Vad säger Statsbanken om att "inte låna ut pengar för att köpa framtida hus"?

På senare tid har många fastighetsföretag uttryckt oro över regleringar relaterade till bostadslån.

Mer specifikt sa Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsmäklarförening, att han och fastighetsföretagen är mycket oroade över bestämmelserna i punkt a, klausul 11, artikel 2 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN (ändrat och kompletterat genom cirkulär 22/2023/TT-NHNN).

Fastighetsbranschen har precis gått igenom ett år fyllt av svängningar och svårigheter.

Enligt denna förordning får banker, för lån med säkerhet i fastigheter till privatpersoner för att köpa hus, inklusive kommersiella hus, endast låna ut till privatpersoner för att köpa hus som har färdigställts för överlämning, dvs. tillgängliga hus.

Således tillåter inte cirkulär 22/2023/TT-NHNN banker att låna ut till privatpersoner för att köpa ofärdiga kommersiella bostäder för överlämning (dvs. kommersiella bostäder som bildas i framtiden) med säkerhet (pantsättning) i själva huset. Därför måste privatpersoner som vill låna kredit för att köpa kommersiella bostäder som bildas i framtiden genomföra andra säkerhetsåtgärder eller säkra med andra tillgångar.

Angående detta innehåll svarade Statsbanken den 31 januari.

Enligt statsbanken är cirkulär 41/2016/TT-NHNN (ändrat och kompletterat av cirkulär 22/2023/TT-NHNN) som reglerar kapitalsäkerhetskvoten för affärsbanker och utländska bankfilialer inte ett dokument som vägleder kreditinstituts kreditgivningsverksamhet.

Klausul 10, artikel 2 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN föreskriver: "Ett lån med säkerhet i fastigheter är ett lån till en fysisk eller juridisk person för att köpa fastigheter, genomföra ett fastighetsprojekt och är säkerställt av den fastighet eller det fastighetsprojekt som bildas av lånet i enlighet med lagens bestämmelser om säkerställda transaktioner".

Statsbanken bekräftar att cirkulär 22/2023/TT-NHNN inte ändrar eller kompletterar detta innehåll. Organisationer och individer som behöver köpa ett hus och säkra (bolån) detta framtida hus kommer att tillämpa en riskkoefficient på 30–120 % beroende på garantikvoten (LTV) beräknad utifrån förhållandet mellan lånesaldot och säkerhetens värde; om det inte finns någon information om LTV-kvoten är riskkoefficienten 150 %.

Lån för att köpa sociala bostäder behöver inte uppfylla villkoret att huset är färdigställt för överlämning.

Enligt statsbanken föreskriver klausul 11, artikel 2 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN: "Ett bolån är ett lån med säkerhet i fastigheter för individer att köpa ett hus." uppfyller följande villkor helt: källan till medel för att återbetala skulden är inte källan till medel för att hyra huset som tillkommit genom lånet; huset har färdigställts enligt husköpekontraktet.

Ett socialt bostadsområde i distrikt 12 (HCMC)

Banker och utländska bankfilialer har full laglig rätt att hantera belånade hus när kunder inte kan betala tillbaka skulder enligt lagens bestämmelser om säkerställda transaktioner.

Huset som bildas genom detta bolån måste värderas oberoende (värderas av en tredje part eller av en avdelning oberoende av bankens eller den utländska bankfilialens kreditprövningsavdelning) med försiktighetsprincipen (priset är inte högre än marknadspriset vid tidpunkten för lånebeviljandet) i enlighet med bankens eller den utländska bankfilialens regler.

Samtidigt föreskriver klausul 1, artikel 1 i cirkulär 22/2023/TT-NHNN: "1. Ändra och komplettera klausul 11, artikel 2 enligt följande: "11. Ett bostadslån är ett lån med säkerhet i fastigheter för individer för att köpa ett hus, inklusive ett lån med säkerhet i fastigheter för individer för att köpa ett hus som uppfyller följande villkor: källan till pengarna för att återbetala skulden är inte källan till pengarna för att hyra huset som bildats genom lånet; huset har färdigställts för överlämning enligt köpekontraktet för huset.

Banker och utländska bankfilialer har full laglig rätt att hantera belånade hus när kunder inte kan betala tillbaka skulder enligt bestämmelserna i lagen om säkerhetsställda transaktioner och lagen om bostadsrätt.

Huset som bildas genom detta bolån måste värderas oberoende (värderas av en tredje part eller av en avdelning oberoende av bankens eller den utländska bankfilialens kreditprövningsavdelning) med försiktighetsprincipen (värdet är inte högre än marknadspriset vid tidpunkten för lånebeviljandet) i enlighet med bankens eller den utländska bankfilialens föreskrifter...

För lån för att köpa sociala bostäder, köp av hus inom ramen för regeringens stödprogram och projekt, är det inte nödvändigt att uppfylla villkoret att huset är färdigställt för överlämning och har en lägre riskkoefficient än andra bolån på endast 20–50 %, för att genomföra regeringens politik att uppmuntra sociala bostäder.

Skicket för färdigställd bostad enligt köpekontraktet gäller endast för bolån (som omfattas av en lägre riskviktning än andra lån med säkerhet i fastigheter).

Statsbanken

För bolån kommer det att omfatta: bolån för att köpa hus som uppfyller de föreskrivna villkoren, inklusive villkoret om färdigställande för överlämning, och lån för att köpa sociala bostäder, köpa hus inom ramen för regeringens stödprogram och projekt.

Riskkoefficienten som tillämpas på bolån beror på varje typ från 20–100 % beroende på belåningsgraden och inkomstkvoten. För lån för att köpa sociala bostäder, köp av hus inom ramen för regeringens stödprogram och projekt, är det inte nödvändigt att uppfylla villkoret att huset är färdigställt för överlämning och har en lägre riskkoefficient än andra bolån på endast 20–50 %, för att genomföra regeringens policy att uppmuntra sociala bostäder.

Enligt Statsbanken gäller villkoret för ett färdigställt hus enligt ett bostadsköpskontrakt endast för bolån (som är föremål för en lägre riskkoefficient än andra fordringar med säkerhet i fastigheter).

Om en organisation eller individ har behov av att bygga eller köpa en framtida bostad och belånar den framtida bostaden, kommer det att vara ett lån som säkras av fastigheter enligt klausul 10, artikel 2 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN och motsvarande riskkoefficient kommer att tillämpas enligt klausul 10, artikel 9 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN.

"Denna förordning begränsar således inte organisationers och individers rätt att köpa framtida bostäder, och strider inte mot gällande bestämmelser (civilrätt, bostadsrätt, fastighetsrätt, investeringslag 2020, lag om kreditinstitut 2024)", uppgav Statsbanken.

Källänk: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm