จำเป็นต้องชี้แจงถึงการละเมิดกฎหมายอสังหาริมทรัพย์อย่างผิดกฎหมาย

เมื่อวันที่ 28 ตุลาคม ณ อาคารรัฐสภา การประชุมสมัยที่ 8 ซึ่งมีประธานรัฐสภา นาย Tran Thanh Man เป็นประธาน รัฐสภาได้หารือกันในห้องประชุมเกี่ยวกับรายงานของคณะผู้แทนกำกับดูแลและร่างมติของรัฐสภาเกี่ยวกับผลการกำกับดูแลตามหัวข้อเรื่อง "การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตั้งแต่ปี 2558 ถึงสิ้นปี 2566"

ในความเห็นของเขา เล แถ่ง ฮวน สมาชิกสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้แสดงความชื่นชมต่อรายงานของคณะผู้แทนกำกับดูแล รายงานดังกล่าวได้สรุปและให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในช่วงที่ผ่านมา

เพื่อชี้แจงเพิ่มเติม ผู้แทน Le Thanh Hoan มีความเห็นดังนี้: ในร่างมติว่าด้วยการกำกับดูแล รัฐบาลได้รับมอบหมายให้มีกลไกการแก้ไขปัญหาที่เหมาะสม เพื่อจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เผชิญกับความยากลำบากและปัญหาทางกฎหมายอย่างทั่วถึง โดยพิจารณาปัจจัยเชิงปฏิบัติที่เป็นรูปธรรมอย่างรอบด้าน สถานการณ์ทางประวัติศาสตร์ที่เฉพาะเจาะจง ประเมินผลประโยชน์ ต้นทุน และความเป็นไปได้ของแผนการแก้ไขปัญหาอย่างครบถ้วน เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์รับรองสิทธิที่ถูกต้องตามกฎหมายของประชาชนและธุรกิจ เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ปลดปล่อยทรัพยากรสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ สร้างแรงผลักดันให้กับการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม กำหนดเนื้อหาของ "ไม่ทำให้การละเมิดถูกกฎหมาย" อย่างชัดเจน เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพของการตรากฎหมายและการบังคับใช้กฎหมาย

ผู้แทนเล แถ่ง ฮวน ได้แสดงความเห็นด้วยและเห็นถึงความจำเป็นในการชี้แจงเพิ่มเติมเกี่ยวกับมุมมองที่ว่า “การไม่ทำให้การละเมิดกฎหมายเป็นโมฆะ” เพื่อเป็นพื้นฐานในการแก้ไขปัญหาและปัญหาค้างคาของโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้หมดสิ้นไป ปัญหาดังกล่าวยังเป็นปัญหาที่คณะทำงานซึ่งจัดตั้งขึ้นตามมติ นายกรัฐมนตรี ฉบับที่ 153 ลงวันที่ 1 มกราคม 2565 กำลังเผชิญอยู่โดยปราศจากแนวทางแก้ไขที่เป็นรูปธรรม

ทั่วโลก แนวคิดเรื่อง “การทำให้สิ่งที่ไม่เป็นทางการกลายเป็นเรื่องถูกต้องตามกฎหมาย” หรือที่แย่กว่านั้นคือ “การทำให้สิ่งที่ผิดกฎหมายกลายเป็นเรื่องถูกกฎหมาย” มักเป็นประเด็นถกเถียงทางการเมืองที่ยากจะยอมรับ เพราะดูเหมือนว่ารัฐบาลกำลังสนับสนุนหรือสนับสนุนผู้ที่ไม่เคารพกฎหมาย ผลที่ตามมาคือ ฝ่ายค้านมักมีความแข็งแกร่ง แต่บ่อยครั้งที่ไม่ได้คำนึงถึงประโยชน์โดยรวมของการทำให้เป็นเรื่องถูกต้องตามกฎหมาย หรือต้นทุนของการไม่ทำอะไรเลย ยกตัวอย่างเช่น จะมีการเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินและภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ หากการก่อสร้างที่ผิดกฎหมายเสร็จสมบูรณ์ จดทะเบียน และนำไปใช้ประโยชน์ การทำให้การก่อสร้างที่ไม่เป็นทางการกลายเป็นเรื่องถูกต้องตามกฎหมายจะนำพาสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้นกลับคืนสู่ระบบเศรษฐกิจ ซึ่งธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ เช่น การเช่า การซื้อ การขาย การรับมรดก การใช้ และการจำนอง จะได้รับการสนับสนุนทางกฎหมาย เทคนิค และการเงิน

สำหรับโครงการและงานก่อสร้างที่ละเมิดกฎหมาย มีเพียงสองทางเลือกเท่านั้น คือ การเพิกถอนโครงการ การรื้อถอนงานที่ละเมิด หรือการทำให้เป็นกฎหมาย การไม่ดำเนินการใดๆ หรือ “การช่วยเหลือแบบจำกัดเวลา” ถือเป็นสิ่งที่ไม่สมเหตุสมผล เว้นแต่ปัญหาของโครงการเหล่านั้นจะส่งผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย

การรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ผิดกฎหมายมักเป็นการสิ้นเปลืองทรัพยากรทางสังคม ก่อให้เกิดต้นทุนทางเศรษฐกิจ กฎหมาย การบริหาร ศาล สังคม การปล่อยก๊าซคาร์บอน และสิ่งแวดล้อมอย่างมาก ต้นทุนเหล่านี้แทบไม่คุ้มกับผลประโยชน์ที่ได้รับจากการรื้อถอน นอกจากนี้ ในบางกรณี จำเป็นต้องมีการจัดการย้ายถิ่นฐานเมื่อผู้อยู่อาศัยไม่มีที่อยู่อาศัยอื่น

อีกทางเลือกหนึ่งคือการทำให้การละเมิดกฎหมายเป็นกฎหมายที่มีระยะเวลาจำกัด และกำหนดบทลงโทษสำหรับการไม่ปฏิบัติตาม หรือที่เรียกว่า “การช่วยเหลือแบบจำกัดเวลา” ซึ่งหมายความว่ารัฐสามารถช่วยเหลือการก่อสร้างที่ไม่เป็นทางการได้เป็นระยะเวลาจำกัด และในอนาคต รัฐจะกำหนดกรอบกฎหมายที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อรับรองความเป็นระเบียบเรียบร้อยของการก่อสร้าง ประเทศต่างๆ ทั่วโลกไม่สนับสนุนวิธีการนี้ เนื่องจากส่งผลกระทบต่อการปฏิบัติตามกฎหมาย มีต้นทุนทางสังคม และมีความเสี่ยงสูงที่จะไม่ยอมให้มีการละเมิดเกิดขึ้น

ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างของเวียดนาม มีกรณีการละเมิดข้อห้ามต่างๆ เช่น การก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามผังเมือง การละเมิดขอบเขตการก่อสร้าง ระดับการก่อสร้าง การก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามใบอนุญาตก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติ ยังมีบทบัญญัติเกี่ยวกับการระงับการก่อสร้างชั่วคราวและการอนุญาตให้ผู้ละเมิดยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างหรือปรับเปลี่ยนใบอนุญาตก่อสร้างได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 16 ปี 2022 มาตรา 81 ระบุว่า หากพบว่ามีการละเมิดกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง หากเงื่อนไขในการอนุญาตก่อสร้าง การปรับเปลี่ยนใบอนุญาตก่อสร้าง หรือการปรับเปลี่ยนแบบก่อสร้างเป็นไปตามที่กำหนดในระหว่างการก่อสร้าง จะต้องดำเนินการดังต่อไปนี้: ผู้มีอำนาจหน้าที่มีหน้าที่จัดทำบันทึกการฝ่าฝืนทางปกครอง และขอให้องค์กรหรือบุคคลที่กระทำการฝ่าฝืนหยุดการก่อสร้าง ภายใน 90 วันสำหรับโครงการลงทุนก่อสร้าง และ 30 วันสำหรับบ้านแต่ละหลัง นับจากวันที่ออกคำวินิจฉัยเกี่ยวกับบทลงโทษทางปกครอง องค์กรหรือบุคคลที่กระทำผิดต้องยื่นคำร้องต่อหน่วยงานที่มีอำนาจเพื่อออกใบอนุญาตก่อสร้างหรือแก้ไขใบอนุญาตก่อสร้าง กรณีนี้เป็นการฝ่าฝืนกฎหมายก่อสร้างที่เกิดขึ้นจริงในรูปแบบอื่นหรือไม่

หรือตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ข้อ 2 มาตรา 152 บัญญัติให้รัฐเพิกถอนหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกให้ในกรณีที่หนังสือรับรองนั้นออกให้โดยมิชอบ ให้แก่ผู้ใช้ที่ดินที่ไม่ถูกต้อง มีพื้นที่ดินที่ไม่ถูกต้อง ไม่มีเงื่อนไขเพียงพอสำหรับการออกให้ หรือไม่มีจุดประสงค์การใช้ที่ดินที่ถูกต้อง... อย่างไรก็ตาม มาตรา 4 ของมาตรานี้บัญญัติข้อยกเว้นไว้ ดังนั้น รัฐจะไม่เพิกถอนหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินที่ออกให้ แม้ว่าหนังสือรับรองนั้นจะออกให้โดยมิชอบ ให้แก่ผู้ใช้ที่ดินที่ไม่ถูกต้อง มีพื้นที่ดินที่ไม่ถูกต้อง ไม่มีเงื่อนไขเพียงพอสำหรับการออกให้ หรือไม่มีจุดประสงค์การใช้ที่ดินที่ถูกต้อง... ในกรณีที่สิทธิการใช้ที่ดินถูกเปลี่ยนแปลง โอน ตกทอด บริจาค หรือสมทบทุนในรูปของสิทธิการใช้ที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมาย ดังนั้น เพื่อเป็นการคุ้มครองบุคคลที่สามโดยสุจริต กฎหมายที่ดินจึงยอมรับการทำให้สิทธิการใช้ที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย แม้ว่าที่ดินนั้นจะมีต้นกำเนิดมาจากการกระทำที่ผิดกฎหมายก็ตาม

จากการติดตามตรวจสอบ เราได้แสดงให้เห็นถึงสถานการณ์ปัจจุบันของปัญหาและอุปสรรคในโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการบ้านจัดสรร อย่างไรก็ตาม หากเราไม่มุ่งมั่นที่จะตรวจสอบแต่ละโครงการและหาแนวทางแก้ไขในแต่ละโครงการ ไม่ว่าจะเป็นเนื้อหาใดที่ต้องแก้ไขและเพิ่มเติมด้วยกฎหมาย เนื้อหาใดที่ต้องได้รับการจัดการโดยคำพิพากษาและคำวินิจฉัยของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ฯลฯ โดยพื้นฐานแล้ว เรากำลัง "ไม่ทำอะไรเลย" และท้ายที่สุด โครงการต่างๆ ก็ยังคงเติบโตต่อไป งานที่ยังไม่เสร็จก็ถูกแดดและฝน และทรัพยากรทางสังคมก็ยังคง "ถูกปกคลุม" อยู่ ดังนั้น เนื้อหาของ "การไม่ทำให้การละเมิดถูกกฎหมาย" จึงจำเป็นต้องได้รับการชี้แจง ซึ่งเป็นประเด็นที่ซับซ้อนมาก เพราะเป็นการยากที่จะมีกฎระเบียบทั่วไปที่ถูกต้องสำหรับทุกกรณี ด้วยเจตนารมณ์ "ไม่ทำให้การละเมิดถูกกฎหมาย" และจำเป็นต้องหากลไกและนโยบายเพื่อแก้ไขปัญหานี้เพื่อปลดปล่อยทรัพยากร แต่ต้องมั่นใจว่ามีการบังคับใช้ระเบียบ 178 ของกรมการเมืองว่าด้วยการควบคุมอำนาจ การป้องกัน และปราบปรามการทุจริตอย่างเคร่งครัด ปัญหาด้านลบในการตรากฎหมายจึงเป็นปัญหาที่ยาก จำเป็นต้องทำให้เป็นรูปธรรมและโดยเร็วต้องมีนโยบายจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จำเป็นต้องพิจารณาว่าหากการละเมิดกฎหมายนั้นร้ายแรง โดยผ่านการพิจารณาและสรุปผลการบังคับใช้กฎหมายแล้ว พบว่าไม่มีปัญหาใดๆ และเหมาะสมที่จะนำไปปฏิบัติจริง จำเป็นต้องบังคับใช้กฎหมายอย่างรอบด้าน ขจัดการละเมิด บทลงโทษที่รุนแรง เช่น การยึดทรัพย์ การเวนคืน หรือการรื้อถอนทั้งหมด หากเป็นเพราะกฎหมายไม่เหมาะสมและจำเป็นต้องได้รับการแก้ไข เพิ่มเติม และอนุมัติโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ก็ควรมีผลย้อนหลังเพื่อยกเว้นความรับผิดชอบ แต่ก็ต้องหาวิธีแก้ไขเพื่อให้เกิดความกลมกลืนของผลประโยชน์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการให้ความสำคัญกับผลประโยชน์ของประชาชน ชุมชน และรัฐ

ดังนั้น ด้วยจิตวิญญาณแห่งความไม่กลัวความยากลำบาก กล้าคิด กล้าทำ กล้ารับผิดชอบ เพื่อประโยชน์ของรัฐ ประโยชน์ของประชาชน ประโยชน์ขององค์กรธุรกิจ และปฏิบัติตามคำสั่งของเลขาธิการใหญ่โตลัมที่ว่า “มันยากเย็นเพียงใด ก็แก้ไขไป มองไปทีละอย่างเพื่อแก้ไข อย่าปล่อยให้สถานการณ์เป็นเช่นนี้ กฎเกณฑ์ที่รัฐยังทำไม่ได้ องค์กรธุรกิจจะทำได้อย่างไร” จึงขอแนะนำให้รัฐบาลและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นทุกระดับดำเนินการอย่างเด็ดขาด ทบทวนโครงการแต่ละโครงการ และเสนอแนวทางแก้ไขสำหรับแต่ละโครงการเพื่อยุติสถานการณ์ดังกล่าว

ก๊วก เฮือง

ที่มา: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm