ราคาที่ดินในฮานอย 695 ล้านดอง/ตรม. ราคาขายอยู่ที่เท่าไร?

(แดนตรี) - จากการสำรวจพบว่า จริงๆ แล้วราคาขายทาวน์เฮาส์บางถนน เช่น ถนนบ่าเตรียว ถนนดิ่งเตียนฮวง ถนนหางดาว... สูงกว่าเกณฑ์ในบัญชีราคาที่ดินใหม่ของเมือง ฮานอย มาก

ราคาขายทาวน์เฮาส์ใจกลางกรุงฮานอยอยู่ที่ 1,000 ล้านดอง/ตร.ม.

คณะกรรมการประชาชนฮานอยเพิ่งออกรายการราคาที่ดินใหม่ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคมถึงสิ้นปี 2568 เมื่อเปรียบเทียบกับรายการราคาที่ดินเดิม รายการราคาที่ดินที่อยู่อาศัยที่ปรับปรุงแล้วมีราคาสูงกว่า 2-6 เท่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาที่ดินบนถนนหลายสายในเขตฮว่านเกี๋ยม รวมถึง Ba Trieu (จาก Hang Khay ถึง Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (จาก Le Thanh Tong ถึง Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (จาก Tran Thanh Tong ถึง Le Duan) มีราคาสูงสุดมากกว่า 695.3 ล้าน VND/m2

ตามรายการราคาที่ดินที่ปรับแล้ว ราคาที่ดินในเขตเมืองที่สูงที่สุดในใจกลางเมืองฮานอยอยู่ที่ 188 ล้านดองต่อตารางเมตร บนถนนสามสาย ได้แก่ ถนนหางงั่ง ถนนหางดาว และถนนเลไทโต ดังนั้น ราคาที่ดินที่ปรับแล้วสูงสุดจึงสูงกว่าก่อนปรับเกือบ 3.7 เท่า

จากการสำรวจของผู้สื่อข่าว แดนตรี พบว่าในความเป็นจริง ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณเหล่านี้สูงกว่าที่ระบุไว้ในรายการราคาที่ดินใหม่ของเมืองฮานอยมาก

โดยเฉพาะบนถนนบ่าเจี๊ยว ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศขายมีความผันผวนตั้งแต่ 800 ล้านดองไปจนถึง 1,000 ล้านดองต่อตารางเมตร บ้าน 3 ชั้นขนาด 256 ตารางเมตรบนถนนบ่าเจี๊ยวกำลังเสนอขายในราคา 256,000 ล้านดอง หรือ 1,000 ล้านดองต่อตารางเมตร ผู้ขายกล่าวว่าบ้านหลังนี้ให้เช่าแก่บริษัท แฟชั่น ในราคา 300 ล้านดองต่อเดือน โดยสัญญาเช่าเหลืออีก 2 ปีครึ่ง

ทาวน์เฮาส์หลายแห่งถูกขายในราคาที่สูงกว่าราคาที่ดินที่ระบุไว้ในบัญชีราคาที่ดินใหม่มาก (ภาพหน้าจอ)

บนถนนดิงห์เตี๊ยนฮว่าง เขตไฮบ่าจุง ราคาประกาศขายทาวน์เฮาส์อยู่ระหว่าง 800 ล้านดอง ถึง 1.2 พันล้านดอง/ตร.ม. ที่น่าสังเกตคือบนถนนสายนี้ยังมีทาวน์เฮาส์ประกาศขายในราคา 1.5-1.8 พันล้านดอง/ตร.ม. อีกด้วย

ยกตัวอย่างเช่น ทาวน์เฮาส์หลังหนึ่งในย่านไฮบ่าจุง พื้นที่ 650 ตารางเมตร กำลังเสนอขายในราคา 1,200 พันล้านดอง หรือคิดเป็น 1.85 พันล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนทาวน์เฮาส์อีกหลังบนถนนดิงห์เตียนฮวง พื้นที่ 210 ตารางเมตร กำลังเสนอขายในราคา 325 พันล้านดอง หรือคิดเป็น 1.55 พันล้านดองต่อตารางเมตร

บนถนนหางดาว หางคาย และหางงั่ง ราคาขายทาวน์เฮาส์ทั่วไปอยู่ที่ 800 ล้านดอง ถึง 1.3 พันล้านดองต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปัจจุบันมีทาวน์เฮาส์ขายอยู่บนถนนหางคาย ราคา 2 พันล้านดองต่อตารางเมตร บ้านหลังนี้มีพื้นที่ 85 ตารางเมตร ราคาขายรวม 170 พันล้านดอง ผู้ขายระบุว่าบ้านหลังนี้อยู่ห่างจากถนนคนเดินทะเลสาบฮว่านเกี๋ยมเพียงไม่กี่ก้าว ติดกับศูนย์การค้าจ่างเตียน

บนถนนเลไทโตและนาโถ ทาวน์เฮาส์สำหรับขายโดยทั่วไปมีราคาตั้งแต่ 900 ล้านดองไปจนถึง 1.5 พันล้านดองต่อตารางเมตร โดยเฉพาะอย่างยิ่งบนถนนเลไทโตใกล้กับทะเลสาบฮว่านเกี๋ยม ทาวน์เฮาส์บางหลังมีราคาสูงกว่า 2 พันล้านดองต่อตารางเมตร ยกตัวอย่างเช่น บ้าน 3 ชั้นขนาด 58 ตารางเมตรบนถนนสายนี้ กำลังเสนอขายในราคา 139 พันล้านดอง หรือเทียบเท่ากับ 2.4 พันล้านดองต่อตารางเมตร

บนถนน Ly Thuong Kiet และ Tran Hung Dao ราคาขายทาวน์เฮาส์อยู่ระหว่าง 800 ล้านดองถึง 1.4 พันล้านดองต่อตารางเมตร

ผู้เชี่ยวชาญว่าอย่างไรบ้าง?

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม เป็นต้นไป จะยกเลิกกรอบราคาที่ดินเดิม (ก่อสร้างทุก 5 ปี) และนำรายการราคาที่ดินรายปีมาใช้แทน รายการราคาที่ดินใหม่จะไม่ถูกควบคุมโดยกรอบราคาที่ดิน และจะถูกบังคับให้ก่อสร้างใกล้เคียงกับราคาตลาด ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ารายการราคาที่ดินใหม่นี้จะส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

รายงานที่ส่ง ถึงสำนักงานรัฐบาล ในเดือนกันยายน กระทรวงก่อสร้างคำนวณว่า หากใช้ราคาที่ดินปี 2567 ต้นทุนการใช้ที่ดินของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากต้นทุนหลักที่ส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยค่าใช้จ่าย 7 ประการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ต้นทุนการก่อสร้างโครงการ เช่น ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์ ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น

ดังนั้นการกำหนดราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด จะทำให้ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับที่ดินเพิ่มขึ้น เช่น ค่าเคลียร์พื้นที่ ค่าชดเชยที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เป็นต้น ในขณะที่ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนที่มากของต้นทุนรวมของโครงการที่อยู่อาศัย โดยจะอยู่ที่ 7-20% สำหรับโครงการอพาร์ทเมนต์สูง และ 25-50% สำหรับโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์

ถนน Hang Dao เขตฮว่านเกี๋ยม ฮานอย (ภาพ: Duong Tam)

นอกจากนี้ ราคาระหว่างโครงการยังแตกต่างกันไปตามทำเลที่ตั้งและเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยของโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ค่าชดเชยสำหรับสินทรัพย์บนที่ดินมักคิดเป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อย ประมาณ 2% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้าง

จากการสำรวจเบื้องต้นโครงการต่างๆ กระทรวงก่อสร้าง เชื่อว่าการนำระบบราคาที่ดินใหม่มาใช้จะมีปฏิกิริยาลูกโซ่ ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับเดิม

คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่ากรอบกฎหมายใหม่จากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 จะทำให้ต้นทุนการดำเนินโครงการเพิ่มขึ้น ประเด็นสำคัญประการหนึ่งของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 คือการยกเลิกกรอบราคาที่ดินแบบเดิม โดยให้พิจารณาจากวัตถุประสงค์ ระยะเวลาการใช้ที่ดิน ข้อมูลนำเข้า และปัจจัยอื่นๆ ที่มีอิทธิพล เพื่อกำหนดราคา

เขากล่าวว่า รายการราคาที่ดินใหม่ใกล้เคียงกับราคาตลาด ทำให้งบประมาณที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน เช่น ค่าเวนคืนที่ดิน ค่าชดเชยที่ดิน และภาษีที่ดินเพิ่มขึ้น โดยพื้นฐานแล้ว เจ้าของที่ดินจะได้รับประโยชน์มากขึ้น และธุรกิจที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งจะสามารถเวนคืนที่ดินตามกลไกตลาดได้ง่ายขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้นทุนการพัฒนาโครงการก็สูงขึ้นกว่าแต่ก่อน ดังนั้นนักลงทุนจึงต้องปรับราคาสินค้าให้สูงขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญเหงียน ถิ ฮ่อง วัน กล่าวว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นเนื่องจากคาดว่าจะมีการเพิ่มค่าชดเชยและค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่

เธอโต้แย้งว่ากฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดิน โดยอนุญาตให้ท้องถิ่นกำหนดราคาที่ดินตามตลาดได้ทุกปี แทนที่จะเป็นทุก 5 ปีเหมือนกฎหมายฉบับเดิม กฎระเบียบนี้ช่วยปรับปรุงกระบวนการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ช่วยให้โครงการต่างๆ ดำเนินไปได้อย่างรวดเร็ว

“ราคาชดเชยที่เข้าใกล้ราคาตลาด ประกอบกับการสนับสนุนการชดเชยที่เข้มงวด จะทำให้ต้นทุนการลงทุนในโครงการเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น” นางสาวแวน ระบุความเห็นของเธอ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tai-ha-noi-695-trieu-dongm2-gia-rao-ban-dang-bao-nhieu-20241223012414611.htm