Fastighetspriserna toppar trots press från obligationsförfall

Löptidsobligationer når sin topp

Enligt en rapport från leverantören av finansiella data och analyser, FiinGroup, förfaller fastighetsobligationer till ett värde av mer än 100 000 miljarder VND till betalning under andra halvåret i år. Denna siffra visar det befintliga trycket på betalningskassaflödet. I augusti i år nådde antalet obligationer som emitterades av fastighetsbolag en topp på cirka 17 500 miljarder VND.

Statistik från VNDirect Securities Company visar att det totala värdet av företagsobligationer som förföll under årets tredje kvartal uppskattades till cirka 67 000 miljarder VND, den högsta nivån under året. Det är värt att notera att fastighetsgruppen stod för mer än 57 %, motsvarande nästan 38 200 miljarder VND, varav majoriteten var obligationer som hade förlängts från 2023.

Trots det stora trycket att återbetala obligationer, upprätthåller många fastighetsföretag fortfarande strategin med att "hålla fast priserna" och vägrar att sänka priserna för att återhämta kassaflödet.

Enligt företag är den främsta anledningen till att de inte kan sänka priserna trycket från kapitalkostnader och finansiella förpliktelser gentemot obligationsinnehavare. Fastighetsobligationsposter har för närvarande vanliga räntor på 10–12 %/år, vilket är mycket högre än räntorna på banklån. Om tillgångar säljs snabbt till låga priser kommer intäkterna inte att räcka till att betala obligationernas kapitalbelopp och ränta, och kan bryta mot villkoren för åtagandet gentemot obligationsinnehavarna. Därför har fastighetspriserna i alla segment ökat kraftigt sedan början av året.

Enligt byggnadsministeriets rapport om fastighetsmarknaden under andra kvartalet är lägenhetssegmentet i storstäder ett undantag, som fortsätter att "regera" och etablerar den högsta prisnivån på nästan ett decennium.

I Hanoi nådde det genomsnittliga försäljningspriset under andra kvartalet 80 miljoner VND/m2, en ökning med 5,6 % jämfört med föregående kvartal och upp till 33 % jämfört med samma period förra året. Enligt undersökningen noterade många lägenhetsprojekt i Hanoi en prisökning på cirka 5–6 %. I synnerhet noterade vissa exklusiva projekt "chockerande" försäljningspriser, såsom Noble Crystal-projektet på 160–270 miljoner VND/m2 och The Matrix One på 120–150 miljoner VND/m2.

I augusti i år nådde det högsta beloppet av obligationer som emitterades av fastighetsföretag en förfallodag på cirka 17 500 miljarder VND. Illustrationsfoto: VOV.

I Ho Chi Minh-staden nådde det genomsnittliga lägenhetspriset 89 miljoner VND/m2, inte mycket fluktuation jämfört med föregående kvartal men ökade med cirka 36 % jämfört med samma period föregående år. Även om priset generellt sett var stabilt, registrerade vissa lyxsegment fortfarande lokala ökningar och etablerade nya prisnivåer, främst tack vare enastående infrastrukturfördelar som tunnelbanelinjer, ringleder, Cat Lai-tunnlar och utbyggnaden av många viktiga rutter i Thu Thiem, Thao Dien, An Phu och Thanh My Loi.

Även vill- och radhussegmentet i projektet noterade en liten ökning jämfört med föregående kvartal, särskilt i Ho Chi Minh-staden och Khanh Hoa .

Obligationsfallissemang är osannolikt

Experter på SSI Securities Corporation bedömer att strategin att hålla uppe fastighetspriserna för att överleva bara kommer att vara kortvarig. Om marknadens förtroende fortsätter att minska kommer "hållande andan"-tillståndet inte längre att vara en lösning utan bli en utbredd likviditetsrisk. Därför behövs starka och synkroniserade lösningar och policyer för att minska löptidspressen och återställa marknadslikviditeten.

Experter anser att mekanismen för att emittera individuella obligationer inom den närmaste framtiden behöver fortsätta förbättras i riktning mot obligatorisk informationsgivning, regelbunden revision och stärkande av oberoende kreditvärderingar. Det är nödvändigt att utöka den rättsliga ramen för skuldomstrukturering, såsom att konvertera obligationer till aktier eller villkorlig förlängning för projekt med full juridisk status och tydliga framsteg.

Strategin att hålla fastighetspriserna låga för att överleva varar bara en kort tid. Illustrativt foto.

På lång sikt behöver kreditgivningen till fastighetssektorn regleras selektivt, med prioritering av sociala bostäder och hyresbostäder, och begränsande av kapitalflöden till spekulativa projekt. Fastighetsmarknaden förbättras gradvis, så länge företag kan sälja sina produkter kommer obligationslöptid inte längre att vara ett problem.

Dr. Can Van Luc - chefekonom på BIDV - kommenterade att trycket på obligationer i år inte är oroande. Det är mindre sannolikt att betalningsinställelser inträffar eftersom fastighetsmarknaden gradvis har blivit mer positiv. Många företag behöver bara sätta en produktrabatt på cirka 10 % för att sälja sina produkter, istället för 40–50 % som under föregående period.

Enligt analytiker fortsätter fastighetsbranschen att växa starkt i år. Hela landet har slutfört omorganiseringen av administrativa enheter och stabiliserat den politiska miljön. Fastighetsbranschen gynnas av lågräntemiljön och institutionella reformer. De tre lagarna om fastigheter, resolutionen om att pilotstyra genomförandet av kommersiella bostadsprojekt genom avtal om erhållande av markanvändningsrättigheter, insatser för att främja offentliga investeringar och minska administrativa förfaranden...

Regeringens senaste ansträngningar att undanröja rättsliga hinder för fastighetsprojekt kommer att skapa förutsättningar för företag att återställa projektgenomförandet och förbättra kassaflödet, vilket gör det lättare för företag att snart öppna för försäljning och ha finansiella planer för att återbetala skulder till obligationsinnehavare.