เจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์แข่งกันล่าโครงการสะอาดที่มีศักยภาพสูง

นักลงทุนส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับการเลือกโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอหรืออยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการเสร็จสมบูรณ์เท่านั้น

สัญญาณนโยบายเชิงบวกมากมาย การมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันจากทั้งนักลงทุนในประเทศและต่างประเทศ และการไหลเข้าของเงินทุนจากต่างประเทศ ทำให้การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในภาคอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นจุดสนใจของตลาด

ข้อตกลงมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์หลายรายการ

จากข้อมูลของ Grant Thornton พบว่า ในเดือนกรกฎาคมเพียงเดือนเดียว ประเทศนี้มีการทำธุรกรรมควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) เสร็จสิ้นไป 34 รายการ ในหลากหลายภาคส่วน โดยมีมูลค่ารวมเกือบ 786 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ในจำนวนนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังคงมีบทบาทสำคัญ โดยมี 7 ดีล มูลค่ารวม 483 ล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 62% ของตลาดทั้งหมด บริษัทวิจัยระบุว่า การฟื้นตัวนี้เกิดจากการปฏิรูปกฎหมายที่สำคัญ เช่น กฎหมายที่ดินปี 2024 และกฎหมาย เทคโนโลยีดิจิทัล ที่ประกาศใช้ในเดือนมิถุนายน 2025 รวมถึงความสามารถในการดูดซับเงินทุนของตลาดที่ดีขึ้นด้วย

จากรายงานของสำนักงานสถิติทั่วไป ( กระทรวงการคลัง ) พบว่า ในช่วงเจ็ดเดือนแรกของปี 2025 การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนทั้งหมด ซึ่งรวมถึงเงินทุนใหม่และการควบรวมกิจการ มีมูลค่าถึง 24.09 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 27.3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว โดยธุรกรรมที่โดดเด่นที่สุดยังคงเป็นธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

ส่วนหนึ่งของโครงการ Paragon Dai Phuoc (จังหวัด ดงไน ) เพิ่งถูกขายโดยบริษัท Nam Long ให้แก่บริษัท Nishi Nippon Railroad

ในบรรดาข้อตกลงที่น่าสนใจเมื่อเร็ว ๆ นี้ กลุ่มบริษัท Vinaconex ได้ขายหุ้น 70% ใน Vinaconex ITC (ผู้ลงทุนในโครงการท่องเที่ยวเชิงเมือง Cat Ba Amatina ขนาด 172 เฮกเตอร์ในไฮฟอง) ให้กับนักลงทุนในประเทศ 3 ราย ด้วยมูลค่ารวมประมาณ 250-300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ส่วนบริษัท Gateway Thu Thiem ซึ่งเป็นสมาชิกของ Huong Viet Holdings ได้ใช้เงินกว่า 2,600 ล้านดองเพื่อซื้อหุ้น 42% ของบริษัท Nam Rach Chiec Joint Stock Company จาก Kepple Land Group (Singapore) ส่งผลให้ได้ควบคุมโครงการ Palm City ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาเมืองแบบผสมผสานขนาด 30 เฮกเตอร์ในนครโฮจิมินห์

อีกหนึ่งดีลที่น่าสนใจมาจากกลุ่มบริษัท UOA Group ซึ่งเป็นกลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของมาเลเซีย โดยผ่านบริษัทลูก UOA Vietnam บริษัทได้ใช้เงิน 68 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 1,700 ล้านดองเวียดนาม) เพื่อเข้าซื้อหุ้นทั้งหมดของบริษัท VIAS Hong Ngoc Bao

คาดว่าข้อตกลงจะเสร็จสมบูรณ์ในเดือนกันยายน ซึ่งจะทำให้ UOA มีสิทธิ์พัฒนาที่ดินแปลงสำคัญขนาดกว่า 2,000 ตารางเมตร บนถนนโว่ ถิ เซา ตรงข้ามสวนสาธารณะเลอ วัน ตัม นี่คือทำเลทองที่หาได้ยากในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ โดยมีแผนการก่อสร้างอาคารสูง 22 ชั้นที่ได้รับการอนุมัติแล้ว UOA วางแผนที่จะพัฒนาโครงการสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ดังกล่าว เพื่อเพิ่มผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์ให้กับตลาดสำนักงานซึ่งปัจจุบันกำลังประสบปัญหาขาดแคลนอุปทานที่มีคุณภาพ

ไม่เพียงแต่บริษัทต่างชาติเท่านั้น แต่ธุรกิจในประเทศก็เข้าร่วมกระแสการควบรวมกิจการอย่างแข็งขันเช่นกัน ตัวอย่างเช่น กลุ่มบริษัท Hoa Sen Group ที่เข้าซื้อที่ดินใกล้สนามบิน Long Thanh (จังหวัดดงไน) อย่างต่อเนื่อง และบริษัท Saigon General Services Joint Stock Company (Savico) ที่ได้โอนหุ้นในโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ Long Hoa - Can Gio ให้กับบริษัท GELEX Infrastructure Joint Stock Company เรียบร้อยแล้ว

ในขณะเดียวกัน ผู้บริหารของกลุ่มบริษัท KIDO ระบุว่า พวกเขากำลังมองหาการลงทุนและความร่วมมือด้านการควบรวมกิจการกับพันธมิตรที่มีชื่อเสียงทั้งในและต่างประเทศ เพื่อดำเนินโครงการขนาดใหญ่ ปัจจุบัน กลุ่มบริษัทเป็นเจ้าของที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาจำนวนมาก รวมถึงที่ดินกว่า 15 เฮกตาร์ใกล้กับมุยเดนโด (เดิมคือเขต 7) ซึ่งมีมูลค่าเชิงพาณิชย์โดยประมาณสูงถึง 3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ พันธมิตรหลายรายได้ติดต่อเข้ามาเบื้องต้นแล้ว และกำลังรอแผนงานที่เหมาะสมก่อนที่จะเข้าร่วมอย่างเป็นทางการ

ในทำนองเดียวกัน กลุ่มบริษัท Dat Xanh ก็แสดงความทะเยอทะยานที่จะขยายที่ดินของตนผ่านการควบรวมกิจการ โดยระบุว่ากำลังมองหาโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ขนาดใหญ่ และมีศักยภาพในการดำเนินการได้ทันที เพื่อลดระยะเวลาในการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด

ยังมีโอกาสที่จะปรับปรุงให้ดีขึ้นได้อีกมาก

นางสาว Giang Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและบริการของ S22M บริษัท Savills โฮจิมินห์ซิตี้ กล่าวว่า การควบรวมหน่วยงานบริหารเพื่อลดจำนวนจังหวัดและเมืองเหลือ 34 แห่งตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568 ได้เปิดโอกาสใหม่ในการพัฒนาและกระตุ้นการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A)

ในขณะเดียวกัน คุณเหงียน เลอ ดุง หัวหน้าฝ่ายบริการให้คำปรึกษาด้านการลงทุนของ Savills Hanoi เชื่อว่านักลงทุนในประเทศมีบทบาทเด่นในด้านธุรกรรมการควบรวมกิจการและการซื้อกิจการ (M&A) ในช่วงไม่นานมานี้ เนื่องจากความสามารถในการตัดสินใจที่รวดเร็วและความเข้าใจตลาดที่ดี อย่างไรก็ตาม ในดีลขนาดใหญ่ โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ การพัฒนาเมือง และอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม นักลงทุนต่างชาติยังคงมีบทบาทนำอยู่

ตัวอย่างเช่น Capitaland (Singapore) เข้าซื้อโครงการในอดีตจังหวัดบิ่ญเดืองจาก Becamex IDC ในราคา 553 ล้านดอลลาร์สหรัฐ; กลุ่มบริษัท Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi และ NTT Urban Development ร่วมมือกับ Kim Oanh Group ในการพัฒนาโครงการ The One World (ซึ่งเดิมอยู่ในจังหวัดบิ่ญเดือง); และ Nishi Nippon Railroad เข้าซื้อหุ้น 25% ในโครงการ Paragon Dai Phuoc (จังหวัดดงไน) จาก Nam Long

นายโว ฮง ถัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) มีความคึกคักอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ต้นปี สถิติจากบริษัทจดทะเบียนแสดงให้เห็นว่า จำนวนโครงการ M&A ที่ประกาศต่อสาธารณะเพิ่มขึ้นประมาณ 20%-30% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว และจำนวนจริงอาจสูงกว่านี้ เนื่องจากยังมีอีกหลายดีลที่ยังไม่ได้ประกาศ

ที่น่าสังเกตคือ ปัจจุบันนักลงทุนส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับโครงการที่ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายเสร็จสมบูรณ์แล้ว หรืออยู่ในขั้นตอนสุดท้ายของการดำเนินการ โดยโครงการเก่าๆ หลายโครงการได้รับการแก้ไขปัญหาและเริ่มต้นใหม่แล้ว “สิ่งสำคัญคือ โครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน มักจะมีราคาโอนที่ค่อนข้างสูง ในการเข้าถึงและปิดดีล บริษัทใหม่ๆ จำเป็นต้องมีกำลังทางการเงินที่แข็งแกร่ง ประสบการณ์ในการพัฒนา และแบรนด์เพื่อสร้างมูลค่าร่วมกันหลังจากการควบรวมกิจการ” เขากล่าวเน้น

คุณเหงียน เลอ ดุง เชื่อว่านับจากนี้ไปจนถึงสิ้นปี 2025 กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการจะมีโอกาสก้าวหน้าอย่างมาก ด้วยปัจจัยต่างๆ เช่น การปฏิรูปกฎหมาย กลยุทธ์ทางการทูตทางเศรษฐกิจเชิงรุก และกระแสเงินทุนที่แสวงหาคุณค่าที่ยั่งยืน เธอกล่าวว่ากองทุนลงทุนหลายแห่งในปัจจุบันให้ความสำคัญกับเกณฑ์ ESG (สิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล) และประสิทธิภาพในระยะยาว ซึ่งส่งเสริมการโยกย้ายเงินทุนไปยังโครงการสีเขียว นิคมอุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ประกอบวิชาชีพ

นายโว ฮง ถัง กล่าวเพิ่มเติมว่า ร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำลังกลายเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาด กฎระเบียบใหม่จะช่วยลดความซับซ้อนของขั้นตอนการได้มาซึ่งที่ดิน ปรับปรุงการเข้าถึงที่ดิน "ที่ปราศจากข้อผูกมัด" และลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติ เขาประเมินว่า ความคึกคักของการควบรวมและซื้อกิจการไม่เพียงแต่ช่วยปรับโครงสร้างตลาดเท่านั้น แต่ยังช่วยแก้ไขปัญหาการขาดแคลนเงินทุนและปัญหาโครงการค้างส่งอีกด้วย

แรงกดดันต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเตือนว่า การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของธุรกรรมมูลค่าสูงอาจสร้างแรงกดดันต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ ตลาดการควบรวมและซื้อกิจการที่คึกคักอาจผลักดันราคาอสังหาริมทรัพย์ให้สูงขึ้น สร้างอุปสรรคในการเข้าถึงสำหรับผู้ซื้อ และเพิ่มความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่หากปล่อยไว้โดยไม่ควบคุม

นอกจากนี้ เมื่อเอกสารทางกฎหมายของโครงการเสร็จสมบูรณ์แล้ว ราคาเสนอขายมักจะสูงมากจนเกินกำลังของนักลงทุนหลายราย ดังนั้น มีเพียงกองทุนลงทุนต่างชาติหรือผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะได้เปรียบในการปิดดีลได้สำเร็จ “ด้วยเหตุนี้ ธุรกรรมการควบรวมและซื้อกิจการที่กำลังจะเกิดขึ้นส่วนใหญ่จึงมุ่งเน้นไปที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ โดยเฉพาะที่ดินในใจกลางเมือง” นายโว ฮง ถัง กล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm