การโอนโครงการอสังหาฯ เผชิญความยากลำบาก

การซื้อ ขาย และโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันต้องเผชิญกับความยากลำบากในกระบวนการทางกฎหมายมากมาย

ในช่วงเดือนสุดท้ายของปี 2567 ท่ามกลางสถานการณ์ที่อุปทานที่อยู่อาศัยมีจำกัด ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในและต่างประเทศจำนวนมากที่มีแหล่งเงินทุนมากมาย ต่างก็ "ล่าหา" กองทุนที่ดินและโครงการที่ไม่มีความเสี่ยงและมีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน เพื่อลงทุนต่อไปเพื่อรองรับรอบใหม่ของตลาด

จะให้ความสำคัญกับโครงการที่มีสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจน

จากบันทึกต่างๆ ระบุว่าในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา มีการประกาศข้อตกลงการลงทุนโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ยกตัวอย่างเช่น ในเดือนกันยายน บริษัท Truong Son Real Estate และบริษัท Him Lam ได้จดทะเบียนจัดตั้งโครงการที่อยู่อาศัยในเขต Duc Hoa จังหวัด Long An มีพื้นที่ 214,921 เฮกตาร์ คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวม 11,221 พันล้านดองเวียดนาม

ในเดือนกันยายนที่ผ่านมา กลุ่มบริษัทเอเวอร์แลนด์ได้เสนอแผนศึกษาการลงทุนในเขตเมืองใหม่ 2 แห่งในเมือง ไฮฟอง ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมเกือบ 5,000 พันล้านดอง โดยโครงการเขตเมืองฮ่องไท่ในเขตอานเซือง มีพื้นที่ 21.8 เฮกตาร์ มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 1,900 พันล้านดอง โดยค่าใช้จ่ายในการปรับพื้นที่ประมาณ 92 พันล้านดอง โครงการเขตเมืองในตำบลฮว่าดงและตำบลลัมดง เขตถุ่ยเหงียน มีพื้นที่ประมาณ 30.6 เฮกตาร์ มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 2,992 พันล้านดอง โดยค่าใช้จ่ายในการปรับพื้นที่ประมาณ 127 พันล้านดอง

นอกจากนี้ กลุ่มนี้ยังได้จดทะเบียนจัดตั้งโครงการก่อสร้างเขตเมืองใหม่ G19 ในตำบลกิมโน เขตดงอันห์ กรุงฮานอย โครงการนี้มีค่าใช้จ่ายเบื้องต้นประมาณ 2,183 พันล้านดอง คาดว่าจะเริ่มดำเนินการในปี พ.ศ. 2567 - 2572 อย่างไรก็ตาม กิจการนี้ถูกตัดสิทธิ์เนื่องจากไม่เป็นไปตามข้อกำหนดด้านกำลังการผลิตและประสบการณ์

ที่นครโฮจิมินห์ เมื่อเร็วๆ นี้ บริษัท สกายเวิลด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของกลุ่มบริษัทมาเลเซีย ได้ประกาศเข้าซื้อหุ้นทั้งหมด 100% ของบริษัท ถ่วนถั่น เรียลเอสเตท โปรดักชั่น เทรดดิ้ง แอนด์ บิสซิเนส จอยท์สต๊อก ในราคา 350,000 ล้านดองเวียดนาม ดังนั้น ถ่วนถั่น จึงเป็นผู้มีสิทธิใช้ที่ดินขนาด 2,060 ตารางเมตร ในเขต 8 นครโฮจิมินห์แต่เพียงผู้เดียวโดยชอบด้วยกฎหมาย

ขณะเดียวกัน บริษัท Nishi Nippon Railroad จากญี่ปุ่น ได้เข้าซื้อหุ้น 25% ของโครงการ Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) จาก Nam Long Group ในราคา 26 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เช่นเดียวกัน บริษัท Tripod Technology Corporation (ไต้หวัน - จีน) ได้ "เข้าซื้อ" ที่ดินอุตสาหกรรมขนาด 18 เฮกตาร์ใน Ba Ria - Vung Tau จากบริษัท Sonadezi Chau Duc

ไม่กี่เดือนก่อนหน้านี้ ตลาดภาคใต้ได้เห็นข้อตกลงสำคัญระหว่าง Kim Oanh Group Corporation ร่วมกับพันธมิตรญี่ปุ่นสองราย ได้แก่ NTT Urban Development, Sumitomo Forestry และ Kumagai Gumi Co. Ltd เพื่อร่วมกันดำเนินโครงการ The One World ในจังหวัดบิ่ญเซือง โดยมีการลงทุนรวมมากกว่า 1 พันล้านเหรียญสหรัฐ

ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาการลงทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งเปิดเผยกับผู้สื่อข่าวว่า “เรากำลังทำงานร่วมกับบริษัทต่างชาติและกองทุนรวม พวกเขาบอกว่าต้องการซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามจริงๆ หรือต้องการร่วมมือในด้านการลงทุน การก่อสร้าง การแลกเปลี่ยนสินค้า และตัวแทนขายทั่วไป...

โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการประเภทอพาร์ทเม้นท์ พื้นที่อยู่อาศัย แปลงที่ดิน และทาวน์เฮาส์ จะให้ความสำคัญเป็นพิเศษ แต่ที่สำคัญโครงการจะต้องมีสถานะทางกฎหมายที่สะอาด มีภาระผูกพันด้านภาษีที่ดินครบถ้วน มีหรือกำลังจะมีใบอนุญาตก่อสร้าง และมีสิทธิ์ขายได้..."

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมีความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ภาพ: หว่าง เตรียว

ความยุ่งยากทางกฎหมาย ยากที่จะดำเนินการ

นายทราน มินห์ หง็อก เวียด กรรมการผู้จัดการบริษัท Vietpearl Group Real Estate Corporation กล่าวว่า นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศกำลัง "ล่าหา" โครงการหรือกองทุนที่ดินที่สะอาดในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่แข็งแกร่งในอนาคต

Vietpearl Group กำลังมองหาโอกาสในการขยายกองทุนที่ดิน และพร้อมที่จะหารือเกี่ยวกับโครงการที่จะขาย อย่างไรก็ตาม กระบวนการซื้อ ขาย และโอนโครงการกำลังเผชิญกับความยากลำบากทางกฎหมายมากมาย โดยเฉพาะขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการโอนโครงการ

นายเวียดกล่าวว่าอุปสรรคสำคัญที่สุดในการโอนโครงการคือปัญหาทางกฎหมายและการประเมินราคาที่ดิน จากผลสำรวจของเขาพบว่าประมาณ 60% ของโครงการที่มีศักยภาพกำลังประสบปัญหาเนื่องจากขั้นตอนการอนุมัติที่ใช้เวลานานหรือราคาที่ดินที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

หากปัญหาเหล่านี้ได้รับการแก้ไข กิจกรรมการซื้อขายกองทุนที่ดินจะน่าตื่นเต้นมาก โดยเฉพาะในกลุ่มที่ดินอุตสาหกรรมและพื้นที่อยู่อาศัยที่วางแผนไว้อย่างดี ตอบสนองความต้องการของนักลงทุนในและต่างประเทศ

คุณเจิ่น ถิ คานห์ ลินห์ รองผู้อำนวยการบริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม อินเวสต์เมนต์ คอนซัลติ้ง กล่าวว่า นักลงทุนต่างชาติมักมองหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาดีในเวียดนาม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านใจกลางเมือง อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือสถานะทางกฎหมายของโครงการต้องชัดเจนและพร้อมสำหรับการดำเนินการ อันที่จริง โครงการหลายโครงการประสบปัญหาความล่าช้าในกระบวนการดำเนินการ ซึ่งนำไปสู่ความสูญเสียของนักลงทุน

คุณลินห์ เปิดเผยว่า ในปี 2567 ซาวิลส์ได้ต้อนรับและให้คำปรึกษาแก่นักลงทุนทั้งในและต่างประเทศหลายราย นักลงทุนเหล่านี้มีความประสงค์จะลงทุนในสินทรัพย์หลายประเภท แต่สนใจเป็นพิเศษในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารสำนักงาน ส่วนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยยังคงมองหาอยู่ เนื่องจากอุปทานมีน้อยมาก

อย่างไรก็ตาม ด้วยการนำกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มาใช้ คุณลินห์เชื่อว่าตลาดจะมีการปรับตัวไปในทางบวก ช่วยเสริมสร้างระบบกฎหมายและสร้างพื้นฐานที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุน

อันที่จริง นักลงทุนจากญี่ปุ่น สิงคโปร์ มาเลเซีย เกาหลีใต้ และจีน ต่างให้ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามมานานแล้ว เมื่อไม่นานมานี้ นักลงทุนจากยุโรปและตะวันออกกลางก็มีจำนวนเพิ่มขึ้นเช่นกัน

โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจน พื้นที่เขตเมืองในนครโฮจิมินห์และจังหวัดโดยรอบที่มีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สะดวก จะยังคงดึงดูดนักลงทุนต่อไป คุณลินห์เชื่อว่าเมื่อเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวในปี 2568 นักลงทุนจะมีความมั่นใจในการเข้าร่วมโครงการมากขึ้น และอุปทานจะมีมากขึ้น

ในฐานะที่ปรึกษาและทำงานร่วมกับคู่สัญญาโดยตรง ดร. เล มินห์ เฟียว ที่ปรึกษาด้านนายหน้า ผู้ก่อตั้งและทนายความผู้จัดการของ LMP Lawyers เชื่อว่าการซื้อขายโครงการจะประสบความสำเร็จได้นั้น จำเป็นต้องมีปัจจัยหลายประการ หนึ่งในนั้นคือความสามัคคีและความร่วมมือของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สิทธิขาย (Put Option) เป็นหนึ่งในประเด็นที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจอย่างมาก เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับสถานการณ์ในอนาคตที่โครงการไม่สามารถบรรลุเป้าหมายทางธุรกิจที่กำหนดไว้ นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังกำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมในกรณีที่ผู้ขายไม่มีฐานะทางการเงินเพียงพอที่จะปฏิบัติตามภาระผูกพันในการซื้อคืนเมื่อผู้ซื้อใช้สิทธิขาย (Put Option)

ข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการลดลง

จากสถิติของสำนักงานการลงทุนต่างประเทศ (FDI) ระบุว่า ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2567 มีธุรกรรมการลงทุนและการซื้อหุ้น (M&A) จากนักลงทุนต่างชาติจำนวน 2,669 รายการ คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 3.68 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ลดลง 10.4% ในด้านปริมาณ และ 29% ในด้านมูลค่า เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากปัญหาทางกฎหมาย ส่งผลให้อุปทานลดลง ปี 2567 เป็นปีที่กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีผลบังคับใช้ ดังนั้น ปัญหาที่ยังไม่ชัดเจนหลายประการทำให้นักลงทุนและตลาดต้องรอ

ที่มา: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm