ทนายความว่าอย่างไรเกี่ยวกับข้อพิพาทเรื่องที่จอดรถที่อาร์เทมิส?
ทนายความ Tran Hai Duc จากสำนักงานกฎหมาย Tran Hai Duc สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ กล่าวถึงกรณีพิพาทที่เกิดขึ้นที่อาคารอพาร์ตเมนต์ Artemis (เลขที่ 3 Le Trong Tan เขต Thanh Xuan ฮานอย ) ว่า ข้อพิพาทระหว่างผู้อยู่อาศัยและนักลงทุนที่เกี่ยวข้องกับที่จอดรถใต้ดินในอาคารนั้นเกิดขึ้นบ่อยครั้ง ไม่ใช่แค่ที่ชั้นใต้ดินของอาคารอพาร์ตเมนต์ Artemis เท่านั้น ทนายความท่านนี้กล่าวว่า การแยกแยะความผิดชอบชั่วดีออกจากความผิด จำเป็นต้องพิจารณาว่าใครเป็นเจ้าของห้องใต้ดิน และคู่กรณีได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายหรือไม่
หลังจากศึกษาเหตุการณ์ที่อาคารอพาร์ตเมนต์อาร์เทมิสแล้ว ทนายความ Tran Hai Duc ได้วิเคราะห์ว่า การจะตัดสินว่าอาคารจอดรถนั้นเป็นของนักลงทุนหรือไม่นั้น จำเป็นต้องยึดตามมาตรา 101 ของกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557
ดังนั้น มาตรา 101 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยจึงกำหนดให้ที่จอดรถสำหรับจักรยาน รถยนต์สำหรับคนพิการ รถยนต์สองล้อ และรถยนต์สามล้อสำหรับเจ้าของและผู้ใช้อาคารชุด อยู่ภายใต้กรรมสิทธิ์และการใช้งานร่วมกันของเจ้าของอาคารชุด ส่วนที่จอดรถสำหรับรถยนต์สำหรับเจ้าของอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของผู้ลงทุน
ทนายความ Duc ยังได้ชี้ให้เห็นว่าข้อ 6 และ 7 ของข้อบังคับที่ออกพร้อมกับหนังสือเวียน 02/2016/TT-BXD กำหนดว่าพื้นที่ภายใต้กรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลและพื้นที่ภายใต้กรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของจะต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์
ดังนั้นการพิจารณาความเป็นเจ้าของห้องใต้ดินในอาคารชุดจึงต้องพิจารณาในสัญญาซื้อขายห้องชุดว่าความเป็นเจ้าของห้องใต้ดินนั้นเป็นทรัพย์สินส่วนตัวของนักลงทุนหรือเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของห้องชุด
ความตึงเครียดระหว่างผู้พักอาศัยและนักลงทุนในอาคารอาร์เทมิสเหนือชั้นจอดรถใต้ดินกำลังดึงดูดความสนใจเป็นอย่างมาก
สำหรับอาคารอพาร์ตเมนต์อาร์เทมิส สัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์ระหว่างผู้พักอาศัยและผู้ลงทุนได้ระบุเรื่องนี้ไว้อย่างชัดเจน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ข้อ 11 และภาคผนวก 4 ของสัญญาซื้อขายอพาร์ตเมนต์ ระบุถึงพื้นที่ส่วนบุคคลของผู้ลงทุน ซึ่งรวมถึง: "พื้นที่ชั้นใต้ดิน B1, B2 และ B3 (ยกเว้นพื้นที่ชั้นใต้ดินที่ผู้ลงทุนจัดไว้เป็นที่จอดรถจักรยาน รถยนต์สำหรับคนพิการ รถยนต์สองล้อ และรถยนต์สามล้อ (ถ้ามี))"
“ดังนั้น จากข้อกำหนดข้างต้น จึงสามารถระบุได้ว่ากรรมสิทธิ์ในชั้นใต้ดิน B2 และ B3 เป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลของผู้ลงทุน (ยกเว้นพื้นที่ 400 ตารางเมตรสำหรับที่จอดจักรยาน รถยนต์สำหรับผู้พิการ... และบริเวณทางเทคนิค) ผู้ลงทุนมีสิทธิ์กำหนดราคาบริการตามบทบัญญัติของกฎหมาย โดยเฉพาะมติที่ 44 ว่าด้วยราคาบริการที่จอดรถจักรยาน รถจักรยานยนต์ และรถยนต์ในฮานอย” ทนายความ Tran Hai Duc กล่าว
เมื่อถูกถามถึงมุมมองของผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ Artemis นั่นคือ ผู้ลงทุนกำลังเรียกเก็บค่าจอดรถเกินเพดานตามคำสั่งที่ 44 และผู้ลงทุนกำลังทำผิดเมื่อเทียบกับคำแนะนำในเอกสาร 2233 ลงวันที่ 16 พฤศจิกายน 2566 ของคณะกรรมการประชาชนเขต Thanh Xuan (อัตราการเก็บภาษีปัจจุบันของผู้ลงทุนคือ 2,300,000 ดอง/คัน/เดือน เอกสารดังกล่าวขอให้ผู้ลงทุนยึดตามคำแนะนำในการจัดเก็บภาษีสูงสุด 1,800,000 ดอง/คัน/เดือน) ทนายความให้ความเห็นว่า "ฉันได้อ้างอิงเอกสาร 2233 ของคณะกรรมการประชาชนเขต Thanh Xuan ที่ส่งไปยังบริษัท MHL Joint Stock Company และยืนยันว่านี่เป็นเอกสารเพื่อเป็นแนวทางสำหรับผู้ลงทุน ไม่ใช่เอกสารทางกฎหมาย"
ปล่อยให้กลไกตลาดเป็นผู้กำหนดราคาบริการ
ทนายความยังกล่าวเพิ่มเติมด้วยว่า บริษัท MHL เป็นบริษัทที่ไม่ใช่รัฐวิสาหกิจ เป็นเอกชน อยู่ภายใต้ พ.ร.บ.วิสาหกิจ พ.ศ. 2563 ดังนั้นนักลงทุนจึงมีสิทธิที่จะทำธุรกิจในพื้นที่นี้ได้โดยไม่ต้องขอความเห็นจากเจ้าของห้องชุดหรือเจ้าของพื้นที่อื่น
ทนายความ Duc อ้างว่าราคาบริการจอดรถที่อาคารจอดรถ Artemis อาจสูงถึงระดับสูงสุดได้ในกรณีเฉพาะดังต่อไปนี้: ผู้ลงทุนติดตั้งระบบจอดรถอัจฉริยะที่ตรงตามเกณฑ์ในมาตรา 2.2.1 หมวด I ของภาคผนวกที่แนบมากับคำสั่งที่ 44 จากนั้นราคาบริการจอดรถจะถูกกำหนดโดยราคาบริการจอดรถที่มีที่นั่งสูงสุด 9 ที่นั่งบนเส้นทางและถนนในเขตภายในถนนวงแหวน 1 และเหนือจากถนนวงแหวน 1 ซึ่งหมายความว่าสูงสุด 3,000,000 ดอง/คัน/เดือน
อย่างไรก็ตาม หากอาคารจอดรถ Artemis เป็นเพียงลานจอดรถทั่วไปที่ไม่ได้ติดตั้งระบบจอดรถอัจฉริยะ ตามมาตรา 2.2.1 หมวด I ของภาคผนวกที่แนบมากับการตัดสินใจ 44 (ในจุดย่อยที่สอง) ผู้ลงทุนจะได้รับอนุญาตให้ใช้ราคาบริการจอดรถรายเดือนสำหรับรถยนต์ที่มีที่นั่งไม่เกิน 9 ที่นั่งเท่ากับราคาบริการจอดรถสำหรับรถยนต์ที่มีที่นั่งไม่เกิน 9 ที่นั่งบนเส้นทางและถนนในเขตภายในและเหนือถนนวงแหวน 2 ซึ่งหมายถึงสูงสุด 2,300,000 ดอง/คัน/เดือน
ในเอกสารเลขที่ 2233 คณะกรรมการประชาชนเขตถั่นซวน ได้กำหนดราคาเฉพาะสำหรับสถานที่ดังกล่าวเป็นราคาตามเส้นทางและถนนในเขตที่ตั้งอยู่ภายในถนนวงแหวนหมายเลข 3 และสูงกว่าถนนวงแหวนหมายเลข 3 (ส่วนที่ 1; ตาราง 2.2.1; หมายเลข 5 ในตาราง) หมายความว่าราคาที่จอดรถสูงสุดคือ 1,800,000 ดอง/คัน/เดือน ขณะเดียวกัน คณะกรรมการประชาชนเขตถั่นซวน ได้ขอให้บริษัท MHL เรียกเก็บราคาที่จอดรถในชั้นใต้ดินของอาคาร Artemis ตามระเบียบนี้
“ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว อาคารอาร์ทิมิสเป็นอาคารแบบผสมผสาน ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า และสำนักงาน ดังนั้น ค่าจอดรถที่เรียกเก็บจากอาคารอาร์ทิมิสจะไม่ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งของอาคาร แต่จะเรียกเก็บจากถนนและทางแยกต่างๆ ในเขตต่างๆ ภายในและเหนือถนนวงแหวนหมายเลข 2 ซึ่งหมายความว่าจะมีค่าใช้จ่ายสูงสุด 2,300,000 ดอง/คัน/เดือน ยังไม่รวมถึง “ระบบจอดรถอัจฉริยะ” ที่นักลงทุนกำลังยื่นขอใช้ในพื้นที่ชั้นใต้ดินของอาคารอาร์ทิมิส ดังนั้น ข้อเสนอข้างต้นของคณะกรรมการประชาชนเขตถั่นซวนจึงแสดงให้เห็นถึงสัญญาณที่ไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของมติที่ 44” ทนายความดึ๊กวิเคราะห์
นอกจากนี้ ทนายความ Duc ยังเน้นย้ำว่าในบริบทของจำนวนรถที่เพิ่มขึ้นและการขาดแคลนที่จอดรถอย่างรุนแรง ผู้ให้บริการจะต้องลงทุนในเทคโนโลยีเพื่อปรับปรุงคุณภาพบริการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้น การเพิ่มราคาบริการจึงเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ตราบใดที่ราคาไม่เกินระดับสูงสุดที่รัฐกำหนด
ด้วยเหตุนี้เราจึงจะสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาและมอบบริการคุณภาพสูงให้แก่ผู้ใช้ เมื่อผู้ใช้ได้รับบริการคุณภาพสูง พวกเขาก็ต้องจ่ายราคาตามราคาที่ตกลงกันไว้ และในทางกลับกัน หากพวกเขาไม่ตกลง พวกเขาก็จะสามารถหาผู้ให้บริการรายอื่นที่เหมาะสมได้
เอกสารแนะนำของคณะกรรมการประชาชนเขตถั่นซวนของบริษัท MHL ในการกำหนดราคาที่จอดรถในชั้นใต้ดินของอาคาร
ทนายความ Duc กล่าวถึงข้อถกเถียงที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องเกี่ยวกับค่าจอดรถในอาคารอพาร์ตเมนต์เมื่อเร็วๆ นี้ว่า "ไม่เพียงแต่ที่อาคาร Artemis เท่านั้น ผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งยังเข้าใจผิดว่าบริการจอดรถในอาคารนั้นอยู่ในขอบเขตของบริการบริหารจัดการและดำเนินงานอาคาร แม้แต่หน่วยงานท้องถิ่นก็ยังไม่ชัดเจนในเรื่องนี้"
อันที่จริงแล้ว การบริหารจัดการกิจกรรมที่จอดรถของรัฐนั้นอยู่ภายใต้ภาคการขนส่ง กรมการขนส่ง กรมการคลัง และกรมแรงงาน ทหารผ่านศึก และกิจการสังคม มีหน้าที่ให้คำปรึกษาแก่คณะกรรมการประชาชนฮานอยในการออกมติที่ 44 หากรัฐบาลท้องถิ่นยังคงสับสน จำเป็นต้องขอคำแนะนำจากหน่วยงานบริหารจัดการของรัฐที่มีอำนาจ หน้าที่
ในวันนี้ สถาปนิก Tran Huy Anh สมาชิกถาวรของสมาคมสถาปนิกฮานอย ได้กล่าวถึงประเด็นกลไกตลาดในประเด็นการขึ้นราคาที่จอดรถในชั้นใต้ดินของอพาร์ตเมนต์ว่า “การบังคับใช้ราคาที่จอดรถควรขึ้นอยู่กับกลไกตลาด การเพิ่มขึ้นของราคาบริการและผู้รับบริการมีสิทธิ์เจรจาต่อรองกัน โดยพิจารณาจากระดับการจัดเก็บที่ต้องสอดคล้องกับการลงทุน ต้นทุน และการให้บริการ”
สำหรับประเด็นที่ว่านักลงทุน Artemis เรียกเก็บค่าธรรมเนียมเกินกว่าเพดานที่กำหนดหรือไม่นั้น คุณ Anh กล่าวว่าราคาที่สูงหรือต่ำนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ให้บริการและผู้ใช้บริการ สำหรับราคาที่จอดรถที่อาคารอพาร์ตเมนต์ Artemis นั้น นักลงทุนได้คำนวณไว้อย่างเหมาะสมแล้ว แต่ที่สำคัญกว่านั้น นักลงทุนและผู้พักอาศัยจำเป็นต้องเจรจาต่อรองกัน หากผู้พักอาศัยไม่เห็นด้วยกับค่าธรรมเนียมของนักลงทุน ก็อาจไม่ใช้บริการ
คุณอันห์กล่าวว่า “นี่เป็นธุรกรรมในกลไกตลาด กฎของ ระบบเศรษฐกิจ ตลาดจะกำหนดราคานี้ ผู้ที่ขอรับบริการยังคงมีสิทธิ์เลือกผู้ให้บริการในราคาที่เหมาะสมกับงบประมาณของตน หากไม่มีทางเลือกอื่น เจ้าของทรัพย์สินจะเป็นผู้กำหนดราคา”
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)