ควรพิจารณาอย่าละทิ้งวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้ส่วนเกิน

[โฆษณา_1]

จากข้อเสนอแนะจากภาคธุรกิจและสมาคมต่างๆ หอการค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ได้ตอบหนังสือราชการเลขที่ 5080/BTNMT-QHPTTNĐ จาก กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เกี่ยวกับคำขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของรัฐบาลว่าด้วยราคาที่ดิน และร่างหนังสือเวียนแก้ไขเพิ่มเติมมาตราบางส่วนของหนังสือเวียนเลขที่ 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 ของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ว่าด้วยวิธีการประเมินราคาที่ดิน การจัดทำและปรับตารางราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินเฉพาะ และการปรึกษาหารือเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดิน (ต่อไปนี้เรียกว่า ร่าง)

วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

เมื่อเปรียบเทียบกับระเบียบปัจจุบัน ร่างพระราชกฤษฎีกาและร่างหนังสือเวียนได้ปรับวิธีการประเมินราคาที่ดิน โดยเหลือเพียงสามวิธี ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบ วิธีรายได้ และวิธีสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งหมายความว่า วิธีส่วนเกินและวิธีหักลบจะไม่ถูกนำมาใช้ในการประเมินราคาที่ดินอีกต่อไป

ธุรกิจบางแห่งโต้แย้งว่า การยกเลิกวิธีการคำนวณส่วนเกินจากวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน จำเป็นต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบจากหลายแง่มุม

ประการแรก มันสร้างความยากลำบากในกระบวนการประเมินราคาที่ดิน

ปัจจุบัน จากข้อมูลป้อนกลับจากภาคธุรกิจ หากยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้ส่วนเกินมูลค่า ในหลายกรณี วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินที่เหลืออยู่จะเผชิญกับข้อจำกัดบางประการ ตัวอย่างเช่น วิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้ส่วนเกินมูลค่าจะกำหนดราคาที่ดินโดยพิจารณาจากการใช้ประโยชน์ในอนาคตที่อาจเกิดขึ้น มากกว่าการใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน เช่นเดียวกับวิธีการเปรียบเทียบหรือวิธีการประเมินมูลค่าโดยใช้รายได้

ที่ดินประเภทนี้ที่มีศักยภาพในการพัฒนา มักขาดแคลนที่ดินที่เทียบเคียงได้หรือคล้ายคลึงกันซึ่งมีการซื้อขายสำเร็จในตลาด ทำให้ยากที่จะใช้วิธีการเปรียบเทียบ (โดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีที่ดินที่เทียบเคียงได้อย่างน้อย 3 แปลงที่เคยมีการซื้อขายในตลาดหรือได้มาจากการประมูลสิทธิ์การใช้ที่ดิน)

วิธีการเปรียบเทียบมีข้อจำกัดในแง่ของข้อมูลเปรียบเทียบ เนื่องจากข้อมูลการทำธุรกรรมมักยากที่จะนำมาเปรียบเทียบกับทรัพย์สินที่กำลังประเมินราคา วิธีการนี้ต้องการข้อมูลการทำธุรกรรมที่ชัดเจนและถูกต้องจำนวนมาก ในขณะที่ในความเป็นจริงแล้ว ในหลายกรณี ราคาซื้อขายที่ระบุในเอกสารและราคาซื้อขายจริงอาจแตกต่างกัน

วิธีการปรับราคาที่ดินโดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินนั้น ดำเนินการโดยการนำราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินมาคูณกับค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ซึ่งค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินนี้ออกโดยคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัด โดยวิเคราะห์และเปรียบเทียบราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินกับราคาตลาดปัจจุบัน ดังนั้น การกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาจึงต้องอาศัยข้อมูลเปรียบเทียบเช่นกัน ทำให้มีข้อจำกัดในด้านข้อมูลและปริมาณข้อมูลที่ใช้เช่นเดียวกับวิธีการเปรียบเทียบ

ปัจจุบันฐานข้อมูลที่ดินของประเทศเราไม่ได้สะท้อนความเป็นจริงของตลาดอย่างแม่นยำ ดังนั้น การใช้เพียงสามวิธีการประเมินราคาตามร่าง อาจก่อให้เกิดความยากลำบากในการนำไปปฏิบัติเนื่องจากข้อบกพร่องดังกล่าวข้างต้น

ในทางกลับกัน วิธีการประเมินมูลค่าส่วนที่เหลือมาจากพื้นฐานทางทฤษฎีที่ว่า มูลค่าปัจจุบันของสินทรัพย์คือมูลค่าคงเหลือที่ได้จากการประมาณการการพัฒนาในอนาคต ลบด้วยต้นทุนทั้งหมดที่เกิดขึ้นในการสร้างการพัฒนานั้น สาระสำคัญของวิธีนี้คือการคำนวณมูลค่าที่ดินแบบย้อนกลับ โดยเริ่มต้นจากรายได้จากการขายผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาแล้วในอนาคต และหักลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่จำเป็นที่ลงทุนไปในการสร้างผลิตภัณฑ์เหล่านั้น ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาจะถูกประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีนี้ ซึ่งวิธีการประเมินมูลค่าอื่นๆ ไม่เหมาะสม

ประการที่สอง คือ ความสอดคล้องกันของกฎระเบียบเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีประเมินมูลค่าส่วนที่เหลือ (Residual Method) เป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้โดยองค์กรประเมินมูลค่ามืออาชีพ และถือเป็นหนึ่งในวิธีการประเมินมูลค่าที่ใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการพัฒนา (ที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้พัฒนา หรือที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้วซึ่งสามารถปรับปรุงหรือรื้อถอนเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใหม่เพื่อการใช้ประโยชน์อย่างเหมาะสมและมีประสิทธิภาพ) วิธีประเมินมูลค่าส่วนที่เหลือนี้กำหนดไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนามฉบับที่ 11 ซึ่งออกตามหนังสือเวียน 145/2016/TT-BTC

การยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้ส่วนเกินในร่างกฎหมายฉบับนี้ ส่งผลให้เกิดความไม่สอดคล้องกันในระเบียบการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประการที่สาม คือ วัตถุประสงค์ของการบริหารราชการแผ่นดิน

หนึ่งในเหตุผลที่ยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้ส่วนเกินคือ "นี่เป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้จัดการใช้ในการตัดสินใจลงทุน (ในอุดมคติแล้ว ควรมีการกำหนดราคาที่ดินไว้ล่วงหน้า) และไม่เหมาะสมสำหรับงานประเมินมูลค่าที่ดินเพื่อการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ"

หากพิจารณาวิธีนี้เฉพาะในแง่ของการคำนวณประสิทธิภาพการลงทุน นั่นหมายความว่ามูลค่าที่ดินได้รับการคำนวณเพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพที่สุด และราคาที่ดินนี้สอดคล้องกับหลักการตลาด ดังนั้น รัฐจึงใช้วิธีการประเมินมูลค่านี้ในการระบุประเภทที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนา กำหนดราคาที่ดินที่สอดคล้องกับราคาตลาด และกำหนดภาระผูกพันทางการเงินที่นักลงทุนต้องปฏิบัติตามต่อรัฐ

"จากผลการวิเคราะห์ข้างต้น ภาคธุรกิจเสนอแนะให้คณะกรรมการร่างกฎหมายพิจารณาไม่ตัดวิธีการคิดส่วนเกินออกจากการประเมินมูลค่าที่ดิน" VCCI ระบุ

การกำหนดราคาที่ดินตามตลาดปัจจุบัน

ตามมาตรา 1 ข้อ 1 ของร่างกฎหมายระบุว่า "ราคาตลาดที่ดินที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบัน คือ ราคาที่ปรากฏบ่อยที่สุดในการทำธุรกรรมซื้อขายที่ดินที่มีอยู่แล้วในตลาด หรือในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินแปลงต่างๆ ที่มีวัตถุประสงค์การใช้งานเดียวกัน ในพื้นที่ที่กำหนด และภายในระยะเวลาที่ระบุ"

ในการกำหนด "ช่วงราคาที่เกิดขึ้นบ่อยที่สุด" ผู้ประเมินราคาที่ดินต้องรวบรวมราคาซื้อขายในตลาดทั้งหมดในช่วงเวลาที่กำหนด กระบวนการนี้สามารถดำเนินการได้โดยการรวบรวมข้อมูลจากหน่วยงานของรัฐที่มีแหล่งข้อมูลที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานทะเบียนที่ดินและหน่วยงานด้านภาษี

จากผลตอบรับพบว่า องค์กรที่ปรึกษา (ยกเว้นหน่วยงานภาครัฐที่ปฏิบัติหน้าที่และภารกิจที่ได้รับมอบหมาย) จะประสบปัญหาในการเข้าถึงข้อมูลนี้ได้อย่างครบถ้วน

เพื่ออำนวยความสะดวกในการดำเนินงานขององค์กรที่ปรึกษา VCCI เสนอให้คณะกรรมการร่างเพิ่มข้อกำหนดที่อนุญาตให้องค์กรเหล่านี้เข้าถึงแหล่งข้อมูลดังกล่าวข้างต้นได้

การประยุกต์ใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

ระเบียบในร่างกฎหมาย รวมถึงพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ไม่ได้ระบุวิธีการประเมินราคาที่ดินอย่างชัดเจนสำหรับกรณีต่อไปนี้: "ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดิน เกษตรกรรม หรือพื้นที่ที่กำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยซึ่งขาดข้อมูลขั้นต่ำที่จำเป็นสำหรับที่ดินสามแปลง" ตามระเบียบแล้ว กรณีนี้ไม่เข้าเกณฑ์วิธีการเปรียบเทียบตามที่กำหนดไว้ในวรรค 1 มาตรา 5 (แก้ไขเพิ่มเติม) และไม่เข้าเกณฑ์บทบัญญัติของวรรค 8 มาตรา 5c เมื่อมีข้อมูลไม่เพียงพอสำหรับที่ดินสามแปลงที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกัน เนื่องจากไม่ใช่ที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม

กรณี "ที่ดินหรือพื้นที่ที่มีมูลค่าเกิน 200,000 ล้านดอง ตามบัญชีราคาที่ดิน ซึ่งอยู่ในประเภทการเช่าที่ดินแบบชำระเงินครั้งเดียวสำหรับตลอดระยะเวลาการเช่า" ไม่ถือเป็นกรณีที่ใช้วิธีการเปรียบเทียบและวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินตามที่ระบุไว้ในมาตรา 5 (แก้ไขเพิ่มเติม)

ข้อมูลสำหรับการประยุกต์ใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน

ตามมาตรา 5b ของร่างพระราชกฤษฎีกา ข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินสำหรับการประยุกต์ใช้วิธีการเปรียบเทียบและวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน คือ ข้อมูลที่รวบรวมจากแหล่งต่างๆ เช่น ราคาที่ดินที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดแล้ว ณ สำนักงานทะเบียนที่ดิน หน่วยงานด้านภาษี และคณะกรรมการประชาชนระดับตำบล และราคาประมูลที่ชนะสำหรับสิทธิการใช้ที่ดินจากองค์กรที่ดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน
ข้อมูลที่รวบรวมได้จนถึงขณะนี้ดูเหมือนจะไม่เพียงพอที่จะกำหนดราคาที่ดินได้อย่างแม่นยำ ปัจจุบัน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมีลักษณะเป็นระบบราคาแบบสองระดับ กล่าวคือ ราคาที่บันทึกไว้ในสัญญาโอนสิทธิ์การใช้ที่ดิน (ข้อมูลที่ได้จากสำนักงานทะเบียนที่ดินและหน่วยงานด้านภาษี) อาจไม่สะท้อนราคาซื้อขายจริง

ดังนั้น เพื่อให้มั่นใจได้ว่าข้อมูลมีความถูกต้องแม่นยำมากยิ่งขึ้น VCCI จึงเสนอแนะให้คณะกรรมการร่างขยายแหล่งข้อมูลให้ครอบคลุมถึง: ราคาซื้อขายในการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ และราคาที่รวบรวมโดยผู้ประเมินราคาผ่านการสำรวจและการตรวจสอบ

ต้วมินห์

[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา