อสังหาฯ รีสอร์ท “ลูกนอกสมรส” ของตลาด

อสังหาริมทรัพย์ เพื่อการท่องเที่ยวและ รีสอร์ท คือ "ลูกที่เหลือ" ของตลาด

ในมติที่ 08/2017 คณะกรรมการกรมการเมือง ได้มีมติให้การท่องเที่ยวเป็นอุตสาหกรรมหลัก ดึงดูดทรัพยากรทางสังคมเพื่อลงทุนในการพัฒนาการท่องเที่ยว ลงทุนในโครงการขนาดใหญ่และสถานบันเทิงในพื้นที่สำคัญ...

ด้วยเหตุนี้ ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ นักลงทุนจำนวนมากจึงลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว รีสอร์ท โรงแรม หรือรีสอร์ทหรูเป็นจำนวนมาก อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและรีสอร์ทกำลังเผชิญกับอุปสรรคทางกฎหมายมากมาย

ภาพประกอบ (ที่มา: DK)

ในการสัมมนาหัวข้อ "การแก้ไขกฎหมายที่ดิน: การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว" ซึ่งจัดขึ้นในเช้าวันที่ 19 ตุลาคม นายเหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ปัจจุบันเวียดนามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวที่อยู่ระหว่างดำเนินการมากกว่า 200 โครงการ ซึ่งจะสร้างคอนโดเทลเกือบ 100,000 ยูนิต วิลล่า 3,000 หลัง และห้องพักโรงแรมใหม่ 15,000 ห้อง

ภายในปี 2030 เวียดนามอาจกลายเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวที่สำคัญ โดยมีนักท่องเที่ยวภายในประเทศ 160 ล้านคน และนักท่องเที่ยวต่างชาติ 50-70 ล้านคน ซึ่งจะทำให้จำเป็นต้องมีห้องพักประมาณ 500,000 ห้อง ไม่รวมบริการประเภทอื่นๆ โดยเฉพาะการท่องเที่ยวระดับไฮเอนด์ ซึ่งปัจจุบันแทบไม่มีอยู่เลย

นายดิงห์กล่าวว่า ในบริบทปัจจุบัน เวียดนามมีโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นต่อการตอบสนองความต้องการเพียงหนึ่งในสามเท่านั้น และคุณภาพจะไม่สูงขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ ตัวเลขนี้ยังหยุดนิ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายที่ยังไม่ได้รับการแก้ไข

นายดิงห์กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและรีสอร์ทเปรียบเสมือน "เด็กที่ถูกละเลย" ของตลาด เนื่องจากกฎหมายที่ดินไม่ได้กล่าวถึงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว และกลุ่มนี้ก็ไม่ปรากฏอยู่ในกฎหมายที่ดิน กฎหมายการลงทุน และกฎระเบียบอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์

นายดิงห์กล่าวว่า "ขณะนี้มีโครงการท่องเที่ยวขนาดใหญ่กว่า 100 โครงการที่หยุดชะงักอยู่ เนื่องจากรอการตัดสินทางกฎหมาย หากสถานการณ์เช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไป จะส่งผลให้การลงทุนด้านการท่องเที่ยวลดลง บั่นทอนกำลังใจนักลงทุน และแม้แต่หน่วยงานท้องถิ่นที่ต้องการส่งเสริมการลงทุนก็จะประสบปัญหา"

ยังมีอุปสรรคอื่นๆ อีกมากมาย

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน ฮง ชุง ทนายความ ประธานกรรมการบริหารของบริษัท ดีวีแอล เวนเจอร์ส และรองประธานสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและรีสอร์ทเผชิญกับความยากลำบากอีกประการหนึ่ง ซึ่งเป็นความท้าทายที่มากกว่า นั่นคือ กฎระเบียบเกี่ยวกับการที่รัฐเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมเพื่อประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

ดังนั้น โครงการที่รัฐดำเนินการถมที่ดินจึงหมายถึงโครงการที่มีเป้าหมายเพื่อยกระดับโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคมโดยทั่วไปของประชาชน เพื่อสร้างสวัสดิการสังคมให้แก่ประชาชน และไม่รวมถึงโครงการที่มีเป้าหมายเพื่อการพัฒนาการท่องเที่ยว ความบันเทิง หรือการผสมผสานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์กับการพัฒนาการท่องเที่ยว สิ่งอำนวยความสะดวกด้านบริการ ความบันเทิง และการพักผ่อนหย่อนใจ

อย่างไรก็ตาม ร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินฉบับนี้ไม่มีบทบัญญัติเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการพัฒนาเมืองใหม่ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องเพิ่มบทบัญญัติ "โครงการพัฒนาเมืองใหม่ที่มีขนาดมากกว่า 300 เฮกตาร์" เข้าไปในประเภทของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดิน เพื่อให้เกิดความสอดคล้องของระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและสังคม

ตามที่นายชุงกล่าว ในช่วงปี 2015-2019 การท่องเที่ยวพัฒนาอย่างแข็งแกร่ง โดยหลายจังหวัดและเมืองมองว่าการพัฒนาการท่องเที่ยวเป็นทิศทางที่ดีและระบุว่าเป็นภาคส่วนสำคัญ ส่งผลให้แม้กฎหมายจะระบุว่าที่ดินเพื่อการท่องเที่ยวไม่ต้องถูกรัฐเวนคืน แต่หลายจังหวัดก็ยังคงเวนคืนที่ดินและจัดสรรให้กับธุรกิจต่างๆ เพราะมองว่าโครงการท่องเที่ยวเป็นโครงการสำคัญ

การสัมมนาทางวิทยาศาสตร์ในหัวข้อ "การแก้ไขกฎหมายที่ดิน: การสร้างที่ดินเพื่อการท่องเที่ยว" (ภาพ: DT)

ด้วยเหตุนี้ ปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวจึงเริ่มปรากฏขึ้นหลังปี 2019 เมื่อมีการร้องขอให้ทบทวน โครงการหลายโครงการจึงถูกระงับเนื่องจากข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน และผลที่ตามมาคือ โครงการเหล่านั้นยังคงถูกระงับอยู่จนถึงปัจจุบัน โดยรอโครงร่างกฎหมายใหม่

"เพื่อให้การท่องเที่ยวกลายเป็นภาคเศรษฐกิจที่สำคัญอย่างแท้จริง ผมเชื่อว่ากฎหมายที่ดินฉบับใหม่จำเป็นต้องมีข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับที่ดินสำหรับการท่องเที่ยว ในขณะเดียวกัน ก็จำเป็นต้องมีนโยบายและกลไกที่เปิดกว้างอย่างแท้จริงเกี่ยวกับที่ดิน ภาษี การลงทุน ฯลฯ เพื่อส่งเสริมการพัฒนาการท่องเที่ยว"

นายชุงเสนอว่า "การพัฒนาเศรษฐกิจในแต่ละขั้นตอนมีลำดับความสำคัญที่แตกต่างกัน เมื่อเราได้ระบุแล้วว่าการท่องเที่ยวเป็นภาคเศรษฐกิจหลัก โครงการด้านการท่องเที่ยว เช่น สวนสนุก ศูนย์รวมความบันเทิง และศูนย์รวมกิจกรรมอเนกประสงค์ ควรถูกรวมอยู่ในรายการโครงการที่รัฐจะจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม"

นายเหงียน วัน ดินห์ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ชี้ให้เห็นถึงข้อบกพร่องอีกประการหนึ่งในร่างพระราชบัญญัติที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) โดยเฉพาะในกรณีของการเวนคืนที่ดินเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของชาติและสาธารณะ

ร่างกฎหมายฉบับนี้ระบุเพียงว่า สามารถถมที่ดินเพื่อโครงการแบบผสมผสานที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยและธุรกิจเชิงพาณิชย์/บริการได้ หากสภาประชาชนจังหวัดมีมติเห็นชอบโดยสอดคล้องกับสภาพการณ์ในท้องถิ่น

ดังนั้น โครงการจะต้องรวมพื้นที่อย่างน้อยส่วนหนึ่งที่กำหนดไว้สำหรับการอยู่อาศัย (โดยไม่ต้องระบุระดับหรือเปอร์เซ็นต์ที่แน่นอน) ก่อนที่รัฐจะสามารถเรียกคืนที่ดินได้

นายดิงห์กล่าวว่า "ผมเห็นด้วยกับมุมมองที่ว่าควรมีการถมที่ดินเพื่อโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และนันทนาการโดยเฉพาะ (โดยไม่มีฟังก์ชันที่อยู่อาศัย) อย่างไรก็ตาม ในพื้นที่ที่เหมาะสมสำหรับการท่องเที่ยว ควรให้ความสำคัญกับการถมที่ดินเพื่อโครงการท่องเที่ยวที่สำคัญ ซึ่งจะสร้างแรงผลักดันต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่น และอาจสร้างผลกระทบในวงกว้างต่อทั้งภูมิภาค"

นายดิงห์วิเคราะห์ว่า ในความเป็นจริงแล้ว หากไม่อนุญาตให้มีการเวนคืนที่ดิน จะทำให้ไม่สามารถดำเนินโครงการขนาดใหญ่เพื่อดึงดูดนักลงทุนที่มีศักยภาพได้ การคงไว้ซึ่งระเบียบข้อบังคับปัจจุบันในร่างกฎหมายจะขัดขวางการดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยวที่สำคัญ ในการดำเนินโครงการด้านการท่องเที่ยว ความบันเทิง และนันทนาการ ท้องถิ่นจำเป็นต้อง "แทรก" ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยส่วนหนึ่ง (อาจเป็นเพียงเปอร์เซ็นต์เล็กน้อย) เข้าไปในแผนผังโครงการเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดการเวนคืนที่ดิน

การ "หลีกเลี่ยง" ในรูปแบบนี้จะส่งผลเสีย ที่ดินที่จัดสรรไว้สำหรับที่อยู่อาศัยจะยังคงไม่ได้ใช้ประโยชน์ ทำให้สิ้นเปลืองทรัพยากร หรือหากใช้ประโยชน์ ก็จะกลายเป็นที่อยู่อาศัยภายในพื้นที่โครงการท่องเที่ยว การอยู่อาศัยระยะยาวภายในโครงการจะลดระดับความหรูหราของโครงการท่องเที่ยวเชิงรีสอร์ท ดังนั้น นายดิงห์จึงเชื่อว่า มาตรา 79 ของร่างกฎหมายควรมีบทบัญญัติเกี่ยวกับการจัดซื้อที่ดินสำหรับโครงการท่องเที่ยว บันเทิง และนันทนาการโดยเฉพาะ โดยไม่มีส่วนประกอบของที่อยู่อาศัย

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-du-lich-nghi-duong-dua-con-roi-cua-thi-truong-post269077.html