อสังหาฯ อุตสาหกรรมยังโตต่อเนื่องช่วงปลายปี

อัตราการเข้าพักยังคงสูง

ตามประกาศเรื่องจุดเน้นตลาดอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่ประกาศโดย CBRE ระบุว่า ตลาดอุตสาหกรรมภาคใต้มีอัตราการครอบครองพื้นที่เฉลี่ยในเขตอุตสาหกรรมอยู่ที่ 81.9% นอกจากนี้ อัตราการดูดซับที่ดินภาคอุตสาหกรรมในไตรมาสนี้สูงถึงกว่า 190 เฮกตาร์ เพิ่มขึ้น 5.9% จากไตรมาสก่อนหน้า และในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 สูงถึงกว่า 770 เฮกตาร์ สูงขึ้น 20% จากทั้งปี 2565

ด้านราคาค่าเช่า ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมเฉลี่ยในตลาดชั้น 1 ภาคใต้ อยู่ที่ 189 เหรียญสหรัฐฯ ต่อตารางเมตร ต่อระยะเวลาคงเหลือ โดยยังคงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และสูงขึ้น 13% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ตลาดนี้มีการบันทึกธุรกรรมครั้งใหญ่จากบริษัทจีนและญี่ปุ่นที่มีอุตสาหกรรมที่หลากหลาย เช่น ช่างกล เคมีภัณฑ์ พลาสติก ยาง และอิเล็กทรอนิกส์

ขณะเดียวกัน ตลาดภาคเหนือ อัตราครอบครองพื้นที่เฉลี่ยของนิคมอุตสาหกรรมในตลาดชั้น 1 สูงถึง 80.2% ในไตรมาส 3 ปี 2566 ลดลง 2.4 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 0.4 จุดเปอร์เซ็นต์จากปีก่อน

อสังหาฯภาคอุตสาหกรรมเติบโตต่อเนื่องช่วงปลายปี ภาพที่ 1 — อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงมีแนวโน้มเติบโต

อัตราการครอบครองพื้นที่รายไตรมาสที่ลดลงนั้นมาจากการดำเนินการของเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในตลาด บั๊กนิญ และหุ่งเอียน ส่งผลให้พื้นที่อุตสาหกรรมรวมเพิ่มขึ้น 597 เฮกตาร์

ในด้านความต้องการ ตลาดยังคงมีการบันทึกธุรกรรมจำนวนมากจากผู้เช่าในอุตสาหกรรมการผลิตพลาสติก สิ่งทอ และคอนแทคเลนส์ ในหลายจังหวัดและเมือง การดูดซับที่ดินอุตสาหกรรมในตลาดชั้นที่ 1 สูงถึง 251 เฮกตาร์ในไตรมาสนี้

ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี อัตราการดูดซับสูงถึงกว่า 700 เฮกตาร์ สูงกว่าอัตราการดูดซับทั้งปี 2022 ถึง 18% ราคาค่าเช่าที่ดินอุตสาหกรรมยังคงเพิ่มขึ้นเนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้น ในไตรมาส 3 ปี 2566 ราคาค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับตลาดชั้น 1 ภาคเหนืออยู่ที่ 131 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อระยะเวลาคงเหลือ เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 12% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

อุปทานในคลังสินค้าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเพื่อตอบสนองความต้องการ

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี ตลาดภาคใต้และภาคเหนือมีการบันทึกคลังสินค้าและโรงงานใหม่เปิดดำเนินการจำนวน 450,000 ตารางเมตร และ 752,000 ตารางเมตร ตามลำดับ เนื่องจากมีอุปทานใหม่จำนวนมาก ราคาค่าเช่าคลังสินค้าและโรงงานสำเร็จรูปจึงค่อนข้างคงที่ โดยมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.5 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับคลังสินค้า และ 4.9 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับโรงงานในตลาดภาคใต้

อัตราการครอบครองคลังสินค้าสำเร็จรูปอยู่ที่ 56% ลดลง 15 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสที่สองของปี 2566 และลดลง 13 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว ขณะเดียวกัน อัตราการเข้าใช้โรงงานสำเร็จรูปยังคงอยู่ในระดับดีตลอดมา แตะระดับ 91% เพิ่มขึ้น 1 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2566

สำหรับตลาดภาคเหนือ ราคาค่าเช่าคลังสินค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.6 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน และโรงงานอยู่ที่ 4.8 เหรียญสหรัฐต่อตารางเมตรต่อเดือน อัตราการครอบครองโรงงานสำเร็จรูปในตลาดชั้น 1 อยู่ที่ 82.9% เพิ่มขึ้น 4.7 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

อสังหาฯภาคอุตสาหกรรมยังคงเติบโตต่อเนื่องในช่วงปลายปี ภาพที่ 2 — ปริมาณสินค้าในคลังสินค้ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเนื่องจากความต้องการที่มีสูง

สำหรับตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูป ธุรกรรมหลักยังคงมาจากตลาดที่มีความเข้มข้นของการจัดหาขนาดใหญ่ เช่น บั๊กนิญ และ ไฮฟอง แหล่งความต้องการหลักยังคงมาจากหน่วยงาน 3PL และบริษัทผลิตอาหารและเครื่องดื่ม อัตราการครอบครองพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูป ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2566 อยู่ที่ 76.8% เพิ่มขึ้น 1.2 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

CBRE คาดว่าในอีก 2 ปีข้างหน้าราคาค่าเช่าที่ดินภาคอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นปีละ 6-10% ทั้งในภาคเหนือและภาคใต้ ความต้องการเชิงบวกจากหลากหลายอุตสาหกรรมและสัญชาติผู้เช่าช่วยผลักดันการเติบโตของค่าเช่าในหลายสถานที่ ขณะเดียวกันคาดว่าราคาค่าเช่าอาคารคลังสินค้าสำเร็จรูปจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยระหว่าง 2% - 4% ต่อปีในอีก 2 ปีข้างหน้า

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ผู้เช่าจากจีน เวียดนาม ญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา และสหภาพยุโรปเป็นนักลงทุนที่กระตือรือร้นที่กำลังมองหาที่ดินอุตสาหกรรมและคลังสินค้าในตลาดเวียดนาม คิดเป็นประมาณร้อยละ 70 – 80 ของจำนวนการสอบถามเช่ากับ CBRE ในภาคใต้และภาคเหนือ

เนื่องจากเวียดนามยังคงเสริมสร้างความสัมพันธ์ด้านความร่วมมือกับพันธมิตรทางยุทธศาสตร์ที่ครอบคลุม เช่น สหรัฐฯ เกาหลีใต้ และจีน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คาดว่าผู้เช่าจากประเทศเหล่านี้จะยังคงเป็นผู้นำความต้องการตลาดอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรมของเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้

คุณ Pham Ngoc Thien Thanh หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาของ CBRE Vietnam กล่าวว่า “พื้นที่ดูดซับทั้งหมดของตลาดในปี 2023 คาดว่าจะสูงกว่าปี 2022 แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวของอุปสงค์ เราได้บันทึกผลการดำเนินงานในเชิงบวก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในที่ดินอุตสาหกรรมและประเภทโรงงานที่มีแหล่งอุปสงค์ที่หลากหลาย อุปสงค์หลักสำหรับโรงงานสำเร็จรูปมาจากอุตสาหกรรมที่หลากหลาย เช่น เสื้อผ้า ยา อิเล็กทรอนิกส์ เป็นต้น อุปสงค์ในการเช่าคลังสินค้าฟื้นตัวอย่างน่าประทับใจเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีธุรกรรมจำนวนมากมาจากบริษัทโลจิสติกส์”

เมื่อพูดถึงแนวโน้มในอนาคต ผู้เชี่ยวชาญของ CBR กล่าวว่าแนวโน้มการพัฒนาอย่างยั่งยืนและเทคโนโลยีขั้นสูงกำลังดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนและธุรกิจต่างๆ อย่างต่อเนื่อง หลักเกณฑ์สีเขียวกำลังค่อยๆ กลายเป็นหลักเกณฑ์สำคัญประการหนึ่งในการพัฒนาโรงงาน คลังสินค้า และศูนย์ปฏิบัติการ ส่งเสริมการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมสีเขียวในอนาคต

แหล่งที่มา