Förklaring av lägenhetspriser i Hanoi och Ho Chi Minh-staden

Medan försäljningspriset och antalet lägenhetstransaktioner i Hanoi ökade kraftigt, hamnade Ho Chi Minh-staden i ett tillstånd av stagnation.

Lägenhetsmarknaden i de två största städerna i Vietnam, Hanoi och Ho Chi Minh-staden, är tydligt differentierad, vilket skapar kontrasterande färger. Även om båda står inför en brist på utbud, är pris- och transaktionstrenderna på dessa två marknader helt olika.

Hanoi hettar upp, Ho Chi Minh-staden dyster

Enligt Savills Vietnams rapport för tredje kvartalet 2024 uppgick utbudet av nya lägenheter i Hanoi till 5 265 enheter, en ökning med 95 % jämfört med föregående kvartal och 178 % jämfört med samma period föregående år. Projekt som Lumi Hanoi och QMS Top Tower stod för 66 % av utbudet av nya lägenheter, resten kom från de kommande faserna av fyra andra projekt.

Särskilt västra Hanoi fortsätter att leda utbudet med 92 % av lägenheterna i klass B. Savills Vietnam förutspår att detta område kommer att erbjuda ytterligare 21 000 lägenheter från 28 projekt, vilket motsvarar 17 % av det totala framtida utbudet.

Både gamla och nya lägenheter i Hanoi har ökat i pris snabbt på senare tid. Foto: THUY LINH

Dessutom var absorptionsgraden på Hanoi-marknaden fortsatt hög med 6 840 sålda lägenheter, en ökning med 35 % jämfört med föregående kvartal och 226 % jämfört med föregående år. Lägenheter i klass B ledde vägen med en absorptionsgrad på upp till 85 %, vilket bidrog till 98 % av det totala antalet sålda lägenheter. Nyutbudet inom detta segment stod för 65 % av det totala antalet sålda lägenheter.

Det är värt att notera att lägenheter med priser över 4 miljarder VND stod för 70 % av det totala antalet sålda lägenheter, en kraftig ökning jämfört med endast 2 % år 2020, vilket visar en förskjutning mot high-end-segmentet på Hanois marknad. Samtidigt försvann nästan segmentet av lägenheter med priser under 2 miljarder VND från marknaden och stod endast för 1 % av det totala utbudet.

I skarp kontrast är lägenhetsmarknaden i Ho Chi Minh-staden något dyster. Utbudet av primära lägenheter under tredje kvartalet 2024 minskade med 13 % jämfört med föregående kvartal och med 36 % jämfört med samma period förra året och uppgick till endast 4 871 enheter. Marknaden är huvudsakligen koncentrerad till öst (Thu Duc City) med 58 % marknadsandel och väst (distrikt 6, Binh Tan) med 20 % marknadsandel.

Transaktionsvolymen under kvartalet minskade också med 16 % jämfört med föregående kvartal och med 4 % jämfört med samma period föregående år, till 1 915 enheter. Av dessa stod B-lägenheter för 66 % av det totala antalet lyckade transaktioner, med ett nyutbud som nådde en absorptionsgrad på 62 %, medan lagret endast nådde en absorptionsgrad på 35 %.

Dessutom minskade priserna på primära lägenheter i Ho Chi Minh-staden med 12 % jämfört med föregående kvartal, till cirka 68 miljoner VND/m². Den främsta orsaken är minskningen av andelen lägenheter av klass A och B i primärutbudet.

Savills Vietnam förutspår att Ho Chi Minh-staden kommer att ha cirka 6 700 nya lägenheter som förväntas öppnas för försäljning i slutet av 2024, med framstående projekt som Vinhomes Grand Park - The Opus One och The Forest Gem. På lång sikt, från och med nu och fram till 2027, kommer mer än 50 000 lägenheter från 76 projekt att öppnas för försäljning, huvudsakligen koncentrerade till Thu Duc City (som står för 49 % av det framtida utbudet), Distrikt 7 (som står för 12 %) och Binh Tan (som står för 9 %).

Anledningen till denna skillnad, enligt Troy Griffiths, biträdande generaldirektör för Savills Vietnam, är att lagret i Ho Chi Minh-staden har minskat och att det inte finns många nya projekt som öppnas för försäljning på grund av juridiska problem och förseningar i bygglovgivningen.

Trots det begränsade utbudet av primära lägenheter förväntar sig Griffiths att situationen kommer att förbättras under de kommande kvartalen i takt med att regler ändras, planeringen uppdateras och viktiga infrastrukturprojekt genomförs.

Varför?

Många experter säger att skillnaden mellan marknaderna i Hanoi och Ho Chi Minh City inte bara beror på utbuds- och efterfrågefaktorer utan också i hög grad påverkas av det juridiska sammanhanget, stadsutvecklingsstrategin och köparnas behov i varje område.

Tran Minh Tien, chef för OneHousing Center for Market Research and Customer Insight, kommenterade att även om Hanoi också har problem med utbudet, precis som Ho Chi Minh-staden, är köparnas sentiment mer positivt.

Mer specifikt registrerade Hanoi cirka 3 100 överlåtelser i augusti 2024. Även om detta antal minskade något med 3 % jämfört med föregående månad, ökade det kraftigt med 25 % jämfört med perioden maj och juni. Herr Tien förutspådde att antalet lägenhetsöverlåtelser i Hanoi kan minska något eller förbli oförändrat i september och oktober, innan det ökar igen i slutet av året – den tid då fastighetstransaktionerna är som mest aktiva på året.

Tran Khanh Quang, VD för Viet An Hoa Real Estate Company, bedömde att utbudet är den viktigaste faktorn att beakta i förhållande till efterfrågan och det genomsnittliga försäljningspriset på marknaden. I Ho Chi Minh-staden har det minskade utbudet under de senaste åren på grund av juridiska problem lett till att antalet projekt till salu inte håller jämna steg med Hanoi. Dessutom, när utbudet ökar långsamt och de flesta projekten till salu ligger i det övre segmentet, har detta drivit upp lägenhetspriserna i Hanoi.

Fru Giang Huynh, forsknings- och S22M-chef på Savills Vietnam, betonade att prisvärda bostäder är ett potentiellt segment som ännu inte helt har tillgodoses i både Hanoi och Ho Chi Minh-staden.

Statistik från Savills Vietnam visar att fastighetspriserna i Hanoi ökade med i genomsnitt 6 % per år från 2019 till 2023, medan de i Ho Chi Minh-staden bara ökade med 3 % per år. Tillväxten av den personliga inkomsten i dessa två städer nådde dock bara 4 % respektive 3 % per år, vilket ledde till att bostadspriserna i allt högre grad översteg människors betalningsförmåga.

Enligt Giang Huynh krävs det en nära samordning mellan den offentliga och privata sektorn för att lösa denna situation. Dessutom behöver en hållbar fastighetsmarknad ha ett diversifierat segment, särskilt produkter av klass B och C. I både Hanoi och Ho Chi Minh-staden är efterfrågan på cirka 50 000 lägenheter per år – främst från medelinkomsttagare och unga hushåll – fortfarande inte helt tillgodosedd.

"För att minska markkostnaderna strävar både Ho Chi Minh-staden och Hanoi efter att utöka stadsområdena till angränsande provinser som Bac Ninh för Hanoi och Binh Duong och Dong Nai för Ho Chi Minh-staden. Starka investeringar i transportinfrastruktur och satellitstadsutveckling kommer att vara den drivande kraften för att öka fastighetsmarknaden i dessa områden", förväntar sig experten.

Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsmäklarförening, sa att för att lösa problemet med lägenhetsutbudet, vilket indirekt minskar bostadspriserna, är den viktigaste frågan fortfarande att undanröja juridiska hinder för projekt.

Samtidigt kommer skapandet av förutsättningar för investerare att utveckla sociala bostäder och billiga kommersiella bostäder att bidra till att sänka lägenhetspriserna, vilket skapar möjligheter för låginkomsttagare att få tillgång till bostäder med sin inkomst. Dessutom ges kreditpolicyer relaterade till projektutveckling för investerare mer uppmärksamhet och stöd av statsbanken.

Kommer att öka

Dr. Ho Quoc Tuan, universitetslektor vid Bristol University (Storbritannien), sa att husprisernas ökning snabbare än inkomsterna är en stor utmaning för Vietnams bostadspolitik. Om huspriserna fortsätter att öka snabbt kommer människor att få svårt att köpa hus, vilket leder till risk för minskad efterfrågan. Men om huspriserna sjunker kraftigt kan det också vara en varningssignal för marknadsstabilitet.

Dr. Ho Quoc Tuan noterade att utbudet av prisvärda lägenheter har minskat under de senaste åren på grund av strikta regleringar av markanvändning, vilket försvårar bostadsbyggande i städerna. Han förutspådde att bostadspriserna kommer att fortsätta öka på grund av demografiska faktorer, med en invandring som ökar med 4 % per år.

Källa: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm