การห้ามการปั่นราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์

ข้อเสนอให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ผ่านธนาคาร

ผู้แทน Trinh Lam Sinh (คณะผู้แทน An Giang ) เสนอให้ร่างกฎหมายเพิ่มบทบัญญัติห้ามการกระทำที่เป็นการปั่นราคาและก่อกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกำหนดสัญญาณของการปั่นราคาและก่อกวนตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน “ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การกระทำที่เป็นการปั่นราคาได้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดความไม่มั่นคงและส่งผลกระทบต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ” นาย Sinh กล่าว

สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรหลายคนมีข้อเสนอเช่นเดียวกัน ตรินห์ ซวน อัน สมาชิกคณะกรรมการป้องกันและความมั่นคงแห่งชาติ (ผู้แทนจังหวัด ด่งนาย ) เสนอให้รวมการกระทำการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์ไว้ในรายการการกระทำต้องห้าม และชี้แจงการกระทำการปั่นราคาและการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ให้ชัดเจน "โดยส่วนตัวแล้ว ผมคิดว่าการกระทำการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นอันตรายไม่แพ้การกระทำการปั่นราคาหุ้นตามประมวลกฎหมายอาญา ปัจจุบันการกระทำการปั่นราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังดำเนินไปอย่างซับซ้อน นำไปสู่ภาวะฟองสบู่ ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงเกินจริง จำเป็นต้องถูกห้ามไว้ในกฎหมาย พร้อมกำหนดกฎระเบียบเฉพาะเพื่อขจัดการกระทำดังกล่าว" นายอัน เสนอ

คุณอันกล่าวว่า การกระทำที่บิดเบือนตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่เพียงแต่รวมถึงการตั้งราคาประมูลที่สูงแล้วยกเลิกเงินมัดจำเพื่อดันราคาและทำกำไรเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการใช้โครงการหนึ่งเพื่อ "กระตุ้น" ราคาโครงการอื่นๆ จนทำให้ราคาสูงขึ้นอย่างมากอีกด้วย “ผมคิดว่าหากไม่ได้รับการจัดการอย่างทั่วถึง จะทำให้เกิดภาวะฟองสบู่และนำไปสู่เหตุการณ์ร้ายแรง” คุณอันย้ำ

นายเหงียน มานห์ เกือง รองประธานคณะกรรมการตุลาการรัฐสภา (คณะผู้แทน กวางบิ่ญ ) แสดงความกังวลต่อร่างกฎหมายที่ระบุว่า รัฐมีนโยบายสร้างเงื่อนไขให้องค์กรและบุคคลสามารถชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสดในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้ นายเกืองกล่าวว่า การชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสดเป็นทางออกที่สำคัญอย่างยิ่งในการป้องกันและปราบปรามการทุจริตและปัญหาด้านลบ ดังนั้น เขาจึงเสนอแนะว่าสำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่ เช่น ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ รัฐควรดำเนินการบังคับให้ชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสด แทนที่จะสร้างเงื่อนไขเพียงอย่างเดียว

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 1. — ผู้แทน Trinh Xuan An (คณะผู้แทน Dong Nai)

ผู้แทน Trinh Xuan An แสดงความเห็นด้วยกับกฎระเบียบว่าด้วยการชำระเงินในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกำหนดให้นักลงทุนโครงการและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องรับเงินจากลูกค้าผ่านบัญชีธนาคารในเวียดนาม “ผมคิดว่าธุรกรรมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระผ่านธนาคาร ไม่ใช่แค่นักลงทุนและธุรกิจเท่านั้น เราได้ก้าวไปอีกขั้นในการนำธุรกรรมการชำระเงินแบบไร้เงินสดมาใช้ ผมขอเสนอว่าเราต้องปฏิวัติต่อไป” คุณ An เสนอ

ธุรกรรมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ต้องชำระผ่านธนาคาร ไม่ใช่แค่นักลงทุนและธุรกิจเท่านั้น เราได้ก้าวไปอีกขั้นในการชำระเงินแบบไร้เงินสด ผมขอเสนอให้เราปฏิวัติวงการต่อไป

ผู้แทน Trinh Xuan An สมาชิกเต็มเวลาของคณะกรรมการป้องกันประเทศและความมั่นคง (คณะผู้แทน Dong Nai)

โบรกเกอร์ "โยนและรับ" ก่อกวนตลาด

เกี่ยวกับกฎระเบียบเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รายงานการรับและแก้ไขร่างกฎหมายฉบับก่อนหน้า ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ หวู่ ฮอง ถั่น กล่าวว่า หลังจากได้รับความเห็นจากสมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติหลายคนแล้ว ร่างกฎหมายดังกล่าวได้ยกเลิกข้อบังคับที่กำหนดให้การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องผ่านการพิจารณาในที่ประชุม และส่งเสริมให้ดำเนินการดังกล่าวเท่านั้น “การบังคับให้มีการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จะนำไปสู่ความเสี่ยงในการถูกเอารัดเอาเปรียบ และจะไม่รับประกันการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแรง ปลอดภัย และยั่งยืน” นายถั่นกล่าว นอกจากนี้ ร่างกฎหมายยังกำหนดว่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เข้าร่วมเป็นบุคคลธรรมดาต้องได้รับการรับรองและรับรองโดยโนตารีเอกซ์เพรส ในกรณีที่ผู้เข้าร่วมเป็นนิติบุคคลอสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องมีการรับรองโดยโนตารีเอกซ์เพรสและการรับรอง

รองผู้แทน Hoang Van Cuong (คณะผู้แทนฮานอย) กล่าวว่า สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรต้องมีการรับรองโดยนิติกร แต่สามารถยืนยันได้ผ่านห้องซื้อขาย คุณ Cuong วิเคราะห์ว่าห้องซื้อขายเป็นหนึ่งในสามองค์ประกอบที่ประกอบกันเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับปัจจุบันไม่ได้ควบคุมการทำงานของห้องซื้อขายอย่างเหมาะสม โดยอนุญาตให้ห้องซื้อขายมีส่วนร่วมในทั้งการซื้อขายและการขาย ไม่ใช่แค่การเป็นนายหน้าเท่านั้น “ห้องซื้อขายควรจะเป็นเพียงคนกลาง แต่ตอนนี้กลับกลายเป็นทั้งการซื้อขาย และผู้คนเรียกมันว่าการโยนและรับ ซึ่งเป็นการรบกวนตลาด” คุณ Cuong เน้นย้ำ

จากนั้น รองนายกวงได้เสนอให้มีการบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวดยิ่งขึ้น โดยให้คณะกรรมการดำเนินการเป็นเพียงตัวกลางและรับผิดชอบข้อมูลที่ให้แก่ลูกค้าและรัฐ ขณะเดียวกัน คณะกรรมการดำเนินการไม่ได้รับอนุญาตให้เข้าร่วมการซื้อขาย และจะได้รับเพียงค่าธรรมเนียมต่างๆ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมยืนยันธุรกรรม ซึ่งเทียบเท่ากับค่าธรรมเนียมโนตารีและค่าธรรมเนียมนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ตามข้อตกลง นายกวงกล่าวว่า แนวทางนี้ทำให้คณะกรรมการดำเนินการมีหน้าที่ในการปฏิบัติหน้าที่นายหน้า ให้คำแนะนำลูกค้า และให้ข้อมูลทางการตลาดแก่รัฐอย่างเหมาะสม

ในการโต้วาทีกับรองเลขาธิการ Cuong รองเลขาธิการ Nguyen Van Than (คณะผู้แทนจาก Thai Binh) กล่าวว่าการรับรองเอกสารในปัจจุบันมีปัญหาหลายประการ แต่หากละเว้นการรับรองเอกสาร หรือให้อำนาจแก่ตลาดซื้อขายมากขึ้น “จะเป็นอันตรายอย่างยิ่ง” คุณ Than เสนอว่าธุรกรรมควรได้รับการยืนยันผ่านการรับรองเอกสารเท่านั้น และตลาดซื้อขายไม่สามารถเป็นตัวแทนของกฎหมายของรัฐได้

เขากล่าวว่า ส.ส. ฮวง วัน เกือง กำลัง "คิดในเชิงทฤษฎี" ตอนที่เสนอให้ห้ามไม่ให้ห้องซื้อขายเข้ามาซื้อขาย "ในความเป็นจริงแล้ว ห้ามไม่ได้ เพราะผู้คนมีช่องทางซื้อขายมากมายในราคาที่ทราบกันดีอยู่แล้ว ส.ส. ทุกคนรู้ดีว่า ในอดีต อาคารสูง โดยเฉพาะอาคารของรัฐวิสาหกิจหรือบริษัทเอกชนขนาดใหญ่ เมื่อถามนักลงทุนในวันรุ่งขึ้น พวกเขากลับบอกว่าขายหมดแล้ว แต่พอไปที่ห้องซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ กลับพบว่ายังมีราคาสูงอยู่ แม้จะสูงกว่าราคาหนึ่งครึ่งหรือสองเท่าก็ตาม ซึ่งอันตรายมาก" นายถั่นกล่าว พร้อมเสนอให้ห้องซื้อขายเปิดเสรี "ไวน์ดีๆ ไม่จำเป็นต้องมีพุ่มไม้" ถ้าธุรกรรมดี ลูกค้าก็จะมา ถ้าไม่ดี ลูกค้าก็จะมา

หลังจากได้รับความเห็นจากคณะผู้แทนแล้ว นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า คณะผู้แทนทุกคนต้องการพัฒนาคุณภาพและความเป็นมืออาชีพของตลาดซื้อขาย ดังนั้น คณะกรรมการร่างจะพิจารณาว่าตลาดซื้อขายสามารถทำหน้าที่เป็นตัวกลางได้หรือไม่ โดยไม่เข้าไปเกี่ยวข้องโดยตรงกับการซื้อขาย ซึ่งอาจก่อให้เกิดการหยุดชะงักของตลาดได้

เราควรยอมรับเงินมัดจำค่าห้องชุดก่อนสร้างฐานรากหรือไม่?

สำหรับธุรกรรมที่อยู่อาศัยในอนาคต ร่างกฎหมายฉบับนี้เสนอทางเลือกสองทาง ประการแรก นักลงทุนได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำจากลูกค้าได้เมื่อโครงการได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการดำเนินการ (รวมถึงเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: สิทธิการใช้ที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง เอกสารรับรองการก่อสร้างฐานรากสำหรับอพาร์ตเมนต์หรืออาคารอเนกประสงค์ที่มีบ้าน ฯลฯ) ประการที่สอง นักลงทุนได้รับอนุญาตให้เรียกเก็บเงินมัดจำได้เมื่อโครงการมีแบบแปลนพื้นฐานที่ประเมินแล้วและมีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้: สิทธิการใช้ที่ดิน โดยจำนวนเงินมัดจำสูงสุดต้องไม่เกิน 10% ของราคาขายหรือราคาเช่าซื้อ

รองผู้ว่าการ Tran Hong Nguyen (คณะผู้แทน Binh Thuan) ได้ให้ความเห็น เสนอให้ควบคุมตามทางเลือกที่ 1 เนื่องจากมีความเสี่ยงน้อยกว่าสำหรับลูกค้า เขากล่าวว่า หากเก็บเงินมัดจำตั้งแต่โครงการได้รับการประเมินแบบพื้นฐาน จะทำให้ระยะเวลาตั้งแต่ได้รับเงินมัดจำจนถึงการดำเนินโครงการจริงยาวนานมาก ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีพัฒนาการที่ซับซ้อนมากมาย แต่ก็ยังมีกรณีที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ใช้ประโยชน์จากเงินฝากและสัญญาร่วมลงทุนเพื่อระดมเงินทุนโดยพลการ ก่อให้เกิดความวุ่นวายและความไม่มั่นคง โครงการหลายโครงการหลังจากได้รับเงินมัดจำแล้ว แม้จะผ่านไป 5 ปี หรือแม้แต่ 10 ปีแล้ว ก็ยังไม่สามารถดำเนินการได้

ในทางตรงกันข้าม รองผู้อำนวยการ Pham Van Hoa (คณะผู้แทนจากจังหวัดด่งท้าป) สนับสนุนทางเลือกที่ 2 เพราะ "นักลงทุนชอบและลูกค้าก็ยอมรับ" คุณ Hoa วิเคราะห์ว่านักลงทุนไม่ได้มีเงินทุน 100% เสมอไป และต้องกู้ยืมเงินจากธนาคารเพื่อจัดตั้งโครงการด้วย การวางเงินมัดจำ 10% ถือว่าไม่มากเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน ซึ่งสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนมีเงินทุนสำหรับดำเนินโครงการ สร้างความไว้วางใจระหว่างทั้งสองฝ่าย และลูกค้าที่วางเงินมัดจำก็จะได้รับส่วนลดเช่นกัน "เมื่อนักลงทุนมีเอกสารสิทธิ์การใช้ที่ดินอย่างใดอย่างหนึ่ง เช่น การตัดสินใจเช่าที่ดินและชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ผมคิดว่านักลงทุนไม่ได้ทุจริต" คุณ Hoa กล่าว

Cấm thao túng thị trường bất động sản - Ảnh 3. — ผู้แทน Pham Van Hoa (คณะผู้แทน Dong Thap)

ในทำนองเดียวกัน รองนายกรัฐมนตรีเหงียน ถิ เวียด งา (คณะผู้แทนจากไห่เซือง) เสนอทางเลือกที่ 2 เช่นกัน เนื่องจากทางเลือกนี้จะสร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจและนักลงทุนได้พัฒนา คุณหงายอมรับว่าแม้ทางเลือกนี้อาจก่อให้เกิดความเสี่ยงมากขึ้นต่อลูกค้า แต่จะสามารถเอาชนะความเสี่ยงได้ด้วยการเพิ่มความเข้มงวดในการบริหารจัดการและเพิ่มความรับผิดชอบของหน่วยงานภาครัฐ ในทางกลับกัน ทางเลือกที่ 1 จะปลอดภัยกว่าสำหรับลูกค้า แต่ในขณะเดียวกันก็จะทำให้โอกาสของธุรกิจแคบลง ซึ่งดูเหมือนจะขัดต่อการส่งเสริมและสร้างกลไกให้ธุรกิจได้พัฒนา

ผู้แทนฮวีญ ถิ ฟุก (คณะผู้แทนจากบ่าเรีย-หวุงเต่า) เสนอให้กำหนดจำนวนเงินฝากไม่เกิน 5% แทนที่จะเป็น 10% ตามร่าง จำนวนเงินนี้มีมูลค่าเพียงพอที่ทั้งผู้ฝากและผู้รับฝากจะรักษาความไว้วางใจซึ่งกันและกัน ตระหนักถึงพันธะผูกพัน และในขณะเดียวกันก็มั่นใจได้ว่าเงินฝากนั้นไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่อการระดมทุน

นายหวู่ ฮ่อง ถั่น ประธานคณะกรรมการเศรษฐกิจ กล่าวว่า ทั้งสองทางเลือกมีทั้งข้อดีและข้อเสีย ทางเลือกที่ 1 ข้อดีคือสามารถปกป้องผลประโยชน์ของฝ่ายที่อ่อนแอกว่า นั่นคือผู้ซื้อ แต่สำหรับภาคธุรกิจแล้ว ไม่สามารถรับประกันการเข้าถึงนักลงทุนที่มีศักยภาพได้ ทางเลือกที่ 2 ข้อดีคือสร้างเงื่อนไขให้กับภาคธุรกิจ แต่ตั้งแต่การออกแบบขั้นพื้นฐานจนถึงการอนุมัติใบอนุญาตก่อสร้าง ก็ยังต้องผ่านขั้นตอนมากมายและอาจล่าช้า ส่งผลกระทบต่อผลประโยชน์ของประชาชน “หากยังไม่ชัดเจนหรือไม่สามารถตกลงกันได้ เราขอเสนอให้มีการลงมติเกี่ยวกับเนื้อหานี้ เพื่อให้รัฐสภาสามารถแสดงความคิดเห็นได้” นายถั่น กล่าว

ลิงค์ที่มา