmark, dammmark eller jordbruksmark inom samma tomt som innehåller bostadsmark i ett bostadsområde som inte erkänns som bostadsmark till bostadsmark; eller vid ändring från mark som ursprungligen var trädgårdsmark eller dammmark ansluten till bostadsmark men avskild av markanvändaren för överföring av markanvändningsrättigheter, eller på grund av att lantmäterienheten separerar den i separata tomter vid uppmätning av fastighetskartor före den 1 juli 2004, till bostadsmark, bör markanvändningsavgiften beräknas med 20 % av skillnaden mellan priset på bostadsmark och priset på jordbruksmark.
För markareal vars ändamål ändras inom den lokala markanvisningsgränsen för bostäder, ska en avgift på 30 % av skillnaden tas ut om arealen överstiger gränsen med högst en gång den lokala markanvisningsgränsen för bostäder, och 100 % av skillnaden ska tas ut för markareal som överstiger gränsen med mer än en gång den lokala markanvisningsgränsen för bostäder.
Anledningen till detta förslag är att det vanligaste ursprunget för markanvändning, särskilt i de södra provinserna, är mark som skapats och ärvts av hushåll och individer under många generationer, inte mark som tilldelats av staten. Dessutom bor många hushåll med flera generationer tillsammans, brukar marken och har ett behov av att ändra markanvändningen för att dela upp den mellan familjemedlemmar för att skapa separata tomter.
Detta inkluderar behovet av att överföra eller sälja en del av bostadsmarken för att finansiera bostadsbyggande och täcka utgifter, så en rimlig och rättvis politik behövs, men den måste fortfarande kontrolleras strikt för att förhindra fall där "skrupelfria markspekulanter och företag som utger sig för att vara hushåll eller individer" ansöker om att ändra syftet med jordbruksmarkanvändningen för att "utnyttja politiken" för olaglig vinst.
Tre avgiftsnivåer för att omvandla jordbruksmark till bostadsmark.
Alltför höga markanvändningsavgifter kommer att bli en börda för många människor som behöver omvandla jordbruksmark till bostadsmark för att etablera en bostad - Foto: D. TUAN
Flera hushåll som delar en enda tomt kommer att få sina tomter uppdelade, och en marktilldelningsgräns kommer att bestämmas för varje hushåll.
Enligt utkastet till regeringsdekret får ett hushåll eller en individ, i de fall där ett hushåll eller en individ äger flera tomter (inklusive flera tomter inom gränserna för flera provinser och centralt styrda städer) och har tillstånd att ändra markanvändningen enligt denna resolution, välja en tomt för att tillämpa beräkningen av markanvändningsavgiften enligt föreskrifterna.
För den andra och efterföljande tomter tas 100 % av markanvändningsavgiften ut.
I de fall där flera hushåll eller individer delar nyttjanderätten till en enda tomt, om den behöriga statliga myndigheten tillåter uppdelning av marken för varje hushåll eller individ, ska arealen inom den tilldelade gränsen för beräkning av markanvändningsavgifter bestämmas för varje tomt för vilken ett intyg om markanvändningsrätt och äganderätt till tillgångar knutna till marken har utfärdats. Principen är att varje hushåll eller individ som beviljats rätt att uppdela marken endast får markarealen inom den tilldelade bostadsmarkgränsen bestämd en gång för beräkning av markanvändningsavgifter.
Källa: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
Kommentar (0)