พิจารณาไม่ละทิ้งวิธีการส่วนเกินในการประเมินราคาที่ดิน

ไทย ตามความคิดเห็นขององค์กรและสมาคมต่างๆ สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) ได้ตอบกลับเป็นลายลักษณ์อักษรไปยัง Official Dispatch หมายเลข 5080/BTNMT-QHPTTND ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เกี่ยวกับการร้องขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของรัฐบาลในการควบคุมราคาที่ดิน และร่างหนังสือเวียนที่แก้ไขและเพิ่มเติมบทความต่างๆ ของหนังสือเวียนหมายเลข 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 ของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน จัดทำและปรับรายการราคาที่ดิน; ให้คำปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดินและการกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะ (ต่อไปนี้เรียกว่า ร่าง)

วิธีการประเมินราคาที่ดิน

หากเปรียบเทียบกับระเบียบปัจจุบัน ร่างพระราชกฤษฎีกาและร่างหนังสือเวียนได้ปรับเปลี่ยนวิธีการประเมินราคาที่ดิน เหลือเพียง 3 วิธีเท่านั้น คือ วิธีการเปรียบเทียบ วิธีการหารายได้ และวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินในการประเมินราคาที่ดิน นั่นหมายความว่าเมื่อประเมินมูลค่าที่ดิน จะไม่ใช้วิธีส่วนเกินและวิธีการหักลดหย่อนอีกต่อไป

ธุรกิจบางแห่งเชื่อว่าควรพิจารณาขจัดวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินออกในบางจุด

ประการแรกทำให้เกิดความยุ่งยากในกระบวนการประเมินราคาที่ดิน

ในปัจจุบันตามการสะท้อนขององค์กร หากเลิกใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบส่วนเกินแล้ว ในหลายๆ กรณี วิธีการประเมินราคาที่ดินที่เหลือจะประสบกับข้อจำกัดอยู่บ้าง เช่น วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินแบบส่วนเกินเป็นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยอิงตามวัตถุประสงค์การใช้ที่มีศักยภาพในการพัฒนาในอนาคต ไม่ได้อิงตามวัตถุประสงค์ในการใช้ในปัจจุบัน เหมือนอย่างวิธีเปรียบเทียบ วิธีการพิจารณารายได้

ที่ดินประเภทนี้ที่มีศักยภาพในการพัฒนา มักไม่มีทรัพย์สินที่มีลักษณะคล้ายคลึงหรือคล้ายคลึงกันที่มีการซื้อขายในตลาดสำเร็จเพื่อใช้ในการเปรียบเทียบ (โดยมีเงื่อนไขว่ามีแปลงที่ดินที่เปรียบเทียบได้อย่างน้อย 03 แปลงที่ถูกโอนในตลาดหรือชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน)

วิธีการเปรียบเทียบมีข้อจำกัดในแง่ของข้อมูลการเปรียบเทียบ เพราะข้อมูลการทำธุรกรรมมักจะจับคู่กับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประเมินได้ยาก จำเป็นต้องมีข้อมูลธุรกรรมที่ชัดเจนและถูกต้องจำนวนมาก ในขณะที่ความเป็นจริงในหลายๆ กรณี ราคาธุรกรรมบนกระดาษและราคาธุรกรรมจริงนั้นแตกต่างกัน

วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินทำได้โดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์ปรับราคาที่ดินออกโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด โดยวิเคราะห์และเปรียบเทียบราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินกับราคาที่ดินทั่วไปในท้องตลาด ดังนั้นการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับจะต้องอิงกับข้อมูลเชิงเปรียบเทียบด้วย จึงอาจพบข้อบกพร่องในแง่ของข้อมูลและข้อมูลอินพุต เช่น วิธีการเปรียบเทียบ

ขณะนี้ฐานข้อมูลที่ดินของประเทศเรายังไม่สะท้อนความเป็นจริงของตลาดอย่างแท้จริง ดังนั้น การใช้เพียง 3 วิธีประเมินตามร่างพระราชบัญญัติฯ อาจจะทำให้เกิดความยากลำบากในการดำเนินการเนื่องจากข้อบกพร่องดังที่ได้กล่าวข้างต้น

ในทางกลับกัน วิธีการคงเหลือดำเนินไปจากพื้นฐานทางทฤษฎีที่ว่ามูลค่าปัจจุบันของสินทรัพย์คือมูลค่าคงเหลือที่ได้จากการประมาณการการพัฒนาที่สันนิษฐานลบด้วยต้นทุนทั้งหมดที่เกิดขึ้นในการสร้างการพัฒนาดังกล่าว สาระสำคัญของวิธีนี้คือการคำนวณราคาที่ดินแบบย้อนหลัง นั่นคือ เริ่มต้นด้วยรายได้จากการขายผลิตภัณฑ์การพัฒนาในอนาคตที่แล้วเสร็จ และหักค่าใช้จ่ายในการพัฒนาที่จำเป็นในการลงทุนในการสร้างผลิตภัณฑ์นั้น ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาจะประเมินค่าด้วยวิธีนี้ ในขณะที่วิธีการประเมินอื่น ๆ จะไม่สามารถใช้ได้

ประการที่สอง ความสอดคล้องระหว่างกฎเกณฑ์เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการส่วนเกินเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่องค์กรประเมินค่าระดับมืออาชีพนำมาใช้ และถือเป็นวิธีการประเมินมูลค่าอย่างหนึ่งที่นำมาใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการพัฒนา (ที่ดินว่างเปล่าที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาหรือที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินซึ่งสามารถปรับปรุงหรือรื้อถอนเพื่อสร้างสิ่งปลูกสร้างใหม่บนที่ดินให้ใช้งานได้ดีที่สุดและมีประสิทธิผลสูงสุด) วิธีการส่วนเกินได้รับการกำหนดไว้ในมาตรฐานการประเมินมูลค่าของเวียดนามฉบับที่ 11 ที่ออกพร้อมกับหนังสือเวียนที่ 145/2016/TT-BTC

กรณีที่ร่าง พ.ร.บ.แก้ไขวิธีการประเมินราคาที่ดินแบบส่วนเกิน ส่งผลให้หลักเกณฑ์การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่สอดคล้องกันในเอกสารกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ประการที่สาม เป้าหมายการจัดการภาครัฐ

สาเหตุประการหนึ่งในการตัดวิธีส่วนเกินออกจากวิธีการประเมินราคาที่ดินก็คือ “นี่เป็นวิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผู้จัดการคำนวณเพื่อตัดสินใจลงทุน (ราคาที่ดินควรจะทราบล่วงหน้า) ไม่เหมาะกับงานประเมินราคาที่ดินเพื่อใช้ในการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ”

หากถือเป็นวิธีการที่ใช้เพียงคำนวณประสิทธิภาพการลงทุน แสดงว่าได้คำนวณมูลค่าที่ดินให้เหมาะสมและเกิดประโยชน์สูงสุด ซึ่งราคาที่ดินดังกล่าวก็เป็นไปตามหลักตลาด รัฐจึงใช้วิธีการประเมินราคานี้ในการกำหนดประเภทที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเพื่อกำหนดราคาที่ดินที่สอดคล้องกับราคาตลาด จึงกำหนดภาระผูกพันทางการเงินที่นักลงทุนจะต้องปฏิบัติตามต่อรัฐ

“จากการวิเคราะห์ดังกล่าว ภาคธุรกิจเสนอให้คณะกรรมการร่างพิจารณาไม่ยกเลิกวิธีส่วนเกินในวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน” VCCI กล่าว

กำหนดราคาที่ดินส่วนกลางในตลาด

ตามบทบัญญัติในวรรคหนึ่งมาตรา 1 แห่งร่างพระราชบัญญัติฯ “ราคาที่ดินร่วมกันในตลาด คือ ราคาที่ปรากฏบ่อยที่สุดในการทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในตลาด การประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้เดียวกันภายในพื้นที่และภายในระยะเวลาหนึ่ง”

เพื่อกำหนด “ราคาที่เกิดขึ้นบ่อยที่สุด” ผู้ประเมินที่ดินจะต้องรวบรวมราคาธุรกรรมทั้งหมดในตลาดภายในระยะเวลาหนึ่ง กิจกรรมนี้สามารถดำเนินการได้โดยการสังเคราะห์ข้อมูลจากหน่วยงานของรัฐเช่นสำนักงานทะเบียนที่ดินและหน่วยงานภาษี

จากผลตอบรับ องค์กรที่ปรึกษา (ยกเว้นหน่วยงานบริการสาธารณะที่ปฏิบัติหน้าที่และภารกิจที่ได้รับมอบหมาย) จะพบว่ายากที่จะเข้าถึงแหล่งข้อมูลนี้ได้อย่างเต็มที่

เพื่ออำนวยความสะดวกในการดำเนินงานขององค์กรที่ปรึกษา VCCI ขอแนะนำให้คณะกรรมาธิการร่างเพิ่มระเบียบข้อบังคับที่อนุญาตให้องค์กรเหล่านี้เข้าถึงแหล่งข้อมูลดังกล่าวข้างต้น

การใช้การประเมินราคาที่ดิน

บทบัญญัติในร่างพระราชบัญญัติฯ และพระราชกฤษฎีกาฯ ๔๔/๒๕๕๗/กฤษฎีกาฯ ไม่ได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ชัดเจนในกรณีต่อไปนี้ “ที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งมิใช่ที่ดิน เพื่อการเกษตร คือ ที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่ไม่มีข้อมูลขั้นต่ำเพียงพอ คือ ที่ดินจำนวน ๓ แปลง” กรณีดังกล่าวไม่เข้าข่ายที่จะนำหลักเกณฑ์การเปรียบเทียบตามวรรคหนึ่งมาตรา 5 (แก้ไขเพิ่มเติม) มาใช้บังคับได้ และไม่เป็นกรณีนำหลักเกณฑ์ตามวรรค 8มาตรา 5ค มาใช้บังคับ ในกรณีที่ไม่มีข้อมูลขั้นต่ำของแปลงที่ดิน 03 แปลงที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกันเพียงพอ เพราะที่ดินดังกล่าวมิใช่ที่ดินเพื่อการเกษตร

กรณี “ที่ดินหรือเนื้อที่ซึ่งมีมูลค่าคำนวณตามบัญชีราคาที่ดินเกิน 200,000 ล้านบาท จะต้องเช่าที่ดินโดยชำระค่าเช่าครั้งเดียวตลอดอายุการเช่า” กรณีนี้ไม่เข้าข่ายกรณีใช้วิธีเปรียบเทียบและวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา 5 (แก้ไข)

ข้อมูลสำหรับการสมัครวิธีการประเมินราคาที่ดิน

ตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 5ข แห่งร่างพ.ร.บ. ข้อมูลราคาที่ดินที่จะนำมาใช้เปรียบเทียบและวิธีการปรับราคาที่ดินนั้น ต้องเป็นข้อมูลที่มีระยะเวลาไม่เกิน 24 เดือน นับแต่วันที่ประเมินราคาที่ดินเป็นต้นไป โดยรวบรวมจากแหล่งต่างๆ เช่น ราคาที่ดินที่โอนอยู่ในตลาด ณ สำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร และคณะกรรมการประชาชนระดับตำบล ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ณ องค์กรที่ดำเนินการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน
แหล่งที่มาของข้อมูลที่รวบรวมไว้ข้างต้นดูเหมือนว่าจะไม่เพียงพอที่จะระบุข้อมูลราคาที่ดินได้อย่างถูกต้อง ในปัจจุบันการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมี 2 ราคา โดยราคาที่ระบุในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน (ข้อมูลที่ได้จากสำนักงานที่ดินและกรมสรรพากร) อาจจะไม่ใช่ราคาดำเนินการที่แท้จริง

ดังนั้น เพื่อให้ได้ข้อมูลที่แม่นยำยิ่งขึ้น VCCI จึงขอแนะนำให้คณะกรรมาธิการร่างขยายแหล่งข้อมูลต่างๆ เช่น ราคาธุรกรรมบนพื้นซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ราคาที่ผู้ประเมินเก็บโดยการสอบสวนและการสำรวจ

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา