Vad säger Vietnams statsbank om förbudet mot utlåning för köp av hus under uppförande?

På senare tid har många fastighetsföretag uttryckt oro över regleringar relaterade till villkor för bostadslån.

Mer specifikt uppgav Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, att han och andra fastighetsföretag är mycket oroade över regleringen i punkt a, klausul 11, artikel 2 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN (ändrad och kompletterad genom cirkulär 22/2023/TT-NHNN).

Fastighetsbranschen har precis gått igenom ett turbulent och utmanande år.

Enligt denna förordning får banker, för lån med säkerhet i fastigheter till privatpersoner för att köpa bostäder, inklusive kommersiella bostäder, endast låna ut till privatpersoner för att köpa färdigställda och inflyttningsklara bostäder, dvs. inflyttningsklara bostäder.

Därför tillåter inte cirkulär 22/2023/TT-NHNN banker att låna ut till privatpersoner för att köpa ofärdiga kommersiella bostäder (dvs. kommersiella bostäder under uppförande) med säkerhet (pantsättning) i själva huset. Därför måste privatpersoner som vill få kredit för att köpa kommersiella bostäder under uppförande implementera andra säkerhetsåtgärder eller ställa säkerhet i form av andra tillgångar.

Angående denna fråga utfärdade Vietnams statsbank ett svar den 31 januari.

Enligt Vietnams statsbank är cirkulär 41/2016/TT-NHNN (ändrat och kompletterat av cirkulär 22/2023/TT-NHNN) som reglerar kapitaltäckningsgraden för affärsbanker och filialer till utländska banker inte ett dokument som vägleder kreditinstituts kreditgivningsverksamhet.

Klausul 10, artikel 2 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN föreskriver: "Lån med säkerhet i fastigheter är lån till individer och juridiska personer för att köpa fastigheter eller genomföra fastighetsprojekt, och är säkrade av fastigheten eller fastighetsprojektet som bildas av lånet, i enlighet med bestämmelserna i lagen om säkrade transaktioner."

Vietnams statsbank bekräftar att cirkulär 22/2023/TT-NHNN inte ändrar eller kompletterar detta innehåll. Organisationer och individer som önskar köpa ett hus och säkra (bolån) detta framtida hus kommer att tillämpa en riskviktning på 30–120 % beroende på belåningsgraden (LTV), beräknad som förhållandet mellan lånesaldot och säkerhetens värde; i de fall där LTV-graden inte är tillgänglig kommer riskviktningen att vara 150 %.

Att låna för att köpa sociala bostäder kräver inte att villkoret att huset är färdigställt och överlämnat är uppfyllt.

Enligt Vietnams statsbank föreskriver klausul 11, artikel 2 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN: "Ett bolån är ett lån med säkerhet i fastigheter till en individ i syfte att köpa ett hus." Följande villkor måste vara uppfyllda: källan till återbetalningsmedlen får inte vara hyresintäkter genererade från lånet; och huset måste vara färdigställt enligt husköpekontraktet.

Ett socialt bostadskomplex i distrikt 12 (Ho Chi Minh-staden)

Banker och filialer till utländska banker har full laglig rätt att beslagta intecknade fastigheter när kunder inte återbetalar sina skulder, i enlighet med lagen om säkerställda transaktioner.

Fastigheten som förvärvats genom detta bolån måste värderas oberoende (antingen av en tredje part eller av en avdelning som är oberoende av bankens eller den utländska bankfilialens kreditbedömningsavdelning) med en försiktighetsvärdering (priset får inte överstiga marknadspriset vid tidpunkten för lånebeviljandet) enligt bankens eller den utländska bankfilialens anvisningar.

Samtidigt föreskriver klausul 1, artikel 1 i cirkulär 22/2023/TT-NHNN: "1. Ändra och komplettera klausul 11, artikel 2 enligt följande: "11. Bolån är lån med säkerhet i fastigheter till privatpersoner för att köpa hus, inklusive lån med säkerhet i fastigheter till privatpersoner för att köpa hus som uppfyller följande villkor: återbetalningskällan kommer inte från hyresintäkter som genereras från lånet; huset har färdigställts och är klart för överlämning enligt husköpekontraktet.

Banker och filialer till utländska banker har full laglig befogenhet att beslagta intecknade fastigheter när kunder inte återbetalar sina skulder, i enlighet med lagarna om säkerhetsställda transaktioner och bostadslagstiftningen.

Fastigheten som förvärvats genom detta bolån måste värderas oberoende (antingen av en tredje part eller av en avdelning som är oberoende av bankens eller den utländska bankfilialens kreditprövningsavdelning) enligt en försiktighetsprincip (värdet får inte överstiga marknadspriset vid tidpunkten för lånebeviljandet) i enlighet med bankens eller den utländska bankfilialens anvisningar...

För lån för att köpa sociala bostäder eller bostäder inom ramen för statliga stödprogram och projekt finns det inget krav på att huset ska vara färdigställt och klart för överlämning, och riskkoefficienten är lägre än andra bostadslån, endast 20–50 %, för att genomföra regeringens policy att uppmuntra sociala bostäder.

Villkoret att huset är färdigställt enligt husköpekontraktet gäller endast för bolån (som omfattas av en lägre riskvikt jämfört med andra fordringar med säkerhet i fastigheter).

Vietnams statsbank

Bolån kommer att omfatta: bolån för köp av berättigade bostäder, inklusive villkor för färdigställande och överlämning; och lån för köp av sociala bostäder eller bostäder inom ramen för statliga stödprogram och projekt.

Riskviktningen som tillämpas på bolån varierar beroende på typ och sträcker sig från 20 % till 100 %, beroende på belåningsgraden (LTV) och den fördelningsmässiga riskviktningen (DSC). För lån för att köpa sociala bostäder eller bostäder inom ramen för statliga stödprogram och projekt, som inte kräver att huset är färdigställt och klart för överlämning, är riskviktningen lägre än för andra bolån och sträcker sig från 20 % till 50 %, i linje med regeringens policy att uppmuntra sociala bostäder.

Enligt Vietnams statsbank gäller villkoret att huset måste vara färdigställt enligt husköpekontraktet endast för bolån med säkerhet i fastigheter (som omfattas av en lägre riskvikt jämfört med andra fordringar med säkerhet i fastigheter).

I de fall där organisationer eller individer behöver bygga eller köpa bostäder under uppförande och belåna dessa bostäder under uppförande, kommer det att falla under kategorin lån med säkerhet i fastigheter enligt klausul 10, artikel 2 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN och motsvarande riskkoefficient kommer att tillämpas enligt klausul 10, artikel 9 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN.

”Därför begränsar inte denna förordning organisationers och individers rättigheter att köpa bostäder under uppförande, och strider inte mot gällande bestämmelser (civilrätt, bostadsrätt, fastighetsrätt, investeringslag 2020, lag om kreditinstitut 2024)”, uppgav Vietnams statsbank.

Källänk: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm