‘นายหน้าที่ดิน’ ‘ปลอด’ ภัยจากกฎหมาย?

นายหน้าที่ดินละเลยกฎระเบียบหรือเปล่า?

ในการแถลงข่าวประจำรัฐบาลเมื่อเร็วๆ นี้ รองรัฐมนตรี ว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน เวียด หุ่ง กล่าวว่า มีสถานการณ์ที่นายหน้าที่ดินพยายามขึ้นราคา ทำให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น และส่งผลกระทบต่อตลาด ยกตัวอย่างเช่น ในการประมูลที่ดินหลายครั้งในเขตชานเมืองฮานอย ผู้ประมูลได้ขึ้นราคาสูงมาก แต่กลับยกเลิกเงินมัดจำ

เพื่อควบคุมตลาด รองปลัดกระทรวง Nguyen Viet Hung กล่าวว่ามีกฎหมายที่ชัดเจนมาก เช่น ประมวลกฎหมายอาญา กฎหมายการแข่งขัน กฎหมายที่ดิน และโดยเฉพาะกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 ซึ่งมีบทบัญญัติมากมายที่ห้ามไม่ให้มีราคาพุ่งสูงขึ้นและการรบกวนตลาด

ผู้นำกระทรวงก่อสร้าง ระบุ สถานการณ์นายหน้าที่ดินโก่งราคา ดันราคาบ้านพุ่ง กระทบตลาด (ภาพ: ST)

ในขณะเดียวกัน รัฐบาล กระทรวงก่อสร้าง และหน่วยงานท้องถิ่นต่างๆ ก็มีกฎระเบียบของตนเองเพื่อป้องกันภาวะเงินเฟ้อและการแสวงหากำไรจากอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ดูเหมือนว่ากฎระเบียบในปัจจุบันยังไม่สามารถแก้ไขปัญหา "นายหน้าที่ดิน" ที่เข้ามาก่อกวนตลาดได้อย่างสมบูรณ์

นายเหงียน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า “นายหน้าที่ดิน” ในปัจจุบันเปรียบเสมือน “ไวรัสดื้อยา” เนื่องจากมีกลอุบายและช่องโหว่ทางกฎหมายมากมาย

ยกตัวอย่างเช่น ในการประมูลที่ดิน กฎระเบียบระบุไว้อย่างชัดเจนว่า “หากผู้ชนะการประมูลไม่ดำเนินการตามสัญญา เงินมัดจำจะสูญหาย” อย่างไรก็ตาม ระดับเงินมัดจำที่ต่ำมากไม่ได้เป็นอุปสรรคต่อการประมูล

หรือในการซื้อขายอพาร์ตเมนต์ “นายหน้าที่ดิน” จำนวนมากมักสร้างธุรกรรมปลอมเพื่อขึ้นราคาอพาร์ตเมนต์ อย่างไรก็ตาม เป็นเรื่องยากที่จะตรวจสอบว่าหน่วยงานใดจะตรวจสอบธุรกรรมเหล่านี้ว่าเป็นธุรกรรมปลอม ไม่ว่าจะเป็น “ขายมือซ้ายให้มือขวา” หรือไม่ ดังนั้น ด้วยกฎระเบียบในปัจจุบัน จึงเป็นการยากที่จะแก้ไขสถานการณ์ “นายหน้าที่ดิน” ที่กำลังก่อกวนตลาดได้อย่างสมบูรณ์

ข้อเสนอใหม่บางประการ

เมื่อเร็วๆ นี้ กระทรวงการก่อสร้างได้เสนอให้ กระทรวงการคลัง ศึกษาและเสนอนโยบายภาษีสำหรับบุคคลที่เป็นเจ้าของบ้าน/ที่ดินจำนวนมาก ควบคู่ไปกับการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกละทิ้งและไม่ได้ใช้งาน กระทรวงฯ หวังว่าการตัดสินใจเชิงนโยบายนี้จะช่วยจำกัดการเก็งกำไรและการ "เล่น" เก็งกำไร อันจะก่อให้เกิดการหยุดชะงักของตลาด

หลายฝ่ายได้เสนอให้จัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองเพื่อ "ลด" ราคาที่อยู่อาศัย ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ประเด็นการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองได้รับการหารือกัน แต่ยังไม่ได้มีการบังคับใช้ ปัจจุบัน หลายฝ่ายยังคงเชื่อว่ามาตรการนี้ไม่ได้มีประสิทธิภาพ

ดร. ดิงห์ เดอะ เฮียน ผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ ประเมินว่าข้อเสนอการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองในปัจจุบันไม่เหมาะสมอย่างยิ่ง เพราะไม่เพียงแต่ทำให้ตลาดสูญเสียความเชื่อมั่นเท่านั้น แต่ยังทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น ทำให้ประชาชนสูญเสียการเข้าถึงที่อยู่อาศัย สิ่งที่อันตรายยิ่งกว่าคือความเป็นไปได้ที่จะเกิดปฏิกิริยาเชิงลบเมื่อประชาชนตกอยู่ในวังวนของการใช้จ่ายที่ตึงตัว ซึ่งนำไปสู่ภาวะเศรษฐกิจถดถอย

คุณเฮียนวิเคราะห์ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบอย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลานาน เริ่มจากการระบาดใหญ่ ปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ระหว่างประเทศ ตามมาด้วยนโยบายรัดเข็มขัดสินเชื่อ และเหตุการณ์เชิงลบอีกมากมาย หลังจากพยายามอย่างหนัก ตลาดก็เริ่มฟื้นตัว แต่ยังคงยากลำบากอย่างมาก

ภาพประกอบ (ที่มา: ST)

ประเด็นสำคัญที่สุดในขณะนี้คือการฟื้นความเชื่อมั่นของตลาด โดยหลีกเลี่ยงผลกระทบหรืออุปสรรคใหม่ๆ เช่น การเพิ่มภาษีอสังหาริมทรัพย์ อันที่จริง เมื่อไม่นานมานี้ นครโฮจิมินห์ได้เสนอกรอบราคาที่ดินใหม่ แต่กลับไม่ได้รับความเห็นชอบจากสังคมในทันที

ไม่ต้องพูดถึงว่าเมื่อคนซื้อที่ดินก็ต้องจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา เสียภาษีที่ดินเต็มจำนวน สร้างงานให้นายหน้า สร้างเงื่อนไขให้ผู้ขายที่ดินมีรายได้ สูบเงินกลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ... การสร้างบ้านบนที่ดินนั้นก็เท่ากับว่านักลงทุนได้มีส่วนสนับสนุนอุตสาหกรรมก่อสร้าง ช่วยบริโภคเหล็ก เหล็กกล้า ไม้ เฟอร์นิเจอร์... ดังนั้นจึงไม่เหมาะสมที่จะต้องจ่ายภาษีเพิ่ม

นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่เป็นที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังมีบทบาทสำคัญในกิจกรรมทางเศรษฐกิจอีกด้วย ยกตัวอย่างเช่น สำหรับผู้ผลิตและผู้ค้า นอกจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทแรก เช่น โรงงาน ร้านค้า ฯลฯ แล้ว พวกเขายังต้องเป็นเจ้าของหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองเพื่ออยู่อาศัยด้วย การเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สองในกรณีนี้จะทำให้ราคาสินค้าและบริการที่ขายถูกบวกเพิ่มด้วยอัตราภาษีรายปี และท้ายที่สุดแล้ว ผู้บริโภคคือผู้แบกรับภาระหนักที่สุด

นอกจากข้อเสนอข้างต้น กระทรวงก่อสร้างยังได้ออกเอกสาร 2 ฉบับ เรียกร้องให้ท้องถิ่นปฏิบัติตามโทรเลขของนายกรัฐมนตรีหมายเลข 82 อย่างเคร่งครัด เพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบและกำกับดูแลการบังคับใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการของนักลงทุนเชิงพาณิชย์และนายหน้าที่กระทำการอันเป็นการฉ้อโกงราคา และดำเนินมาตรการป้องกันและจัดการโดยทันที

เร่งรัดดำเนินการทางการบริหารด้านการลงทุน การขออนุญาตใช้พื้นที่ และการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน เพื่อให้แน่ใจว่าจะสร้างรายได้ในตลาด และลดการแสวงหากำไรเกินควร โดยเฉพาะในฮานอยและนครโฮจิมินห์

เสนอให้รัฐบาลมอบหมายให้กระทรวงก่อสร้าง ประสานงานกับกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม และกระทรวงสาขาที่เกี่ยวข้อง ศึกษาวิจัยเสนอหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพิจารณาสัญญาณรูปแบบศูนย์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และธุรกรรมสิทธิการใช้ที่ดินที่รัฐบริหารจัดการเพื่อจำกัดความเสี่ยงด้านราคา

ที่มา: https://www.congluan.vn/co-dat-dang-nhon-quy-dinh-phap-luat-post315809.html