9 ประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2567

ไฮไลท์ใหม่ๆ ของกฎหมายที่ดินปี 2567 ที่ รัฐสภา เพิ่งผ่าน มีอะไรบ้าง? เชิญผู้อ่านอ่านบทความด้านล่าง

9 ประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2567

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีประเด็นใหม่ที่โดดเด่น 9 ประการ ดังนี้

1. การขยายขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ทำการเกษตร ของบุคคล

พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ อนุญาตให้ขยาย “ขอบเขตการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคล เป็นไม่เกิน ๑๕ เท่าของ ขอบเขตการจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลสำหรับที่ดินแต่ละประเภท” ในมาตรา ๑๗๗ วรรค ๑

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามมาตรา 177 วรรค 1 แห่งร่างพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้วงเงินการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลต้องไม่เกิน 15 เท่าของวงเงินการจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรของบุคคลสำหรับที่ดินแต่ละประเภทที่กำหนดไว้ในมาตรา 176 วรรค 1, 2 และ 3 แห่งพระราชบัญญัตินี้

ปัจจุบันตามมาตรา 130 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดให้วงเงินรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรของครัวเรือนและบุคคลไม่เกิน 10 เท่าของวงเงินจัดสรรที่ดินเพื่อการเกษตรของครัวเรือนและบุคคลสำหรับที่ดินแต่ละประเภทที่กำหนดไว้ในมาตรา 129 วรรค 1, 2 และ 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556

2. กฎกระทรวง 32 กรณีที่รัฐ “เวนคืนที่ดินเพื่อพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมในประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะ”

มาตรา 79 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุเฉพาะกรณีที่รัฐนำที่ดินกลับคืนเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมที่เป็นประโยชน์ต่อชาติและสาธารณะ จำนวน 32 คดี ดังนี้

รัฐต้องฟื้นฟูที่ดินในกรณีจำเป็นจริงเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ เพื่อส่งเสริมทรัพยากรที่ดิน ปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน พัฒนาโครงสร้างพื้นฐานเศรษฐกิจและสังคมที่ทันสมัย ดำเนินนโยบายด้านความมั่นคงทางสังคม ปกป้องสิ่งแวดล้อม และอนุรักษ์มรดกทางวัฒนธรรม ในกรณีต่อไปนี้

1. การก่อสร้างงานจราจร ได้แก่ ทางด่วน ทางด่วนพิเศษ ทางหลวงในเมือง ทางหลวงชนบทรวมทั้งทางเลี่ยง ถนนฉุกเฉิน และถนนบนทุ่งนาเพื่อรองรับการเดินทางของประชาชนโดยทั่วไป ป้ายรถประจำทาง จุดรับ-ส่งผู้โดยสาร สถานีเก็บเงินค่าผ่านทาง โกดังสินค้า ลานจอดรถ ท่าเรือเฟอร์รี่ สถานีรถประจำทาง จุดพักรถ ทางรถไฟทุกประเภท สถานีรถไฟ สะพานและอุโมงค์ทุกประเภทที่รองรับการจราจร งานทางน้ำภายในประเทศ งานทางทะเล งานการบิน เส้นทางกระเช้าลอยฟ้าและสถานีกระเช้าลอยฟ้า ท่าเรือประมง ท่าเรือแห้ง อาคารสำนักงานใหญ่ อาคารสำนักงาน สถานประกอบการและบริการในสถานี ท่าเรือ สถานีรถประจำทาง ทางเดินปลอดภัยสำหรับงานจราจรที่ต้องมีการเวนคืนพื้นที่เพื่อใช้เป็นพื้นที่อากาศ โครงสร้างอื่นๆ ที่รองรับการจราจร

2. การก่อสร้างงานชลประทาน ได้แก่ คันดิน คันกั้นน้ำ ท่อระบายน้ำ เขื่อน ทางระบายน้ำ อ่างเก็บน้ำ อุโมงค์ชลศาสตร์ ระบบประปา ระบบระบายน้ำ ระบบชลประทาน ระบบระบายน้ำ รวมทั้งทางเดินป้องกันสำหรับงานชลประทานที่ต้องใช้ที่ดิน งานชลประทานที่สำคัญ ได้แก่ สำนักงาน โกดังสินค้า สถานที่ผลิต การซ่อมแซมและบำรุงรักษางานชลประทานภายในขอบเขตงานชลประทาน

3. การก่อสร้างงานประปาและระบายน้ำ ได้แก่ โรงงานน้ำ สถานีสูบน้ำ ถังเก็บน้ำและหอส่งน้ำ ท่อส่งน้ำและระบายน้ำ ทะเลสาบควบคุม งานบำบัดน้ำเสีย ตะกอน และตะกอน รวมถึงสำนักงาน โกดัง โรงงานผลิต งานซ่อมแซมและบำรุงรักษางานประปาและระบายน้ำ

4. การก่อสร้างโรงงานบำบัดของเสีย ได้แก่ สถานีถ่ายโอน; หลุมฝังกลบ; อาคารบำบัด พื้นที่บำบัด โรงงานบำบัดของเสียและของเสียอันตราย รวมทั้งสำนักงาน โกดัง โรงงานผลิต การซ่อมแซมและบำรุงรักษาโรงงานบำบัดของเสีย

5. งานก่อสร้างด้านพลังงานและไฟฟ้าแสงสว่างสาธารณะ ได้แก่ โรงไฟฟ้าและงานเสริมของโรงไฟฟ้า เขื่อน คันดิน อ่างเก็บน้ำ และท่อส่งน้ำให้แก่โรงไฟฟ้าพลังน้ำ สายส่งไฟฟ้าและสถานีหม้อแปลงไฟฟ้า งานบริการ ซ่อมแซม และบำรุงรักษาภายในขอบเขตของโรงไฟฟ้า ระบบไฟฟ้าแสงสว่างสาธารณะ

6. การก่อสร้างโรงงานน้ำมันและก๊าซ ได้แก่ แท่นขุดเจาะ โรงงานที่ให้บริการการสำรวจและแปรรูปน้ำมันและก๊าซ โรงกลั่นปิโตรเคมี โรงงานแปรรูปก๊าซ โรงงานผลิตเชื้อเพลิงชีวภาพ การจัดเก็บและกักเก็บน้ำมันดิบ สถานีสูบน้ำมันเบนซิน น้ำมันและก๊าซ ระบบท่อส่ง ทางเดินปลอดภัยของงานเพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยทางเทคนิค ธุรกิจบริการ งานซ่อมแซมและบำรุงรักษาภายในขอบเขตงานที่ให้บริการการสำรวจและแปรรูปน้ำมันและก๊าซ โรงกลั่นปิโตรเคมี โรงงานแปรรูปก๊าซ โรงงานผลิตเชื้อเพลิงชีวภาพ

7. การก่อสร้างงานโครงสร้างพื้นฐานด้านไปรษณีย์ โทรคมนาคม และเทคโนโลยีสารสนเทศ ได้แก่ อาคาร สถานี เสาสัญญาณเสาอากาศ เสาเคเบิล ท่อระบายน้ำ ถังเก็บน้ำ ท่อเคเบิล ร่อง อุโมงค์เทคนิค และงานโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม และอุปกรณ์ที่ติดตั้งไว้ภายในเพื่อให้บริการโทรคมนาคม ศูนย์ข้อมูล รวมทั้งทางเดินปลอดภัยของงานเพื่อให้มั่นใจถึงความปลอดภัยทางเทคนิคที่ไม่สามารถนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นได้ สิ่งอำนวยความสะดวกด้านไปรษณีย์และจุดบริการไปรษณีย์ จุดบริการไปรษณีย์-วัฒนธรรมของเทศบาล ธุรกิจบริการ งานซ่อมแซมและบำรุงรักษาภายในขอบเขตงานไปรษณีย์ โทรคมนาคม และเทคโนโลยีสารสนเทศ

8. การก่อสร้างตลาดแบบดั้งเดิมและตลาดขายส่ง

9. การก่อสร้างศาสนสถาน ได้แก่ บ้านพักสงฆ์ วัด ศาลเจ้า ศาล และศาสนสถานอื่นที่ถูกกฎหมาย

10. การก่อสร้างสิ่งก่อสร้างทางศาสนา ได้แก่ ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ขององค์กรทางศาสนา องค์กรทางศาสนาที่เกี่ยวข้อง เจดีย์ โบสถ์ วิหาร อาสนวิหาร สถานที่ศักดิ์สิทธิ์ โรงเรียนฝึกอบรมบุคลากรที่เชี่ยวชาญด้านกิจกรรมทางศาสนา อนุสาวรีย์ แท่นศิลา หอคอย และสิ่งก่อสร้างทางศาสนาอื่นๆ ที่ถูกต้องตามกฎหมาย

11. การก่อสร้างพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจและความบันเทิงสาธารณะ กิจกรรมชุมชน ได้แก่ สวนสาธารณะ สวนดอกไม้ ชายหาด และพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจสาธารณะอื่น ๆ สถานที่ประชุม และกิจกรรมอื่น ๆ ตามธรรมเนียมปฏิบัติของชุมชนท้องถิ่น

12. การก่อสร้างสำนักงานใหญ่ของหน่วยงานของพรรคคอมมิวนิสต์เวียดนาม หน่วยงานของรัฐ แนวร่วมปิตุภูมิเวียดนาม องค์กรทางสังคม-การเมือง องค์กรทางสังคม-การเมือง-วิชาชีพ องค์กรทางสังคม-วิชาชีพ องค์กรทางสังคม และองค์กรอื่น ๆ ที่จัดตั้งขึ้นตามบทบัญญัติของกฎหมาย มอบหมายงานโดยรัฐ และสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานตามปกติ

13. การก่อสร้างสำนักงานใหญ่หรือสำนักงานตัวแทนของหน่วยบริการสาธารณะในหน่วยงานของพรรคคอมมิวนิสต์เวียดนาม หน่วยงานของรัฐ และองค์กรทางสังคมและการเมือง

14. การก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกทางวัฒนธรรม โบราณสถานทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรม จุดชมวิว ได้แก่ ศูนย์การประชุม โรงละคร บ้านวัฒนธรรม ศูนย์วัฒนธรรม พระราชวังวัฒนธรรม สโมสร โรงภาพยนตร์ คณะละครสัตว์ โบราณสถาน งานศิลปะเชิงสัญลักษณ์และศิลปะ พระราชวังเด็ก บ้านเด็ก ศูนย์กิจกรรมเยาวชน พิพิธภัณฑ์ บ้านนิทรรศการ ห้องสมุด สถานที่สร้างสรรค์วรรณกรรม สถานที่สร้างสรรค์งานศิลปะ บ้านนิทรรศการศิลปะ สำนักงานใหญ่คณะศิลปะ งานขยาย ปรับปรุง บูรณะ และส่งเสริมคุณค่าของโบราณสถานทางประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมและจุดชมวิวที่ได้รับการจัดอันดับหรือรวมอยู่ในบัญชีโบราณสถานโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัดตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยมรดกทางวัฒนธรรม สถานที่ทางวัฒนธรรมอื่น ๆ ที่รัฐจัดตั้งหรือได้รับอนุญาตให้ดำเนินการ

15. การก่อสร้างสถานพยาบาลและสถานบริการสังคมที่รัฐจัดตั้งหรือได้รับอนุญาตให้ดำเนินการ ได้แก่ สถานพยาบาล (สถานตรวจและรักษาพยาบาล สถานฟื้นฟูสมรรถภาพ สถานพยาบาลป้องกันโรค สถานบริการประชากร สถานทดสอบ สถานสอบเทียบและตรวจสอบ สถานตรวจทางการแพทย์ สถานตรวจสอบทางนิติเวช สถานผลิตยา สถานผลิตอุปกรณ์การแพทย์) ศูนย์บริการสังคมสงเคราะห์ สถานคุ้มครองทางสังคม ศูนย์รักษาพยาบาล การศึกษา และแรงงานสังคม ศูนย์พยาบาลสำหรับผู้ได้รับบริการอันพึงประสงค์ สถานสงเคราะห์เด็ก สถานให้คำปรึกษาและดูแลผู้สูงอายุ ผู้พิการ เด็กในสถานการณ์พิเศษ ผู้ติดเชื้อเอชไอวี/เอดส์ ผู้ป่วยทางจิต สถานบำบัดการติดยาเสพติด สถานดูแลผู้สูงอายุและเด็กในสถานการณ์พิเศษ

16. การก่อสร้างสถานศึกษาและฝึกอบรมที่รัฐจัดตั้งหรืออนุญาตให้ดำเนินการ ได้แก่ สถานรับเลี้ยงเด็ก สถานอนุบาล สถานศึกษาปฐมวัย สถานศึกษาทั่วไป สถานศึกษาต่อเนื่อง โรงเรียนเฉพาะทาง มหาวิทยาลัย และสถานศึกษาอาชีวศึกษา

17. การก่อสร้างสถานที่ฝึกกายภาพและกีฬาที่รัฐจัดตั้งหรือได้รับอนุญาตให้ดำเนินการ ได้แก่ ศูนย์กีฬา ศูนย์ฝึกนักกีฬา สนามกีฬา สถานที่แข่งขันกีฬา และสถานที่ฝึกซ้อม

18. การก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีที่รัฐจัดตั้งหรือได้รับอนุญาตให้ดำเนินการ ได้แก่ องค์กรวิจัย พัฒนา และองค์กรบริการทางวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี องค์กรที่สนับสนุนการเริ่มต้นธุรกิจที่มีนวัตกรรม ศูนย์บ่มเพาะเทคโนโลยี ศูนย์บ่มเพาะธุรกิจวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี อุทยานวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี พิพิธภัณฑ์วิทยาศาสตร์ ระบบมาตรฐานการวัด

19. การก่อสร้างสถานประกอบการทางการทูต ได้แก่ สำนักงานใหญ่ของสถานทูต สถานกงสุล สำนักงานตัวแทนขององค์กรทางการทูตต่างประเทศ องค์กรนอกภาครัฐที่ทำหน้าที่ทางการทูต สถานประกอบการทางการทูตที่รัฐบริหารจัดการ

20. การก่อสร้างงานสาธารณะประโยชน์ด้านการบำบัดสิ่งแวดล้อม การอนุรักษ์ความหลากหลายทางชีวภาพ อุตุนิยมวิทยา อุทกวิทยา การตรวจสอบและกักกันสัตว์และพืช

21. การดำเนินโครงการเคหะสงเคราะห์และที่อยู่อาศัยสำหรับกองกำลังทหารของประชาชน ยกเว้นกรณีข้อตกลงการรับสิทธิการใช้ที่ดิน โครงการเคหะแห่งชาติ โครงการลงทุนปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุด ยกเว้นกรณีที่เจ้าของอาคารชุดตกลงโอนสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ผู้ลงทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุนปรับปรุงและก่อสร้างอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยเคหะ โครงการจัดสรรที่ดิน

22. การดำเนินโครงการในเขตอุตสาหกรรม คลัสเตอร์อุตสาหกรรม เขตอุตสาหกรรมไฮเทค เขตเกษตรไฮเทค เขตเทคโนโลยีสารสนเทศเข้มข้น เขตป่าไม้ไฮเทค เขตปลอดอากรในเขตเศรษฐกิจ

23. ดำเนินโครงการการผลิตและแปรรูปผลิตภัณฑ์ทางการเกษตร ป่าไม้ สัตว์น้ำ และอาหารทะเลแบบเข้มข้นขนาดใหญ่ โดยมีโครงสร้างพื้นฐานแบบประสานกันตั้งแต่การผลิตจนถึงการแปรรูปผลิตภัณฑ์ทางการเกษตร ป่าไม้ สัตว์น้ำ และอาหารทะเล ให้บริการข้ามอำเภอหรือข้ามภูมิภาค โครงการปลูกและอนุรักษ์ยีนพืชสมุนไพรเพื่อพัฒนาสมุนไพรแผนโบราณ

24. ดำเนินการฟื้นฟูที่ดิน

25. กิจกรรมการขุดแร่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ รวมถึงอุปกรณ์ก่อสร้างที่ใช้ในการขุดแร่และการแปรรูปแร่ที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ขุดแร่และเขตปลอดภัยในการขุดแร่ที่ต้องมีการฟื้นฟูที่ดิน

26. โครงการบริเวณจุดเชื่อมต่อการจราจรและเส้นทางจราจรที่มีศักยภาพในการพัฒนา;

27. ดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างเขตเมืองที่มีการใช้งานแบบผสมผสาน การประสานระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างเพื่อสร้างใหม่หรือปรับปรุงตกแต่งเขตเมือง โครงการเขตที่อยู่อาศัยในชนบท

28. สุสาน, สถานที่ประกอบพิธีศพ, เตาเผา, สถานที่เก็บขี้เถ้า;

29. ดำเนินโครงการจัดสรรที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินทำกินให้แก่ชนกลุ่มน้อยเพื่อดำเนินนโยบายสนับสนุนที่ดินให้แก่ชนกลุ่มน้อยตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้

30. การก่อสร้างงานเหนือดินสำหรับการดำเนินการ การใช้ประโยชน์ และการใช้พื้นที่ใต้ดิน

31. ดำเนินการตามโครงการที่ได้รับอนุมัติจากรัฐสภาและนายกรัฐมนตรี และกำหนดนโยบายการลงทุนให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย

32. กรณีการเวนคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการและงานเพื่อประโยชน์แห่งชาติและสาธารณะที่ไม่เข้าข่ายกรณีตามวรรคหนึ่งถึงวรรคสามแห่งมาตรานี้ ให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติแก้ไขและเพิ่มเติมกรณีการเวนคืนที่ดินตามมาตรานี้ตามขั้นตอนที่ง่ายยิ่งขึ้น

3. การจัดการย้ายถิ่นฐานต้องเสร็จสิ้นก่อนการจัดซื้อที่ดิน

มาตรา 91 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดหลักการเกี่ยวกับการชดเชย การสนับสนุน และการย้ายถิ่นฐานเมื่อรัฐได้มาซึ่งที่ดิน ซึ่งรวมถึงหลักการดังต่อไปนี้:

-พื้นที่การตั้งถิ่นฐานใหม่ต้องทำให้โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมแบบซิงโครนัสเสร็จสมบูรณ์ตามผังรายละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ ขณะเดียวกันจะต้องสอดคล้องกับประเพณีวัฒนธรรมและขนบธรรมเนียมของชุมชนที่อยู่อาศัยซึ่งที่ดินได้รับการกู้คืนมา

- การอนุมัติการชดเชย การสนับสนุน แผนการย้ายถิ่นฐาน และการจัดการย้ายถิ่นฐานจะต้องเสร็จสิ้นก่อนที่จะมีการตัดสินใจเกี่ยวกับการกู้คืนที่ดิน

4. ยกเลิกกรอบราคาที่ดิน

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกฎเกณฑ์เกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน

5. รายการราคาที่ดินจัดทำขึ้นเป็นประจำทุกปี

ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้มีการจัดทำบัญชีราคาที่ดินเป็นประจำทุกปี และประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และปรับปรุงตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป

6. หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี

มาตรา 158 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 5 วิธี ได้แก่

- วิธีการเปรียบเทียบ ดำเนินการโดยการปรับราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกัน ความคล้ายคลึงกันบางประการของปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด การชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินที่ผู้ชนะการประมูลได้ชำระหนี้ทางการเงินตามการตัดสินใจชนะการประมูล โดยวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (ถ้ามี) ออกเพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมิน

- วิธีการคำนวณรายได้ ดำเนินการโดยนำรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่หารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย 12 เดือนในสกุลเงินเวียดนามที่ธนาคารพาณิชย์ที่รัฐบาลถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 50 ของทุนจดทะเบียนหรือจำนวนหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดในพื้นที่จังหวัดเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดโดยมีข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่า

- วิธีการส่วนเกินจะดำเนินการโดยนำรายได้รวมที่ประมาณการไว้เพื่อการพัฒนาลบด้วยต้นทุนรวมที่ประมาณการไว้เพื่อการพัฒนาของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ดินตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่

- วิธีการคำนวณค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินทำได้โดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินคำนวณโดยการเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาที่ดินในตลาด

- รัฐบาลจะกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินอื่นนอกจาก 4 วิธีข้างต้น ภายหลังจากที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการประจำสภานิติบัญญัติแห่งชาติแล้ว

ปัจจุบันพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 ยังไม่มีการกำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้

วิธีการประเมินราคาที่ดินกำหนดไว้ในมาตรา 4 แห่งพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบโดยตรง วิธีการหักลด วิธีการหารายได้ วิธีการส่วนเกิน วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน

7. ภาคผนวก บทที่ 8 ว่าด้วยการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์กองทุนที่ดิน

8. กฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน

เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและสม่ำเสมอตามบทบัญญัติของบทที่ 8 ว่าด้วย "การพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดิน" บทที่ 9 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดไว้โดยเฉพาะ:

- “การจัดสรรและให้เช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน” (มาตรา 125) ให้แก่ “ที่ดินสะอาด” ที่รัฐสร้างขึ้น หรือ

- “การจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดินโดยการประมูลเพื่อคัดเลือกผู้ลงทุนให้ดำเนินโครงการลงทุนโดยใช้ที่ดิน” (มาตรา 126) ในกรณี “ที่ดินที่ยังไม่ได้เวนคืน” ซึ่ง “ผู้ลงทุนที่ชนะการประมูลมีหน้าที่จัดหาเงินทุนเพื่อดำเนินการชดเชย สนับสนุน และจัดถิ่นฐานใหม่ตามที่หน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องกำหนด” และภายใน 36 เดือนนับแต่วันที่ออกประกาศรับรองผลการประมูลที่ชนะการประมูล หรือระยะเวลาอื่นตามสัญญาที่ลงนามกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง คณะกรรมการประชาชนระดับที่เกี่ยวข้องต้องดำเนินการชดเชย สนับสนุน และจัดถิ่นฐานใหม่ให้เสร็จสิ้นเพื่อจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดินให้แก่ผู้ลงทุนที่ชนะการประมูล

9. หลักเกณฑ์สิทธิในการเลือกรูปแบบการชำระค่าเช่าที่ดิน

- องค์กรเศรษฐกิจ หน่วยงานบริการสาธารณะ บุคคล บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ และองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ ซึ่งเช่าที่ดินโดยรัฐและจ่ายค่าเช่าที่ดินรายปี แต่กรณีเช่าที่ดินโดยรัฐและจ่ายค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาเช่าตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายฉบับนี้ อาจเลือกเปลี่ยนมาเช่าที่ดินโดยจ่ายค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าที่เหลือ และต้องกำหนดราคาที่ดินใหม่เพื่อคำนวณค่าเช่าที่ดินในขณะที่ตัดสินใจอนุญาตให้เปลี่ยนมาเช่าที่ดินโดยจ่ายค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายฉบับนี้

- องค์กรเศรษฐกิจ บุคคลธรรมดา บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่พำนักอยู่ในต่างประเทศ และองค์กรเศรษฐกิจที่มีทุนจากต่างประเทศ ซึ่งปัจจุบันเช่าที่ดินจากรัฐและชำระค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาเช่า สามารถเลือกเปลี่ยนมาเช่าที่ดินและชำระค่าเช่าเป็นรายปีได้ โดยค่าเช่าที่ดินที่ชำระจะถูกหักออกจากค่าเช่าที่ดินรายปีที่ต้องชำระตามระเบียบของรัฐบาล

- หน่วยบริการสาธารณะ คือ ที่ดินที่รัฐจัดสรรให้โดยไม่เก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน กรณีหน่วยบริการสาธารณะมีความจำเป็นต้องใช้พื้นที่ที่จัดสรรให้บางส่วนหรือทั้งหมดเพื่อการผลิต การประกอบกิจการ หรือการให้บริการ ก็สามารถเลือกเปลี่ยนเป็นรูปแบบการเช่าที่ดินของรัฐโดยเก็บค่าเช่าที่ดินรายปีสำหรับพื้นที่นั้นๆ ได้

ประเด็นใหม่ 9 ประการของกฎหมายที่ดินปี 2567 อ้างอิงตามเนื้อหาของร่างกฎหมายที่ดินปี 2567 (ร่างปรับปรุงเมื่อวันที่ 18 มกราคม 2567) และคำกล่าวของประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ที่โพสต์บนพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของรัฐสภา

แหล่งที่มา