‘นายหน้าที่ดิน’ ‘ปลอด’ กฎหมายควบคุม?

‘นายหน้าที่ดิน’ ‘ปลอด’ กฎเกณฑ์?

ในงานแถลงข่าวประจำรัฐบาลเมื่อเร็วๆ นี้ รองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน เวียด หุ่ง กล่าวว่า มีสถานการณ์ที่นายหน้าที่ดินปรับราคาขึ้น ทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น และรบกวนตลาด ตัวอย่างเช่น ในการประมูลที่ดินหลายครั้งในเขตชานเมืองของฮานอย ผู้ประมูลได้กำหนดราคาให้สูงมาก จากนั้นก็ผิดสัญญาไม่จ่ายเงินมัดจำ

เพื่อควบคุมตลาด รองปลัดกระทรวง เหงียน เวียด หุ่ง กล่าวว่า มีกฎหมายที่ชัดเจนมากมาย เช่น ประมวลกฎหมายอาญา กฎหมายการแข่งขัน กฎหมายที่ดิน และโดยเฉพาะกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ซึ่งมีบทบัญญัติจำนวนมากที่ห้ามมิให้ราคาพุ่งสูงและการรบกวนตลาด

ผู้นำกระทรวงก่อสร้าง เผยสถานการณ์นายหน้าที่ดิน โก่งราคา ดันราคาบ้านขึ้น สร้างความปั่นป่วนตลาด (ภาพ : สท.)

ในขณะเดียวกัน รัฐบาล กระทรวงก่อสร้าง และหน่วยงานท้องถิ่นก็มีกฎเกณฑ์ของตนเองเพื่อป้องกันภาวะราคาพุ่งสูงและการแสวงหากำไรจากอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่ากฎระเบียบปัจจุบันยังไม่สามารถแก้ไขปัญหา “นายหน้าที่ดิน” ที่เข้ามาก่อกวนตลาดได้อย่างสมบูรณ์

นายเหงียน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า “นายหน้าที่ดิน” ในปัจจุบันเปรียบเสมือน “ไวรัสดื้อยา” เนื่องมาจากมีกลอุบายและวิธีการหลบเลี่ยงกฎหมายมากมาย

เช่น ในการประมูลที่ดิน กฎระเบียบจะระบุอย่างชัดเจนว่า “หากผู้ชนะการประมูลไม่ดำเนินธุรกรรม เงินมัดจำจะสูญหาย” อย่างไรก็ตาม เดิมพันที่ต่ำมากไม่ได้เป็นอุปสรรค

หรือในการซื้อขายอพาร์ทเม้นท์ “นายหน้าที่ดิน” หลายรายก็สร้างธุรกรรมปลอมขึ้นเพื่อเพิ่มราคาอพาร์ทเม้นท์ อย่างไรก็ตาม เป็นเรื่องยากที่จะตรวจสอบว่าหน่วยงานใดจะตรวจสอบว่าธุรกรรมเหล่านี้เป็นของปลอมหรือเป็นเพียง "การขายด้วยมือซ้ายและส่งไปยังหูขวา" เท่านั้น ดังนั้นด้วยกฎระเบียบที่มีอยู่ในปัจจุบัน จึงยากที่จะแก้ไขสถานการณ์เรื่อง “นายหน้าที่ดิน” เข้ามารบกวนตลาดได้หมดสิ้น

ข้อเสนอใหม่บางประการ

ล่าสุด กระทรวงก่อสร้างได้เสนอให้ กระทรวงการคลัง ร่วมกันศึกษาและเสนอนโยบายภาษีสำหรับบุคคลที่เป็นเจ้าของบ้าน/ที่ดินจำนวนมาก และเก็บภาษีทรัพย์สินที่ถูกละทิ้งและไม่ได้ใช้ กระทรวงฯ หวังว่านี่จะเป็นนโยบายที่จะช่วยจำกัดการเก็งกำไรและการ “เล่น” ที่จะก่อกวนตลาดได้

ความเห็นจำนวนมากยังเสนอให้มีการเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่ 2 เพื่อ "ปรับลด" ราคาที่อยู่อาศัยอีกด้วย ประเด็นภาษีทรัพย์สินลำดับที่สองได้รับการถกเถียงกันมานานหลายปีแล้ว แต่ยังไม่มีการประกาศใช้ หลายฝ่ายยังคงเชื่อว่านี่ไม่ใช่มาตรการที่มีประสิทธิภาพ

ดร. ดินห์ เธียน ผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ ประเมินว่าข้อเสนอที่จะจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นครั้งที่ 2 ในปัจจุบันไม่เหมาะสมอย่างสิ้นเชิง เพราะนอกจากจะทำให้ตลาดสูญเสียความเชื่อมั่นแล้ว ยังอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นจนทำให้ผู้คนสูญเสียการเข้าถึงอีกด้วย สิ่งที่อันตรายยิ่งกว่าคือความเป็นไปได้ที่จะเกิดปฏิกิริยาตอบโต้เมื่อผู้คนตกอยู่ในวังวนของการใช้จ่ายที่ประหยัดจนเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย

คุณเฮียนวิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับภาวะช็อกอย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลานาน ก่อนอื่นมีการระบาดของโรค จากนั้นคือปัญหาทางภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างประเทศ จากนั้นคือนโยบายควบคุมสินเชื่อ และหลังจากนั้นก็มีเหตุการณ์เชิงลบอื่นๆ ตามมา หลังจากพยายามมาหลายครั้ง ตลาดก็เริ่มฟื้นตัว แต่ยังคงยากมาก

ภาพประกอบ (ที่มา : สท.)

ประเด็นที่สำคัญที่สุดในขณะนี้คือการสร้างความเชื่อมั่นในตลาดอีกครั้งและหลีกเลี่ยงอุปสรรคหรือผลกระทบใหม่ๆ เช่น การเพิ่มภาษีอสังหาริมทรัพย์ ที่จริงแล้วเมื่อเร็วๆ นี้ นครโฮจิมินห์ได้เสนอกรอบราคาที่ดินใหม่ แต่กลับไม่ได้รับความเห็นชอบจากสังคมทันที

ไม่ต้องพูดถึงเลยว่าเมื่อคนซื้อที่ดินก็ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เสียภาษีที่ดินเต็มจำนวน สร้างงานให้คนขายที่ดินมีรายได้ สูบเงินกลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ... เมื่อสร้างบ้านบนที่ดินนั้น แสดงว่าผู้ลงทุนได้มีส่วนสนับสนุนอุตสาหกรรมก่อสร้าง ช่วยบริโภคเหล็ก เหล็กกล้า ไม้ เฟอร์นิเจอร์... ดังนั้นจึงไม่เหมาะสมที่พวกเขาจะต้องเสียภาษีเพิ่ม

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นสถานที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังทำหน้าที่เป็นแหล่งผลิตสำหรับกิจกรรมทางเศรษฐกิจอีกด้วย ตัวอย่างเช่น สำหรับนักธุรกิจ นอกจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทแรก เช่น โรงงาน ร้านค้า... แล้ว พวกเขายังต้องเป็นเจ้าของหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองเพื่ออยู่อาศัยด้วย การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองในกรณีนี้ จะทำให้ราคาสินค้าและบริการที่ขายถูกบวกกับอัตราภาษีประจำปี และท้ายที่สุดแล้ว ผู้บริโภคจะเป็นผู้แบกรับภาระนี้

นอกจากข้อเสนอข้างต้น กระทรวงก่อสร้างยังได้ออกเอกสาร 2 ฉบับเพื่อขอให้ท้องถิ่นปฏิบัติตามโทรเลขของนายกรัฐมนตรีหมายเลข 82 อย่างเคร่งครัด เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบและกำกับดูแลการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการของนักลงทุนเชิงพาณิชย์และนายหน้าที่กระทำการเกินราคาและแสวงหากำไรเกินควร และดำเนินมาตรการป้องกันและจัดการโดยทันที

เร่งรัดดำเนินการทางการบริหารด้านการลงทุน การอนุมัติพื้นที่ และการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เพื่อให้แน่ใจว่าจะสร้างรายได้ในตลาด และลดการแสวงหากำไรเกินควร โดยเฉพาะในฮานอยและนครโฮจิมินห์

เสนอให้รัฐบาลมอบหมายให้กระทรวงก่อสร้างประสานงานกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมและกระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้องศึกษาเสนอต่อหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่พิจารณาสัญญาณรูปแบบศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดินที่รัฐบริหารจัดการเพื่อจำกัดความเสี่ยงด้านราคา

ที่มา: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html