อสังหาฯ ฮานอย: ศูนย์กลางคงราคา ชานเมืองรอปรับราคา

VTV.vn - ผู้เชี่ยวชาญจาก Savills Vietnam คาดการณ์ว่าอุปทานและการเคลื่อนไหวของราคาบ้านในฮานอยจะไม่ดีขึ้นอย่างชัดเจนจนกว่าจะถึงปี 2569

ภาพประกอบภาพถ่าย

ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี 2568 อุปทานอพาร์ทเมนท์ที่เปิดขายในตลาด ฮานอย ยังคงมุ่งเน้นไปที่กลุ่ม A และ B เป็นหลัก การกระจายตัวของผลิตภัณฑ์ยังคงมีจำกัด

คุณโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิจัยและบริการที่ปรึกษา บริษัท ซาวิลส์ ฮานอย วิเคราะห์ว่า ตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป เมื่อโครงการนำร่องเสร็จสิ้นกระบวนการทางกฎหมาย อุปทานใหม่ในฮานอยจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว คาดการณ์ว่าในช่วงปี 2569-2570 ตลาดฮานอยจะมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 46,600 ยูนิต จาก 43 โครงการ แต่ส่วนใหญ่ตั้งอยู่นอกใจกลางเมือง ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันให้ต้องปรับราคา แต่คุณฮางกล่าวว่า การปรับราคาจะเกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่ที่มีกองทุนที่ดินจำนวนมากและโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่สอดคล้องกัน

สำหรับโครงการที่มีทำเลที่ตั้งเชิงยุทธศาสตร์ในแถบที่ 2 และ 3 ซึ่งพัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียง ราคามีแนวโน้มที่จะทรงตัวหรือเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากความขาดแคลนและความต้องการที่แท้จริง โดยทั่วไป แทนที่จะมีการลดราคาลงเป็นระลอกๆ ทั่วทั้งตลาด เราจะเห็นความแตกต่างอย่างชัดเจนทั้งในด้านพื้นที่และคุณภาพของโครงการ” คุณแฮงกล่าว

เพื่อปรับปรุงทั้งอุปทานที่อยู่อาศัยและยกระดับราคาที่อยู่อาศัยให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมกับความสามารถในการซื้อของผู้คน ผู้เชี่ยวชาญของ Savills เชื่อว่าโดยทั่วไปแล้ว ฮานอยกำลังดำเนินการแก้ไขปัญหาต่างๆ ควบคู่กันไป เช่น การปฏิรูปสถาบัน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และโครงการนำร่องที่อยู่อาศัย... โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โครงการต่างๆ จำนวนมากกำลังอยู่ระหว่างการพิจารณานำไปปฏิบัติในพื้นที่นอกเขต 3-3.5 เมื่อกระบวนการเสร็จสมบูรณ์และผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาดแล้ว จะส่งผลดีต่อระดับราคา

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำปัจจัยสำคัญอีกประการหนึ่ง นั่นคือ ต้นทุนการใช้ที่ดิน ซึ่งปัจจุบันปัจจัยนี้คิดเป็นสัดส่วนใหญ่ของต้นทุนรวม หากคำนวณต้นทุนนี้อย่างสมเหตุสมผล เพื่อสร้างความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของรัฐและรัฐวิสาหกิจ ราคาที่อยู่อาศัยก็จะลดลงมาอยู่ในระดับที่เหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายของประชาชนมากขึ้น

ในเวลาเดียวกัน กลไกการให้สิทธิพิเศษด้านภาษี เครดิต หรือที่ดินสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังจำเป็นเพื่อส่งเสริมการพัฒนาสายผลิตภัณฑ์นี้ด้วย

ดร. เหงียน วัน ดิ่ง ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ชี้ว่าปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เป็นผลที่หลีกเลี่ยงไม่ได้จากกระบวนการพัฒนาที่ไม่สมดุลมายาวนานหลายปี นโยบายจูงใจด้านที่ดินและขั้นตอนการลงทุนควรมุ่งเน้นไปที่นักลงทุนที่สร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่มีความต้องการที่แท้จริง แทนที่จะมุ่งเน้นไปที่โครงการระดับไฮเอนด์เพียงอย่างเดียว

ด้วยแนวโน้มของกรุงฮานอยที่ส่งเสริมการพัฒนาระบบขนส่งสาธารณะและจำกัดยานพาหนะส่วนบุคคลในใจกลางเมือง ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าอาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง แต่ไม่เชิงลบทั้งหมด

นี่คือกระบวนการเปลี่ยนแปลงเมืองอย่างครอบคลุม เมื่อมีการบังคับใช้นโยบายควบคุมยานพาหนะส่วนบุคคล ย่อมส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงพื้นที่ส่วนกลางอย่างแน่นอน อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่าจะส่งผลกระทบเชิงลบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับความต้องการใช้งาน ซึ่งที่อยู่อาศัยถือเป็นสิ่งจำเป็นเสมอ แม้ว่ารูปแบบการเดินทางจะเปลี่ยนแปลงไป แต่ผู้คนก็ยังคงหาทางเข้าถึงพื้นที่ที่จำเป็นผ่านทางเลือกที่หลากหลาย

ปัจจุบัน ตลาดยังคงอยู่ในขั้นตอนการสังเกตและวิเคราะห์ผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นฐานและการจราจร จากการประเมินของ Savills พบว่าในบางพื้นที่ เช่น ย่านเมืองเก่า หากปรับทิศทางและใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพเพื่อวัตถุประสงค์ต่างๆ เช่น การท่องเที่ยว และการพาณิชย์ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์สามารถคงอยู่ได้อย่างสมบูรณ์หรืออาจเพิ่มขึ้นด้วยซ้ำ

ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ๆ อย่างฮานอยยังคงสูงมาก ดังนั้น แม้ในบริบทของการเปลี่ยนแปลงรูปแบบการคมนาคม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงมีกลไกการปรับตัวและปรับตัวเพื่อตอบสนองความต้องการนี้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากกระบวนการนี้มีความซับซ้อนและมีปัจจัยที่เกี่ยวข้องมากมาย จึงจำเป็นต้องติดตามและประเมินผลอย่างต่อเนื่องในอนาคต แทนที่จะสรุปผลกระทบโดยตรงต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเสียก่อน ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ได้วิเคราะห์ไว้

อีกแนวโน้มหนึ่งที่กำลังเป็นที่สังเกตในปัจจุบันคือ แม้ว่านักลงทุนต่างชาติจะให้ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย แต่การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในกลุ่มนี้กลับไม่เพิ่มขึ้นมากนัก คุณโด ธู ฮาง อธิบายเรื่องนี้โดยวิเคราะห์ว่าปัจจัยพื้นฐานของเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจอย่างมากในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นจำนวนประชากรวัยหนุ่มสาว การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว รายได้ที่เพิ่มขึ้น และแนวโน้ม เศรษฐกิจ ที่ดี ข้อสังเกตของซาวิลส์ยังแสดงให้เห็นว่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยมีให้เห็นอย่างชัดเจนในฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้ และไฮฟอง...

อย่างไรก็ตาม เพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้น จำเป็นต้องลดขั้นตอนใบอนุญาตและการอนุมัติโครงการให้สั้นลงและมีความโปร่งใสมากขึ้น ความรวดเร็วของขั้นตอนการลงทุนถือเป็นข้อได้เปรียบในการแข่งขันที่สำคัญที่สุดในการรักษาและดึงดูดเงินทุนไหลเข้าระหว่างประเทศ

นับตั้งแต่ต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยมีสัญญาณการฟื้นตัว โดยมีอุปทานเพิ่มขึ้น แต่ระดับราคายังคงอยู่ในระดับสูง ได้มีการออกกฎหมายสำคัญเกี่ยวกับธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนสิงหาคม พ.ศ. 2567 อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การบังคับใช้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและสอดคล้องกันในทางปฏิบัติ การออกเอกสารแนะนำและบังคับใช้อย่างครบถ้วนยังคงต้องใช้เวลา

ปัจจุบัน โครงการจำนวนมากกำลังเข้าสู่ขั้นตอนการดำเนินการทางกฎหมาย การอนุมัติการออกแบบ ภาระผูกพันทางการเงิน ฯลฯ ซึ่งขั้นตอนเหล่านี้ต้องใช้เวลาเพื่อให้เกิดความโปร่งใสและขั้นตอนที่ถูกต้อง แม้ว่าจะมีความคืบหน้าอย่างรวดเร็ว แต่ยังคงมีความล่าช้าในการส่งมอบจริงเข้าสู่ตลาด

รองศาสตราจารย์ ดร. ตรัน คิม ชุง อดีตรองผู้อำนวยการสถาบันการจัดการเศรษฐกิจกลาง (CIEM) ระบุว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ถูกขับเคลื่อนโดยอุปสงค์ที่แท้จริงอีกต่อไป แต่ถูกขับเคลื่อนโดยต้นทุนปัจจัยการผลิตเป็นหลัก โดยเฉพาะต้นทุนที่ดินและระยะเวลาในการดำเนินการ หากรัฐบาลไม่มีมาตรการที่เข้มแข็งเพื่อลดความล่าช้าในการอนุมัติโครงการ ราคาที่อยู่อาศัยก็มีโอกาสลดลงน้อยมาก แม้ว่าอุปทานจะดีขึ้นก็ตาม

ที่มา: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm