ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังช่วยตัวเองผ่านข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการ

“ขายตัวเอง” เพื่อความอยู่รอด

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้เตือนถึงข้อเท็จจริงที่ว่าธุรกิจจำนวนมากถูกซื้อกิจการผ่านการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ในช่วงไตรมาสที่สามของปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจในเวียดนามเคยครองตลาด ถือครองกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ และรักษาส่วนแบ่งตลาดของตนเองไว้ได้ อย่างไรก็ตาม ในช่วงเวลาที่ยากลำบาก การสูญเสียสภาพคล่องและกระแสเงินสดได้บีบให้ธุรกิจจำนวนมากต้อง "ขายตัวเอง" เพื่อความอยู่รอด

ที่น่ากล่าวถึงก็คือ ในเวลานั้น โครงการที่ขายในราคาต่ำกลายเป็นโอกาสของนักลงทุนต่างชาติที่มีทรัพยากรทางการเงินที่แข็งแกร่งที่จะเข้ามาครอบครองตลาด ส่งผลให้ข้อได้เปรียบโดยธรรมชาติของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามหมดไป

หนึ่งในข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการที่สำคัญคือข้อตกลงที่ Keppel Group และ Keppel Vietnam Fund (KVF) หรือที่เรียกรวมกันว่า Keppel Consortium ได้ลงนามในข้อตกลงผูกพันเพื่อเข้าซื้อหุ้น 49% ของโครงการที่อยู่อาศัยสองโครงการที่อยู่ติดกันใน Thu Duc City คาดว่าการเข้าซื้อหุ้นของทั้งสองโครงการนี้ ซึ่งมีมูลค่าการพัฒนามากกว่า 10,000 พันล้านดอง จะเสร็จสิ้นภายในปีนี้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับการช่วยเหลือผ่านการซื้อกิจการและการควบรวมกิจการ รูปที่ 1 — โครงการต่างๆ มากมายถูก "ขาย" ผ่านการบริจาคทุนเพื่อให้ธุรกิจสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายของตนเองได้

นับเป็นการลงทุนร่วมทุนครั้งที่สองระหว่าง Keppel และ KVF หลังจากการเข้าซื้อที่ดินสามแปลงใน กรุงฮานอย ในปี 2565 โจเซฟ โลว์ ประธานบริษัท Keppel ในเวียดนาม กล่าวว่า การซื้อเงินทุนในโครงการทั้งสองที่กล่าวถึงข้างต้นสอดคล้องกับรูปแบบธุรกิจของ Keppel ซึ่งช่วยให้บริษัทสามารถใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินจากแหล่งอื่นเพื่อการเติบโต Keppel ยังต้องการเพิ่มการลงทุนในเวียดนามในบริบทของธุรกิจที่มีกลยุทธ์การกระจายการลงทุน และไม่มุ่งเน้นไปที่ประเทศจีนเพื่อลดความเสี่ยง

ก่อนหน้านี้ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ เวียดนาม ซึ่งเป็นบริษัทในเครือเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป ซึ่งเป็นบริษัทข้ามชาติที่มีประสบการณ์ยาวนานในการเป็นเจ้าของ ดำเนินการ และพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่หลากหลายในภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้ประกาศความร่วมมือกับบริษัทแห่งหนึ่งในเวียดนามเพื่อพัฒนานิคมอุตสาหกรรมทางภาคเหนือ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวม 250 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ในข้อตกลงนี้ FPV ได้ร่วมลงทุน 49% ของทุนจดทะเบียน

นอกจากธุรกรรมการซื้อขายและการลงทุนกับบริษัทที่ลงทุนจากต่างประเทศแล้ว วิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังมีธุรกรรมการลงทุนและการเข้าซื้อกิจการระหว่างกันอย่างต่อเนื่องผ่านการซื้อขายหุ้น ด้วยเหตุนี้ วิสาหกิจที่กำลังประสบปัญหาจึงสามารถดำเนินโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จต่อไปได้ ท่ามกลางความยากลำบากในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

รายงานของบริษัทหลักทรัพย์ Bao Viet Securities (BSC) ระบุว่ากิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ด้านอสังหาริมทรัพย์อาจคึกคักขึ้นในช่วงปี 2566-2567 เนื่องจากช่วงเวลาแห่งเงินทุนราคาถูกได้สิ้นสุดลงแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับภาวะขาดแคลนสภาพคล่อง ซึ่งแหล่งเงินทุนกำลังเผชิญกับอุปสรรคไม่มากก็น้อย

อธิบายข้อความข้างต้นว่า BSC ระบุว่า สาเหตุมาจากปัญหายอดขายที่ซบเซาจากภาวะตลาดที่ติดลบ สินค้าไม่ตรงกับความต้องการที่แท้จริง ทำให้ทั้งธุรกิจและผู้ซื้อบ้านต้องพึ่งพาสินเชื่อ ประการที่สอง ในช่วงที่สินเชื่อในภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงถูกควบคุมอย่างเข้มงวด ขณะที่ช่องทางเงินทุนอื่นๆ เช่น พันธบัตรและหุ้นยังไม่เอื้ออำนวย ประการสุดท้าย อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง และจุดครบกำหนดชำระของพันธบัตรจะกระจุกตัวอยู่ในช่วงปี 2566-2567 ด้วยความท้าทายมากมาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเลือกช่องทางการควบรวมกิจการเพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าการที่ธุรกิจต้องขายโครงการบางส่วนนั้น มาจากการกระจายการลงทุนเกินกำลังความสามารถทางการเงิน ธุรกิจบางแห่งมุ่งหวังผลกำไรเพียงอย่างเดียว จึงไม่ได้รับประกันความสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของธุรกิจและลูกค้า

ความยากลำบากไม่เพียงแต่ในธุรกิจอสังหาฯ

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาตั้งแต่ปลายปี 2565 ถึงต้นปี 2566 ปัญหา เศรษฐกิจ ได้ส่งผลกระทบต่อทุกภาคส่วน ไม่ใช่แค่ภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น สะท้อนให้เห็นได้จากข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ที่เกิดขึ้นในหลายภาคส่วน ซึ่งหลายธุรกิจจำเป็นต้องขายสินทรัพย์ในราคาต่ำให้กับนักลงทุนต่างชาติ เนื่องจากปัญหาการผลิตและขาดแคลนเงินทุน

ในการอธิบายล่าสุดต่อคณะกรรมาธิการถาวรด้านประเด็นสังคม-เศรษฐกิจ ของรัฐสภา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการวางแผนและการลงทุน Nguyen Chi Dung ยังได้ชี้ให้เห็นว่า บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งต้องขายสินทรัพย์ในราคาเพียง 50% ของมูลค่าที่แท้จริง และผู้ซื้อเป็นบริษัทต่างชาติ เนื่องมาจากสถานการณ์การผลิตและการดำเนินธุรกิจที่ยากลำบาก และความสามารถในการดูดซับทุนที่จำกัด

จากการสำรวจวิสาหกิจเกือบ 10,000 แห่งโดยคณะกรรมการวิจัยเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจเอกชน พบว่าวิสาหกิจจำนวนมากกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบากเป็นพิเศษ วิสาหกิจที่เข้าร่วมการสำรวจสูงถึง 82.3% มีแผนที่จะลดขนาด ระงับการดำเนินงานชั่วคราว หรือหยุดดำเนินการในช่วงที่เหลือของปี 2566

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังได้รับการช่วยเหลือผ่านการซื้อกิจการและการควบรวมกิจการ รูปที่ 2 — นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์แล้ว ธุรกิจหลายแห่งยังต้องขายสินทรัพย์หลายประเภทเพื่อความอยู่รอดอีกด้วย

ในบรรดาวิสาหกิจที่ยังคงดำเนินกิจการอยู่ในปี 2566 71.2% คาดว่าจะลดจำนวนพนักงานลงมากกว่า 5% และ 22.2% คาดว่าจะลดจำนวนพนักงานลงมากกว่า 50% 80.7% ของวิสาหกิจคาดว่าจะลดรายได้ลงมากกว่า 5% โดยมีอัตราการลดลงมากกว่า 50% อยู่ที่ 29.4% โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจต่อเศรษฐกิจมหภาคและเศรษฐกิจอุตสาหกรรมในบริบทนี้อยู่ในระดับต่ำ โดย 81.4% ของวิสาหกิจให้คะแนนเชิงลบและเชิงลบอย่างมาก

ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าปัญหาที่ธุรกิจกำลังเผชิญ ได้แก่ สถานการณ์ความเป็นระเบียบเรียบร้อย (59.2%) การเข้าถึงสินเชื่อ (51.1%) การบังคับใช้ระเบียบปฏิบัติและข้อบังคับทางกฎหมาย (45.3%) และความกังวลว่าธุรกรรมทางเศรษฐกิจจะถูกดำเนินคดีอาญา (31.1%) ที่น่าสังเกตคือ แม้จะมีปัญหา แต่การสนับสนุนจากหน่วยงานท้องถิ่นยังไม่เป็นไปตามข้อกำหนด ธุรกิจมากถึง 84% ประเมินว่าการบริหารจัดการและการสนับสนุนจากหน่วยงานท้องถิ่นยังไม่มีประสิทธิภาพ

จากข้อมูลของสำนักงานการลงทุนต่างประเทศ (FDI) ในช่วงสี่เดือนแรกของปีนี้ ประเทศไทยมีการลงทุนจากต่างประเทศเพื่อซื้อหุ้นของบริษัทในประเทศจำนวน 1,044 รายการ คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 3.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นกว่า 70% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มีบริษัทที่ถอนตัวออกจากตลาดจำนวน 77,001 ราย เพิ่มขึ้น 25.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีบริษัทที่ถอนตัวออกจากตลาดเฉลี่ยมากกว่า 600 รายต่อวัน

แหล่งที่มา