เจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์แข่งกันล่าโครงการสะอาดที่มีศักยภาพสูง

สัญญาณเชิงบวกหลายประการจากนโยบาย การมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ และการไหลเข้าของเงินทุนจากต่างประเทศ ทำให้กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์ (M&A) กลายมาเป็นจุดสนใจของตลาด

ข้อตกลงมูลค่าล้านล้านดอลลาร์

ข้อมูลจากแกรนท์ ธอร์นตัน ระบุว่า เฉพาะเดือนกรกฎาคมเพียงเดือนเดียว ประเทศไทยมีธุรกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ที่เสร็จสิ้นแล้ว 34 รายการในหลายสาขา คิดเป็นมูลค่ารวมเกือบ 786 ล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยในจำนวนนี้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีบทบาทนำ โดยมี 7 รายการ คิดเป็นมูลค่ารวมสูงถึง 483 ล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็น 62% ของตลาดทั้งหมด การฟื้นตัวนี้ หน่วยงานวิจัยระบุว่า เกิดจากการปฏิรูปกฎหมายที่สำคัญ เช่น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และกฎหมาย เทคโนโลยีดิจิทัล ที่ประกาศใช้ในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2568 ประกอบกับความสามารถในการดูดซับเงินทุนที่ดีขึ้นของตลาด

รายงานของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ( กระทรวงการคลัง ) ระบุว่า ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2568 มูลค่าการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) จดทะเบียนทั้งหมด ซึ่งรวมถึงเงินทุนใหม่และการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) อยู่ที่ 24.09 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 27.3% จากช่วงเวลาเดียวกัน โดยจุดเด่นที่สำคัญที่สุดยังคงเป็นข้อตกลงที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

Đại gia bất động sản đua nhau săn dự án sạch với tiềm năng lớn - Ảnh 1. — โครงการ Paragon Dai Phuoc (จังหวัด ด่งนาย ) ได้รับการขายโดย Nam Long ให้กับ Nishi Nippon Railroad เมื่อเร็ว ๆ นี้

ข้อตกลงที่น่าสนใจล่าสุดคือ Vinaconex Group ได้ขายหุ้น 70% ใน Vinaconex ITC (ผู้ลงทุนในโครงการท่องเที่ยวเมือง Cat Ba Amatina ขนาด 172 เฮกตาร์ ในเมืองไฮฟอง) ให้กับนักลงทุนในประเทศ 3 ราย คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 250-300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ บริษัท Gateway Thu Thiem ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ Huong Viet Holdings ได้ใช้เงินมากกว่า 2,600 พันล้านดอง เพื่อซื้อหุ้น 42% ของบริษัท Nam Rach Chiec Joint Stock Company คืนจาก Kepple Land Group (สิงคโปร์) ส่งผลให้บริษัทเข้าควบคุมโครงการ Palm City ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาเมืองขนาด 30 เฮกตาร์ในนครโฮจิมินห์

อีกหนึ่งข้อตกลงที่น่าสนใจมาจาก UOA Group บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของมาเลเซีย โดย UOA Vietnam ซึ่งเป็นบริษัทย่อยในเครือ ได้ใช้เงิน 68 ล้านดอลลาร์สหรัฐ (ประมาณ 1,700 พันล้านดอง) ซื้อหุ้นทั้งหมดของบริษัท VIAS Hong Ngoc Bao

คาดว่าข้อตกลงนี้จะเสร็จสมบูรณ์ในเดือนกันยายน และจะช่วยให้ UOA เป็นเจ้าของสิทธิ์ในการพัฒนาพื้นที่ชั้นเยี่ยมกว่า 2,000 ตารางเมตรบนถนน Vo Thi Sau ตรงข้ามสวนสาธารณะ Le Van Tam ทำเลทองแห่งนี้ยังหาได้ยากในใจกลางเมืองโฮจิมินห์ โดยมีอาคารสูง 22 ชั้นที่ได้รับอนุมัติให้ก่อสร้าง UOA วางแผนที่จะพัฒนาโครงการสำนักงานเกรด A ในพื้นที่นี้ เพื่อนำผลิตภัณฑ์ระดับไฮเอนด์เข้าสู่ตลาดสำนักงานที่กำลังขาดแคลนอุปทานที่มีคุณภาพ

ไม่เพียงแต่บริษัทต่างชาติเท่านั้น แต่บริษัทในประเทศก็กำลังดำเนินการควบรวมและซื้อกิจการอย่างแข็งขัน เช่น กลุ่มบริษัทฮวาเซินที่เข้าซื้อที่ดินใกล้สนามบินลองถั่น (จังหวัดด่งนาย) อย่างต่อเนื่อง บริษัทไซ่ง่อน เจเนอรัล เซอร์วิสเซส จอยท์สต๊อก (Savico) ได้โอนเงินทุนในโครงการที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ลองถั่น - กานโจ ให้กับบริษัท GELEX อินฟราสตรักเจอร์ จอยท์สต๊อก เรียบร้อยแล้ว

ขณะเดียวกัน ผู้นำของ KIDO Group กล่าวว่า พวกเขากำลังเรียกร้องให้มีการร่วมมือด้านการลงทุนและการควบรวมกิจการ (M&A) กับพันธมิตรที่มีชื่อเสียงทั้งในและต่างประเทศ เพื่อดำเนินโครงการขนาดใหญ่ ปัจจุบัน กลุ่มบริษัทมีกองทุนที่ดินสะอาดขนาดใหญ่ ซึ่งรวมถึงพื้นที่กว่า 15 เฮกตาร์ใกล้กับเมืองมุ่ยเด็นโด (เขต 7 เดิม) โดยมีมูลค่าผลิตภัณฑ์เชิงพาณิชย์รวมประมาณ 3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ พันธมิตรบางรายได้ติดต่อเข้ามาเบื้องต้นแล้ว และกำลังรอแผนที่เหมาะสมเพื่อเข้าร่วมอย่างเป็นทางการ

นอกจากนี้ กลุ่ม Dat Xanh ยังไม่ปิดบังความทะเยอทะยานในการขยายกองทุนที่ดินผ่านการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) โดยระบุว่าบริษัทกำลังมองหาโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายที่สมบูรณ์ มีขนาดใหญ่ และสามารถดำเนินการได้ทันที เพื่อลดระยะเวลาในการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด

ยังมีที่ว่าง

นางสาว Giang Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายบริการวิจัยและ S22M ของ Savills HCMC กล่าวว่า การควบรวมหน่วยงานบริหารเพื่อลดเหลือ 34 จังหวัดและเมืองตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568 จะช่วยเปิดพื้นที่การพัฒนาใหม่ๆ ขณะเดียวกันก็ส่งเสริมกระแสเงินทุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A)

ขณะเดียวกัน คุณเหงียน เล ซุง หัวหน้าฝ่ายบริการที่ปรึกษาการลงทุนของ Savills Hanoi กล่าวว่า นักลงทุนในประเทศครองส่วนแบ่งตลาดการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) มากที่สุดในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากความสามารถในการตัดสินใจที่รวดเร็วและความเข้าใจในตลาด อย่างไรก็ตาม ในการทำธุรกรรมขนาดใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ พื้นที่ในเมือง และอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม นักลงทุนต่างชาติยังคงมีบทบาทนำ

โดยทั่วไปแล้ว Capitaland (สิงคโปร์) ได้เข้าซื้อโครงการในอดีตจังหวัดบิ่ญเซืองจาก Becamex IDC ในราคา 553 ล้านเหรียญสหรัฐ; บริษัทร่วมทุน Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi และ NTT Urban Development ได้จับมือกับ Kim Oanh Group เพื่อพัฒนาโครงการ The One World (อดีตจังหวัดบิ่ญเซือง); หรือ Nishi Nippon Railroad ได้ซื้อหุ้น 25% ของโครงการ Paragon Dai Phuoc (จังหวัดด่งนาย) จาก Nam Long

คุณโว ฮอง ทัง รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ DKRA Group เปิดเผยว่า กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ดำเนินไปอย่างคึกคักตั้งแต่ต้นปี สถิติจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แสดงให้เห็นว่าจำนวนโครงการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ของภาครัฐเพิ่มขึ้นประมาณ 20%-30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และจำนวนที่แท้จริงอาจสูงกว่านี้เนื่องจากมีข้อตกลงที่ไม่ได้ประกาศไว้ล่วงหน้าจำนวนมาก

ที่น่าสังเกตคือ นักลงทุนส่วนใหญ่ในปัจจุบันให้ความสำคัญกับโครงการที่เสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย หรือมีเพียงขั้นตอนสุดท้ายที่ต้องทำให้เสร็จ ซึ่งโครงการเก่าหลายโครงการได้รับการอนุมัติและเริ่มดำเนินการใหม่แล้ว “สิ่งสำคัญคือ โครงการที่เสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมายมักมีราคาโอนที่ค่อนข้างสูง ในการเจรจาและปิดดีล บริษัทใหม่จำเป็นต้องมีศักยภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง ประสบการณ์ในการพัฒนา และแบรนด์ที่แข็งแกร่ง เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มจากการควบรวมและซื้อกิจการ” เขากล่าวเน้นย้ำ

คุณเหงียน เล ซุง เชื่อว่าตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี 2568 กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) จะมีโอกาสมากมายที่จะเติบโตอย่างก้าวกระโดด ด้วยปัจจัยต่างๆ เช่น การปฏิรูปกฎหมาย กลยุทธ์การทูตเชิงรุกทางเศรษฐกิจ และกระแสเงินทุนที่มุ่งแสวงหาคุณค่าที่ยั่งยืน เธอกล่าวว่าปัจจุบันกองทุนรวมหลายแห่งได้กำหนดเกณฑ์ ESG (สิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล) และประสิทธิภาพในระยะยาวเป็นเงื่อนไขเบื้องต้น ซึ่งส่งเสริมการเปลี่ยนกระแสเงินทุนไปสู่โครงการสีเขียว นิคมอุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เชี่ยวชาญ

นายหวอ ฮอง ทัง กล่าวเสริมว่า ร่างแก้ไขกฎหมายที่ดินและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำลังเป็นแรงผลักดันสำคัญให้กับตลาด กฎระเบียบใหม่นี้จะช่วยลดความยุ่งยากของขั้นตอนการได้มาซึ่งที่ดิน ปรับปรุงการเข้าถึงกองทุนที่ดินที่ “สะอาด” และลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับนักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติ เขาประเมินว่าความตื่นเต้นของการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ไม่เพียงแต่ช่วยปรับโครงสร้างตลาดเท่านั้น แต่ยังช่วยแก้ปัญหาการขาดแคลนเงินทุนและสินค้าคงคลังของโครงการอีกด้วย

แรงกดดันต่อราคาอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายรายเตือนว่าการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของข้อตกลงมูลค่าสูงอาจสร้างแรงกดดันต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากตลาด M&A ที่คึกคักอาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้น สร้างอุปสรรคในการเข้าถึงสำหรับผู้ซื้อ และเพิ่มความเสี่ยงของการเกิดฟองสบู่หากไม่ได้รับการควบคุม

ยิ่งไปกว่านั้น เมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์ตามกฎหมาย ราคาขายมักจะสูงเกินความสามารถของนักลงทุนหลายราย ดังนั้น มีเพียงกองทุนรวมที่ลงทุนจากต่างประเทศหรือผู้พัฒนาในประเทศที่มีศักยภาพสูงเท่านั้นที่จะได้เปรียบในการ "ปิดดีล" สำเร็จ "ด้วยเหตุนี้ ดีล M&A ที่กำลังจะเกิดขึ้นส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ โดยเฉพาะกองทุนรวมที่ดินในเขตเมือง" - คุณหวอ ฮอง ทัง กล่าว

ที่มา: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm