การโอนโครงการอสังหาฯ เผชิญความยากลำบาก

การซื้อ ขาย และโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันต้องเผชิญกับความยากลำบากในกระบวนการทางกฎหมายมากมาย

ในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2567 ท่ามกลางสถานการณ์ที่อุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในและต่างประเทศจำนวนมากที่มีแหล่งเงินทุนมากมาย ต่างก็ "ล่าหา" กองทุนที่ดินและโครงการที่ไม่มีความเสี่ยงและมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน เพื่อลงทุนต่อไปเพื่อรองรับรอบใหม่ของตลาด

ให้ความสำคัญกับโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน

จากบันทึกต่างๆ ระบุว่าในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา มีการประกาศข้อตกลงการลงทุนโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ยกตัวอย่างเช่น ในเดือนกันยายน บริษัท Truong Son Real Estate และบริษัท Him Lam ได้จดทะเบียนดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยในเขต Duc Hoa จังหวัด Long An มีพื้นที่ 214,921 เฮกตาร์ และมีมูลค่าการลงทุนรวม 11,221 พันล้านดองเวียดนาม

ในเดือนกันยายนที่ผ่านมา กลุ่มบริษัทเอเวอร์แลนด์ได้เสนอแผนศึกษาการลงทุนในเขตเมืองใหม่ 2 แห่งในเมือง ไฮฟอง ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมเกือบ 5,000 พันล้านดอง โดยโครงการเขตเมืองฮ่องไท่ในเขตอานเซือง มีพื้นที่ 21.8 เฮกตาร์ มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 1,900 พันล้านดอง โดยค่าใช้จ่ายในการปรับพื้นที่ประมาณ 92 พันล้านดอง โครงการเขตเมืองในตำบลฮว่าดงและตำบลลัมดง เขตถุ่ยเหงียน มีพื้นที่ประมาณ 30.6 เฮกตาร์ มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 2,992 พันล้านดอง โดยค่าใช้จ่ายในการปรับพื้นที่ประมาณ 127 พันล้านดอง

นอกจากนี้ กลุ่มนี้ยังได้จดทะเบียนจัดตั้งโครงการก่อสร้างเขตเมืองใหม่ G19 ในตำบลกิมโน เขตดงอันห์ กรุงฮานอย โครงการนี้มีค่าใช้จ่ายเบื้องต้นประมาณ 2,183 พันล้านดอง คาดว่าจะเริ่มดำเนินการในปี พ.ศ. 2567 - 2572 อย่างไรก็ตาม กิจการนี้ถูกตัดสิทธิ์เนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดด้านกำลังการผลิตและประสบการณ์

ที่นครโฮจิมินห์ เมื่อเร็วๆ นี้ บริษัท สกายเวิลด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของกลุ่มบริษัทมาเลเซีย ได้ประกาศเข้าซื้อหุ้นทั้งหมด 100% ของบริษัท ถ่วนถั่น เรียลเอสเตท โปรดักชั่น เทรดดิ้ง แอนด์ บิสซิเนส จอยท์สต๊อก ในราคา 350,000 ล้านดองเวียดนาม ดังนั้น ถ่วนถั่น จึงเป็นผู้มีสิทธิใช้ที่ดินขนาด 2,060 ตารางเมตร ในเขต 8 นครโฮจิมินห์แต่เพียงผู้เดียวโดยชอบด้วยกฎหมาย

ขณะเดียวกัน บริษัท Nishi Nippon Railroad จากญี่ปุ่น ได้เข้าซื้อหุ้น 25% ของโครงการ Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) จาก Nam Long Group ในราคา 26 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เช่นเดียวกัน บริษัท Tripod Technology Corporation (ไต้หวัน - จีน) ได้ "เข้าซื้อ" ที่ดินอุตสาหกรรมขนาด 18 เฮกตาร์ใน Ba Ria - Vung Tau จากบริษัท Sonadezi Chau Duc

ไม่กี่เดือนก่อนหน้านี้ ตลาดภาคใต้ได้เห็นข้อตกลงสำคัญระหว่าง Kim Oanh Group Corporation ร่วมกับพันธมิตรญี่ปุ่นสองราย ได้แก่ NTT Urban Development, Sumitomo Forestry และ Kumagai Gumi Co. Ltd เพื่อร่วมกันดำเนินโครงการ The One World ในจังหวัดบิ่ญเซือง โดยมีการลงทุนรวมมากกว่า 1 พันล้านเหรียญสหรัฐ

ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งเปิดเผยกับผู้สื่อข่าวว่า “เรากำลังทำงานร่วมกับบริษัทต่างชาติและกองทุนรวม พวกเขาบอกว่าต้องการซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจริงๆ หรือต้องการร่วมมือในด้านการลงทุน การก่อสร้าง การแลกเปลี่ยนสินค้า และตัวแทนขายทั่วไป...

โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการประเภทอพาร์ทเม้นท์ พื้นที่อยู่อาศัย แปลงที่ดิน และทาวน์เฮาส์ จะให้ความสำคัญเป็นพิเศษ แต่ที่สำคัญโครงการจะต้องมีสถานะทางกฎหมายที่สะอาด มีภาระผูกพันด้านภาษีที่ดินครบถ้วน มีหรือกำลังจะมีใบอนุญาตก่อสร้าง และมีสิทธิ์ขายได้..."

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ภาพ: หว่าง เตรียว

ความยุ่งยากทางกฎหมาย ยากที่จะดำเนินการ

นายทราน มินห์ หง็อก เวียด กรรมการผู้จัดการบริษัท Vietpearl Group Real Estate Corporation กล่าวว่า นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศกำลัง "ล่าหา" โครงการหรือกองทุนที่ดินที่สะอาดในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่แข็งแกร่งในอนาคต

Vietpearl Group กำลังมองหาโอกาสในการขยายกองทุนที่ดิน และพร้อมที่จะหารือเกี่ยวกับโครงการที่จะขาย อย่างไรก็ตาม กระบวนการซื้อ ขาย และโอนโครงการกำลังเผชิญกับความยากลำบากทางกฎหมายมากมาย โดยเฉพาะขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการโอนโครงการ

นายเวียดกล่าวว่าอุปสรรคสำคัญที่สุดในการโอนโครงการคือปัญหาทางกฎหมายและการประเมินราคาที่ดิน จากผลสำรวจของเขาพบว่าประมาณ 60% ของโครงการที่มีศักยภาพกำลังประสบปัญหาเนื่องจากขั้นตอนการอนุมัติที่ใช้เวลานานหรือราคาที่ดินที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

หากปัญหาเหล่านี้ได้รับการแก้ไข กิจกรรมการซื้อขายกองทุนที่ดินจะน่าตื่นเต้นมาก โดยเฉพาะในกลุ่มที่ดินอุตสาหกรรมและพื้นที่อยู่อาศัยที่วางแผนไว้อย่างดี ตอบสนองความต้องการของนักลงทุนในและต่างประเทศ

คุณเจิ่น ถิ คานห์ ลินห์ รองผู้อำนวยการบริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม อินเวสต์เมนต์ คอนซัลติ้ง กล่าวว่า นักลงทุนต่างชาติมักมองหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาดีในเวียดนาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านใจกลางเมือง อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือสถานะทางกฎหมายของโครงการต้องชัดเจนและพร้อมสำหรับการดำเนินการ อันที่จริง โครงการหลายโครงการประสบปัญหาความล่าช้าในกระบวนการดำเนินการ ซึ่งนำไปสู่ความสูญเสียของนักลงทุน

คุณลินห์ เปิดเผยว่า ในปี 2567 ซาวิลส์ได้ต้อนรับและให้คำปรึกษาแก่นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศหลายราย นักลงทุนเหล่านี้มีความประสงค์จะลงทุนในสินทรัพย์หลายประเภท แต่สนใจเป็นพิเศษในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสำนักงาน ส่วนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมองหาอยู่ เนื่องจากอุปทานมีน้อยมาก

อย่างไรก็ตาม ด้วยการนำกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มาใช้ คุณลินห์เชื่อว่าตลาดจะมีการปรับตัวไปในทางบวก ช่วยเสริมสร้างระบบกฎหมายและสร้างพื้นฐานที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุน

อันที่จริง นักลงทุนจากญี่ปุ่น สิงคโปร์ มาเลเซีย เกาหลีใต้ และจีน ต่างให้ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมานานแล้ว เมื่อไม่นานมานี้ นักลงทุนจากยุโรปและตะวันออกกลางก็มีจำนวนเพิ่มขึ้นเช่นกัน

โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจน พื้นที่เขตเมืองในนครโฮจิมินห์และจังหวัดโดยรอบที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สะดวก จะยังคงดึงดูดนักลงทุนต่อไป คุณลินห์เชื่อว่าเมื่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในปี 2568 นักลงทุนจะมีความมั่นใจในการเข้าร่วมโครงการมากขึ้น และอุปทานจะมีมากขึ้น

ในฐานะที่ปรึกษาและทำงานร่วมกับคู่สัญญาโดยตรง ดร. เล มินห์ เฟียว ที่ปรึกษาด้านนายหน้า ผู้ก่อตั้งและทนายความผู้จัดการของ LMP Lawyers เชื่อว่าการซื้อขายโครงการจะประสบความสำเร็จได้นั้น จำเป็นต้องมีปัจจัยหลายประการ หนึ่งในนั้นคือความสามัคคีและความร่วมมือของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สิทธิขาย (Put Option) เป็นหนึ่งในประเด็นที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจอย่างมาก เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับสถานการณ์ในอนาคตที่โครงการไม่สามารถบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจที่กำหนดไว้ นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมในกรณีที่ผู้ขายไม่มีฐานะทางการเงินเพียงพอที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันในการซื้อคืนเมื่อผู้ซื้อใช้สิทธิขาย (Put Option)

ข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการลดลง

จากสถิติของสำนักงานการลงทุนต่างประเทศ (FDI) ระบุว่า ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2567 มีธุรกรรมการลงทุนและการซื้อหุ้น (M&A) จากนักลงทุนต่างชาติจำนวน 2,669 รายการ คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 3.68 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ลดลง 10.4% ในด้านปริมาณ และ 29% ในด้านมูลค่า เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากปัญหาทางกฎหมาย ส่งผลให้อุปทานลดลง ปี 2567 เป็นปีที่กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีผลบังคับใช้ ดังนั้น ปัญหาที่ยังไม่ชัดเจนหลายประการทำให้นักลงทุนและตลาดต้องรอ

ที่มา: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm