Kontrovers kring regler för fastighetsdepositioner

I det lagförslag som lämnades in till nationalförsamlingen (NA) för första gången för kommentarer (regeringens inlaga nr 108/TTr-CP daterad 5 april) finns en bestämmelse om att projektinvesterare som i framtiden säljer hus och byggnadsarbeten, överför och hyr ut markanvändningsrättigheter med infrastruktur i projektet, kommer att behöva gå via en fastighetshandelsgolv (artikel 57). Dessa förslag mötte många motstridiga åsikter, inklusive många meningsskiljaktigheter från experter och vissa NA-ledamöter.

2 alternativ

Baserat på yttrandena från nationalförsamlingens delegater vid den femte sessionen samordnade den lagstiftande myndigheten med relevanta myndigheter för att undersöka, ta till sig och granska. I rapporten om hantering, revidering och slutförande av det senaste lagförslaget som skickades till nationalförsamlingens ekonomiska kommitté gick regeringen med på att ta bort förordningen som kräver att fastighetstransaktioner ska genomföras via golvet (artikel 57), och istället endast uppmuntra enheter att göra det.

"Acceptantaget av advokatbyrån är lägligt och mycket välkommet, eftersom om det kräver att vissa fastighetstransaktioner går via en tredje part, en fastighetshandelsplats, kommer det att skapa ytterligare förfaranden och kostnader, vilket ökar fastighetspriserna i samband med att lagen redan har regler om notarisering och certifiering av avtal" - Mästare Nguyen Van Dinh, expert på fastighetsrätt, uttryckte sin åsikt.

En annan anmärkningsvärd bestämmelse i lagförslaget är villkoren för investerare att ta emot insättningar vid fastighetstransaktioner. I paragraf 5, artikel 23, i det senaste lagförslaget föreslår den lagberedande myndigheten två alternativ.

Det finns fortfarande många motstridiga meningar om reglerna för insättningar vid fastighetsförsäljningar och transaktioner som föreslås i utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad). Foto: TAN THANH

Alternativ 1: Investeraren i fastighetsprojektet får endast ta ut handpenningen enligt avtalet med kunden när huset eller byggnadsarbetet har en grundritning som har värderats av en statlig myndighet och investeraren har minst ett av de dokument om markanvändningsrättigheter som anges i klausul 2, artikel 25 i denna lag, och har slutfört förfarandet för att anmäla byggstart av arbetet i enlighet med lagens bestämmelser. Handpenningsavtalet måste tydligt ange försäljningspriset, hyrespriset för huset eller byggnadsarbetet och handpenningsbeloppet får inte överstiga 10 % av försäljningspriset, hyrespriset för huset eller byggnadsarbetet...

Alternativ 2: Investerare i fastighetsprojekt får endast ta emot depositioner enligt avtalet med kunderna när bostads- och byggarbetena har uppfyllt alla villkor för att få starta verksamheten och har genomfört transaktioner i enlighet med bestämmelserna i denna lag.

Minska eller ta bort depositionskravet?

Herr Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA), uttryckte oenighet med en del av innehållet i alternativ 1, eftersom det inte har någon större betydelse för att skydda kundernas intressen, särskilt inte enskilda kunders. Mer specifikt bör depositionsbeloppet som anges i alternativ 1 revideras till

"Insättningsbelopp som inte överstiger 5 %" är en rimlig nivå enligt social praxis och för att säkerställa att insättningen inte är avsedd för kapitalmobilisering och har ett tillräckligt stort värde för att både insättaren och mottagaren av insättningen medvetet ska följa avtalet. Därigenom hjälper det också projektinvesteraren att förstå kundernas behov och smak för att finslipa och förbättra kvaliteten på projektets produkter, verktyg och tjänster.

Samtidigt sa experten Nguyen Van Dinh att det i teorin är nödvändigt att utvärdera om depositionen omfattas av lagen om fastighetsaffärer. Enligt honom är förhållandet mellan den person som vill sälja (investeraren) och den person som vill köpa (den potentiella kunden) ett civilrättsligt förhållande som regleras av civilrätten.

Enligt artikel 328 i civillagen är en deposition när en part överlämnar en summa pengar eller ädelmetaller, ädelstenar eller andra värdesaker (gemensamt kallade depositionen) till den andra parten under en viss tidsperiod för att säkra ingåendet eller fullgörandet av ett avtal.

Om syftet med depositionsavtalet mellan säljare och köpare endast är att säkerställa att båda parter, när de är kvalificerade, kommer att ingå ett köpekontrakt för lägenheten (för att reservera en plats), kan specialiserad lag (fastighetsrätt) begränsa tiden för mottagande av depositionen eller värdet av depositionen?

Enligt Dinh behöver inte lagen om fastighetsverksamhet reglera insättningar för att säkerställa policyns effektivitet och undvika "juridiska konflikter". Istället är det nödvändigt att reglera strikt kontroll över försäljning av hus, framtida byggarbeten, kapitalmobilisering och kapitalanvändning av investerare, och samtidigt ha strikta sanktioner för att hantera överträdelser. Därför bör bestämmelserna om villkor för mottagande av insättningar och insättningsvärden tas bort från lagförslaget.

Herr LE HOANG CHAU, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA):

Problem med projektöverföring

Beträffande bestämmelserna om projektöverföring anger artikel 38 i utkastet tydligt principen om att överföra projektet helt eller delvis. I synnerhet föreskriver klausul 3 i artikel 38 att investeraren efter överföringen kan ärva projektet, men denna princip är inte förenlig med artikel 39 i utkastet. Mer specifikt kräver punkt C, klausul 1 i artikel 39 att investeraren vid projektöverföring måste färdigställa infrastrukturen...

Faktum är att säljare och köpare av projekt har helt olika idéer. Köpare har pengar, har olika idéer och de vill investera i att förändra projektets nuvarande status, så efter att ha mottagit överföringen kan de justera 1/500-planeringen, de accepterar att betala mer pengar, uppfyller ekonomiska skyldigheter och behöver inte använda den gamla infrastrukturen, de bygger ny infrastruktur. Även om klausul 3, artikel 39, kräver att ny infrastruktur färdigställs för att möjliggöra överföring, vilket är en olägenhet för överlåtaren. Även om reglerna fortfarande är bindande kommer det att försvåra projektfusioner och förvärv (M&A), och om det inte skapar gynnsamma förutsättningar för överföring kommer många investerare utan kapacitet att ha svårt att hitta nya investerare.

Dr. PHAM ANH KHOI, generaldirektör för FINA Real Estate Financial Services Company:

Regler måste säkerställa balans

Det finns många viktiga innehåll som nationalförsamlingen har diskuterat och beslutat om i lagen om fastighetshandel (ändrad). Alla beslut måste dock balanseras mellan de parter som deltar på marknaden, inklusive köpare och säljare av fastigheter. Om lagen gör det svårt för köpare eller säljare kommer balansen att gå förlorad. Till exempel regleringar om villkor för produktförsäljning, om lagen är för strikt kommer investerare inte att ha svårt att mobilisera kapital, det kommer att vara svårt att genomföra projekt, då kommer kostnaderna att öka; produkter som levereras till marknaden kommer att vara låga och försäljningspriset kommer att vara bortom köparnas förmåga.

Även staten kommer att förlora budgetintäkter, andra branscher relaterade till fastigheter såsom byggmaterial, installationer, arbetare kommer att förlora sina jobb... och hela ekonomin kommer också att påverkas.

Herr LE HUU NGHI, VD för Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Det bör finnas regler för hanteringen av mobiliserade medel.

Det finns onödiga regler som nationalförsamlingen borde ignorera, bindande åtgärder kostar bara mer personal att kontrollera och övervaka... Till exempel är handpenningsregleringen en civilrättslig fråga som avgörs av både köparen och säljaren. Om köparen går med på att göra en handpenning men inte köper, går handpenningen förlorad, och om säljaren tar pengarna och häver kontraktet, återbetalas handpenningen.

Eller huruvida man ska reglera handeln via golvet eller inte bör överlåtas till investeraren att fritt välja, eftersom de vet vilken golv som är tillräckligt kapabel att välja, annars kommer de att sälja produkten själva och vara ansvariga gentemot kunden. Faktum är att om regleringen är obligatorisk kommer många opålitliga golv, som bara vill sälja produkten för att få provision, att överdriva sanningen, säga fel om projektet för att sälja produkten till kunder, och då är det investeraren som tar fullt ansvar för det.

Det viktiga inom fastighetsbranschen är att hantera investerarnas kassaflöde. Var placerar de pengarna från kunderna? Om de inte hanteras och används godtyckligt, och inte används i projektgenomförande, är det riskabelt för kunderna.

Pham Dinh spelade in

Källa: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm