Lägenhetspriserna skjuter i höjden, vilket gör det svårt att hitta en bostad; nya markprislistor i Hanoi och Ho Chi Minh-staden skapar lika konkurrens, vilket bromsar spekulationsvågen.

Bristen på prisvärda lägenheter, folk är desperata att hitta någonstans att bo; förhoppningsvis kommer den nya markprislistan i Hanoi och Ho Chi Minh-staden att minska spekulationens hastighet... är de senaste fastighetsnyheterna.

Segmentet för prisvärda lägenheter saknas helt på marknaden, medan mellanklasslägenheter också blir alltmer sällsynta. (Foto: Linh An)

Lägenhetspriserna fortsätter att stiga

Den vietnamesiska fastighetsmarknaden, särskilt lägenhetssegmentet, har sett en kraftig prisökning på sistone. Detta har gjort det svårt för många människor, även med 3-4 miljarder VND i handen, att hitta en lämplig plats att bo.

Enligt Lao Dong saknas helt prisvärda lägenheter på marknaden, och mellanprislägenheter blir också alltmer sällsynta. I början av 2024 kommer marknaden att börja med ett genomsnittspris på cirka 65 miljoner VND/m2.

Efter bara två kvartal har dock priset överstigit 68 miljoner VND/m2 och fortsatte att stiga under årets sista månader. Nya projekt som lanserats i år fokuserar alla på high-end-segmentet i områden som Nam Tu Liem, Cau Giay och Gia Lam, Dong Anh med priser som regelbundet överstiger 70 miljoner VND/m2.

I en kommentar om lägenhetssegmentet sa Vo Huynh Tuan Kiet - chef för CBRE Vietnams bostadsmarknadsavdelning - att under fjärde kvartalet 2024 nådde det primära försäljningspriset för lägenheter i Hanoi i genomsnitt 72 miljoner VND/m2, en ökning med 36 % jämfört med samma period förra året och 12 % jämfört med tredje kvartalet 2024.

Denna ökning gör det svårt för många förstagångsköpare, särskilt unga familjer, att få tillgång till marknaden. Det innebär att med 3-4 miljarder VND har husköpare inte många alternativ, kan bara äga en lägenhet av blygsam storlek, använd i många år, eller måste acceptera ett läge långt från centrum. Därför har många förstagångsköpare, efter lång tids letande, varit tvungna att skjuta upp sina planer eftersom priset är bortom deras ekonomiska förmåga.

Fru Ngoc Van (33 år, Nam Tu Liem, Hanoi) berättade att hon och hennes man efter många års sparande planerade att köpa en lägenhet med en budget på 3 miljarder VND. Men när hon undersökte marknaden insåg hon att lägenhetspriserna hade skjutit i höjden, långt bortom hennes familjs betalningsförmåga, så hon var tvungen att skjuta upp sin plan att köpa ett hus på grund av stigande priser.

I samband med stigande lägenhetspriser blir det svårt att äga ett hus med en budget på 3–4 miljarder VND i takt med att lägenhetspriserna fortsätter att stiga. Detta gör det inte bara svårt för medel- och låginkomsttagare att äga ett hus, utan minskar också marknadens hållbarhet. Att kyla ner bostadspriserna har blivit ett akut krav för att säkerställa människors tillgång till bostäder och stabilisera ekonomin .

En av lösningarna för att sänka fastighetspriserna i Hanoi är att främja utvecklingen av sociala bostäder.

Dr. Nguyen Van Dinh – ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening – sa att sociala bostäder är en viktig riktning för att minska trycket på bostadspriserna på marknaden. Dessutom är det nödvändigt att intensifiera undanröjandet av juridiska hinder i projekt för att avhjälpa utbudet på marknaden.

Markpriserna i Hanoi ökar kraftigt, vissa husägare oroar sig för att spendera tiotals miljarder på att konvertera

Den justerade markprislistan som tillkännagavs av Hanois folkkommitté och som trädde i kraft från den 20 december 2024 till den 31 december 2025, ökade kraftigt jämfört med den gamla markprislistan. Detta ledde också till att människors markanvändningskostnader skjutit i höjden.

Herr Pham B. (My Duc-distriktet, Hanoi) sa att han i slutet av 2024 just hade slutfört betalningen av markanvändningsavgifter för att omvandla en del av sin bostadsmark till trädgårdsmark. Eftersom beslutet om att slutföra ärendet skulle fattas efter den 20 december 2024, var markanvändningsavgiften som tillämpades enligt den nya prislistan mer än 800 miljoner VND. Om den tillämpades enligt den gamla markprislistan skulle hans familj samtidigt behöva betala cirka 350 miljoner VND.

Fru Nguyen T. (Long Bien, Hanoi) berättade att hennes familj har mer än 1 000 kvadratmeter trädgårdsmark. Om de nu vill omvandla den till bostadsmark för att dela mellan sina barn måste de betala cirka 15 miljoner VND/kvadratmeter. Den uppskattade kostnaden för att omvandla hela området är således cirka 15 miljarder VND. Detta belopp överstiger deras ekonomiska kapacitet, så familjen överväger att balansera det på lämpligt sätt.

Ökningen av markpriserna och den därav följande ökningen av markanvändningsavgifter har också tvingat många investerare som innehar jordbruksmark i förorterna att justera sina investeringsplaner.

Vid den senaste workshopen om tillämpning av markprislistor enligt marklagen från 2024 bedömde professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö (TN-MT), att det i verkligheten, oavsett om markprislistorna är låga eller höga, finns "klagomål".

Herr Vo betonade att markprislistan måste vara likvärdig med marknaden och lämplig för marknaden. Problemet är hur man ska implementera den? Detta är en fråga om statlig politik. I vilka fall kommer 80 % av marknaden att tillämpas, i vilka fall kommer 20 % av marknaden att tillämpas, och specifika fall kommer att ha olika tillämpningsgrader. Hur man ska tillämpa den för att attrahera investeringar, utveckla ekonomin och säkerställa social trygghet beror på statens regleringspolitik.

Herr Le Van Binh, biträdande chef för markdepartementet (ministeriet för naturresurser och miljö), sa att fastighetsprojekt (bostäder, semesterfastigheter) inte tillämpar markprislistor utan specifika beräkningsmetoder. Markprislistorna är huvudsakligen avsedda att samla in ekonomiska skyldigheter för enskilda hushåll och i fall av årliga markarrendeprojekt; andra fall är auktioner och budgivning.

Angående kostnaden för att omvandla mark till bostadsmark, bedömde Binh att i Hanoi är omvandlingen av jordbruksmark i bostadsområden eller jordbruksmark som är ansluten till bostadsmark till bostadsmark nu mycket lika. Tidigare var omvandlingen mycket svår eftersom priset för folk att omvandla bara var hälften av priset för bostadsmark.

Enligt biträdande chefen för markavdelningen är markprislistan som närmar sig marknadspriset lika villkor, det finns inte längre någon skillnad mellan de två priserna. Marknadsaktörerna accepterar lika villkor, markpriset skiljer sig inte längre åt, så att folk kan se att familjens mark som omvandlats till bostadsmark inte är värd mycket även om den säljs tillbaka till den offentliga marknaden, så den kommer gradvis att mättas.

Enligt experter från Savills Vietnam är effekten på fastighetspriserna i Hanoi obetydlig, men den bidrar också till att minska hastigheten på spekulationsvågor. Människor får ersättning nära det faktiska värdet...

Fru Nguyen Thi Hong Van, biträdande chef för värderings- och finansiell rådgivningsavdelning på Savills Hanoi, rekommenderar att investerare som för närvarande spekulerar i köp och försäljning bör överväga mer noggrant, eftersom ökningen av fastighetspriserna måste vara högre än kapitalkostnaden, kostnaden för att använda finansiell hävstång samt kostnaden för inkomstskatt från fastighetsöverlåtelser beräknad på den nya markprislistan närmare marknaden.

Ny markprislista i Ho Chi Minh-staden: Förbättrad transparens och främjande av infrastrukturutveckling

Nyligen tillkännagav Ho Chi Minh-staden (HCMC) en ny markprislista enligt beslut nr 79/2024/QD-UBN, vilken gäller från och med den 31 oktober 2024 till och med den 31 december 2025. Detta är den första justeringen sedan 2020, där markpriserna ökar kraftigt, från 4 till 38 gånger beroende på område. Det lägsta priset i Thieng Lieng (Can Gio-distriktet) är 2,3 miljoner VND/m2, medan det högsta priset på centrala gator i distrikt 1, såsom Dong Khoi, Le Loi och Nguyen Hue, är 687,2 miljoner VND/m2.

Justeringen av markpriserna tros inte bara säkerställa rättvisa, utan också påskynda stadens viktiga infrastrukturutvecklingsprojekt. Markvärdering nära marknadsvärdet hjälper till att minimera tvister kring tomtfriläggning – en av de främsta anledningarna till att stora projekt som Ringväg 3 och Metrolinje 2 har försenats i många år.

Den nya markprislistan har många konsekvenser för olika grupper av människor på marknaden, från privatpersoner och företag till utländska investerare. Man kan säga att människor vars mark har återtagits har sina rättigheter garanterade mycket bättre än tidigare och det är detta den grupp som i huvudsak drabbas.

När priserna närmar sig marknadsvärdet blir ersättningen mer transparent och rimlig, vilket bidrar till att minimera marktvister. Detta är särskilt viktigt i stora infrastrukturprojekt som Ringväg 3 eller tunnelbanelinje 2. Enligt Giang Do, chef för Savills Vietnam Consulting Department, bidrar den nya markprislistan inte bara till att öka allmänhetens samförstånd utan påskyndar också frigöring av mark, vilket är en nyckelfaktor för stora projekt.

Dessutom är en mer transparent investeringsmiljö tack vare den nya markprislistan också ett plus. Utländska investerare kan enkelt fastställa kostnader och beräkna vinster, särskilt i samband med att Ho Chi Minh-staden blir regionens ledande ekonomiska centrum. ”Den mer transparenta justeringen av markprislistan, baserad på det faktiska värdet, kommer att skapa större förtroende för utländska investerare. Detta är ett nödvändigt steg för att säkerställa en hållbar utveckling av marknaden”, säger en representant för Savills Vietnam Consulting Department.

Å andra sidan skapar den nya markprislistan ekonomisk press för investerare. De höga kostnaderna för markanvändning gör att priset på fastighetsprodukter stiger, vilket direkt påverkar människors möjlighet att få tillgång till bostäder.

”Vi är oroade över att stigande markanvändningskostnader kommer att sätta press på produktpriserna, särskilt inom bostadssegmentet för medel- och låginkomsttagare. Detta är en utmaning som måste övervägas noggrant”, sade Giang Do. Särskilt i förortsområden gör de nya markpriserna det svårare att omvandla markanvändning från jordbruksmark till bostadsmark, vilket minskar möjligheterna att utveckla prisvärda bostadsprojekt.

Källa: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html