กังวลราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์

คนมีความกังวล

คาดว่าตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม นครโฮจิมินห์จะออกประกาศราคาที่ดินฉบับใหม่ โดยปรับราคาจาก 5 เท่า เป็น 20-30 เท่า เมื่อเทียบกับราคาที่ดินปัจจุบัน ขึ้นอยู่กับพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตพื้นที่รอบนอก เช่น เกิ่นเส่อ กู๋จี ฮกโมน และหญ่าเบ... ที่มีการปรับราคาสูงสุด

ราคาประเมินที่ดินบางถนนในเขต 1

คุณเหงียน ถิ เฮวียน (เขตบิ่ญถั่น) รู้สึกประหลาดใจเมื่อทราบข่าวว่านครโฮจิมินห์มีร่างประกาศราคาที่ดินฉบับใหม่และบังคับใช้เมื่อต้นเดือนสิงหาคม เธอเพิ่งทราบเรื่องนี้จากเพื่อนเมื่อไม่กี่วันก่อน คุณเหงียนและเพื่อนซื้อที่ดินแปลงหนึ่งที่เมืองกู๋จี ซึ่งบางส่วนเป็นที่อยู่อาศัย ส่วนที่เหลือเป็นพืชยืนต้น ครอบครัวของเธอวางแผนที่จะเพิ่มที่ดินที่อยู่อาศัยอีกแปลงหนึ่ง จากนั้นจึงแบ่งแยกโฉนดที่ดิน

เมื่อข้อมูลราคาที่ดินในกู๋จีเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว คุณเหวินจึงรู้สึกกังวลเพราะไม่มีแผนทางการเงิน หากคำนวณตามแผนราคาที่ดินฉบับใหม่ เธออาจสูญเสียเงินหลายร้อยล้านดองเพื่อซื้อที่ดินเพื่ออยู่อาศัย

เช่นเดียวกับคุณ Huyen คุณ Tran Thi Anh (เขต Hoc Mon) มีความกังวลว่ารายการราคาที่ดินใหม่ได้เพิ่มขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับราคาปัจจุบัน ครอบครัวของเธออาศัยอยู่ในที่ดินของบรรพบุรุษ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน และไม่ได้แบ่งที่ดิน เธอและสามีอาศัยอยู่กับพ่อแม่เป็นเวลานาน แต่เนื่องจากไม่มีเงินเพียงพอ พวกเขาจึงไม่สามารถดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ เพื่อแยกหนังสือ ขอหนังสือสีแดง และไม่ได้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หากทางเมืองใช้ราคาที่ดินใหม่กะทันหัน คุณ Anh คิดว่าครอบครัวของเธอจะประสบปัญหาในการจัดการการเงินและการแยกหนังสือ

นอกจากนี้ นางอั๋นห์ ยังต้องการเลื่อนการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ออกไปอีกสักระยะหนึ่ง เพื่อให้ประชาชนได้คุ้นเคยและคำนวณหาทางเลือกที่เหมาะสม

คุณอันห์และคุณฮวิ่นเป็นกรณีที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากรายการราคาที่ดินใหม่ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (TN&MT) นครโฮจิมินห์ ระบุว่า รายการราคาที่ดินใหม่นี้จะส่งผลกระทบต่อ 12 กลุ่ม โดยกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดคือกลุ่มการตั้งถิ่นฐานใหม่ รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงใหม่นี้จะทำให้ราคาที่ดินแต่ละประเภทมีความคล้ายคลึงกันและสอดคล้องกับราคาตลาด

กลุ่มตัวอย่างที่เหลืออีก 11 กลุ่มจะได้รับผลกระทบโดยตรง โดยสองกรณีที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือครัวเรือนและบุคคลที่ได้รับการรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

ราคาที่ดินบนถนนหลายสายในเขตใจกลางเมืองโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นประมาณ 5 เท่าจากราคาปัจจุบัน (ภาพประกอบ: ไห่หลง)

อย่างไรก็ตาม กรมที่ดินเชื่อว่ากรณีการใช้ที่ดินอย่างมีเสถียรภาพก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2536 ไม่จำเป็นต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ในกรณีที่พื้นที่เกินกว่าที่กำหนด จะมีการเรียกเก็บตามบัญชีราคาที่ดินปี 2548

กรณีการใช้ที่ดินที่เหลือจะพิจารณาจากแหล่งที่มาและช่วงเวลาการใช้ที่ดินเพื่อให้ได้อัตราการจัดเก็บที่เหมาะสม ร่างพระราชกฤษฎีกาว่าด้วยการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินที่ รัฐบาล กำลังจะประกาศใช้ อัตราการจัดเก็บตามช่วงเวลาอยู่ระหว่างร้อยละ 10 ถึงร้อยละ 50 ของราคาที่ดินที่คาดว่าจะปรับแล้ว นอกจากนี้ ผู้ใช้ที่ดินที่เป็นครอบครัวผู้มีสิทธิ ผู้มีคุณธรรม และครัวเรือนยากจน จะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินตามระเบียบของรัฐบาล

ราคาที่ดินใหม่จะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นหรือไม่?

คุณโว ฮอง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายบริการที่ปรึกษาและพัฒนาโครงการ กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า ร่างราคาที่ดินเมื่อเทียบกับกรอบราคาที่ดินเดิมนั้นเพิ่มขึ้น 5-30 เท่า แต่ราคาปัจจุบันกลับเกือบ 70% ของราคาตลาด หลายคนเข้าใจผิดว่าราคาที่ดินคือภาษีที่ประชาชนต้องจ่ายเมื่อแปลงที่ดินเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งไม่เป็นความจริง

ภาษีดังกล่าวจะมีค่าสัมประสิทธิ์การปรับและวิธีการคำนวณภาษี ดังนั้น เราจึงต้องรอคำสั่งและหนังสือเวียนเพิ่มเติมจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐเพิ่มเติม เพื่อคำนวณต้นทุนของผู้ที่ต้องเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินได้อย่างแม่นยำ นายทัง กล่าว

โดยรวมแล้ว คุณทังประเมินว่ารายการราคาที่ดินใหม่มีผลกระทบต่อสองกลุ่ม ในส่วนของประชาชน รายการราคาที่ดินใหม่จะส่งผลกระทบต่อภาษีแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่จะเพิ่มขึ้นเพียง 0.5 เท่า ถึง 1 เท่า ขึ้นอยู่กับพื้นที่

สำหรับธุรกิจ รายการราคาที่ดินใหม่จะเพิ่มต้นทุนการเคลียร์พื้นที่และค่าชดเชย เนื่องจากราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด ต้นทุนการใช้ที่ดินจึงเพิ่มขึ้น ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลต่อราคาขายอสังหาริมทรัพย์ และราคาจะเพิ่มขึ้นในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ในด้านบวก เขากล่าวว่าบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่แสดงให้เห็นถึงประสิทธิผลของกฎหมายที่ดินปี 2567 ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ ซึ่งช่วยลดระยะเวลาในการดำเนินโครงการทางกฎหมายและขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในประเด็นการชดเชยและการอนุญาต เมื่อเข้าสู่ตลาด ธุรกิจต่างๆ จะเจรจากับประชาชนได้ง่ายขึ้น

ประการที่สอง การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินได้รับการแก้ไขแล้ว แม้ว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้น แต่ก็จะช่วยย่นระยะเวลาในการดำเนินโครงการตามกฎหมาย และธุรกิจต่างๆ จะประหยัดต้นทุนทางการเงินได้

คุณทังคาดว่ากฎหมายทั้งสามฉบับที่กำลังจะมีผลบังคับใช้จะช่วยคลี่คลายปัญหาทางกฎหมายของโครงการต่างๆ และลดระยะเวลาในการขอใบอนุญาตโครงการ ทำให้ธุรกิจสามารถประหยัดต้นทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการธุรกิจได้ ต้นทุนทั้งสองประเภทนี้จะถูกประหยัดลง ซึ่งจะช่วย "ปรับสมดุล" ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ซึ่งจะช่วยลดการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์

เขายังประเมินว่าการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมที่ผ่านมา เป็นความพยายามของหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐที่ต้องการนำกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มาใช้โดยเร็ว การลดระยะเวลาดังกล่าวจะช่วยเร่งกระบวนการฟื้นตัวของตลาด แน่นอนว่าเมื่อหน่วยงานของรัฐออกร่าง ประกาศ และคำสั่งต่างๆ จะได้รับเสียงตอบรับที่หลากหลายจากตลาด

เขาเชื่อว่าหน่วยงานของรัฐจะปรับปรุงอย่างเหมาะสมเพื่อเอื้อต่อการประยุกต์ใช้จริง จำเป็นต้องมีการรับฟังความคิดเห็นจากหลายมิติ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสนใจของผู้เข้าร่วมตลาด

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น (ภาพประกอบ: Trinh Nguyen)

ในงานแถลงข่าวเมื่อเร็วๆ นี้ หัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อธิบายการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ทันทีตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมเป็นต้นไป

นายเหงียน ตว่าน ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ กำหนดให้รายการราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดออกตามกฎหมายฉบับเดิมจะยังคงใช้บังคับต่อไปจนถึงสิ้นปี พ.ศ. 2568 หากจำเป็น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณาปรับปรุงรายการราคาที่ดินให้เหมาะสมกับสถานการณ์จริงในพื้นที่

จากข้อบังคับนี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เห็นว่ารายการราคาที่ดินปี 2563 ไม่เหมาะสมอีกต่อไป นอกจากนี้ จำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ตามกฎหมายที่ดินฉบับใหม่

ดังนั้น ในต้นเดือนกรกฎาคม คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์จึงได้มอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเป็นประธานและประสานงานกับกรม สาขา และท้องถิ่นต่างๆ เพื่อร่างบัญชีราคาที่ดินฉบับปรับปรุง บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่นี้จะไม่มีค่าสัมประสิทธิ์การปรับแก้อีกต่อไป แต่จะมีกรอบราคาเดียว และจะรวมราคาที่ดินสำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ตามกฎหมายที่ดินฉบับใหม่

เมื่อถูกถามถึงการขึ้นราคาที่ดินจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น นายเหงียน ตวน ทัง กล่าวว่า ข้อมูลนี้ไม่ถูกต้อง นายทังกล่าวว่า พื้นฐานในการจัดทำรายการราคาที่ดินนั้นอิงจากข้อมูลตลาดและฐานราคาที่ดิน โดยตลอดหลายปีที่ผ่านมามีข้อมูลจากกรมสรรพากรนครโฮจิมินห์ และสำนักงานทะเบียนที่ดินนครโฮจิมินห์

ร่างราคาประเมินนี้เป็นการปรับปรุงข้อมูลการทำธุรกรรมจริง และกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ได้ปรับปรุงแล้ว และจะไม่เพิ่มราคาอสังหาริมทรัพย์ ตรงกันข้าม ราคาประเมินสะท้อนราคาซื้อขายที่ถูกต้องในเมือง นอกจากนี้ กรมฯ ยังระบุด้วยว่าราคาที่ดินที่กรมฯ ยื่นต่อคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์นั้น อยู่ที่ประมาณ 70% ของราคาตลาดปัจจุบัน

ผู้แทนกรม เศรษฐศาสตร์ ที่ดิน (กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์) เสริมว่า รายการราคาที่ดินใหม่ไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการ จึงไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นไปตามกฎอุปสงค์และอุปทาน ไม่ใช่เพราะรายการราคาที่ดินนี้เพิ่มขึ้นหรือลดลง

สำหรับกรณีที่ประชาชนยื่นแบบแสดงรายการที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม 2562 ผู้แทนกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า กรมจะดำเนินการนำบัญชีราคาที่ดินไปดำเนินการเมื่อได้รับเอกสารครบถ้วนแล้ว

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm