Jordbruksmarksegmentet förblir lugnt

Marklagen från 2024 tillåter individer som inte är direkt involverade i jordbruksproduktion att överlåta risodlingsmark. Detta är en möjlighet för potentiella investerare, men denna "leksak" är inte lätt att äta.

Om det tidigare bara var personer som var direkt involverade i jordbruksproduktionen som fick rätt att använda rismark, kan med de nuvarande nya reglerna även individer som inte är direkt involverade i jordbruksproduktion, om de har förutsättningarna och möjligheten att odla ris, få rätt att överföra den för att investera i produktionen.

I ett nyligen hållet seminarium om fastigheter sa Le Van Binh, biträdande chef för markdepartementet ( ministeriet för naturresurser och miljö ), att när marklagen från 2024 träder i kraft kommer detta segment att utvecklas kraftigt.

Faktum är att situationen för transaktioner av jordbruksmark var ganska het under perioden 2020-2022. Många företag och privatpersoner köpte jordbruksmark i syfte att omvandla den till tomter för försäljning, vilket skapade en hetsig situation vid den tiden.

Även om marknaden förväntas bli mer livlig, är segmentet jordbruksmark och skogsmark i verkligheten endast av intresse för stora, organiserade investerare som företag. Eftersom de nya reglerna bara skapar gynnsamma förutsättningar för jordbrukare och är lämpliga för företag som investerar i jordbrukssektorn, medan aktiviteterna att samla in och köpa jordbruksmark och vänta på omvandling av ändamål, dela upp tomter och sälja mark till små investerare kommer att vara mycket svåra att genomföra.

Fru Ha Kien, mäklare och markinvesterare inom många segment i Hanoi, Hoa Binh och Thai Nguyen, berättade att jordbruksmarkssegmentet för närvarande fortfarande är "tyst", eftersom skatten och omvandlingsavgiften för jordbruksmark och skogsmark är ganska hög, så små investerare investerar inte i detta segment. Istället verkar de "stora aktörerna" som behöver investera upp till tiotals hektar rismark och skogsmark för att senare kunna omplanera den till mark, turism, handel, bostadsprojekt... vara exalterade över att vara med i spelet.

Ledaren för ett fastighetsbolag i Hanoi berättade att hans företag planerar att "jaga" efter storskalig skogs- och jordbruksmark i Hoa Binh och Thai Nguyen, och till och med "fiska långt från stranden" genom att åka till det centrala höglandet för att köpa mark.

Angående omvandlingen av jordbruksmark noterade Le Van Binh att det är nödvändigt att följa planeringen och uppnå målet på mer än 3 miljoner hektar rismark för att säkerställa nationell livsmedelssäkerhet. Därför måste fastighetsinvesterare vara försiktiga och förstå lagens bestämmelser för att undvika ineffektiva investeringar, köp till höga priser och svårigheter att likvidera.

Enligt Vietnams fastighetsmäklarförening har marksegmentet förbättrats under de första sex månaderna 2024 med auktionerad mark och uppdelad mark. Samtidigt har projektmark och jordbruks- och skogsbruksmark inte visat tecken på återhämtning, med dyster likviditet och långsamma transaktioner. Även många investerare som innehar jordbruksmark vill sälja sina varor just nu, men det är svårt.

Chefen för en fastighetsmäklare analyserade att investeringsvinstmarginalen för detta segment är cirka 25–30 %/år, och om den kan omvandlas till bostadsmark kommer den att nå 35–40 %/år. Möjligheten till prisökningar under ett decennium för jordbruksmark kan öka 3–5 gånger i värde, eller ännu mer. Enligt den förväntade markprislistan kommer dock kostnaden för att utarbeta dokument för att omvandla bostadsmark till jordbruksmark att öka 9 gånger jämfört med idag.

Om en investerare till exempel vill ändra användningsändamålet och avskilja en jordbruksmark på 1 000 m2 i Dong Anh (Hanoi), är den nuvarande markanvändningsavgiften 6,6 miljarder VND, men om den beräknas enligt priset i det nya utkastet till prislistan ökar detta belopp till 61,8 miljarder VND. Således är enbart markanvändningsavgiften, för en tomt på 100 m2, mer än 6 miljarder VND. Till detta pris är det billigare för personer att köpa tillgänglig bostadsmark än att betala skatten vid omvandling av jordbruksmark.

Dessutom föreskriver marklagen från 2024 att jordbruksmark som lämnas i träda eller oanvänd kontinuerligt i 12–24 månader kommer att bli föremål för administrativa påföljder och kan återkallas. Investerare som innehar jordbruksmark måste därför snabbt slutföra förfaranden för att omvandla den till bostadsmark eller omvandla den till jordbruksmark om de inte vill förlora allt.

”Om man köper mark för att fånga investeringsvågen, efter planeringen, men den regionala planeringen är avstängd, långsam att genomföra eller justeras, kan investerare ställas inför ett dåligt scenario där ingen köper marken. Dessutom kan risken för konkurs uppstå vid köp av jordbruksmark, särskilt tomter som inte kan omvandlas, om ekonomisk hävstångseffekt används”, diskuterade en investerare riskerna med att inneha jordbruksmark idag.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html