ยกเลิกกฎเกณฑ์ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ 20% ในโครงการบ้านจัดสรรสังคม

ตั้งแต่เดือนมิถุนายน พ.ศ. 2566 เป็นต้นไป โครงการบ้านจัดสรรสังคมจะไม่ได้รับอนุญาตให้จองพื้นที่หรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 20% เพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์ กฎระเบียบนี้หมายความว่าแรงจูงใจสำหรับนักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรสังคมจะลดลง ทำให้พวกเขาไม่กล้าเข้าร่วมในตลาดนี้

ภายในบริเวณบ้านพักคนงาน อำเภอตรังบอม ภาพโดย: H.Loc

เกี่ยวกับเนื้อหาดังกล่าว คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้มีหนังสือร้องถึง กระทรวงก่อสร้าง แล้ว

* ไม่มีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในที่อยู่อาศัยสังคมอีกต่อไป

ก่อนหน้านี้ นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม (รวมถึงโครงการบ้านพักอาศัยสังคมอิสระและโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจากกองทุนที่ดิน 20% ของโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์) ได้รับอนุญาตให้กันพื้นที่หรือพื้นที่ใช้สอยสำหรับการก่อสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ได้ 20% ของพื้นที่ทั้งหมด กฎระเบียบนี้มีจุดประสงค์เพื่อชดเชยต้นทุนการลงทุน ช่วยลดราคาขาย ราคาเช่า และราคาเช่าซื้อของบ้านพักอาศัยสังคม และลดค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการและดำเนินงานบ้านพักอาศัยสังคมภายหลังการลงทุน อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบนี้ไม่มีผลบังคับใช้อีกต่อไป

โดยเฉพาะอย่างยิ่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35/2023/ND-CP ที่แก้ไขและเพิ่มเติมบทบัญญัติหลายมาตราภายใต้การบริหารจัดการของรัฐของกระทรวงการก่อสร้าง (พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35) ที่ออกโดย รัฐบาล ในเดือนมิถุนายน 2566 และการจัดส่งอย่างเป็นทางการเพื่อแก้ไขพระราชกฤษฎีกานี้ที่ออกในเดือนกรกฎาคม 2566 ทั้งสองฉบับได้ลบเนื้อหาการสงวนพื้นที่ดินที่อยู่อาศัย 20% สำหรับธุรกิจเชิงพาณิชย์ในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมออกไป

ตามคำอธิบายของกระทรวงก่อสร้าง กฎระเบียบฉบับนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเพิ่มงบประมาณกองทุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยซึ่งปัจจุบันยังขาดแคลน และเพื่อกระชับความสัมพันธ์ของโครงการบ้านจัดสรรของรัฐที่จะสร้างอาคารชุดพักอาศัยอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของท้องถิ่น การยกเลิกมาตรการจูงใจนี้จะลดความน่าดึงดูดใจและกีดกันนักลงทุนไม่ให้มีส่วนร่วมในการก่อสร้างบ้านจัดสรร โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านจัดสรรให้เช่า

นายโฮ วัน ฮา อธิบดีกรมการก่อสร้าง กล่าวว่า การยกเลิกแรงจูงใจในการกันพื้นที่ที่อยู่อาศัย 20% สำหรับธุรกิจเชิงพาณิชย์ในโครงการบ้านจัดสรรสังคม จะส่งผลโดยตรงต่อการดึงดูดการลงทุนในด้านนี้ ส่งผลกระทบต่อการบรรลุเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย นอกจากนี้ กฎระเบียบที่กำหนดให้โครงการบ้านจัดสรรสังคมอิสระต้องมีบริการและสาธารณูปโภคต่างๆ เพื่อรองรับผู้อยู่อาศัย ก็ลดความน่าสนใจของนักลงทุนลงเช่นกัน

นายเหงียน ฮูเหงียน ผู้อำนวยการฝ่ายวางแผนและการลงทุน ได้กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า ในอดีต แม้ว่าโครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคมจะได้รับสิทธิประโยชน์ด้านที่ดิน แต่ผู้ลงทุนกลับไม่ให้ความสนใจด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น ขั้นตอนที่ซับซ้อน ข้อจำกัดด้านอัตราดอกเบี้ย 10% และการขาดแคลนเงินทุนสำหรับผู้ลงทุน...

ในความเป็นจริง กฎข้อบังคับในการเอาพื้นที่อาคารที่อยู่อาศัยที่ได้รับสิทธิพิเศษ 20% ออกไปเพื่อธุรกิจเชิงพาณิชย์นั้นได้ระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกา 49/2021/ND-CP แก้ไขพระราชกฤษฎีกา 100/2015/ND-CP ว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยทางสังคมที่ออกโดยรัฐบาลในปี 2021 อย่างไรก็ตาม ในปี 2021 และ 2022 การระบาดของโควิด-19 ไม่ได้ทำให้มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมากนัก ดังนั้นเมื่อพระราชกฤษฎีกา 35 ย้ำเนื้อหานี้อีกครั้ง ท้องถิ่นและนักลงทุนจำนวนมากจึงมีความคิดเห็น

* ด่งนาย เสนอแก้ไขระเบียบ

ในปัจจุบันทั้งนักลงทุนและคนในพื้นที่เชื่อว่าภายใต้เงื่อนไขที่อัตราดอกเบี้ยของโครงการได้รับการควบคุม การลดแรงจูงใจจะทำให้โครงการบ้านพักอาศัยสังคมซึ่งเป็นเรื่องยากอยู่แล้วยากขึ้นไปอีก

นายเหงียน ฮูเหงียน ผู้อำนวยการกรมการวางแผนและการลงทุน กล่าวว่า การบังคับใช้กฎระเบียบเพิ่มเติมโดยการตัดพื้นที่อาคารพาณิชย์ออก 20% จะทำให้ผลประโยชน์ของนักลงทุนลดลง พวกเขาจะไม่ดำเนินการดังกล่าวต่อไป หรือแม้แต่จะหันหลังให้กับโครงการบ้านจัดสรร ชุมชนต่างๆ จะประสบปัญหาอย่างมากในการดึงดูดการลงทุนในโครงการบ้านจัดสรร

นายโห วัน ฮา ผู้อำนวยการกรมก่อสร้าง กล่าวว่า เกี่ยวกับเรื่องนี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ส่งเอกสารถึงกระทรวงก่อสร้าง เพื่อขอให้กระทรวงให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการเพิ่มเติมนโยบายสิทธิพิเศษสำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ในโครงการบ้านจัดสรรทางสังคม ซึ่งรวมถึงเนื้อหาของนโยบายสิทธิพิเศษนี้ในร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) และอนุญาตให้ใช้ทันทีเมื่อกฎหมายนี้ผ่านในปลายปี 2566 ขณะเดียวกัน ยังมีบทบัญญัติชั่วคราวที่อนุญาตให้ใช้นโยบายสิทธิพิเศษเหล่านี้กับโครงการที่ได้ตัดสินใจเกี่ยวกับนโยบายการลงทุนก่อนที่กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) จะมีผลบังคับใช้

สำหรับขั้นตอนการประมูลโครงการบ้านจัดสรรสังคมนั้น ทางจังหวัดได้ลดขั้นตอนการประมูลโครงการบ้านจัดสรรสังคมลง แต่ขั้นตอนการประมูลคัดเลือกนักลงทุนยังคงใช้เวลานาน ดังนั้น ทางจังหวัดจึงขอเสนอให้กระทรวงก่อสร้างออกคำสั่งหรือรายงานต่อรัฐบาลเพื่อออกระเบียบแยกต่างหากเกี่ยวกับการประมูลคัดเลือกนักลงทุนโครงการบ้านจัดสรรสังคม ซึ่งอาจรวมถึงการแต่งตั้งนักลงทุนในบางกรณี หรือการลดระยะเวลาในการจัดการประมูลคัดเลือกนักลงทุน เพื่ออำนวยความสะดวกในการเร่งรัดการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรสังคมและโครงการบ้านจัดสรรแรงงาน

นางสาวดัง ถิ กิม อวน ประธานกรรมการและกรรมการบริหารทั่วไป บริษัท กิม อวน เรียลเอสเตท กรุ๊ป จอยท์สต็อค (โฮจิมินห์) กล่าวว่า การยกเลิกสิทธิประโยชน์ด้านพื้นที่อาคาร 20% สำหรับธุรกิจเชิงพาณิชย์ จะส่งผลกระทบต่อการดึงดูดการลงทุนและความคืบหน้าของโครงการบ้านจัดสรรสังคมอย่างแน่นอน ทางกลุ่มจะเสนอให้กระทรวงก่อสร้างแก้ไขกฎระเบียบโดยยังคงให้สิทธิประโยชน์ต่อไป ขณะเดียวกันจะเสนอแก้ไขกฎระเบียบเกี่ยวกับหัวข้อและเงื่อนไขการซื้อบ้านจัดสรรสังคม

ปัจจุบัน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะหันมาลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมากขึ้น เนื่องจากโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์กำลังเผชิญกับความยากลำบากด้านนโยบาย แหล่งเงินทุน และความต้องการที่ต่ำ หากโครงการบ้านพักอาศัยสังคมมีความเปิดกว้างอย่างแท้จริง ทั้งในด้านขั้นตอนการดำเนินการและแรงจูงใจที่น่าสนใจ ความสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของบ้านพักอาศัยสังคมจะค่อยๆ สมดุล และเป้าหมายในการสร้างบ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านยูนิตทั่วประเทศภายในปี พ.ศ. 2566 ก็จะเป็นจริงในไม่ช้า

ฮวงล็อค

ลิงค์ที่มา