การใช้เงินนับพันล้านเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่ยังไม่ 'เกิด' ก็ไม่ต่างจากการเช่าระยะยาว

คุณ Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (EZ Property) ยืนยันว่า ปัจจุบัน มินิอพาร์ตเมนต์เป็นเพียงแนวคิดที่แลกเปลี่ยนกับที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่งที่กฎหมายไม่ได้ควบคุม ดังนั้น การที่หลายคนใช้เงินหลายพันล้านเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็ไม่ได้หมายความว่าพวกเขาเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เหมือนกับการเช่าอพาร์ตเมนต์ของตัวเอง

นักวิเคราะห์ระบุว่า มินิอพาร์ตเมนต์ไม่มีพื้นฐานทางกฎหมายที่จะได้รับการรับรองให้เป็นที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่งสำหรับการขาย ในความเป็นจริงแล้ว บุคคลเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นบุคคลที่ซื้อที่ดิน จากนั้นจึงยื่นขออนุญาตสร้างบ้านแต่ละหลัง แล้วจึงแบ่งแยกออกเป็นอพาร์ตเมนต์แบบปิดเพื่อขาย

นี่เป็นข้อตกลงทางแพ่ง ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย เพราะไม่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายส่วนหนึ่งของทรัพย์สิน

นายโตนยกตัวอย่างว่า บุคคลหนึ่งมีที่ดินผืนหนึ่งกว้างประมาณ 200-300 ตารางเมตร เมื่อสร้างอาคารสูงและขายอพาร์ตเมนต์ เจ้าของอพาร์ตเมนต์เหล่านี้จะไม่ได้รับอนุญาตให้มีสมุดบัญชีแยกประเภท แต่ชื่อของพวกเขาจะถูกบันทึกไว้ในสมุดบัญชีแยกประเภทเดียวกันในรูปแบบของทรัพย์สินร่วมกัน

“ ดังนั้นแม้ว่าเจ้าของห้องชุดขนาดเล็กจะต้องควักเงินหลายพันล้านเพื่อซื้อบ้าน แต่พวกเขาไม่ได้รับใบรับรองแยกต่างหาก พวกเขามีเพียงสมุดปกแดงถ่ายเอกสารที่ใช้สำหรับทั้งอาคารเท่านั้น ไม่ต่างจากการเช่าบ้าน ” นายโตนกล่าว

มินิอพาร์ตเมนต์ที่ไม่มีหนังสือปกแดงมีความเสี่ยงสูงสำหรับผู้ซื้อ (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

ทนายความเหงียน ถิ มินห์ ทู - บริษัทกฎหมายฮอปเญิท จำกัด แห่งสมาคมเนติบัณฑิตยสภากรุง ฮานอย ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า กฎหมายปัจจุบันไม่มีแนวคิดเรื่องอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เนื่องจากไม่มีบันทึกเกี่ยวกับรูปแบบนี้ในฐานะโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจึงยังคงถือเป็นบ้านเดี่ยว ผู้ซื้อไม่ได้รับใบรับรองแยกต่างหาก แต่จะได้รับเพียงใบรับรองสำหรับอาคารทั้งหลังเท่านั้น

ตามบทบัญญัติของมาตรา 2 มาตรา 6 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015/ND-CP ของ รัฐบาล ที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับกฎระเบียบโดยละเอียดและการบังคับใช้บทความจำนวนหนึ่งของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 องค์กรและครัวเรือนแต่ละครัวเรือนที่มีบ้านที่จัดตั้งขึ้นอย่างถูกกฎหมายรวมถึงบ้านแต่ละหลังที่ออกแบบและก่อสร้างด้วยหลายชั้นและหลายห้องชุดที่มีพื้นที่ขั้นต่ำ 30 ตารางเมตรขึ้นไป ออกแบบในรูปแบบปิด ตอบสนองความต้องการของอาคารห้องชุด จะต้องได้รับหนังสือรับรองความเป็นเจ้าของจากหน่วยงานของรัฐที่มีอํานาจให้กับเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องเพื่อรับรองสิทธิและผลประโยชน์ทางกฎหมายของเจ้าของ

ในกรณีที่เจ้าของขาย เช่า บริจาค หรือสืบทอดอพาร์ทเมนท์ในบ้านหลังนี้ให้กับองค์กร ครัวเรือน หรือบุคคลอื่นที่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนาม สิทธิในการใช้ที่ดินที่ติดกับบ้านหลังนี้จะตกเป็นของการใช้ร่วมกันของบุคคลที่ซื้อ เช่า รับ หรือสืบทอดอพาร์ทเมนท์นั้น

“ ดังนั้น สำหรับประเภทอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก - ที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล หากเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด จะมีการออกใบรับรองให้สำหรับแต่ละอพาร์ตเมนต์ หากอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนด จะมีการออกใบรับรองเพียงใบเดียวสำหรับอาคารทั้งหมด และอาจมีชื่อเจ้าของร่วมด้วย” ทนายความธูกล่าว

คุณธู ระบุว่า ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่ในฮานอยไม่ตรงตามเงื่อนไขการออกหนังสือรับรองสำหรับอพาร์ตเมนต์แต่ละห้อง ดังนั้น ผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจะไม่ได้รับหนังสือรับรองสีแดง แต่เพียงเก็บสำเนาหนังสือรับรองสีแดงไว้เท่านั้น ซึ่งไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อธนาคารเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจได้

อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กจำนวนมากตั้งอยู่ในซอยลึกและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัย (ภาพ: Cong Hieu)

เกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมายของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ในปัจจุบัน กฎหมายได้กล่าวถึงอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพียงในรูปแบบของที่อยู่อาศัยส่วนตัวราคาถูกเท่านั้น แต่ยังไม่มีแนวคิดเรื่องอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กแต่อย่างใด

คุณเชา กล่าวว่า พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 และพระราชกฤษฎีกา 90/2006/ND-CP ไม่มีกฎหมายใดที่อนุญาตให้ "พัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและครอบครัว" ที่ออกแบบในรูปแบบอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก มีหลายชั้นและหลายอพาร์ตเมนต์ในเขตเมือง การพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและครอบครัวต้องเป็นไปตามผังเมือง มีใบอนุญาตก่อสร้าง และต้องมั่นใจว่าเป็นไปตามข้อกำหนดในการเชื่อมต่อกับระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคทั่วไปของเขตเมือง

จนกระทั่งปี 2010 เมื่อมีการออกพระราชกฤษฎีกา 71/2010/ND-CP แทนพระราชกฤษฎีกา 90/2006/ND-CP จึงมีการอนุญาตให้มีการ "พัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลสำหรับครัวเรือนและบุคคล" ซึ่งออกแบบเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก มีหลายชั้นและมีอพาร์ตเมนต์เล็กๆ จำนวนมากในเขตเมือง

ข้อบังคับนี้ไม่เหมาะสมและขัดต่อกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 เมื่อพระราชกฤษฎีกา 71/2010/ND-CP ยังเป็นร่าง HoREA และคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้แสดงความคิดเห็นและเสนอให้ไม่อนุญาตให้ "พัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลสำหรับครัวเรือนและบุคคล" ซึ่งออกแบบเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก มีหลายชั้นและหลายอพาร์ตเมนต์ในเขตเมือง โดยกังวลว่าจะก่อให้เกิดการก่อสร้างที่ผิดกฎหมาย ไม่ได้รับอนุญาต และไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการวางแผน และเพิ่มแรงกดดันต่อระบบโครงสร้างพื้นฐานในเมือง

นี่เป็นพื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการพัฒนาอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และได้ถูกใช้ประโยชน์เพื่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอย่างผิดกฎหมาย ” นายเชา กล่าว

เนื่องจากยังไม่ "เกิด" และ "หลบเลี่ยงกฎหมาย" ด้วยการก่อสร้างอย่างผิดกฎหมาย นอกจากจะทำลายผังเมืองแล้ว มินิอพาร์ตเมนต์ยังเพิ่มแรงกดดันให้กับระบบโครงสร้างพื้นฐานในเมือง ไม่รับประกันความปลอดภัยจากอัคคีภัย และจึงไม่ตรงตามเงื่อนไขในการออกหนังสือปกแดงให้กับผู้ซื้อ

ทนายความเหงียน กวาง ง็อก ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมายนานาชาติเทียนเวียด (VIETSKY) ระบุว่า การที่ไม่มีหนังสือรับรองการจดทะเบียนอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กหลายคนรู้สึกเหมือนเช่าบ้านของตัวเอง การที่อพาร์ตเมนต์ไม่ได้รับหนังสือรับรองการจดทะเบียนอาคารชุด หมายความว่าผู้ซื้อไม่มีสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของตามกฎหมาย ไม่สามารถจำนองหรือใช้เป็นเงินทุนได้เมื่อจำเป็น

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่ที่ดินของโครงการถูกเรียกคืนเพื่อเคลียร์พื้นที่ สิทธิของผู้ซื้อจะได้รับผลกระทบอย่างมากและจะขึ้นอยู่กับผู้ขายเป็นอย่างมากเนื่องจากผู้ขายจะเข้าร่วมในฐานะบุคคลที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ถูกเรียกคืน

เห็นได้ชัดว่าผู้ซื้อใช้เงินหลายพันล้านดองเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ แต่ในความเป็นจริงแล้ว พวกเขาทำได้แค่อยู่อาศัยในอพาร์ตเมนต์เท่านั้น และสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของและจัดการอสังหาริมทรัพย์ก็มีจำกัดมาก ผู้ซื้อบ้านก็ไม่ต่างจากผู้เช่าระยะยาวที่จ่ายเงินก้อนโตและอยู่อาศัยเป็นเวลานาน

เฉา อันห์

แหล่งที่มา