ยกเลิกบัญชีราคาที่ดินรายปี : ราคาที่อยู่อาศัยจะลดฮวบหรือไม่?

รายการราคาที่ดินรายปีจะถูกแทนที่ด้วยรายการราคาที่ดิน 5 ปีและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินรายปี รัฐจะควบคุมราคาที่ดินขั้นต้นเพื่อลดต้นทุนปัจจัยการผลิตสำหรับโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ รายการราคาที่ดิน 5 ปีตามร่างแก้ไขจะช่วยควบคุมราคาที่ดินและลดราคาที่อยู่อาศัย - ภาพ: กวางดินห์

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาฯ ชี้เป็นแนวทางแก้ไขกฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันที่เหมาะสม แต่นอกจากการลดต้นทุนที่ดินสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อพยุงราคาที่อยู่อาศัยแล้ว ยังต้องขจัดอุปสรรคโครงการที่ติดขัดนับพันโครงการเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยด้วย

ควบคุมราคาที่ดินเข้าโครงการ

ต้นทุนที่ดินคิดเป็นประมาณ 15-30% ของต้นทุนการลงทุนทั้งหมดของโครงการที่อยู่อาศัย ในพื้นที่ภาคกลาง ต้นทุนที่ดินคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 50% ของต้นทุนการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัย นับตั้งแต่มีการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ต้นทุนที่ดินของโครงการที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจากท้องถิ่นต่างๆ ดำเนินนโยบายการใช้บัญชีราคาที่ดินใกล้เคียงกับตลาด

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างเวียดนาม ให้สัมภาษณ์กับ เตวย เทร ว่า หากใช้บัญชีราคาที่ดินปัจจุบัน ราคาที่ดินจะพุ่งสูงขึ้นตามราคาที่อยู่อาศัย ขณะนี้ เรากำลังแก้ไขกฎหมายให้จัดทำบัญชีราคาที่ดิน 5 ปี พร้อมค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เพื่อควบคุมราคาที่ดินที่นำเข้าจากโครงการที่อยู่อาศัย

ซึ่งสอดคล้องกับความคาดหวังของทั้งตลาดและผู้ใช้ที่ดินทุกคน นอกจากนี้ รัฐยังควบคุมปัจจัยการผลิตและธุรกิจด้วย

“การแก้ไขกฎหมายเพื่อแทนที่บัญชีราคาที่ดินรายปีด้วยบัญชีราคาที่ดิน 5 ปีนั้นมีความสมเหตุสมผลมาก หากไม่แก้ไข ต่างจังหวัดก็จะไม่มีทางสร้างบัญชีราคาที่ดินรายปีให้ใกล้เคียงกับตลาดได้ การเปลี่ยนแปลงบัญชีราคาที่ดินปีละครั้งคงไม่ได้ผล” นายเฮิปกล่าวเน้นย้ำ

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า กลไกการออกบัญชีราคาที่ดินประจำปีทำให้หน่วยงานภาครัฐทั้งหมดต้องรับมือกับภาระงานมหาศาลและยากลำบาก การออกบัญชีราคาที่ดินที่มีระยะเวลา 5 ปีจะเหมาะสมกับศักยภาพในการบริหารงานของระบบปกครองส่วนท้องถิ่นสองระดับในปัจจุบัน

นอกจากนี้ รัฐยังสามารถใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเพื่อควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้อีกด้วย หลังจากบังคับใช้กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มากว่าหนึ่งปี ก็ได้แสดงให้เห็นถึงข้อบกพร่อง ข้อด้อย และจุดอ่อนที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไข และในร่างกฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุงนี้ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินไม่ได้เป็นเพียงค่าสัมประสิทธิ์เดียว

“จะมีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินอยู่หลายรายการ หากจำเป็น หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐจะออกค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเพื่อนำไปใช้กับแต่ละโครงการ ก่อนหน้านี้ เมื่อมีการบังคับใช้กฎหมายที่ดินปี 2556 นครโฮจิมินห์ได้ออกคำวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินโดยเฉลี่ยประมาณ 30 ฉบับต่อปี” นายเชา กล่าว

การเพิ่มอุปทานจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

ผู้เชี่ยวชาญบางคนเชื่อว่าต้นทุนที่ดินจะลดลงหรือไม่นั้นยังคงขึ้นอยู่กับท้องถิ่นที่ออกค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดิน ในอนาคตอันใกล้นี้ รัฐบาล จำเป็นต้องออกพระราชกฤษฎีกาพร้อมกฎระเบียบเฉพาะเพื่อกำหนดแนวทางการออกค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินและอัตรารายได้จากการใช้ที่ดิน ซึ่งเรื่องนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง

นอกจากการควบคุมต้นทุนที่ดินของโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว นายเชา กล่าวว่า จำเป็นต้องเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยเพื่อควบคุมราคาที่อยู่อาศัย เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยที่สูงนั้นส่วนใหญ่เป็นผลมาจากอุปสงค์และอุปทาน อุปทานที่ต่ำและการขาดแคลนนำไปสู่ราคาที่อยู่อาศัยที่สูง และเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาค้างชำระประมาณ 3,000 โครงการอันเนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมายอย่างรวดเร็ว เมื่ออุปทานเพิ่มขึ้น ก็จะไม่มีการควบคุมราคาและภาวะเงินเฟ้ออีกต่อไป

“ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินไป ส่วนหนึ่งเป็นเพราะเรากำลังสร้างความยากลำบากให้กับตัวเองจากการขาดแคลนที่อยู่อาศัย เนื่องจากโครงการหลายพันโครงการมีปัญหาทางกฎหมาย ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น หากเราสามารถแก้ไขปัญหาทางกฎหมายของโครงการได้ เราจะสามารถเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยได้ ตลาดก็จะสมดุล และราคาที่อยู่อาศัยก็จะเย็นลง” นายเชา กล่าวเสริม

ดร. หวู ดิง อันห์ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ เชื่อว่าหากเรายังคงยึดมั่นในมุมมองที่ว่าการประเมินราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาด เราจะไม่สามารถแก้ไขปัญหาพื้นฐานได้ เราต้องยึดมั่นในหลักการของการประเมินราคาที่ดินตามกลไกตลาด และในขณะเดียวกันก็ต้องสร้างตลาดการประเมินราคาที่ดินที่เป็นกลาง โปร่งใส และเป็นมืออาชีพ

นายอันห์ เสนอให้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินและบัญชีราคาที่ดินอย่างสิ้นเชิง ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาหลายประการ แทนที่จะกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ณ เวลาจัดสรรที่ดิน สัญญาเช่าที่ดิน หรือผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน โดยราคาที่ดินเป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาระผูกพันทางการเงิน (ภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน) ควรกำหนดโดยกลไกการกำหนดราคาแบบรวมศูนย์ตามภูมิภาคและวัตถุประสงค์การใช้งาน

“การบริหารจัดการราคาที่ดินกำลังกระจัดกระจายอยู่ในกฎหมายหลายฉบับ ตั้งแต่กฎหมายว่าด้วยราคา กฎหมายที่ดิน กฎหมายว่าด้วยการประมูลทรัพย์สิน ทำให้เกิดความซ้ำซ้อนและความไม่สอดคล้องกัน เมื่อเรามีความสอดคล้อง สอดคล้องกัน และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการปฏิบัติตามหลักการตลาดในการประเมินราคาที่ดินอย่างเคร่งครัด เราจึงจะสร้างกรอบกฎหมายที่โปร่งใสและมีประสิทธิภาพที่สอดคล้องกับข้อกำหนดด้านการพัฒนาได้” นายอันห์ เสนอ

ตามร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข รัฐเป็นผู้กำหนดราคาที่ดินขั้นต้น ส่วนตลาดที่ดินรอง รัฐจะควบคุมโดยการจัดเก็บภาษี สินเชื่อ ผังเมือง และแผนการใช้ประโยชน์ที่ดิน กฎหมายฉบับแก้ไขนี้ทำให้ราคาที่ดินในตลาดแรกไม่สอดคล้องกับราคาซื้อขายในตลาดรอง ในทางกลับกัน รัฐจะเป็นผู้ควบคุมตลาด

นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานสมาคมผู้รับเหมาก่อสร้างแห่งเวียดนาม กล่าวว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินถือเป็นเรื่องสำคัญสำหรับธุรกิจการลงทุนและการค้าอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง อันที่จริง สำหรับโครงการบ้านจัดสรรเดียวกันใน ฮานอย ตั้งแต่การตัดสินใจจัดสรรที่ดินครั้งแรกไปจนถึงการตัดสินใจจัดสรรที่ดินครั้งที่สอง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 20% และยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอีก 20% ในการจัดสรรที่ดินครั้งที่สาม

“ทุกครั้งที่มีการจัดสรรที่ดิน ราคาที่ดินก็จะสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนของธุรกิจเพิ่มขึ้นอย่างไม่สมเหตุสมผล นี่คือปัญหาใหญ่ที่สุด” คุณเฮียปย้ำ

กลับสู่หัวข้อ

บาวโงก

ที่มา: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm