‘ไฟเขียว’ ธนาคารทำธุรกิจอสังหาฯ ได้ไหม?

ธนาคารมีช่องโหว่มากมายในการทำธุรกิจอสังหาฯ

ไทย นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า มาตรา 90 วรรคที่ 2 แห่งกฎหมายสถาบันสินเชื่อ พ.ศ. 2553 และมาตรา 98 แห่งร่างกฎหมายสถาบันสินเชื่อ ทั้งสองฉบับกำหนดว่า สถาบันสินเชื่อไม่อนุญาตให้ดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจใดๆ นอกเหนือไปจากกิจกรรมการธนาคาร กิจกรรมทางธุรกิจอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในใบอนุญาตที่ธนาคารรัฐมอบให้แก่สถาบันสินเชื่อ

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — หลายความเห็นบอกว่าสถาบันสินเชื่อไม่ควรมีส่วนร่วมในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม มาตรา 138 แห่งร่างพ.ร.บ.สถาบันสินเชื่อที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดว่า สถาบันสินเชื่อไม่มีสิทธิประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่ในกรณีต่อไปนี้ การซื้อ ลงทุน หรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ เพื่อใช้เป็นสำนักงานใหญ่ สถานที่ทำงาน หรือคลังสินค้าของธุรกิจ เพื่อให้บริการกิจกรรมทางวิชาชีพของสถาบันสินเชื่อโดยตรง การให้เช่าส่วนหนึ่งของสำนักงานใหญ่ของธุรกิจที่เป็นของสถาบันสินเชื่อที่ยังไม่ได้ใช้เต็มจำนวน ถือครองอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการชำระหนี้ ภายในระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ตัดสินใจที่จะจัดการให้ทรัพย์สินที่ได้รับการคุ้มครองเป็นอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินต้องขาย โอน หรือซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเพื่อให้มีอัตราการลงทุนในสินทรัพย์ถาวรและวัตถุประสงค์ในการใช้สินทรัพย์ถาวรเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในกฎหมายนี้

“สถาบันการเงินได้รับไฟเขียวจากกฎระเบียบที่อนุญาตให้ซื้อ ลงทุน และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้เป็นสำนักงานใหญ่และสถานที่ทำงานของธุรกิจ และได้รับอนุญาตให้เช่าพื้นที่ส่วนหนึ่งของสำนักงานใหญ่ที่ไม่ได้ใช้ กฎระเบียบนี้ส่งผลให้สถาบันการเงินขยายเครือข่ายสาขา สถานที่ทำงาน และคลังสินค้า โดยเฉพาะการสร้างอาคารสำนักงานที่สวยงามเพื่อใช้เป็นสำนักงานใหญ่และมีพื้นที่ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก” นาย Chau วิเคราะห์

ในทำนองเดียวกัน กฎระเบียบปัจจุบันที่อนุญาตให้ "ถือครองอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการชำระหนี้" ภายใน 3 ปีนับจากวันที่ตัดสินใจชำระสินทรัพย์ที่มีหลักประกัน ได้สร้าง "ช่องว่าง" ให้กับสถาบันสินเชื่อในการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ต่างจากการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ “ขณะนี้ร่างกฎหมายว่าด้วยสถาบันการเงินได้เพิ่มระยะเวลาที่อนุญาตให้ถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อชำระหนี้เป็น 5 ปี ซึ่งจะเปิดโอกาสมากขึ้นสำหรับกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น จึงสมเหตุสมผลมากกว่าที่จะคงกฎเกณฑ์ที่อนุญาตให้สถาบันการเงินถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อชำระหนี้ภายใน 3 ปีเท่านั้นเช่นเดิม” นายโจวกล่าว

นายโจว แสดงความเห็นว่า กฎระเบียบที่ให้ไฟเขียวแก่สถาบันสินเชื่อในการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎระเบียบที่ระบุว่าสถาบันสินเชื่อไม่อนุญาตให้ดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจใดๆ นอกเหนือไปจากกิจกรรมการธนาคาร และสถาบันสินเชื่อไม่อนุญาตให้ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “ดังนั้นขอแนะนำว่าไม่ควรให้สถาบันสินเชื่อดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจใดๆ นอกเหนือจากกิจกรรมการธนาคาร ยกเว้นกิจกรรมทางธุรกิจอื่นๆ ที่ระบุไว้ในใบอนุญาตที่ธนาคารแห่งรัฐมอบให้สถาบันสินเชื่อ ในขณะเดียวกัน ธนาคารแห่งรัฐควรพิจารณาอย่างใกล้ชิดถึงการอนุญาตให้ดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอื่นๆ ที่ระบุไว้ในใบอนุญาตที่ธนาคารแห่งรัฐมอบให้สถาบันสินเชื่อ โดยเฉพาะกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่าสำนักงาน ขึ้นอยู่กับศักยภาพของสถาบันสินเชื่อแต่ละแห่ง” นายเล ฮวง ชาว เสนอแนะ

การจำกัดความเสี่ยงสำหรับธนาคาร

ตามคำกล่าวของทนายความ Pham Lien จากสำนักงานกฎหมาย HTC เวียดนาม ปัจจุบันกฎหมายกำหนดว่าธนาคารพาณิชย์ไม่อนุญาตให้ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากลักษณะของสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์นั้นคงที่ สภาพคล่องไม่สูงเท่าเงินสด แม้ว่าธนาคารพาณิชย์จะเป็นธุรกิจเช่นกัน และมีเป้าหมายในการแสวงหาผลกำไรก็ตาม เมื่อธนาคารพาณิชย์ใช้เงินทุนที่ระดมมาเพื่อลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นเรื่องยากมากที่จะได้เงินทุนนี้กลับคืนมาภายในระยะเวลาอันสั้น

ดังนั้นความเสี่ยงที่จะล้มละลายจึงมีสูงมาก ส่งผลกระทบต่อสิทธิและผลประโยชน์โดยชอบธรรมของลูกค้าและบุคคล ไม่เพียงเท่านั้นมันยังส่งผลกระทบและก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อระบบอีกด้วย ด้วยเหตุผลเหล่านี้ กฎหมายจึงห้ามธนาคารพาณิชย์ลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาด (ยกเว้นกรณีการลงทุนในสำนักงานใหญ่ของธุรกิจที่ให้บริการการดำเนินงานของธนาคาร การชำระหนี้ การเช่าช่วงสถานที่ ฯลฯ) เพื่อให้แน่ใจว่าผลประโยชน์ของลูกค้าที่ฝากเงินในธนาคาร ขณะเดียวกันก็เพื่อให้เป็นไปตามคำสั่งการจัดการของธนาคารแห่งรัฐ

นายหยุน เฟื้อก งีอา รองผู้อำนวยการสถาบันนวัตกรรม (มหาวิทยาลัย เศรษฐศาสตร์ นครโฮจิมินห์) เห็นด้วยว่าในเวลานี้ไม่ควรหยิบยกประเด็นเรื่องการอนุญาตให้สถาบันสินเชื่อทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาพูดถึง ดังนั้นกฎเกณฑ์ต่างๆ ควรคงไว้เช่นเดิม เพราะหน้าที่หลักของสถาบันสินเชื่อคือการแลกเปลี่ยนเงิน ระดมเงินออมเพื่อ "ปั้ม" เงินเข้าสู่ธุรกิจและเศรษฐกิจ หากเราสร้างช่องว่างให้ธนาคารทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บทบาทของธุรกิจสินเชื่อก็จะได้รับผลกระทบ ธนาคารหลายแห่งจะแห่เข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะเป็นอันตรายต่อความมั่นคงทางการเงิน เพราะภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคที่มีความเสี่ยงจึงมักเกิดวิกฤตบ่อยครั้ง ถ้าเงินที่ระดมมาได้ไปใช้ลงทุนในโครงการหรืออสังหาริมทรัพย์ หากขายไม่ได้ เงินก็จะถูก "แช่" ไว้ในอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้จะส่งผลกระทบต่อผลประโยชน์ของผู้ฝากเงินและอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อสถาบันสินเชื่อด้วย

“ภารกิจหลักของสถาบันสินเชื่อคือการจัดลำดับความสำคัญในการจัดหาเงินทุนเพื่อเศรษฐกิจ เมื่อมองสถานการณ์เช่นธนาคารไทยพาณิชย์ เราจะเห็นว่าการฝังเงินทุนไว้ในอสังหาริมทรัพย์ทำให้ประสิทธิภาพการใช้เงินทุนลดลง เมื่อธนาคารมีปัญหา รัฐบาลก็ต้องเข้ามามีส่วนร่วมในการปรับโครงสร้าง” นายเหงียกล่าว พร้อมเสริมว่าประเทศอื่นก็ไม่สนับสนุนให้สถาบันสินเชื่อทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

มีความจำเป็นต้องแก้ไขและเพิ่มเติมเพื่อควบคุมกรณีที่สถาบันสินเชื่อได้รับอนุญาตให้ "ดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอื่นๆ" หรือ "ดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์" อย่างเคร่งครัด และมีความจำเป็นต้องพิจารณาควบคุมอัตราเพดานของ "รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน...% ของรายได้ของสถาบันสินเชื่อ" (สามารถพิจารณาได้ว่าไม่เกินประมาณ 15% ของรายได้ของสถาบันสินเชื่อ)

นาย เล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

ลิงค์ที่มา