Fastighetspriserna toppar trots press från obligationsförfall

Obligationsförfallet har nått sin topp.

Enligt en rapport från leverantören av finansiella data och analyser, FiinGroup, förfaller fastighetsobligationer till ett värde av över 100 biljoner VND under andra halvåret i år. Denna siffra indikerar befintligt kassaflödestryck för återbetalning. I augusti nådde antalet obligationer som emitterades av fastighetsbolag en topp på cirka 17,5 biljoner VND.

Statistik från VNDirect Securities Company visar att det totala värdet av företagsobligationer som förföll under årets tredje kvartal uppskattades till cirka 67 000 miljarder VND, den högsta nivån för hela året. Framför allt stod fastighetssektorn för över 57 %, motsvarande nästan 38 200 miljarder VND, huvudsakligen bestående av obligationsemissioner som förlängdes från 2023.

Trots det stora trycket från obligationsåterbetalningar upprätthåller många fastighetsbolag fortfarande en "prishållningsstrategi" och vägrar att sänka priserna för att återhämta kassaflödet.

Enligt företag är den främsta anledningen till att de inte kan sänka priserna trycket från kapitalkostnader och finansiella förpliktelser gentemot obligationsinnehavare. Fastighetsobligationer har för närvarande vanliga räntor på 10–12 % per år, vilket är mycket högre än bankernas utlåningsräntor. Att snabbt sälja tillgångar till ett lågt pris skulle inte ge tillräckligt med intäkter för att täcka amortering och räntebetalningar, och skulle också kunna bryta mot avtalsvillkoren med obligationsinnehavarna. Därför har fastighetspriserna inom alla segment fortsatt att stiga kraftigt sedan början av året.

Enligt byggnadsministeriets rapport om fastighetsmarknaden under andra kvartalet är lägenhetssegmentet i större städer ett undantag, som fortsätter att "regera överlägset" och sätter den högsta prisnivån på nästan ett decennium.

I Hanoi nådde det genomsnittliga försäljningspriset under andra kvartalet 80 miljoner VND/m2, en ökning med 5,6 % jämfört med föregående kvartal och en ökning med 33 % jämfört med samma period förra året. Enligt undersökningar noterade många lägenhetsprojekt i Hanoi prisökningar på cirka 5–6 %. Det är värt att notera att vissa exklusiva projekt noterade förvånansvärt höga utropspriser, såsom Noble Crystal på 160–270 miljoner VND/m2 och The Matrix One på 120–150 miljoner VND/m2.

I augusti nådde mängden obligationer som emitterades av fastighetsbolag en topp på cirka 17 500 miljarder VND. (Illustrationsfoto: VOV)

I Ho Chi Minh-staden nådde det genomsnittliga lägenhetspriset 89 miljoner VND/m2, vilket visar liten förändring jämfört med föregående kvartal men en ökning med cirka 36 % jämfört med samma period föregående år. Även om priset generellt sett var stabilt, registrerade vissa lyxsegment fortfarande lokala ökningar och etablerade nya prisnivåer, främst på grund av överlägsna infrastrukturfördelar som tunnelbanelinjen, ringvägen, Cat Lai-tunneln och utbyggnaden av många viktiga vägar i Thu Thiem, Thao Dien, An Phu och Thanh My Loi.

Segmentet villor och radhus inom projekt noterade också en liten uppåtgående trend jämfört med föregående kvartal, särskilt i Ho Chi Minh-staden och Khanh Hoa .

En obligationsbetalningsinställelse är osannolik.

Experter på SSI Securities Corporation bedömer att strategin att hålla uppe fastighetspriserna för att rida ut marknaden bara kommer att vara effektiv under en kort tid. Om marknadens förtroende fortsätter att minska kommer "hålla andan"-strategin inte längre att vara en lösning utan bli en utbredd likviditetsrisk. Därför behövs starka och samordnade lösningar och policyer för att minska förfallotrycket och återställa marknadslikviditeten.

Experter menar att mekanismen för att emittera privata obligationer på kort sikt behöver förbättras ytterligare i riktning mot obligatorisk informationslämnande, regelbundna revisioner och förbättrade oberoende kreditbetyg; den rättsliga ramen för skuldsanering behöver utökas, såsom att konvertera obligationer till aktier eller villkorliga förlängningar för projekt med fullständig lagöverensstämmelse och tydliga framsteg.

Strategin att hålla uppe fastighetspriserna för att rida ut marknaden fungerar bara under en kort tid. (Illustrativ bild.)

På lång sikt behöver kreditgivning till fastighetssektorn regleras selektivt, med prioritering av sociala bostäder och hyresbostäder, och begränsande av kapitalflöden till spekulativa projekt. Fastighetsmarknaden återhämtar sig gradvis; så länge företag kan sälja sina fastigheter kommer obligationsförfall inte längre att vara ett stort problem.

Dr. Can Van Luc, chefekonom på BIDV, anser att obligationstrycket i år inte är en anledning till oro. Inställelser är osannolika på grund av den förbättrade fastighetsmarknaden. Många företag kan sälja sina produkter med rabatter på cirka 10 %, jämfört med 40–50 % under tidigare perioder.

Enligt analytiker kommer fastighetssektorn att fortsätta uppleva stark tillväxt i år. Landet har slutfört omorganisationen av administrativa enheter och stabiliserat den politiska miljön. Fastighetssektorn gynnas av en lågräntemiljö och institutionella reformer. De tre lagarna om fastigheter, resolutionen om att pilotprojekta kommersiella bostadsprojekt genom avtal om markanvändningsrättigheter, ansträngningar för att öka offentliga investeringar och minskningen av administrativa förfaranden är alla bidragande faktorer.

Regeringens senaste ansträngningar att undanröja rättsliga hinder för fastighetsprojekt kommer att skapa gynnsamma förutsättningar för företag att återuppta projektgenomförandet och förbättra kassaflödet, vilket underlättar tidiga försäljningslanseringar och gör det möjligt för dem att utveckla finansiella planer för att återbetala obligationsinnehavare.