7 ปัญหาทางกฎหมายในโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์

ประการแรกคือปัญหาการอนุมัตินโยบายการลงทุนควบคู่ไปกับการอนุมัตินักลงทุนสำหรับโครงการบ้านจัดสรรและโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ทั้งหมดที่นักลงทุนมีสิทธิใช้ที่ดินตามผังเมือง สำหรับปัญหานี้ HoREA ระบุว่า ณ เวลาที่ดำเนินการตามขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุน ถือเป็นขั้นตอนเริ่มต้นของห่วงโซ่ขั้นตอนการลงทุนก่อสร้าง ดังนั้น เมื่อขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุน “ติดขัด” โครงการก็จะ “หยุดชะงัก” ไม่สามารถดำเนินการต่อในขั้นตอนการลงทุนก่อสร้างอื่นๆ ได้ จำเป็นต้องกำหนดเพียงว่าการประเมินความเหมาะสมของโครงการลงทุนที่มีผังเมืองจะต้องเป็นไปตามผังเมืองหรือผังเมืองรวมที่เหมาะสมกว่า หรือกำหนดเพียงว่าเป็นไปตามผังเมืองรวมในมติที่ 98 ของ รัฐสภา ซึ่งกำลังดำเนินการนำร่องในนครโฮจิมินห์

การปรับปรุงขั้นตอนการบริหารเช่นนี้ หรือการปรับปรุงนี้ ไม่ได้สะท้อนเจตนารมณ์ของการปฏิรูปขั้นตอนการบริหารอย่างแท้จริง ไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริง และดูเหมือนจะไม่พัฒนา เพราะในอดีต วิสาหกิจได้รับอนุญาตให้ดำเนินขั้นตอนการลงทุนและการก่อสร้างควบคู่กันไป แต่ปัจจุบันแทบจะต้องดำเนินขั้นตอนการบริหารแต่ละขั้นตอนไปตามลำดับ

HoREA พบว่ากฎระเบียบที่กำหนดให้โครงการลงทุนต้องปฏิบัติตามผังเมืองโดยละเอียด (ถ้ามี) มีผลบังคับใช้เฉพาะกรณีที่รัฐดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน หรือเสนอราคาโครงการที่ใช้ที่ดินเพื่อคัดเลือกนักลงทุนเท่านั้น อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบนี้ไม่เหมาะสมอย่างยิ่งสำหรับกรณีที่บริษัทผู้ลงทุนมีสิทธิการใช้ที่ดินตามผังเมืองอยู่แล้ว และเสนอให้มีการอนุมัตินโยบายการลงทุนพร้อมกันกับที่ผู้ลงทุนอนุมัติตามบทบัญญัติในมาตรา 4 มาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติการลงทุน พ.ศ. 2563

ปัญหาประการที่สองคือ กฎระเบียบเกี่ยวกับที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ ที่กำหนดให้นักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ต้องมีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย มีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยที่ตรงตามเงื่อนไขการขออนุญาตเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการลงทุน ส่งผลให้โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์หลายร้อยโครงการทั่วประเทศที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 100% หรือไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย กล่าวคือ มีเพียงที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม 100% หรือมีเพียงที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม 100% ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ไม่ได้รับสถานะนักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ แม้ว่าผู้ประกอบการเหล่านี้จะได้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยแล้วก็ตาม ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2558 (พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 มีผลบังคับใช้) ผู้ประกอบการเหล่านี้จึงประสบปัญหาอย่างมาก เนื่องจากต้องใช้งบประมาณมหาศาลในการจัดตั้งกองทุนที่ดิน

ปัจจุบัน ข้อ ข. วรรค 1 และวรรค 6 มาตรา 128 แห่งร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) อนุญาตให้เฉพาะกรณีการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ตกลงรับสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือกรณีการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ จะต้องมีสิทธิใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น ซึ่งหมายความว่า นักลงทุนไม่สามารถตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่น หรือที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย หรือไม่อนุญาตให้นักลงทุนที่มีสิทธิใช้ที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพื่อดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ ดังนั้น ข้อ ข วรรค 1 และข้อ 6 มาตรา 128 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (ฉบับแก้ไข) จึงไม่ได้สืบทอดบทบัญญัติในมาตรา 73 วรรค 1 ข้อ ข วรรค 1 มาตรา 169 วรรค 2 มาตรา 191 และวรรค 1 มาตรา 193 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ซึ่งอนุญาตให้องค์กร ทางเศรษฐกิจ รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินประเภทที่ดินที่เหมาะสมแก่การวางแผนการดำเนินโครงการลงทุน รวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ในกรณีที่รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จะต้องได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง

ในขณะเดียวกัน โครงการบ้านจัดสรรประเภทที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 100% คิดเป็นเพียงประมาณ 1% ของจำนวนโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด และล้วนเป็นโครงการขนาดเล็กมาก เนื่องจากแทบไม่มีแปลงที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่มีพื้นที่เกิน ^{5,000 ตารางเมตรเลย} โครงการบ้านจัดสรรประเภทที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องปกติ คิดเป็นประมาณ 95% ของจำนวนโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด โครงการบ้านจัดสรรประเภทที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีที่ดินอื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยคิดเป็นเพียงประมาณ 5% ของจำนวนโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมด และล้วนเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่จำเป็นต้องได้รับการส่งเสริมให้พัฒนา

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — หลายโครงการยังคง "หยุดชะงัก" เนื่องมาจากข้อบังคับทางกฎหมาย

ปัญหาที่สามคือขั้นตอนการปรับผังเมืองมาตราส่วน 1/2,000 ซึ่งเป็นความรับผิดชอบของหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้รัฐวิสาหกิจมีพื้นฐานในการพัฒนาผังเมืองมาตราส่วน 1/500 โดยละเอียดของโครงการลงทุน สาเหตุเกิดจาก "เพดานขนาดประชากร" และผังเมืองมาตราส่วน 1/2,000 หลายฉบับไม่ได้รับการปรับปรุงและปรับเปลี่ยนให้ทันเวลา จึงไม่ตรงกับความต้องการของนักลงทุน

ยกตัวอย่างเช่น จำนวนประชากรจริงของนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 13 ล้านคน แต่จากผลการสำรวจสำมะโนประชากร ณ วันที่ 1 เมษายน 2562 พบว่ามีเพียง 8.9 ล้านคน หรือในปี 2563 เขตบิ่ญถั่นกำหนดไว้ที่ 560,000 คน แต่ในปี 2557 เขตนี้มีจำนวนประชากรจริง 560,000 คน หากคำนวณจำนวนประชากรจริงไม่ถูกต้อง จะไม่สามารถดำเนินโครงการปรับปรุงเมืองหรือพัฒนาเขตเมืองใหม่ได้ เพราะไม่มีเพดานจำกัดจำนวนประชากรอีกต่อไป

นครโฮจิมินห์มีแผนการแบ่งเขตพื้นที่ขนาด 1/2,000 มากกว่า 600 แผน ซึ่งรวมถึงโครงการที่ไม่เหมาะสมอีกต่อไปและจำเป็นต้องปรับเปลี่ยน แต่ยังไม่ได้รับการแก้ไขทันเวลา โดยเฉพาะแผนการแบ่งเขตพื้นที่ขนาด 1/2,000 เดิมที่ดำเนินการตามขอบเขตการบริหารระดับตำบลและอำเภอ ซึ่งจำเป็นต้องบูรณาการ ดังนั้น มติที่ 98 ของรัฐสภาจึงกำหนดให้แผนการแบ่งเขตพื้นที่และแผนรายละเอียดต้องได้รับการอนุมัติหรืออนุมัติให้ปรับเปลี่ยนตามบทบัญญัติของกฎหมาย ก่อนที่จะจัดทำรายงานการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนและดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปของโครงการ

ปัญหาที่สี่คือขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ การประเมินราคาที่ดิน การตัดสินใจกำหนดราคาที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ หรือหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องขอให้ตรวจสอบและคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดินที่เกิดขึ้น (ถ้ามี) ปัญหานี้ส่วนใหญ่เกิดจากการนำพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 มาใช้ในทางปฏิบัติ ณ เดือนมีนาคม พ.ศ. 2566 นครโฮจิมินห์มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ประมาณ 100 โครงการ และมีอพาร์ตเมนต์ 81,000 ห้องที่ยังไม่ได้รับหนังสือสีชมพู

ปัญหาประการที่ห้าคือ หน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ล่าช้าในการออกกฎระเบียบเกี่ยวกับการจัดการพื้นที่ที่ดินของรัฐ (ที่ดินสาธารณะ) ที่แทรกอยู่ในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ เนื่องจากขาดกฎระเบียบนี้มานานกว่า 6 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2557 (พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 43 มีผลบังคับใช้) ถึงวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2564 (พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 148 มีผลบังคับใช้) จึงไม่มีกลไกควบคุมการจัดการพื้นที่ที่ดินสาธารณะที่แทรกอยู่ในโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ จนถึงปัจจุบัน พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 148 มีผลบังคับใช้มาเกือบ 3 ปีแล้ว แต่ยังคงมีจังหวัดและเมืองศูนย์กลางหลายแห่งที่ยังไม่ได้ออกกฎระเบียบเกี่ยวกับการดำเนินการ ส่งผลให้โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์หลายแห่ง "ติดขัด" ในขั้นตอนการอนุมัตินโยบายการลงทุน หรือ "ติดขัด" ในขั้นตอนการตีราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดิน และการตัดสินใจกำหนดราคาที่ดิน เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ปัญหาที่หกคือ มาตรา 49 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 กำหนดว่าการโอนโครงการหรือบางส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์จะกระทำได้เฉพาะเมื่อผู้ลงทุนมีสมุดบัญชีสีชมพูสำหรับโครงการที่โอนทั้งหมดหรือบางส่วน และได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินให้แก่รัฐแล้ว เนื่องจากระเบียบนี้ยังไม่มีการแก้ไข จึงไม่มีความยืดหยุ่นและไม่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 10 วรรคหนึ่ง แห่งมติที่ 42 ของรัฐสภาว่าด้วยโครงการนำร่องการจัดการหนี้เสียของสถาบันการเงิน ซึ่งไม่ได้กำหนดเงื่อนไขการต้องมีสมุดบัญชีสีชมพูสำหรับโครงการ และไม่ได้กำหนดให้ผู้ลงทุนต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของโครงการ

ปัญหาประการที่เจ็ดคือ กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2557 ไม่ได้กำหนดบทบัญญัติเกี่ยวกับการวางเงินมัดจำเพื่อทำสัญญา (ก่อนถึงเวลามีสิทธิลงนามในสัญญาระดมทุนเพื่อขายอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยในอนาคต) ไว้อย่างชัดเจน ซึ่งทำให้นักเก็งกำไร นายหน้าซื้อขายที่ดิน และธุรกิจที่ไม่สุจริต สามารถฉ้อโกงและรับเงินมัดจำจำนวนมากได้ แม้แต่มูลค่าสัญญาสูงถึง 90-95% ก็ยังมีไว้เพื่อวัตถุประสงค์ในการฉ้อโกงและยักยอกทรัพย์สินของลูกค้า (ตัวอย่างทั่วไปคือกรณีของบริษัทอาลีบาบา)

ลิงค์ที่มา