การห้ามการปั่นราคาตลาดอสังหาฯ

ข้อเสนอการทำธุรกรรมอสังหาฯ ผ่านธนาคาร

ผู้แทน Trinh Lam Sinh (คณะผู้แทน An Giang ) เสนอให้ร่างกฎหมายเพิ่มบทบัญญัติห้ามการกระทำใดๆ ที่เป็นการจัดการและการรบกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์ และให้กำหนดสัญญาณของการกระทำที่เป็นการจัดการและการรบกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน “ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พฤติกรรมการหลอกลวงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มั่นคง และส่งผลกระทบต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ” นายซินห์กล่าว

ผู้แทนจำนวนมากมีข้อเสนอเหมือนกัน สมาชิกผู้เชี่ยวชาญของคณะกรรมการด้านการป้องกันประเทศและความมั่นคง Trinh Xuan An (ผู้แทน จังหวัดด่งนาย ) เสนอให้รวมการกระทำการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ไว้ในรายชื่อการกระทำที่ห้าม และชี้แจงการกระทำการจัดการและกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ในเวลาเดียวกัน “ส่วนตัวผมคิดว่าการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นอันตรายไม่แพ้การปั่นราคาหุ้นตามประมวลกฎหมายอาญา ปัจจุบันการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นอย่างซับซ้อน จนเกิดภาวะฟองสบู่ ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงเกินจริง จนต้องมีกฎหมายห้ามใช้ และต้องมีกฎระเบียบเฉพาะเพื่อขจัดปัญหานี้” นายอันเสนอ

นายอัน กล่าวว่า การกระทำที่ควบคุมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้หมายความถึงการตั้งราคาสูงในระหว่างการประมูลและยกเลิกเงินมัดจำเพื่อพยายามดันราคาให้สูงขึ้นและทำกำไรเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการใช้โครงการหนึ่งในการ "กระตุ้น" ราคาของโครงการอื่นๆ จนทำให้ราคาสูงขึ้นอีกด้วย “ผมคิดว่าถ้าไม่จัดการให้ดี อาจเกิดฟองอากาศจนอาจเกิดเหตุการณ์ร้ายแรงได้” นายอันเน้นย้ำ

นายเหงียน มานห์ เกือง รองประธานคณะกรรมการตุลาการรัฐสภา (คณะ ผู้แทนกวางบิ่ญ ) แสดงความกังวลเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่กำหนดว่า รัฐบาลมีนโยบายที่จะสร้างเงื่อนไขให้องค์กรและบุคคลต่างๆ สามารถชำระเงินในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ใช้เงินสด นายเกวง กล่าวว่า การชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสดเป็นวิธีแก้ปัญหาที่สำคัญมากในการป้องกันและต่อสู้กับการทุจริตและความคิดด้านลบ ดังนั้นเขาจึงเสนอว่าสำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่ เช่น ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลควรเปลี่ยนไปสู่การกำหนดให้ชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสดแทนที่จะอำนวยความสะดวกเพียงอย่างเดียว

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 1. — ผู้แทน Trinh Xuan An (ผู้แทน Dong Nai)

ผู้แทน Trinh Xuan An แสดงความเห็นเห็นด้วยกับกฎระเบียบว่าด้วยการชำระเงินในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตามกฎระเบียบดังกล่าว นักลงทุนโครงการและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องรับเงินจากลูกค้าผ่านบัญชีธนาคารในเวียดนาม “ผมคิดว่าธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจะต้องชำระผ่านธนาคาร ไม่ใช่แค่ผู้ลงทุนและธุรกิจเท่านั้น เราได้ก้าวไปข้างหน้าอย่างมีนัยสำคัญในการนำธุรกรรมการชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสดมาใช้ ผมขอเสนอว่าเราต้องปฏิวัติต่อไป” นายอันเสนอ

ทุกธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์จะต้องชำระผ่านธนาคาร ไม่ใช่แค่ผู้ลงทุนและธุรกิจเท่านั้น เรามาไกลมากแล้วในการเข้าถึงระบบการชำระเงินแบบไม่ใช้เงินสด ฉันขอเสนอให้เราพัฒนาไปไกลกว่านี้

ผู้แทน Trinh Xuan An สมาชิกเต็มเวลาของคณะกรรมการป้องกันประเทศและความมั่นคง (คณะผู้แทน Dong Nai)

โบรกเกอร์ “โยนและรับ” ก่อกวนตลาด

ส่วนเรื่องกฎระเบียบเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รายงานการรับและการแก้ไขร่างกฎหมายฉบับก่อนหน้า ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า หลังจากได้รับความเห็นชอบจากสมาชิกรัฐสภาหลายคนแล้ว ร่างกฎหมายดังกล่าวได้ยกเลิกกฎระเบียบที่กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านการพิจารณาในที่ประชุม หลังจากมีการชี้แจงและยอมรับแล้ว และเพียงส่งเสริมการทำธุรกรรมดังกล่าวเท่านั้น “การบังคับทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะนำไปสู่ความเสี่ยงในการถูกเอารัดเอาเปรียบและจะไม่สามารถรับประกันการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดี ปลอดภัย และยั่งยืนได้” นายถันห์กล่าว นอกจากนี้ร่างกฎหมายยังกำหนดด้วยว่าการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เข้าร่วมเป็นบุคคลธรรมดาต้องได้รับการรับรองและรับรองโดยสำนักงานทนายความด้วย กรณีที่ฝ่ายหนึ่งประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องมีการรับรองหรือรับรอง

รองนายกรัฐมนตรี Hoang Van Cuong (คณะผู้แทนฮานอย) แสดงความคิดเห็นว่า สัญญาการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรต้องมีการรับรองโดยสำนักงานทนายความ แต่สามารถยืนยันได้ผ่านช่องทางการซื้อขาย นายเกวงได้วิเคราะห์ว่าพื้นที่ซื้อขายเป็นหนึ่งในสามองค์ประกอบที่ประกอบกันเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปัจจุบันไม่ได้ควบคุมการทำงานของพื้นที่ซื้อขายอย่างเหมาะสมเมื่ออนุญาตให้พื้นที่ซื้อขายมีส่วนร่วมในการขายและการซื้อ ไม่ใช่แค่การเป็นนายหน้าเท่านั้น “พื้นควรเป็นเพียงคนกลาง แต่ตอนนี้มันทั้งซื้อและขาย และผู้คนเรียกมันว่าสถานการณ์ “การโยนและรับ” ที่กำลังรบกวนตลาด” นายเกวงเน้นย้ำ

จากนั้น รองนายกรัฐมนตรีเกวงได้เสนอว่า กฎหมายจะต้องมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้น โดยศาลจะทำหน้าที่เพียงเป็นตัวกลางและต้องรับผิดชอบต่อข้อมูลที่ให้ไว้กับลูกค้าและรัฐ ทั้งนี้ พื้นไม่อนุญาตให้เข้าร่วมซื้อขายและรับเฉพาะค่าธรรมเนียมได้แก่ ค่าธรรมเนียมยืนยันรายการเทียบเท่าค่าธรรมเนียมผู้รับรองและค่าธรรมเนียมนายหน้าตามข้อตกลง ตามที่นายเกืองกล่าว แนวทางนี้ทำให้ตลาดแลกเปลี่ยนมีความรับผิดชอบในการทำหน้าที่เป็นนายหน้า ให้คำแนะนำลูกค้า และให้ข้อมูลตลาดแก่รัฐอย่างถูกต้อง

ขณะโต้วาทีกับรองนายกวง รองนายกเหวียน วัน ทาน (คณะผู้แทนไทยบิ่ญ) กล่าวว่า ในปัจจุบันการรับรองเอกสารมีปัญหาหลายประการ แต่หากไม่รับรองเอกสารหรือมีการให้สิทธิเพิ่มเติมแก่พื้นที่ซื้อขาย "จะเป็นอันตรายอย่างยิ่ง" นายธานเสนอว่าการทำธุรกรรมควรได้รับการยืนยันโดยการรับรองจากผู้รับรองเท่านั้น เพราะพื้นไม่สามารถแสดงถึงกฎหมายของรัฐได้

เขากล่าวว่ารองนายกรัฐมนตรี ฮวง วัน เกวง กำลัง "คิดในเชิงทฤษฎี" เมื่อเขาเสนอให้ห้ามไม่ให้ชั้นต่างๆ เข้าร่วมในการซื้อขาย “ในความเป็นจริงมันไม่สามารถห้ามได้เพราะผู้คนมีหลายวิธีในการซื้อขายในราคาที่ทราบกันดี ผู้แทนทุกคนทราบดีว่าในอดีตอาคารสูงโดยเฉพาะอาคารที่มีรัฐวิสาหกิจหรือบริษัทเอกชนขนาดใหญ่เสนอราคา เมื่อวันรุ่งขึ้นเมื่อถามนักลงทุน พวกเขาก็บอกว่าขายหมดแล้ว แต่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีขายในราคาสูง แม้จะหนึ่งเท่าครึ่งหรือสองเท่าของราคานั้นก็ตาม นั่นอันตรายมาก” นายธานกล่าวและแนะนำว่าพื้นที่ซื้อขายควรเป็นอิสระ “ไวน์ที่ดีไม่จำเป็นต้องมีพุ่มไม้” ถ้าธุรกรรมดี ลูกค้าจะมา ถ้าไม่ดี ลูกค้าจะไม่มา

ภายหลังรับฟังความเห็นของผู้แทน ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่า ผู้แทนทุกคนต้องการปรับปรุงคุณภาพและความเป็นมืออาชีพของพื้นที่ซื้อขาย ดังนั้น คณะกรรมการจัดทำร่างจะพิจารณาว่ากระดานซื้อขายสามารถทำหน้าที่เป็นตัวกลางและไม่เข้าไปมีส่วนร่วมในการซื้อ-ขายโดยตรงซึ่งอาจก่อให้เกิดการรบกวนตลาดได้อย่างไร

เราควรยอมรับเงินมัดจำค่าห้องก่อนสร้างฐานรากหรือไม่?

สำหรับการทำธุรกรรมด้านที่อยู่อาศัยในอนาคต ร่างกฎหมายนี้ได้เสนอทางเลือกไว้ 2 ประการ ประการแรก ผู้ลงทุนจะได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อโครงการได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่จะดำเนินการได้ครบถ้วน (รวมถึงเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: สิทธิการใช้ที่ดิน, ใบอนุญาตการก่อสร้าง, เอกสารการตอบรับการก่อสร้างฐานรากสำหรับห้องชุดหรืออาคารแบบผสมผสานกับบ้าน ฯลฯ) ประการที่สอง ผู้ลงทุนได้รับอนุญาตให้เก็บเงินฝากเมื่อโครงการมีการประเมินแบบพื้นฐานแล้วและมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดิน ยอดเงินมัดจำสูงสุดไม่เกิน 10% ของราคาขายเช่าซื้อ

รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Nguyen (คณะผู้แทน Binh Thuan) ให้ความเห็นโดยเสนอให้ควบคุมตามทางเลือกที่ 1 เนื่องจากมีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้า ตามที่เขากล่าว หากมีการเรียกเก็บเงินมัดจำทันทีตั้งแต่เมื่อการออกแบบพื้นฐานของโครงการได้รับการอนุมัติ ระยะเวลานับจากที่ได้รับเงินมัดจำจนกระทั่งเริ่มดำเนินโครงการจริงจะใช้เวลานานมาก ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีการพัฒนาที่ซับซ้อนมากมาย โดยนักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคงใช้ประโยชน์จากเงินฝากและสัญญาเงินสมทบทุนเพื่อระดมเงินทุนตามอำเภอใจ ส่งผลให้เกิดความไม่มั่นคงและความไม่สงบ หลายโครงการหลังจากได้รับเงินมัดจำแล้ว แต่ผ่านไป 5 ปี หรือแม้แต่ 10 ปี โครงการก็ยังไม่ดำเนินการ

ในทางตรงกันข้าม รองนายกรัฐมนตรี Pham Van Hoa (คณะผู้แทน Dong Thap) สนับสนุนให้เลือกตัวเลือกที่ 2 เพราะว่า “นักลงทุนชอบจริงๆ และลูกค้าก็ยอมรับเช่นกัน” นายฮัวได้วิเคราะห์ว่านักลงทุนไม่ได้มีเงินทุน 100% เสมอไป และต้องกู้เงินจากธนาคารเพื่อจัดตั้งโครงการ เงินมัดจำ 10% ถือว่าไม่มากเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน นอกจากจะเป็นการสร้างเงื่อนไขให้ผู้ลงทุนมีเงินไว้ดำเนินโครงการแล้ว ยังสร้างความไว้วางใจระหว่างทั้งสองฝ่ายอีกด้วย ไม่ต้องพูดถึงว่าลูกค้าที่มัดจำไว้ก็ยังได้รับส่วนลดอีกด้วย “เมื่อนักลงทุนมีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดินฉบับใดฉบับหนึ่ง ซึ่งเป็นการตัดสินใจเช่าที่ดินและชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ผมคิดว่านักลงทุนไม่ได้โกง” นายฮัว กล่าว

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 3. — ผู้แทน Pham Van Hoa (ผู้แทน Dong Thap)

ในทำนองเดียวกัน ผู้แทน Nguyen Thi Viet Nga (คณะผู้แทน Hai Duong) เสนอให้เลือกทางเลือกที่ 2 เช่นกัน เนื่องจากทางเลือกนี้จะสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจและนักลงทุนสามารถพัฒนาได้ นางสาวงา ยอมรับว่าทางเลือกนี้อาจนำความเสี่ยงมาสู่ลูกค้ามากขึ้น แต่ก็จะแก้ปัญหาด้วยการเพิ่มการบริหารจัดการและเพิ่มความรับผิดชอบของหน่วยงานภาครัฐ ในทางกลับกัน ตัวเลือกที่ 1 จะปลอดภัยกว่าสำหรับลูกค้า แต่ในขณะเดียวกันก็จะทำให้โอกาสทางธุรกิจแคบลง ซึ่งดูเหมือนจะขัดต่อการส่งเสริมและการสร้างกลไกในการพัฒนาธุรกิจ

ผู้แทน Huynh Thi Phuc (คณะผู้แทน Ba Ria-Vung Tau) เสนอให้กำหนดจำนวนเงินฝากไม่เกิน 5% แทนที่จะเป็น 10% ตามร่าง ระดับนี้มีมูลค่าเพียงพอสำหรับทั้งผู้ฝากและผู้รับเงินฝากที่จะรักษาความไว้วางใจซึ่งกันและกัน ปฏิบัติตามพันธกรณีอย่างมีสติ และเพื่อให้แน่ใจว่าธรรมชาติของเงินฝากนั้นไม่ได้มีไว้เพื่อจุดประสงค์ในการระดมเงินทุน

ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮ่อง ถัน กล่าวว่าทั้งสองทางเลือกมีทั้งด้านบวกและด้านลบ ข้อดีของตัวเลือกที่ 1 คือสามารถปกป้องผลประโยชน์ของฝ่ายที่อ่อนแอกว่า ซึ่งก็คือผู้ซื้อ แต่ในด้านธุรกิจนั้น ไม่สามารถรับประกันการเข้าถึงนักลงทุนที่มีศักยภาพได้ สำหรับตัวเลือกที่ 2 สิ่งดีๆ คือการสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อธุรกิจ แต่ตั้งแต่การออกแบบขั้นพื้นฐานไปจนถึงการออกใบอนุญาตการก่อสร้าง มีขั้นตอนมากมายที่จำเป็นต้องดำเนินการ และอาจเกิดความล่าช้า ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิทธิของผู้คน “หากไม่ชัดเจนหรือไม่สามารถตกลงกันได้ เราเสนอให้นำเนื้อหานี้ไปลงมติเพื่อให้รัฐสภาสามารถให้ความเห็นได้” นายทานห์ กล่าว

ลิงค์ที่มา