โอกาสการลงทุนในอุตสาหกรรมการจัดเก็บและโลจิสติกส์

ความต้องการจัดเก็บในห้องเย็นกำลังเพิ่มขึ้นในเอเชีย

ตามรายงานอสังหาริมทรัพย์ห้องเย็นแห่งเอเชีย แปซิฟิก ของ Savills ที่เพิ่งเผยแพร่เมื่อไม่นานมานี้ ถึงแม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ห้องเย็นจะมีสัดส่วนเพียงประมาณ 11.4% ของธุรกรรมทั้งหมดในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ห้องเย็นกลับมีอัตราการเติบโต 29.6% ตั้งแต่ปี 2017 ถึง 2022 ซึ่งสูงกว่าประเภทอื่นๆ ในตลาดมาก โดยความต้องการห้องเย็นที่เพิ่มขึ้นนั้นกล่าวกันว่ามีสาเหตุมาจากการเติบโตของรายได้ครัวเรือน การเพิ่มขึ้นของประชากรในเมืองและชนชั้นกลาง รวมถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค

เนื่องจากรายได้ในภูมิภาคนี้เพิ่มขึ้น พฤติกรรมการซื้อของของผู้บริโภคจึงเปลี่ยนไปซื้ออาหารสดที่มีคุณภาพสูงขึ้น พวกเขาละทิ้งพฤติกรรมการซื้อของแบบเดิมๆ ของตลาดแบบดั้งเดิมและไปที่ซูเปอร์มาร์เก็ตเพื่อหาอาหารหลากหลายชนิดที่เก็บรักษาไว้อย่างสะดวกสบาย

นอกจากนี้ การเติบโตของอีคอมเมิร์ซยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนเซกเมนต์การจัดเก็บแบบเย็นอีกด้วย นายโทมัส รูนีย์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายบริการอุตสาหกรรม Savills Hanoi กล่าวว่า “ในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ อีคอมเมิร์ซและการซื้อสินค้าจำเป็นออนไลน์ได้เติบโตอย่างรวดเร็ว โดยมีอัตราการเจาะตลาดอีคอมเมิร์ซทั่วโลกโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 22% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จีนและเกาหลีใต้เป็น 2 ประเทศที่มีอัตราการเจาะตลาดอีคอมเมิร์ซสูงที่สุดในโลก ที่ 27% ในตลาดเกิดใหม่ เช่น เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ กลุ่มผู้บริโภคหลักคือประชากรวัยหนุ่มสาว ซึ่งคาดว่าจะมีอัตราการเจาะตลาดอีคอมเมิร์ซเติบโตประมาณ 17% ในช่วงปี 2022 - 2026” นอกจากนี้ การระบาดใหญ่ยังกระตุ้นความต้องการในการจัดเก็บวัคซีน ยา และผลิตภัณฑ์ดูแลสุขภาพที่ต้องใช้ห่วงโซ่ความเย็น ในเอเชียแปซิฟิก ตลาดการจัดเก็บแบบเย็นอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการพัฒนา โดยมีตลาดที่โดดเด่น เช่น จีน อินเดีย ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ และออสเตรเลีย ตามรายงานล่าสุดของ Global Cold Chain Alliance (GCCA) อินเดียเป็นตลาดห้องจัดเก็บความเย็นที่ใหญ่ที่สุดในโลกในแง่ของความจุรวมที่ 150 ล้านลูกบาศก์เมตร โดยจีน (105 ล้านลูกบาศก์เมตร) และญี่ปุ่น (38 ล้านลูกบาศก์เมตร) อยู่ในอันดับสามและสี่ของโลก

อย่างไรก็ตาม ปริมาณการจัดเก็บแบบเย็นในปัจจุบันยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้ รายงาน Savills Asia Pacific Cold Storage Real Estate ระบุว่าปริมาณการจัดเก็บแบบเย็นที่มีอยู่โดยเฉลี่ยต่อหัวในตลาดหลักของเอเชียอยู่ในช่วงเพียง 0.03 ถึง 0.50 ม.3 ในปี 2561 นอกเหนือจากนิวซีแลนด์แล้ว ค่าเฉลี่ยของภูมิภาคในปัจจุบันยังต่ำกว่าตลาดในสหรัฐอเมริกาและสหราชอาณาจักรมาก โดยอยู่ที่ 0.49 ม.3 และ 0.44 ม.3 ตามลำดับ

ภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกจะต้องใช้ปริมาณเพิ่มขึ้นอีก 325 ล้านลูกบาศก์เมตรเพื่อให้ถึงระดับเดียวกับสหรัฐอเมริกาและสหราชอาณาจักร หรือเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากระดับในปี 2018 ตามการประมาณการของ GCCA นอกจากนี้ ปริมาณอุปทานปัจจุบันในภูมิภาคนี้ส่วนใหญ่มีขนาดเล็กกว่าในตลาดที่พัฒนาแล้ว ตัวอย่างเช่น โดยทั่วไปแล้ว พื้นที่จัดเก็บแบบเย็นในอินเดียจะมีปริมาณอยู่ระหว่าง 15,000 ถึง 25,000 ลูกบาศก์เมตร เมื่อเทียบกับ 100,000 ลูกบาศก์เมตรในตลาด เช่น สหราชอาณาจักร สหรัฐอเมริกา หรือออสเตรเลีย

โดยรวมแล้ว คาดว่าการขาดแคลนพื้นที่จัดเก็บสินค้าแบบเย็นจะยังคงดำเนินต่อไปในระยะสั้นถึงระยะกลาง ซึ่งจะส่งผลให้มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูงขึ้น อัตราการเช่าพื้นที่ที่มีอยู่เติบโตอย่างแข็งแกร่ง และสร้างโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจ

ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ห้องเย็นในเวียดนาม

รายงานของ Savills ระบุว่ารายได้ของอุตสาหกรรมอาหารสดในเวียดนามเพิ่มขึ้น 6.3% ในช่วงปี 2020 - 2022 (จาก 40,400 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2020 เป็น 45,700 ล้านเหรียญสหรัฐในปี 2022) ความต้องการภายในประเทศที่แข็งแกร่งและภูมิทัศน์อีคอมเมิร์ซที่เฟื่องฟูเป็นแรงผลักดันหลักในการพัฒนาตลาดห้องเย็น

ตลาดอีคอมเมิร์ซของเวียดนามยังคงเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ โดยแตะระดับ 21.5% ในช่วงปี 2017-2022 ส่งเสริมการขยายตัวของบริการเสริมทั้งหมด อุตสาหกรรมการจัดส่งอาหารออนไลน์ยังบันทึกอัตราการเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยแตะระดับ 5.5% ในช่วงปี 2020-2022 เช่นเดียวกับตลาดกำลังพัฒนาอื่นๆ ในภูมิภาค รายงานของ Savills ระบุว่าตลาดห้องเย็นของเวียดนามยังคงได้รับการประเมินว่ากำลังพัฒนาในระดับเล็ก โดยมีโครงการเพียงกว่า 40 โครงการ มีพื้นที่ห้องเย็นรวมประมาณ 460,000 ตารางเมตรตามที่บันทึกไว้ในปี 2022 ปัจจุบันอุปทานห้องเย็นในเวียดนามค่อนข้างเล็กและกระจุกตัวอยู่ในเมืองใหญ่หลายแห่ง ตลาดในภาคใต้มีการพัฒนาที่คล่องตัวมากขึ้นเนื่องจากความต้องการอาหาร อาหารทะเล และผลิตภัณฑ์ปลีกที่เพิ่มมากขึ้น

ข้อมูลที่เผยแพร่ในรายงาน Savills Asia-Pacific Cold Storage Real Estate แสดงให้เห็นว่าอุปทานห้องเย็นส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง เช่น บินห์เซือง ลองอาน หรือด่งนาย โดยพื้นที่ทั้งหมดคิดเป็น 87% ของอุปทานทั้งหมดในประเทศ ในตลาดภาคเหนือ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ฮานอย บั๊กนิญ และหุ่งเอียน ก็มีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน แต่ยังคงจำกัดเมื่อเทียบกับตลาดภาคใต้ ราคาเช่าห้องเย็นในตลาดมีความหลากหลายมาก โดยนครโฮจิมินห์มีราคาเช่าเกือบสองเท่าของพื้นที่อื่นๆ เนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีกว่าและบริการเสริมอื่นๆ อีกมากมาย

นายโทมัส รูนี่ย์ กล่าวว่า “ราคาเช่าห้องเย็นในตลาดเวียดนามโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 22 ดอลลาร์สหรัฐ/ตัน/เดือน (ในบั๊กนิญ) ถึง 50 ดอลลาร์สหรัฐ/ตัน/เดือน (ในนครโฮจิมินห์) ปัจจุบัน อุปทานห้องเย็นแห่งใหม่ส่วนใหญ่มาจากบริษัทในประเทศ ณ สิ้นปี 2022 An Viet, Phan Duy, Hung Vuong และ ABA Cool Trans เป็นซัพพลายเออร์ห้องเย็นชั้นนำ นอกจากนี้ บริษัทต่างชาติ เช่น Lineage Logistics, SK Logistics และ Lotte Logistics ต่างก็ลงทุนในระบบจัดเก็บของตนเองอย่างแข็งขันในตลาดเวียดนาม อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ที่อุปทานไม่สอดคล้องกับความต้องการยังคงดำเนินต่อไป”

ผู้เชี่ยวชาญยังแสดงความคิดเห็นด้วยว่าการเติบโตของแพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซและพฤติกรรมการซื้อของออนไลน์จะนำไปสู่แรงกดดันที่เพิ่มขึ้นต่อความจุของห้องจัดเก็บแบบเย็น โดยเฉพาะเมื่ออัตราการเข้าพักโดยเฉลี่ยทั่วประเทศอยู่ที่ประมาณ 88% ภายในสิ้นปี 2565 โดยตลาดหลักๆ เช่น นครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ลองอัน และจังหวัดบั๊กนิญ ผันผวนเกินกว่า 90%

การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคครั้งนี้จะเป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ธุรกิจห้องเย็นและโลจิสติกส์เติบโตในระยะยาว โดยนายโทมัส รูนี่ย์ กล่าวว่าบริการขนส่งและจัดเก็บสินค้าในห้องเย็นจะต้องได้รับการปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะยังมีอุปสรรคด้านโครงสร้างพื้นฐานและเทคโนโลยีที่เหมาะสม แต่ตลาดเอเชียแปซิฟิกยังคงได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐเป็นจำนวนมากผ่านนโยบายและการอุดหนุน ด้วยการลงทุนอย่างต่อเนื่องจากภาคเอกชนในการพัฒนาเทคโนโลยีใหม่และระบบอัตโนมัติ ทำให้ประเมินได้ว่าห้องเย็นมีศักยภาพที่ดีหลายประการสำหรับการพัฒนาต่อไปในอนาคต นอกจากนี้ ความซับซ้อนของระบบปฏิบัติการห้องเย็นยังต้องใช้เงินลงทุนและต้นทุนการดำเนินการที่สูงกว่าแบบเดิม ทำให้ต้องใช้เวลาในการกู้คืนทุนนานกว่า นอกจากนี้ ลักษณะของสินค้าที่จัดเก็บในห้องเย็นยังทำให้กฎระเบียบด้านความปลอดภัยและสุขอนามัยของห้องเย็นเข้มงวดยิ่งขึ้น ทำให้ระบบการกำกับดูแลและกระบวนการออกใบอนุญาตห้องเย็นยากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับนักลงทุนหน้าใหม่ที่เข้ามาในแวดวงนี้ ดังนั้น นักลงทุนในห้องเย็นจึงมักเป็นนักลงทุนที่มีประสบการณ์และมีศักยภาพทางการเงิน

“นักลงทุนยังต้องระบุความเสี่ยง เช่น ปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการ ความผันผวนทางเศรษฐกิจ และผลตอบแทนที่ลดลง เพื่อใช้ประโยชน์จากโอกาสต่างๆ ที่เซกเมนต์ห้องเย็นนำมาให้ได้ดีขึ้น จากประสบการณ์ของฉันในการสนับสนุนผู้เช่าและนักลงทุนในห่วงโซ่อุปทานห้องเย็น ฉันเชื่อว่าห้องเย็นที่มีการลงทุนอย่างดี ได้รับการออกแบบอย่างดี มีทำเลที่ตั้งที่ดี และปรับต้นทุนการดำเนินงานให้เหมาะสมที่สุด จะทำผลงานได้ดีกว่าคู่แข่งแบบเดิม จึงดึงดูดธุรกรรมและการลงทุนจากธุรกิจขนาดใหญ่ได้มากขึ้นในอนาคต” ผู้เชี่ยวชาญกล่าว

ลิงค์ที่มา