'Bật đèn xanh' cho ngân hàng kinh doanh bất động sản?

[โฆษณา_1]

มีช่องโหว่ทางกฎหมายมากมายที่อนุญาตให้ธนาคารเข้ามามีส่วนร่วมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า มาตรา 90 วรรค 2 ของกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ พ.ศ. 2553 และมาตรา 98 วรรค 2 ของร่างกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ ต่างระบุว่า สถาบันสินเชื่อไม่ได้รับอนุญาตให้ดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอื่นใดนอกเหนือจากกิจกรรมการธนาคาร และกิจกรรมทางธุรกิจอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในใบอนุญาตที่ธนาคารแห่งชาติเวียดนามออกให้แก่สถาบันสินเชื่อนั้น ๆ

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — หลายคนโต้แย้งว่าสถาบันสินเชื่อไม่ควรลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม มาตรา 138 ของร่างกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดว่า สถาบันสินเชื่อไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นในกรณีต่อไปนี้: การซื้อ การลงทุน หรือการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นสำนักงานใหญ่ สถานที่ทำงาน หรือคลังสินค้าที่ใช้เพื่อการดำเนินงานของสถาบันสินเชื่อโดยตรง; การให้เช่าส่วนหนึ่งของสำนักงานใหญ่ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของสถาบันสินเชื่อที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่; การถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการชำระหนี้สินเชื่อ ภายใน 5 ปีนับจากวันที่ตัดสินใจจำหน่ายหลักประกันอสังหาริมทรัพย์ สถาบันสินเชื่อต้องขาย โอน หรือซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์นั้น เพื่อให้แน่ใจว่าอัตราส่วนการลงทุนในสินทรัพย์ถาวรและวัตถุประสงค์ในการใช้สินทรัพย์ถาวรเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายนี้

นายชอว์วิเคราะห์ว่า "สถาบันสินเชื่อได้รับ 'ไฟเขียว' จากกฎระเบียบที่อนุญาตให้ซื้อ ลงทุน และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นสำนักงานใหญ่และสถานที่ทำงาน รวมถึงให้เช่าพื้นที่ธุรกิจที่ไม่ได้ใช้งานบางส่วน กฎระเบียบนี้ส่งผลให้สถาบันสินเชื่อมีแนวโน้มที่จะขยายเครือข่ายสาขา สถานที่ทำงาน และคลังสินค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการสร้างอาคารสำนักงานขนาดใหญ่เพื่อใช้เป็นทั้งสำนักงานใหญ่และจัดสรรพื้นที่ส่วนสำคัญสำหรับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์"

ในทำนองเดียวกัน กฎระเบียบปัจจุบันที่อนุญาตให้ "ถือครองอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการปรับโครงสร้างหนี้" เป็นระยะเวลา 3 ปี นับจากวันที่ตัดสินใจจำหน่ายหลักประกัน ได้สร้าง "ช่องว่าง" ให้สถาบันสินเชื่อดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่ต่างจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ "ขณะนี้ ร่างกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อได้เพิ่มระยะเวลาที่อนุญาตให้ถือครองอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการปรับโครงสร้างหนี้เป็น 5 ปี ซึ่งเป็นการขยายขอบเขตการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้กว้างขึ้น ดังนั้น การคงกฎระเบียบที่อนุญาตให้สถาบันสินเชื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการปรับโครงสร้างหนี้เป็นระยะเวลา 3 ปีเช่นเดิมจึงสมเหตุสมผลกว่า" นายชอว์ชี้แจง

นายเลอ ฮว่าง เชา กล่าวว่า กฎระเบียบที่อนุญาตให้สถาบันสินเชื่อประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ขัดแย้งกับเจตนารมณ์ของกฎระเบียบที่ห้ามสถาบันสินเชื่อประกอบธุรกิจอื่นใดนอกเหนือจากธุรกิจธนาคารและอสังหาริมทรัพย์ “ดังนั้น ผมจึงเสนอว่า กฎระเบียบควรห้ามสถาบันสินเชื่อประกอบธุรกิจอื่นใดนอกเหนือจากธุรกิจธนาคาร ยกเว้นธุรกิจอื่นๆ ที่ระบุไว้ในใบอนุญาตที่ธนาคารแห่งชาติเวียดนามออกให้ ในขณะเดียวกัน ธนาคารแห่งชาติเวียดนามควรพิจารณาอย่างรอบคอบเกี่ยวกับการอนุญาตให้สถาบันสินเชื่อประกอบธุรกิจอื่นๆ ที่ระบุไว้ในใบอนุญาต โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การให้เช่าพื้นที่สำนักงาน ขึ้นอยู่กับศักยภาพของแต่ละสถาบันสินเชื่อ” นายเลอ ฮว่าง เชา เสนอแนะ

การจำกัดความเสี่ยงสำหรับธนาคาร

ตามคำกล่าวของทนายความฟาม เลียน จากสำนักงานกฎหมาย HTC Vietnam กฎหมายปัจจุบันระบุว่า ธนาคารพาณิชย์ไม่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์นั้นมีลักษณะคงที่และไม่มีสภาพคล่องเหมือนเงินสด แม้ว่าธนาคารพาณิชย์ก็เป็นธุรกิจที่มีเป้าหมายในการแสวงหาผลกำไรเช่นกัน เมื่อธนาคารพาณิชย์นำเงินทุนที่ระดมมาไปลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ การจะได้รับเงินทุนคืนในระยะเวลาอันสั้นนั้นเป็นเรื่องยากมาก

ดังนั้น ความเสี่ยงต่อการล้มละลายจึงสูงมาก ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของลูกค้าและสาธารณชน ไม่เพียงเท่านั้น ยังส่งผลกระทบและก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อระบบโดยรวมอีกด้วย ด้วยเหตุผลเหล่านี้ กฎหมายจึงห้ามธนาคารพาณิชย์ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างเด็ดขาด (ยกเว้นการลงทุนในอาคารสำนักงานที่ใช้สำหรับการดำเนินงานของธนาคาร การชำระหนี้ การให้เช่าช่วงอาคาร ฯลฯ) เพื่อรักษาผลประโยชน์ของผู้ฝากเงินและรักษาระเบียบการบริหารจัดการของธนาคารแห่งรัฐ

นายหวินห์ ฟูอ็อก เหงีย รองผู้อำนวยการสถาบันนวัตกรรม (มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ โฮจิมินห์) ก็มีความเห็นเช่นเดียวกันว่า ยังไม่เหมาะสมที่จะหยิบยกประเด็นเรื่องการอนุญาตให้สถาบันการเงินเข้ามาประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงควรคงกฎระเบียบที่มีอยู่ไว้ หน้าที่หลักของสถาบันการเงินคือการดำเนินธุรกิจทางการเงิน ระดมเงินออมเพื่อ "อัดฉีด" เงินเข้าสู่ธุรกิจและระบบเศรษฐกิจ การสร้างช่องโหว่ให้ธนาคารเข้ามาประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลเสียต่อบทบาทด้านสินเชื่อของธนาคาร และการที่ธนาคารจำนวนมากแห่กันเข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะทำให้ความมั่นคงทางการเงินตกอยู่ในอันตราย ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงสูงและมักประสบวิกฤต หากนำเงินที่ระดมมาลงทุนในโครงการและอสังหาริมทรัพย์แล้วขายไม่ได้ เงินก็จะถูกผูกไว้ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อสิทธิของผู้ฝากเงินและอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อสถาบันการเงินด้วย

นายเหงียกล่าวว่า "ภารกิจหลักของสถาบันสินเชื่อคือการให้ความสำคัญกับการจัดหาเงินทุนให้กับระบบเศรษฐกิจ เมื่อพิจารณาสถานการณ์ของธนาคาร SCB เราจะเห็นได้ว่าเงินทุนที่ผูกติดอยู่กับอสังหาริมทรัพย์ลดประสิทธิภาพการใช้เงินทุน เมื่อธนาคารประสบปัญหา รัฐต้องเข้ามามีส่วนร่วมในการปรับโครงสร้าง" เขากล่าวเสริมว่าในประเทศอื่นๆ สถาบันสินเชื่อไม่ได้รับการสนับสนุนให้เข้าไปเกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีการแก้ไขและเพิ่มเติมเพื่อควบคุมอย่างเข้มงวดในกรณีที่สถาบันสินเชื่อได้รับอนุญาตให้ "ดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอื่น" หรือ "ดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์" และควรพิจารณาถึงการกำหนดอัตราส่วนเพดานของ "รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่เกิน...% ของรายได้ของสถาบันสินเชื่อ" (อาจจะไม่เกินประมาณ 15% ของรายได้ของสถาบันสินเชื่อ)

นาย เลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

[โฆษณา_2]
ลิงก์แหล่งที่มา